“營改增”下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作研究

宋長榮

摘要：隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)的快速發(fā)展，財務(wù)管理的難度不斷加大，在營業(yè)稅背景下其稅收金額也越來越高，限制了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。“營改增”政策的出臺降低了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收壓力，但是也對財務(wù)管理提出了更高的要求。本文通過分析“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，提出房地產(chǎn)企業(yè)在面對“營改增”時財務(wù)管理的對策。

關(guān)鍵詞：“營改增”：房地產(chǎn)企業(yè)：財務(wù)管理

隨著“營改增”政策的普及和擴大，許多公司開始注意到這一點。然而，“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是最明顯的，房地產(chǎn)企業(yè)在大規(guī)模稅收支付后增加了增值稅，這無疑會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展遲緩。房地產(chǎn)公司的影響和壓力正在逐漸增加，這種競爭在各個行業(yè)都在進行。眾所周知，“營改增”是國家根據(jù)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的需要而制定的。它不僅是稅收制度的簡單轉(zhuǎn)變，而且是行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的平衡，消除重復(fù)征稅，促進服務(wù)發(fā)展，創(chuàng)新商業(yè)模式和企業(yè)轉(zhuǎn)型，消除混合銷售部門稅收制度的缺陷。因此，“營改增”將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的變化，其財務(wù)管理體系將更加完善和保障。

一、“營改增”概述

“營改增”是指以前繳納過營業(yè)稅的一些稅項變成了增值稅。從一方面來說，在“營改增”之后，稅收制度中的再征稅問題已經(jīng)完全解決，從而改善了企業(yè)的利益，降低了企業(yè)的運營成本，公司資金的壓力減輕了。從某種意義上說，“營改增”將對一些企業(yè)的產(chǎn)品價格產(chǎn)生一些影響，這可能增加消費，然后促進經(jīng)濟發(fā)展，優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。從另一方面來看，在“營改增”之前，營業(yè)稅主要是中國的勞動服務(wù)費。增值稅和營業(yè)稅的不同之處在于，增值稅是一種流轉(zhuǎn)稅，根據(jù)貨物的增值金額進行計算，分為進項稅和銷項稅。

二、“營改增”對房地產(chǎn)財務(wù)管理的重要影響

（一）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債表具有嚴(yán)重影響

在房地產(chǎn)公司，同定資產(chǎn)是其非常重要的資產(chǎn)。在某種程度上，房地產(chǎn)資產(chǎn)的變化將對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響，而房地產(chǎn)資產(chǎn)的平衡也將發(fā)生重大變化。在新的情況下，將對“營改增”進行分析，最后確定的是，一旦“營改增”，房地產(chǎn)資本的初始價值將持續(xù)下降。此外，在房地產(chǎn)公司必須繳納增值稅之后，最終的期末余額也將持續(xù)下降。隨著時問的推移，房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)和負(fù)債將逐漸減少，流動資產(chǎn)和房地產(chǎn)債務(wù)的份額將繼續(xù)增長。從長遠(yuǎn)來看，這可能有助于房地產(chǎn)企業(yè)迅速擴大，從而促進企業(yè)的長期發(fā)展。

（二）“營改增”對房地產(chǎn)利潤表具有嚴(yán)重影響

事實證明，“營改增”對房地產(chǎn)利潤產(chǎn)生丁深遠(yuǎn)的影響，主要表現(xiàn)在兩個方面，一方面是長期影響，另一方面是短期影響。從短期來看，關(guān)鍵的結(jié)果是，在“營改增”之后，房地產(chǎn)行業(yè)的初始成本稅收將被免除，稅收金額將減少，最終將提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟效益。長期影響在很大程度上反映在一旦“營改增”，它可能會降低企業(yè)自身的稅收成本，降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，從而有助于在房地產(chǎn)中積累營運資金。

