預(yù)告登記法律效力之理解與完善

包曉麗

摘 要：我國(guó)關(guān)于預(yù)告登記法律效力的現(xiàn)行規(guī)定，存在處分權(quán)限制過(guò)度之弊病。在民法典物權(quán)編編纂過(guò)程中，建議將預(yù)告登記的法律效力理解為：未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，再行處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，預(yù)告登記的權(quán)利人有權(quán)主張損害其合法權(quán)益的行為不發(fā)生物權(quán)效力。較于限制物權(quán)變動(dòng)模式和登記凍結(jié)模式，相對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人無(wú)效在利益平衡上更符合自愿原則和比例原則的要求，有利于實(shí)現(xiàn)物盡其用的目標(biāo)，并且在體系上與債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式相適應(yīng)。此外，預(yù)告登記還有約束國(guó)家公權(quán)力行使的效力。預(yù)告登記權(quán)利人物權(quán)的實(shí)現(xiàn)不受財(cái)產(chǎn)保全和強(qiáng)制執(zhí)行程序的妨礙，破產(chǎn)程序中亦有特殊保護(hù)。

關(guān)鍵詞：預(yù)告登記;相對(duì)無(wú)效;物權(quán)變動(dòng);執(zhí)行程序;破產(chǎn)保護(hù)

[中圖分類號(hào)] DF521 [文章編號(hào)] 1673-0186（2019）011-0056-010

[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A ? ? [DOI編碼] 10.19631/j.cnki.css.2019.011.006

預(yù)告登記是為確保將來(lái)物權(quán)之實(shí)現(xiàn)（本登記）而向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理的預(yù)先登記[1]。關(guān)于預(yù)告登記的性質(zhì)，其爭(zhēng)論從未間斷，主要存在特殊債權(quán)說(shuō)、債權(quán)物權(quán)化說(shuō)、物權(quán)債權(quán)化說(shuō)、獨(dú)立物權(quán)說(shuō)等。上述觀點(diǎn)的共通之處在于認(rèn)可預(yù)告登記跨越了物債分界，具有“兩棲”特征。預(yù)告登記的實(shí)踐意義在于，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在人們的生產(chǎn)、生活和觀念上有非常重要的地位，權(quán)利人所期待的未來(lái)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)對(duì)自己也有極為重要的意義。但存在于房地產(chǎn)市場(chǎng)的誠(chéng)信意識(shí)尚不成熟，“一房二賣(mài)”的現(xiàn)象屢有發(fā)生。通過(guò)預(yù)告登記制度，有助于建立誠(chéng)實(shí)守信的市場(chǎng)交易秩序，確保已經(jīng)支付一定價(jià)款并信賴將來(lái)可以取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的買(mǎi)受人，取得完整的無(wú)瑕疵的物權(quán)。其法律意義在于，單單依靠違約責(zé)任難以全面救濟(jì)處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房者。法律認(rèn)可將來(lái)物權(quán)變動(dòng)對(duì)權(quán)利人的意義，從而在出賣(mài)人、預(yù)告登記權(quán)利人、其他買(mǎi)受人之間進(jìn)行利益識(shí)別、利益整合和利益表達(dá)，通過(guò)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿之“其他狀況部分”上公示的方法，一定程度上賦予特定債權(quán)一定的物權(quán)效力，并予以法律保障[2]。

一、問(wèn)題的提出：現(xiàn)行規(guī)定的不足與分析

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱“《物權(quán)法》”）第二十條規(guī)定，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。就如何理解再行“處分該不動(dòng)產(chǎn)的”，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》認(rèn)為包括：轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的行為。就實(shí)踐中如何理解“不發(fā)生物權(quán)效力”，2007年12月發(fā)布的《土地登記辦法》（已失效）第六十二條、2008年2月發(fā)布的《房屋登記辦法》（已失效）第六十八條以及2016年1月發(fā)布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十五條，均給出了看似簡(jiǎn)單易行，實(shí)則過(guò)于粗糙的方式——不予辦理相關(guān)登記。即已為預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，不得再為任何形式的登記，將預(yù)告登記的效力坐實(shí)為登記凍結(jié)主義[3-4]。

一方面，上述規(guī)定將預(yù)告登記的權(quán)利保全效力等同于權(quán)利凍結(jié)，構(gòu)成對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的不必要阻礙，也是對(duì)私人權(quán)利的過(guò)度干預(yù)。預(yù)告登記的目的在于否定妨害請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)的行為的效力，以擔(dān)保物權(quán)請(qǐng)求權(quán)之實(shí)現(xiàn)。其制度目的并非限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人之處分權(quán)。因此，無(wú)論預(yù)告登記賦予請(qǐng)求權(quán)何種程度的物權(quán)效力，其本質(zhì)仍是一種特殊類型的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)?！兜聡?guó)民法典》第883條第2款以及《瑞士民法典》第959條、第960條均規(guī)定，中間處分行為僅在妨害或侵害請(qǐng)求權(quán)的限度內(nèi)，不生效力?？梢?jiàn)，比較法上采納了相對(duì)無(wú)效的立法模式。那么，為保護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人將來(lái)的物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)，一律否認(rèn)現(xiàn)時(shí)物權(quán)人的處分權(quán)，在利益衡量上難謂公允。另外，法律尚不禁止性質(zhì)和內(nèi)容相容的物權(quán)共存，不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立用益物權(quán)后仍可處分（不影響在先權(quán)利人的權(quán)利），多個(gè)擔(dān)保物權(quán)也可以并存。為了確保將來(lái)以物權(quán)變動(dòng)為標(biāo)的的請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)，而凍結(jié)一切的登記行為，包括不影響預(yù)告登記權(quán)利人的登記，不盡合理。

