淺析房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理

沈雨橙

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)由于與銀行關(guān)聯(lián)緊密，其短期借款受到銀行貸款制度的限制，受國(guó)家政策影響極強(qiáng)，因此屬于國(guó)家政策向?qū)托袠I(yè)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)收賬款流動(dòng)性較差，不同于一般商品的特性，商品房有嚴(yán)格的地域劃分，不能夠隨意流通，這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)資金的流動(dòng)性緊張。此外，房地產(chǎn)的投資所需資金總數(shù)龐大且短期內(nèi)需求量大。由此可見(jiàn)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，其對(duì)營(yíng)運(yùn)資金的合理配置和應(yīng)用有較高的要求，因?yàn)槟芊裉岣郀I(yíng)運(yùn)資金的使用水平將會(huì)導(dǎo)致其企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成敗。本文以房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的特點(diǎn)為基礎(chǔ)，深究企業(yè)資金來(lái)源與去向，從而討論房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金配置管理的方式方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)：企業(yè)融資：資金危機(jī)：營(yíng)運(yùn)資金管理

一、房地產(chǎn)行業(yè)自身特征與其營(yíng)運(yùn)資金管理的內(nèi)在聯(lián)系

（一）地產(chǎn)行業(yè)的自身特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)作為新中國(guó)成立以來(lái)的新興行業(yè)，以其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)管理多重發(fā)展方向引領(lǐng)著我國(guó)經(jīng)濟(jì)主體的發(fā)展，因此也具有以下幾點(diǎn)顯著的特征。

1.項(xiàng)目初期投資成本高。從新中國(guó)土地改革之后，土地資源國(guó)有化導(dǎo)致土地資源的稀缺，而激烈的招標(biāo)活動(dòng)則更是無(wú)疑給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)頗大的成本壓力，加上人們?nèi)找鎸?duì)土地資源的需求增加，土地作為不可循環(huán)的有限資源導(dǎo)致地價(jià)的不斷飆升，同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也是一項(xiàng)需要高技術(shù)且對(duì)建筑設(shè)備要求極高的產(chǎn)業(yè)，專項(xiàng)設(shè)備以及人工的成本不斷加深投資的成本。

2.投資的風(fēng)險(xiǎn)較高。由于國(guó)家政策的不穩(wěn)定性，一項(xiàng)以投產(chǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目承受著多方的風(fēng)險(xiǎn)不確定性，一旦受到社會(huì)或是管理機(jī)構(gòu)的政策變化，企業(yè)所需承擔(dān)的巨額賠款或是材料人工成本都是不可小覷的。一旦企業(yè)遭受資金回籠的阻礙，就可能意味著投資的失敗，企業(yè)非但無(wú)法如期獲利還需要償還銀行以及同行的巨額貸款，這直接影響了地產(chǎn)行業(yè)的后續(xù)發(fā)展。

3.投資回收期不同定且普遍較長(zhǎng)。對(duì)于一項(xiàng)新投入的地產(chǎn)項(xiàng)目，想要達(dá)到建成狀態(tài)并獲得資金的流入來(lái)償付貸款、利息則需要長(zhǎng)達(dá)三四年，而如需完全步入交房階段完全步入盈利階段則需更長(zhǎng)的時(shí)問(wèn)成本，更長(zhǎng)的貸款時(shí)限對(duì)企業(yè)償還銀行貸款的財(cái)務(wù)費(fèi)用造成巨大壓力，從而直接影響企業(yè)的房屋建造成本。

4.營(yíng)運(yùn)資金管理效率低下。由于房地產(chǎn)行業(yè)是以盈利為目標(biāo)的行業(yè)，因此為了避免推遲合約動(dòng)工日期所帶來(lái)的土地閑置費(fèi)而增加成本，房地產(chǎn)行業(yè)往往在缺乏合理且完善的營(yíng)運(yùn)資金管理計(jì)劃的條件下就著手開(kāi)始準(zhǔn)備施工建造。而到了施工工程的較后階段，由于國(guó)家一些經(jīng)濟(jì)政策或是經(jīng)濟(jì)狀況的變動(dòng)會(huì)較大程度上影響地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，若樓盤最終的空房率過(guò)高或是銷售率低迷，都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)公司無(wú)法收回前期投入的資本，大量的固定資本被占用，營(yíng)運(yùn)資金無(wú)法正常的回流，最終影響整個(gè)樓盤的營(yíng)運(yùn)資金管理效率。同時(shí)，過(guò)高的應(yīng)收賬款最終變成壞賬死賬，大大降低了企業(yè)的盈利能力。