另一方面，《物權(quán)法》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定過(guò)于簡(jiǎn)單。關(guān)于預(yù)告登記的法律效力，學(xué)界普遍認(rèn)為包括權(quán)利保全效力、順位保全效力、預(yù)警的效力和滿足的效力[5]。除廣泛適用的權(quán)利保全效力外，預(yù)告登記另一項(xiàng)重要的效力特征表現(xiàn)為順位保全效力，即本登記產(chǎn)生的權(quán)利的順位以預(yù)告的登記的順位決定[6]?！兜聡?guó)民法典》第883條第3款、《瑞士民法典》第961a條、《奧地利民法典》第438條、第453條以及蘇格蘭《2012年土地登記法案》第59條至第61均規(guī)定了預(yù)告登記的順位效力。但是，我國(guó)現(xiàn)行法律條文實(shí)則僅明確了權(quán)利保全效力一項(xiàng)。對(duì)于預(yù)告登記的順位保全效力、警示效力和滿足效力難謂涉及。同時(shí)，上述規(guī)定亦未厘清預(yù)告登記與國(guó)家公權(quán)力的關(guān)系，從而導(dǎo)致司法實(shí)踐中預(yù)告登記對(duì)破產(chǎn)的影響、預(yù)告登記與強(qiáng)制征收和執(zhí)行等公權(quán)力之間的關(guān)系，存在理解和法律適用上的困惑。

二、未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意處分不動(dòng)產(chǎn)的行為相對(duì)無(wú)效

在辦理了預(yù)告登記后，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人仍對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分的，中間處分行為的效力如何，法政策上有四種做法。一是規(guī)定預(yù)告登記具有限制物權(quán)變動(dòng)的效力。未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意的中間處分，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，但處分該不動(dòng)產(chǎn)的合同效力不受預(yù)告登記的影響?！段餀?quán)法》奉行的即為限制物權(quán)變動(dòng)的做法[7]。二是規(guī)定預(yù)告登記具有登記障礙的效力。在預(yù)告登記后，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人再申請(qǐng)登記的，登記機(jī)構(gòu)不予辦理?！锻恋氐怯涋k法》《房屋登記辦法》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》即奉行了禁止登記模式。三是主張中間處分行為效力待定。若預(yù)告登記權(quán)利人追認(rèn)、債權(quán)消滅或者預(yù)告登記被涂銷，中間處分行為確定有效。否則，中間處分行為因本登記的作成而確定地失去效力[8]。四是相對(duì)無(wú)效的立法模式。即未經(jīng)同意處分不動(dòng)產(chǎn)的，預(yù)告登記權(quán)利人有權(quán)主張損害其合法權(quán)益的行為無(wú)效[9]。德國(guó)、瑞士的立法例即為此例。

縱觀規(guī)定了預(yù)告登記的國(guó)家和地區(qū)的法律不難發(fā)現(xiàn)，其關(guān)于預(yù)告登記法律效力的規(guī)則設(shè)計(jì)具有高度相似性，即在侵害預(yù)告登記權(quán)利人的范圍內(nèi)相對(duì)無(wú)效，異于我國(guó)法律表達(dá)的“不發(fā)生物權(quán)效力”“不予登記”的價(jià)值判斷結(jié)論。究其實(shí)質(zhì)，產(chǎn)生上述差異的原因，一方面在于過(guò)分重視買(mǎi)受人（預(yù)告登記權(quán)利人）債權(quán)的保護(hù)，而輕視了出賣(mài)人（預(yù)告登記義務(wù)人）的處分權(quán)。另一方面是因?yàn)槲覈?guó)關(guān)于預(yù)告登記的法律規(guī)定僅僅強(qiáng)調(diào)了權(quán)利保全效力，而忽略了順位保全效力和權(quán)利滿足的效力。實(shí)際上，主張中間處分行為行為效力待定和相對(duì)無(wú)效的學(xué)者，在價(jià)值判斷結(jié)論上并無(wú)差異，其分歧的原因在于對(duì)相對(duì)無(wú)效概念的界定存在差異。盡管禁止登記模式在實(shí)踐操作上更為便捷，法律關(guān)系更加清晰，有利于避免后續(xù)紛爭(zhēng)，但相對(duì)無(wú)效模式有利于在鼓勵(lì)交易和權(quán)利人保護(hù)之間尋求一種良性的平衡[10]。在民法典物權(quán)編的立法過(guò)程中，建議補(bǔ)充完善現(xiàn)行法關(guān)于預(yù)告登記規(guī)定的缺漏，以制定科學(xué)化體系化的法典條文。

（一）中間處分行為相對(duì)無(wú)效的涵義

相對(duì)無(wú)效是指，法律行為只相對(duì)于特定的人不發(fā)生效力，除此之外卻是有效的。在辦理預(yù)告登記后，所有權(quán)人處分不動(dòng)產(chǎn)的行為相對(duì)不生效力，包括兩方面的內(nèi)容。一方面為對(duì)人的不生效力，僅針對(duì)具有作成本登記期待利益的預(yù)告登記權(quán)利人。相對(duì)無(wú)效是法律基于特定當(dāng)事人權(quán)利設(shè)置的利益協(xié)調(diào)手段，故而只能由特定當(dāng)事人主張。另一方面為內(nèi)容上的不生效力，僅“在其會(huì)挫敗或者侵害請(qǐng)求權(quán)時(shí)，不生效力”。選擇預(yù)告登記的目的是保護(hù)未來(lái)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)，因此只有在中間處分行為害及該請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)的范圍內(nèi)，預(yù)告登記權(quán)利人有權(quán)主張?jiān)撔袨闊o(wú)效。預(yù)告登記涉及交易關(guān)系當(dāng)事人與交易關(guān)系以外特定第三人之間的利益關(guān)系，其效力對(duì)應(yīng)著一項(xiàng)授權(quán)第三人規(guī)范①[11]。預(yù)告登記后，義務(wù)人仍可處分不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。不過(guò)在預(yù)告登記權(quán)利人與第三人之間，若義務(wù)人的處分有礙于本登記物權(quán)之實(shí)現(xiàn)，預(yù)告登記權(quán)利人可以請(qǐng)求人民法院確認(rèn)上述行為不發(fā)生物權(quán)效力。

（二）主張相對(duì)無(wú)效立法模式的理由

1.相對(duì)無(wú)效模式更符合民法基本原則的要求

相對(duì)無(wú)效模式更符合自愿原則的要求。民事活動(dòng)奉行私法自治原則，當(dāng)事人有權(quán)自主決定自己的民事行為。若沒(méi)有足夠充分且正當(dāng)?shù)睦碛桑坏孟拗泼袷轮黧w的自由。就預(yù)告登記而言，相對(duì)無(wú)效模式最有利于實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，其具體體現(xiàn)為：一方面，通過(guò)預(yù)告登記，法律對(duì)原權(quán)利人的行為自由做出一定限制。原權(quán)利人仍可以對(duì)此不動(dòng)產(chǎn)再行處分，但不得有礙于預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求權(quán)之實(shí)現(xiàn)。否則，對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人無(wú)效。相對(duì)無(wú)效模式將國(guó)家公權(quán)力對(duì)行為效力的否定限定在必要限度以內(nèi)，避免國(guó)家公權(quán)力在私人生活領(lǐng)域的過(guò)度干預(yù)。若預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)原權(quán)利人的行為效力不予否認(rèn)的，不影響民事交易的效力。另一方面，為保護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人的期待權(quán)，法律有必要規(guī)定預(yù)告登記權(quán)利人可以主張損害其權(quán)利的行為對(duì)其無(wú)效。但是，預(yù)告登記畢竟是一種臨時(shí)性登記，而不能作為物權(quán)變動(dòng)的依據(jù)。出賣(mài)人（預(yù)告登記義務(wù)人）仍然是真正權(quán)利人，法律沒(méi)有必要限制不影響預(yù)告登記權(quán)利人的行為的效力。

同時(shí)，相對(duì)無(wú)效模式也更符合比例原則的要求。比例原則與私法自治之間具有“手段—目的”的關(guān)系。在民法中適用比例原則，可以有效抵御國(guó)家公權(quán)力的過(guò)度介入，也可以避免私權(quán)力的濫用[12]。預(yù)告登記的目的在于保證預(yù)告登記義務(wù)人按照合同的約定履行相應(yīng)義務(wù)，使預(yù)告登記權(quán)利人能實(shí)際取得相應(yīng)物權(quán)，防止“一房二賣(mài)”等違背誠(chéng)實(shí)信用的行為發(fā)生，具有目的正當(dāng)性。預(yù)告登記保護(hù)的利益具有特定性，即預(yù)告登記權(quán)利人的期待利益，相較于限制物權(quán)變動(dòng)模式和禁止登記的做法，相對(duì)無(wú)效模式對(duì)權(quán)利的限制更小，更符合必要性的要求。同理，對(duì)義務(wù)人處分權(quán)的限制，是法律出于保護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人的交易安全的考慮，該限制應(yīng)僅以能夠保護(hù)權(quán)利人的權(quán)利的范圍為限。所以，如果中間處分行為不影響預(yù)告登記權(quán)利人期待利益的實(shí)現(xiàn)的，其效力不受影響，保持了目的與手段的均衡，符合均衡性原則的要求。相對(duì)無(wú)效模式既保障了預(yù)告登記權(quán)利人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，又最大限度地維護(hù)了出賣(mài)人的處分自由，是最符合比例原則的選擇。

預(yù)告登記僅賦予了債權(quán)請(qǐng)求權(quán)一定的物權(quán)效力，而非完全的物權(quán)效力。若否認(rèn)出賣(mài)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)，有違公平原則的要求。在基礎(chǔ)債權(quán)無(wú)效、被撤銷或者解除的情況下，若仍禁止出賣(mài)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分，則只會(huì)徒增交易成本、浪費(fèi)時(shí)間成本，也不符合效率原則的精神[13]。