上述的四個(gè)普遍的房地產(chǎn)行業(yè)特征是房地產(chǎn)行業(yè)目前所面臨的最大劣勢(shì)，很大程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)資金周轉(zhuǎn)率慢的結(jié)果，同時(shí)從側(cè)面反映出了其行業(yè)與其營(yíng)運(yùn)資金管理的密切聯(lián)系。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)自身營(yíng)運(yùn)資金管理的重要性

第一，據(jù)可知營(yíng)運(yùn)資金的計(jì)算方法是由流動(dòng)資產(chǎn)的總值減去流動(dòng)負(fù)債的總值，營(yíng)運(yùn)資金的周轉(zhuǎn)次數(shù)通常被用于反映一家企業(yè)其營(yíng)運(yùn)資本的經(jīng)營(yíng)效率以及短期負(fù)債的償還能力的評(píng)定。由于房地產(chǎn)的投資成本所需較高，這導(dǎo)致企業(yè)對(duì)資金的需求量很大，同時(shí)由于企業(yè)資金回流的速度較慢，這兩點(diǎn)都影響著企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金的周轉(zhuǎn)率，因此領(lǐng)導(dǎo)者也十分重視這一指標(biāo)。要加強(qiáng)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金管理的效率，就要致力于加快營(yíng)運(yùn)資金的周轉(zhuǎn)次數(shù)從而達(dá)到營(yíng)運(yùn)資金的合理管制，促進(jìn)其企業(yè)業(yè)務(wù)的可持續(xù)性發(fā)展。

第二，房地產(chǎn)行業(yè)的所有者權(quán)益比率較小，所能抵抗的風(fēng)險(xiǎn)范圍有限，因此，極大程度上抑制了其項(xiàng)目規(guī)模的擴(kuò)大，而資金回籠速度也會(huì)受此影響，延長(zhǎng)了營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)天數(shù)。與此同時(shí)，較低的自有資產(chǎn)率意味著有限的短期資產(chǎn)償還能力。導(dǎo)致企業(yè)后續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法正常進(jìn)行。

第三，房地產(chǎn)行業(yè)要發(fā)展一個(gè)項(xiàng)目需要龐大的流動(dòng)資金背景，而其本身有限的能力不得不迫使其接受與銀行以及金融服務(wù)行業(yè)的較高利潤(rùn)的貸款政策，這所帶來(lái)的巨額利息費(fèi)用抑制了營(yíng)運(yùn)資金的流轉(zhuǎn)，也大大削減了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)靈活性。由此可見(jiàn)對(duì)營(yíng)運(yùn)資金的合理控制與管理成了房地產(chǎn)行業(yè)不斷進(jìn)行突破以及改善的目標(biāo)。其重要性近乎等同于一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。

二、當(dāng)今中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀以及所面臨的困境

截至2016年7月10日，大陸地區(qū)三大房地產(chǎn)上市企業(yè)財(cái)務(wù)摘要，如下圖所示。

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金的管理成功案例

2016年恒大中國(guó)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)及投資業(yè)務(wù)整體現(xiàn)金流入凈額為2114.44億元，在收入方面雖不及萬(wàn)科的2289.16億元，但其融資活動(dòng)的吸收資本高達(dá)2730億元，是其余兩家國(guó)內(nèi)領(lǐng)先地產(chǎn)企業(yè)的融資金額的八到九倍。且其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的金額也逼近2000億元，這充分地體現(xiàn)了目前恒大中國(guó)的營(yíng)運(yùn)資金充裕，因而具有充足的抵抗的風(fēng)險(xiǎn)能力，并且足以支持將來(lái)可見(jiàn)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。