2.相對(duì)無(wú)效模式更能體現(xiàn)物盡其用的宗旨

相對(duì)無(wú)效模式還有利于實(shí)現(xiàn)《物權(quán)法》第一條“發(fā)揮物的效用”的目標(biāo)。以再抵押為例，現(xiàn)行法以限制登記的方式來(lái)約束當(dāng)事人的行為自由。預(yù)購(gòu)的商品房不能作為為他人提供擔(dān)保的標(biāo)的，開(kāi)發(fā)商也不能把已預(yù)售的商品房再行抵押，此舉過(guò)度妨害了交易自由①。依據(jù)《物權(quán)法》第一百九十九條，抵押人有權(quán)將已經(jīng)抵押財(cái)產(chǎn)再次抵押。同一財(cái)產(chǎn)有兩個(gè)以上抵押權(quán)的，按照登記的先后順序受償，明確了重復(fù)抵押的正當(dāng)性及合理性。此外，登記還具有公示的作用。當(dāng)事人可以根據(jù)登記簿記載的內(nèi)容，準(zhǔn)確判斷自己的交易地位，從而理性安排自己的法律關(guān)系。在此背景下，當(dāng)事人是否交易、以何種條件交易的選擇都是理性的。登記重疊是當(dāng)事人自由選擇的結(jié)果，理應(yīng)得到尊重和保護(hù)。此外，根據(jù)順位保全效力，預(yù)告登記的法律效力溯及作成預(yù)告登記之時(shí)，能夠排斥后順位的權(quán)利。預(yù)告登記義務(wù)人再行創(chuàng)設(shè)后順位權(quán)利的，也不會(huì)妨礙預(yù)抵押登記的目的。

（三）相對(duì)無(wú)效和絕對(duì)無(wú)效背景下利益關(guān)系安排之差異

在登記凍結(jié)主義和禁止處分模式下，預(yù)告登記后權(quán)利人喪失再行處分該不動(dòng)產(chǎn)的可能。若登記機(jī)構(gòu)違法辦理轉(zhuǎn)讓登記的，預(yù)告登記權(quán)利人既可以向物權(quán)人主張民事責(zé)任，也可以對(duì)登記機(jī)構(gòu)提起行政訴訟以保護(hù)自己的權(quán)益。在相對(duì)無(wú)效模式下，行為效力的價(jià)值判斷結(jié)論具體如下。

第一，預(yù)告登記后，權(quán)利人再行轉(zhuǎn)讓該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。由于預(yù)告登記具有公示公信效力，如果受讓人明知該為預(yù)告登記仍接受物權(quán)移轉(zhuǎn)，妨害預(yù)告登記權(quán)利人物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成惡意串通損害預(yù)告登記人權(quán)益，則轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，物權(quán)處分更是絕對(duì)無(wú)效②。若不構(gòu)成惡意串通，物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力不受影響。但是預(yù)告登記權(quán)利人可以以該物權(quán)變動(dòng)損害其請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)，主張物權(quán)變動(dòng)不生效力，從而恢復(fù)登記。受讓人將此不動(dòng)產(chǎn)再行處分的，物權(quán)是否變動(dòng)適用善意取得的相關(guān)規(guī)則。具言之，甲（出賣(mài)人）、乙（買(mǎi)受人）訂立房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，并于2019年1月1日辦理了房屋買(mǎi)賣(mài)預(yù)告登記。若2019年2月1日，甲又與丙簽訂房屋出讓協(xié)議，則在預(yù)告登記對(duì)應(yīng)債權(quán)無(wú)瑕疵的情況下，乙得以對(duì)抗第三人丙。若預(yù)告登記后，甲又將房屋出租于戊，且乙于2019年6月1日完成了本登記，則租賃合同的效力應(yīng)當(dāng)視情況而定：若租賃合同于2019年6月1日前已到期或者已解除的，則其效力不受影響;若截至2019年6月1日租賃合同尚未到期的，由于預(yù)告登記成立于租賃合同簽訂之前，是故乙不受“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的限制，有權(quán)主張其不受租賃關(guān)系的約束。

第二，預(yù)告登記后，物權(quán)人在此不動(dòng)產(chǎn)上新設(shè)地役權(quán)。地役權(quán)使預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)承擔(dān)一定負(fù)擔(dān)，關(guān)于地役權(quán)合同及地役權(quán)的效力，結(jié)論同第一。

第三，預(yù)告登記后，物權(quán)人在此不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)。預(yù)告登記生效后本登記完成前，抵押權(quán)人主張就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)?，?huì)損害預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)益，人民法院應(yīng)不予執(zhí)行。本登記完成后，預(yù)告登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)物權(quán)，抵押權(quán)自動(dòng)失效。

第四，抵押預(yù)告登記后，物權(quán)人將此不動(dòng)產(chǎn)再抵押。預(yù)告登記權(quán)利人具有優(yōu)先于后順位抵押權(quán)人清償?shù)钠诖?，本登記的順位被確定在預(yù)告登記之時(shí)。雖然后順位抵押權(quán)不能對(duì)在先的預(yù)告登記權(quán)利人產(chǎn)生任何不利影響，但不代表其不可以享有相較于其他普通債權(quán)人或者其后順位的抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。例如甲將某在建商品房抵押給乙，乙為預(yù)告登記后，甲將房屋建成并抵押給丙。此后，甲無(wú)力清償。丙對(duì)抵押權(quán)的行使不得有害于乙的利益，但是丙相較于甲的其他普通債權(quán)人有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

三、我國(guó)物權(quán)變動(dòng)模式下相對(duì)無(wú)效的理解

我國(guó)采取債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，區(qū)分物權(quán)與債權(quán)的成立基礎(chǔ)，但不承認(rèn)獨(dú)立的物權(quán)行為?！段餀?quán)法》第十五條確立了區(qū)分合同效力與物權(quán)變動(dòng)的效力的原則。在區(qū)分原則的背景下，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分不動(dòng)產(chǎn)的行為相對(duì)無(wú)效[14-15]，有兩種可能的解釋路徑：一是中間處分合同有效，物權(quán)變動(dòng)相對(duì)無(wú)效。二是中間處分合同及物權(quán)變動(dòng)相對(duì)預(yù)告登記的權(quán)利人均無(wú)效。合同有效說(shuō)和合同相對(duì)無(wú)效說(shuō)均認(rèn)同：物權(quán)人與第三人之間合同關(guān)系有效成立，第三人可以基于合同向物權(quán)人主張違約責(zé)任。同時(shí)即使物權(quán)人與第三人之間已經(jīng)辦理了物權(quán)登記，該登記也不得對(duì)抗預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利。兩種解釋路徑在價(jià)值判斷結(jié)論上并沒(méi)有差異，究竟采取合同有效說(shuō)還是合同相對(duì)無(wú)效說(shuō)，是民法問(wèn)題中的解釋選擇問(wèn)題，其核心在于判斷合同相對(duì)無(wú)效的觀念在我國(guó)法律傳統(tǒng)中的接受程度高低。

通常認(rèn)為，只有一項(xiàng)行為本身具有一定的對(duì)世性時(shí)，才可能存在相對(duì)無(wú)效的效力類型[16]。債權(quán)行為本身具有相對(duì)性，由此導(dǎo)致債權(quán)行為根本就不會(huì)存在絕對(duì)效力，德國(guó)立法和學(xué)說(shuō)所言的相對(duì)無(wú)效，也是指處分行為的相對(duì)無(wú)效[17]。物權(quán)變動(dòng)合意的效力僅受制于合同效力規(guī)則的調(diào)整，合同當(dāng)然有效。但作為公示手段的登記行為由于成立在先的預(yù)告登記事實(shí)存在，后位登記不能對(duì)抗前位預(yù)告登記。由于我國(guó)《物權(quán)法》尚不認(rèn)可物權(quán)行為理論，德國(guó)法上的處分行為相對(duì)無(wú)效在我國(guó)法律語(yǔ)境下更妥當(dāng)?shù)睦斫鈶?yīng)當(dāng)是，對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人而言物權(quán)變動(dòng)相對(duì)無(wú)效。

對(duì)于有學(xué)者提出的如果認(rèn)可中間處分行為的物權(quán)變動(dòng)合同有效，如何主張涂銷登記的問(wèn)題。由于預(yù)告登記的公示公信力，完全可以賦予預(yù)告登記人類似于《德國(guó)民法典》第888條①的涂銷請(qǐng)求權(quán)。此外，對(duì)有學(xué)者提出的第三人與預(yù)告登記權(quán)利人之間競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的問(wèn)題，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第十六條②已明確表明了經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的，預(yù)告登記權(quán)利人相較于受讓人的優(yōu)先地位。

此外，若出現(xiàn)以下情形，義務(wù)人處分不動(dòng)產(chǎn)的行為便絕對(duì)有效：（1）預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)義務(wù)人的處分不表示異議;（2）預(yù)告登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)不存在或嗣后消滅;（3）預(yù)告登記被涂銷[18]。預(yù)告登記的最大價(jià)值在于保證本登記的完成，但最終取決于預(yù)告登記權(quán)利人作成本登記之意愿。若在預(yù)告登記過(guò)程中，權(quán)利人改變了設(shè)立預(yù)告登記的初衷，放棄進(jìn)行本登記。此時(shí)，若絕對(duì)地禁止預(yù)告登記義務(wù)人再行處分，既不符合公平原則和效率原則，也會(huì)導(dǎo)致義務(wù)人喪失可能的交易機(jī)會(huì)。由此，更是證明了相對(duì)無(wú)效模式更為合理。

典型的例證即為，甲將土地出賣(mài)給乙并辦理預(yù)告登記后，又將該土地轉(zhuǎn)讓給丙并辦理了移轉(zhuǎn)登記。此時(shí)該處分因侵害乙的預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)，乙得主張其為無(wú)效，并且可請(qǐng)求涂銷丙的登記。由于甲仍為所有人，乙得請(qǐng)求甲為所有權(quán)的讓與。但若甲發(fā)現(xiàn)乙在訂立合同時(shí)存在欺詐的行為或者乙不按約定履行合約，甲與丙的交易并沒(méi)有損害預(yù)告登記權(quán)利人乙的利益。此時(shí)，物權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)絕對(duì)有效，可以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。