（二）面臨的相同問(wèn)題一營(yíng)運(yùn)資金的管理效率

這三家中國(guó)領(lǐng)先的房地產(chǎn)代表性企業(yè)都面臨一個(gè)相同的問(wèn)題，且這個(gè)問(wèn)題的嚴(yán)峻性會(huì)直接影響企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金管理效率，如圖中可見(jiàn)，三家公司的流動(dòng)性負(fù)債的數(shù)據(jù)都極為龐大，占到了其資產(chǎn)總值的近乎一半，而資產(chǎn)負(fù)債率這一數(shù)據(jù)更是集體性的高達(dá)近80%，而較為合適的比率數(shù)據(jù)則在50%左右，這也進(jìn)一步論證了房地產(chǎn)行業(yè)的普遍特點(diǎn)，流動(dòng)負(fù)債的比率較高，因此三家企業(yè)都面臨著償債能力的危機(jī)。尤其是融創(chuàng)中國(guó)，融創(chuàng)在2016年的表現(xiàn)不盡人意，收入僅為300多億元，且圖表所顯示的其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及融資活動(dòng)所得的現(xiàn)金金額也較其他兩家公司的碾壓，不充分的流動(dòng)資金直接導(dǎo)致其公司本年度的營(yíng)運(yùn)資金金額較低，限制了其接下來(lái)年度的發(fā)展能力。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較慢

應(yīng)收賬款是房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)資金的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)的顧客主要來(lái)自于普通群眾，而大部分的購(gòu)房居民都需要通過(guò)銀行住房貸款的方式，分期付款購(gòu)房，所以導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)商大都需要采用墊資的方式開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。在這樣的交易環(huán)節(jié)中存在的大量的應(yīng)收賬款往往需要很長(zhǎng)的時(shí)問(wèn)才能收回，且由于房地產(chǎn)行業(yè)的客戶多為散客組成，人數(shù)較多，從而提高了管理的難度。再加上近年來(lái)銀行住房貸款業(yè)務(wù)政策的縮緊以及客戶自身的原因，應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率較慢，資金的回籠需要更長(zhǎng)的時(shí)問(wèn)，嚴(yán)重地影響了房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)的正常流通周轉(zhuǎn)。

（四）房地產(chǎn)行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率連續(xù)下滑

房地產(chǎn)行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率在一定程度上反映了其營(yíng)運(yùn)資金使用效率，存貨周轉(zhuǎn)率的下降會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致存貨變現(xiàn)困難。在國(guó)家政策層面上，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)一直要緊不放松的“限購(gòu)、限貸、限價(jià)”政策導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的銷售額增長(zhǎng)速度受限，部分企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法去化，使得其行業(yè)的供需關(guān)系無(wú)法平衡。有同花順的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)指出，截至2018年底，全國(guó)近130家房地產(chǎn)企業(yè)的存貨高達(dá)4.5萬(wàn)億元之多，這意味著平均每一家企業(yè)將有344憶元的存貨。而近兩年在房地產(chǎn)招標(biāo)的活動(dòng)中拍出的多幅高價(jià)土地由于國(guó)家對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的限價(jià)政策限制，尚未實(shí)現(xiàn)大量的變現(xiàn)，這會(huì)進(jìn)一步降低房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)速度，同時(shí)其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也將受到影響。房地產(chǎn)行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率的下降，表明其存貨變現(xiàn)更加困難，企業(yè)的流動(dòng)資金下降，最終導(dǎo)致?tīng)I(yíng)運(yùn)資金的使用效率變?nèi)酢?/p>