四、國(guó)家公權(quán)力行使中預(yù)告登記的效力

除權(quán)利保全效力、順位保全效力外，預(yù)告登記還具有權(quán)利完善之效力。預(yù)告登記使得其保全的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)完善為物權(quán)，具有對(duì)抗任意第三人的效力[19]。就預(yù)告登記的權(quán)利完善效力是否包含對(duì)抗法院財(cái)產(chǎn)保全、強(qiáng)制執(zhí)行和破產(chǎn)執(zhí)行的效力，各國(guó)及地區(qū)立法例和司法實(shí)踐中的理解不一。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十條規(guī)定，若被查封的不動(dòng)產(chǎn)辦理了預(yù)告登記的，受讓人可以提出停止處分的異議。符合物權(quán)登記條件，受讓人可以提出排除執(zhí)行的異議。《德國(guó)民法典》第883條第2款規(guī)定，強(qiáng)制執(zhí)行、假扣押和破產(chǎn)程序中，預(yù)告登記權(quán)利有權(quán)主張妨害其請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)的行為無(wú)效。《德國(guó)破產(chǎn)法》第24條進(jìn)一步細(xì)化了第883條的規(guī)定，明確在出賣(mài)人破產(chǎn)的情況下，已辦理預(yù)告登記的債權(quán)人仍可向破產(chǎn)管理人主張相應(yīng)請(qǐng)求權(quán)。《日本不動(dòng)產(chǎn)登記法》第7條和《日本破產(chǎn)法》第53條也肯定了預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力，即使出賣(mài)人被宣告破產(chǎn)，也無(wú)礙于本登記的辦理。

（一）預(yù)告登記與法院強(qiáng)制

法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分的強(qiáng)制力主要體現(xiàn)為訴前及訴中的強(qiáng)制措施——財(cái)產(chǎn)保全，以及訴后強(qiáng)制措施——執(zhí)行程序。通常認(rèn)為《物權(quán)法》第二十條所述的中間處分行為僅指基于法律行為引起的物權(quán)變動(dòng)。對(duì)于已為預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，人民法院能否采取財(cái)產(chǎn)保全或強(qiáng)制執(zhí)行措施，《物權(quán)法》并未明確回應(yīng)。但由上所述可知，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》實(shí)際認(rèn)可了對(duì)已為預(yù)告登記的物權(quán)可以采取查封等臨時(shí)性保全措施，但預(yù)告登記權(quán)利人有權(quán)提出執(zhí)行異議?！兜聡?guó)民法典》主張?jiān)诜恋K預(yù)告登記人權(quán)利范圍內(nèi)，強(qiáng)制執(zhí)行不生效力。實(shí)際上，預(yù)告登記是否具有對(duì)抗法院強(qiáng)制力的問(wèn)題屬于民法問(wèn)題中的價(jià)值判斷問(wèn)題，對(duì)該問(wèn)題的回答應(yīng)當(dāng)遵循民法價(jià)值判斷問(wèn)題的實(shí)體性論證規(guī)則：若無(wú)足夠充分且正當(dāng)?shù)睦碛桑瑧?yīng)當(dāng)堅(jiān)持強(qiáng)勢(shì)意義的平等對(duì)待[20]。

首先，預(yù)告登記后法院可以采取臨時(shí)性財(cái)產(chǎn)保全措施，但不應(yīng)妨礙預(yù)告登記權(quán)利人物權(quán)之實(shí)現(xiàn)。財(cái)產(chǎn)保全措施包括訴前財(cái)產(chǎn)保全和訴訟財(cái)產(chǎn)保全，前者的目的在于在起訴前保護(hù)利害關(guān)系人不致遭受無(wú)法彌補(bǔ)的損失，后者旨在保證生效裁判的執(zhí)行。但究其實(shí)質(zhì)，兩者均是為了防止被執(zhí)行責(zé)任財(cái)產(chǎn)的減少，而對(duì)財(cái)產(chǎn)處分權(quán)予以限制的預(yù)防性強(qiáng)制措施。實(shí)際上，財(cái)產(chǎn)保全并不會(huì)給預(yù)告登記權(quán)利人帶來(lái)實(shí)質(zhì)上的不利，而僅僅使預(yù)告登記義務(wù)人的其他債權(quán)人與預(yù)告登記權(quán)利人處于競(jìng)爭(zhēng)地位。如果受讓人請(qǐng)求排除執(zhí)行的，因執(zhí)行行為將有礙于權(quán)利人期待利益的實(shí)現(xiàn)，人民法院應(yīng)當(dāng)支持其執(zhí)行異議。如果受讓人能夠證明本登記的條件已經(jīng)成就的，人民法院應(yīng)當(dāng)協(xié)助解除查封等妨礙本登記實(shí)現(xiàn)的措施，幫助受讓人完成本登記[21]。

具言之，若購(gòu)房人甲與開(kāi)發(fā)商乙簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并辦理了相應(yīng)的預(yù)告登記。隨后開(kāi)發(fā)商乙的債權(quán)人丙起訴乙請(qǐng)求乙歸還欠款，并申請(qǐng)了訴訟財(cái)產(chǎn)保全。由于開(kāi)發(fā)商乙仍然是該房屋的權(quán)利人，若存在《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》規(guī)定的情形，債權(quán)人丙可以請(qǐng)求人民法院對(duì)開(kāi)發(fā)商乙名下的房產(chǎn)采取財(cái)產(chǎn)保全措施。此時(shí)，購(gòu)房人甲與債權(quán)人丙對(duì)同一房產(chǎn)存在利益上的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，法院的查封行為將會(huì)在一定程度上影響購(gòu)房人甲權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。若在訴訟過(guò)程中，作成本登記的條件消滅了的，財(cái)產(chǎn)保全具有完全的效力。若在訴訟過(guò)程中，作成本登記的條件成就了的，購(gòu)房人甲可以依據(jù)《人民法院辦理執(zhí)行案件規(guī)范》第九百四十六條以及《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十條的規(guī)定，提出停止處分的異議，請(qǐng)求人民法院解除查封措施，并有權(quán)請(qǐng)求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)將預(yù)告登記變更為本登記。

其次，預(yù)告登記具有排除執(zhí)行的效力①[22]。德國(guó)和日本均認(rèn)可預(yù)告登記排除執(zhí)行的效力。強(qiáng)制執(zhí)行雖然是公權(quán)力機(jī)關(guān)依據(jù)生效法律文書(shū)作出的，但是其目的仍然在于維護(hù)私人利益，而非社會(huì)公共利益。因此，由于預(yù)告登記和執(zhí)行程序保護(hù)的利益類型均為民事主體的私人利益，不存在權(quán)利位階上的差異，法律應(yīng)當(dāng)予以同等地位。若預(yù)告登記不能對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行，則容易導(dǎo)致出賣(mài)人與第三人通過(guò)搶先申請(qǐng)法院執(zhí)行的方式規(guī)避預(yù)告登記的權(quán)利保全和權(quán)利完善效力。在上例中表現(xiàn)為，購(gòu)房人甲有權(quán)排除人民法院基于乙丙間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，執(zhí)行開(kāi)發(fā)商乙名下的房產(chǎn)。

與此同時(shí)，執(zhí)行程序中還存在另外一種情況，即購(gòu)房人甲與開(kāi)發(fā)商乙簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并辦理預(yù)告登記后，甲的債權(quán)人丁可否請(qǐng)求人民法院執(zhí)行該預(yù)告登記的房屋？此時(shí)將在債權(quán)人丁與開(kāi)發(fā)商乙之間出現(xiàn)利益競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。預(yù)告登記畢竟不同于本登記，雖然具有一定的物權(quán)效力，但在根本上購(gòu)房人乙僅具有相應(yīng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而開(kāi)發(fā)商乙仍然是該不動(dòng)產(chǎn)的法定權(quán)利人。根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的基本法理，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)開(kāi)發(fā)商乙的權(quán)利，購(gòu)房人甲的債務(wù)人丁不得僅僅基于預(yù)告登記請(qǐng)求執(zhí)行該房屋。但也存在一種例外情況，即購(gòu)房人甲已向開(kāi)發(fā)商履行了全部合同義務(wù)，但尚未作成本登記，執(zhí)行該套房屋對(duì)開(kāi)發(fā)商乙不會(huì)造成任何損失的，可以將預(yù)告登記人名下的房產(chǎn)納入執(zhí)行范圍。具體條件包括：第一，甲乙之間房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效;第二，已經(jīng)辦理了有效的預(yù)告登記;第三，購(gòu)房人甲已經(jīng)履行了房屋買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下的全部義務(wù)并向乙支付了全部購(gòu)房款，或者甲雖僅支付了部分購(gòu)房款，但是開(kāi)發(fā)商乙同意剩余房款從變價(jià)款中優(yōu)先償付的①。

（二）預(yù)告登記與破產(chǎn)程序

破產(chǎn)程序是在法院的主持下對(duì)具有破產(chǎn)原因的債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行清算、重整或和解，使全體債權(quán)人獲得公平受償機(jī)會(huì)的一種概括執(zhí)行程序。德國(guó)、日本和我國(guó)臺(tái)灣均承認(rèn)預(yù)告登記具有破產(chǎn)保護(hù)效力，即預(yù)告登記權(quán)利人可以對(duì)抗破產(chǎn)人的其他債權(quán)人，從而保障債權(quán)請(qǐng)求權(quán)在將來(lái)得以實(shí)現(xiàn)。我國(guó)學(xué)者也普遍贊同預(yù)告登記具有破產(chǎn)保護(hù)的作用[23-24]。僅當(dāng)喪失作成本登記的基礎(chǔ)時(shí)，該不動(dòng)產(chǎn)方應(yīng)納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中進(jìn)行分配。否則，預(yù)告登記項(xiàng)下的物權(quán)，不應(yīng)被列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范疇。

預(yù)告登記權(quán)利人避免將標(biāo)的物權(quán)納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的訴求，與其他債權(quán)人希望債務(wù)人財(cái)產(chǎn)最大化的訴求存在天然的矛盾，此時(shí)應(yīng)當(dāng)保護(hù)何者的利益問(wèn)題屬于民法問(wèn)題中的價(jià)值判斷問(wèn)題。預(yù)告登記權(quán)利人在破產(chǎn)程序中受到特殊保護(hù)的原因主要在于：第一，預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力是權(quán)利完善效力的當(dāng)然之意。雖然預(yù)告登記并未改變請(qǐng)求權(quán)的債權(quán)屬性，但是通過(guò)預(yù)告登記制度，法律實(shí)際上給予了買(mǎi)受人期待中的物權(quán)得以完整實(shí)現(xiàn)的預(yù)先保護(hù)。在一般程序中表現(xiàn)為可以對(duì)抗出賣(mài)人的其他債權(quán)人，在破產(chǎn)程序中則體現(xiàn)為優(yōu)先于其他破產(chǎn)債權(quán)人的效力。第二，破產(chǎn)重整程序在于拯救尚有重生可能的債務(wù)人，破產(chǎn)清算程序重視債權(quán)人的公平受償，但都是對(duì)民事主體間法律關(guān)系的協(xié)調(diào)，基本不涉及社會(huì)公共利益的保護(hù)。預(yù)告登記具有排除一般執(zhí)行行為的效力，那么概括執(zhí)行的破產(chǎn)程序中也不例外。第三，天平的一端通常來(lái)說(shuō)是作為自然人的普通購(gòu)房者，處于相對(duì)弱勢(shì)的地位，而另一端是作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)債權(quán)人的商事交易主體，具有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。且如前所述，物權(quán)的取得對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)具有重大的實(shí)踐意義，法律應(yīng)對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人優(yōu)先保護(hù)。第四，預(yù)告登記作為債權(quán)物權(quán)化的典型代表，反映了物債二分權(quán)利體系的不周延之處。在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配上體現(xiàn)為，不能僵化地以為預(yù)告登記保護(hù)的是請(qǐng)求權(quán)，從而主張預(yù)告登記權(quán)利人與其他債權(quán)人平等受償。而要看到制度的目的和本質(zhì)，賦予預(yù)告登記權(quán)利人準(zhǔn)物權(quán)人的法律地位。