三、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金的管理模式的建議

（一）提高營(yíng)運(yùn)資金在房地產(chǎn)行業(yè)的使用效率。

由于許多中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者是從改革開(kāi)放創(chuàng)業(yè)至今，一些老舊的思想以及管理行為還在公司的高層延續(xù)，而這一批企業(yè)作為中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的眾數(shù)也是中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)必不可少的支持者，同樣也是最易遭受現(xiàn)代化發(fā)展以及資金運(yùn)營(yíng)阻礙的一批企業(yè)，國(guó)家可以通過(guò)對(duì)這一批企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人數(shù)的統(tǒng)計(jì)與集中進(jìn)行現(xiàn)代化的教育，以及培訓(xùn)工作，從而灌輸最新的營(yíng)運(yùn)資金使用模式的思想，因?yàn)橐胩嵘隣I(yíng)運(yùn)資金的使用效率就必須從根源的角度上進(jìn)行優(yōu)化，全面以及系統(tǒng)的調(diào)配一家企業(yè)資金的使用，做到預(yù)先的試算以及規(guī)劃，從而避免一定程度上的資金運(yùn)轉(zhuǎn)危機(jī)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也需做到專款專用的方式調(diào)配與使用資金，例如可以將一部分資金投資于短期回報(bào)的項(xiàng)目從而規(guī)避一定的資金流通風(fēng)險(xiǎn)，保證一定程度上的資金充沛以應(yīng)對(duì)預(yù)期的困境。

（二）減少不必要的政策屏障，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道

由于管理機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人住房貸款的限制性依舊較強(qiáng)，個(gè)人購(gòu)房的預(yù)收款項(xiàng)中極大一部分來(lái)自國(guó)有銀行的貸款，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)所收到的資金中大范圍來(lái)自銀行，企業(yè)與銀行之間有著較強(qiáng)的紐帶關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)依附于銀行對(duì)個(gè)人提供的貸款，這在一定程度上限制了企業(yè)的融資范圍。因此，企業(yè)除了自籌資金以及銀行貸款的籌資以外，還應(yīng)進(jìn)行更廣泛的外部融資，這同時(shí)也需要國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)融資的政策上減少一些壁壘才能夠順利進(jìn)行。比如企業(yè)可以通過(guò)上市進(jìn)行股票的發(fā)售，如果在美國(guó)的各個(gè)交易所上市還能夠融資到外國(guó)企業(yè)或是個(gè)人資本。債券、股票作為世界流通的融資渠道不光可以為企業(yè)融資到可觀的資金，同時(shí)由于是所有者權(quán)益項(xiàng)目，這比起銀行貸款來(lái)看大大降低了融資成本的償付風(fēng)險(xiǎn)。有國(guó)際影響力的大型企業(yè)還能通過(guò)與外資銀行的協(xié)作融資到外資銀行的貸款，這同樣也拓寬了企業(yè)融資的渠道。與此同時(shí)，有著較高知名度的房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)與外資企業(yè)的合作，吸引外資的直接投資，大大增強(qiáng)自身的資金實(shí)力。多方的融資渠道可以有效地幫助企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，解決企業(yè)資金短缺的問(wèn)題。

（三）加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金管理的監(jiān)督與檢查

通過(guò)內(nèi)部與外部的聯(lián)合雙方監(jiān)察，嚴(yán)格規(guī)范營(yíng)運(yùn)資金的流通去向與來(lái)源，在進(jìn)行營(yíng)運(yùn)資金使用的規(guī)劃中也可以提出意見(jiàn)，完善營(yíng)運(yùn)資金的管理模式。只有通過(guò)嚴(yán)格的監(jiān)督才能夠更透明的反映一個(gè)企業(yè)的資金管理，杜絕不必要的濫用行為。從而降低企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)活動(dòng)的可能性，在長(zhǎng)久的發(fā)展過(guò)程中提升企業(yè)形象，更好的經(jīng)營(yíng)管理一家企業(yè)。

（四）采取預(yù)售制度增加現(xiàn)金流

通過(guò)預(yù)售的銷售方式是房地產(chǎn)行業(yè)為了緩解其行業(yè)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度較慢所提倡并一貫采取的銷售與籌資的手段。購(gòu)房者通過(guò)先交付一定比例的定金或者是房款來(lái)提前購(gòu)買還未建造完工的商品房，這筆預(yù)購(gòu)款項(xiàng)流入房地產(chǎn)行業(yè)的銀行賬戶中，既可以用于繼續(xù)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也可以用于緩解債務(wù)壓力。所以房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)大力推廣這一銷售模式，獲取無(wú)息、安全的資金。

四、結(jié)語(yǔ)

營(yíng)運(yùn)資金管理作為財(cái)務(wù)管理工作范圍中不可或缺的一項(xiàng)工作，影響著整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與經(jīng)營(yíng)。重視對(duì)營(yíng)運(yùn)資金的管理才能夠更好地應(yīng)對(duì)各項(xiàng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

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