出賣(mài)人破產(chǎn)的情況下，雖然破產(chǎn)人名義上為登記的物權(quán)人，但是經(jīng)由預(yù)告登記制度，買(mǎi)受人的期待利益受到了法律預(yù)先的特殊保護(hù)。預(yù)告登記債權(quán)不受《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條規(guī)定的個(gè)別清償無(wú)效規(guī)則、第十八條破產(chǎn)管理人選擇權(quán)的約束[25]。若作成本登記的條件已經(jīng)成就，預(yù)告登記權(quán)利人實(shí)際上享有對(duì)該物的取回權(quán)或者別除權(quán)。若破產(chǎn)宣告后作成本登記的條件尚未滿足的，買(mǎi)受人有權(quán)在全面履行合同義務(wù)后，請(qǐng)求將預(yù)告登記變更為完整的物權(quán)登記。預(yù)告登記所保全的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)雖不同于取回權(quán)、別除權(quán)，但同樣具有一定的物權(quán)效力，對(duì)任意第三人具有對(duì)抗效力。因此，預(yù)告登記權(quán)利人有權(quán)選擇是否繼續(xù)履行合同，并在合同履行完畢后請(qǐng)求破產(chǎn)管理人辦理本登記，以實(shí)現(xiàn)期待中的物權(quán)。

買(mǎi)受人破產(chǎn)的情況下，已為預(yù)告登記的物權(quán)可否納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的范圍，除前文所述買(mǎi)受人已支付全部?jī)r(jià)款，或者出賣(mài)人同意從變價(jià)款中優(yōu)先償還剩余價(jià)款之外，不應(yīng)將此物權(quán)計(jì)入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。首先，出賣(mài)人仍然是該物權(quán)的權(quán)利人，其權(quán)利應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。其次，人民法院只會(huì)執(zhí)行本登記記載的物權(quán)人名下的財(cái)產(chǎn)，將預(yù)告登記的物權(quán)納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的范疇不符合司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。最后，由于買(mǎi)受人已被宣告破產(chǎn)，將來(lái)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)對(duì)其沒(méi)有意義，并且買(mǎi)受人也無(wú)能力履行剩余價(jià)款給付的義務(wù)，預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記的基礎(chǔ)已然消滅。此時(shí)，買(mǎi)受人可以行使合同解除權(quán)，以取回部分購(gòu)房款。

預(yù)告登記以風(fēng)險(xiǎn)防范為價(jià)值取向，注重交易安全的保護(hù)。其首要目標(biāo)在于擔(dān)保功能，有助于保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)。在民法典物權(quán)編的編纂過(guò)程中，就預(yù)告登記的法律效力，一個(gè)更妥當(dāng)?shù)慕忉屄窂绞窍鄬?duì)無(wú)效的模式，即預(yù)告登記權(quán)利人有權(quán)主張損害其合法權(quán)益的行為不發(fā)生物權(quán)效力，并承認(rèn)預(yù)告登記的順位保全效力。此外，還應(yīng)明確預(yù)告登記對(duì)于國(guó)家公權(quán)力的行使具有相同的對(duì)抗效力，財(cái)產(chǎn)保全與預(yù)告登記競(jìng)合時(shí)不應(yīng)妨礙預(yù)告登記權(quán)利人物權(quán)之實(shí)現(xiàn)。預(yù)告登記還具有排除執(zhí)行和破產(chǎn)保護(hù)的效力。

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Abstract： The current regulations on the legal effect of advance notice registration in China over-restrict the partys power of disposition. In the codification of Chinas Civil Code， it is recommended that the legal effect of advance notice registration be understood as invalid to the right holder of advance notice registration when the dispose of the real right does not get the consent of the right holder and causes damages to his/her legitimate rights and interests. Compared with setting strict restrictions on the disposal of real property rights and freezing the registration procedure， the legal effect of invalidity to the injured party is more in line with the requirements of the principle of voluntariness and the principle of proportionality. It is conducive to making the best use of property， and fits with the pattern of changes in property rights. In addition， the advance notice registration can also challenge the exercise of state's public power. Property preservation and enforcement procedures shall not impede the realization of the property rights of the advance notice registration right holder. And the advance notice registration right holder shall enjoy special protections in bankruptcy.

Key Words： Advance notice registration; Invalid to the injured party; Disposal of real right; Enforcement procedure; Bankruptcy protection