（三）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量表具有嚴(yán)重影響

對于“營改增”來說，這對房地產(chǎn)的資金流人流出產(chǎn)生了重要影響，這在很大程度上反映在以下幾個方面。首先，在“營改增”后，房地產(chǎn)投資將產(chǎn)生明顯的效果。為了充分發(fā)展，房地產(chǎn)公司經(jīng)常購買一些建筑設(shè)備。但由于某些增值稅減免，財務(wù)支出將大幅下降，現(xiàn)金流中的數(shù)據(jù)將低于營業(yè)稅。其次，實施“營改增”可能會降低企業(yè)的稅收成本，同時公司將擁有大量的靈活性，并最終提高企業(yè)的現(xiàn)金管理水平。最后，隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭將逐漸加劇，一些房地產(chǎn)企業(yè)將繼續(xù)擴大投資和融資的規(guī)模。從技術(shù)上講，企業(yè)的貨幣供應(yīng)將繼續(xù)增長，房地產(chǎn)公司也面臨著巨大的債務(wù)壓力。

（四）對財務(wù)風(fēng)險管理的影響

隨著“營改增”政策的實施，對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理也有一定的影響，這反映在以下兩個方面。首先，財務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)的能力和專業(yè)素質(zhì)的要求有所提高。營業(yè)稅改為增值稅的變化在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算，其中包括增加會計科目的數(shù)量，并在會計體系中引入創(chuàng)新的會計核算方法。因此，為了更好地應(yīng)對“營改增”對財務(wù)管理的影響，必須在房地產(chǎn)行業(yè)進行財務(wù)風(fēng)險管理，以提高他們的專業(yè)技能和專業(yè)素質(zhì)。其次，“營改增”后，企業(yè)稅收大幅下降。這相當(dāng)于政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域提供了優(yōu)惠政策。除非房地產(chǎn)公司根據(jù)新政策優(yōu)化企業(yè)的內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和分配，否則在房地產(chǎn)市場激烈競爭的情況下，企業(yè)很容易獲得更大的整體利益。

（五）“營改增”對發(fā)票管理的影響

南于增值稅是根據(jù)銷項稅抵減進項稅的方式納稅，進項稅是根據(jù)具有法律效應(yīng)的票據(jù)扣除的，包括增值稅專用發(fā)票等，增加了管理效率，會計的重要性將得到改善。一方面，在采購過程中，因為所有與營業(yè)稅有關(guān)的發(fā)票都是普通發(fā)票，在“營改增”之后，工作人員對在購買過程中獲得專用票，但房地產(chǎn)企業(yè)采購人員對專用發(fā)票的意識較低，這也增加了獲得增值稅專用發(fā)票的難度。另一方面，增值稅專用發(fā)票必須在增值稅被扣除之前被認(rèn)證，認(rèn)證有時間限制，因此增值稅票根在管理過程中必須得到高度重視。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理對“營改增”的具體對策

（一）重視掛靠經(jīng)營的涉稅風(fēng)險

通常來說，在國內(nèi)建筑業(yè)，南于對有關(guān)執(zhí)照資格的限制和政策限制，掛靠其他企業(yè)進行經(jīng)營在房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)象非常普遍?？偟膩碚f，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著更高的稅收風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)該注意到這一點。在這種情況下，將出現(xiàn)費用開具虛假發(fā)票等其他一系列逃稅漏稅案件，稅務(wù)機關(guān)往往將違法責(zé)任歸為被掛靠企業(yè)，并命令其支付相應(yīng)的罰款。在全面實施了“營改增”的政策之后，這些現(xiàn)象必須得到加強監(jiān)督，這些現(xiàn)象增加了房地產(chǎn)行業(yè)各方的法律責(zé)任。

（二）完善增值稅發(fā)票的管理

增值稅發(fā)票和傳統(tǒng)營業(yè)稅發(fā)票之間存在相似之處和差異。相似之處是增值稅發(fā)票具有與營業(yè)稅發(fā)票的發(fā)票功能。其差異性主要反映在增值稅發(fā)票的抵扣稅額的影響上。增值稅發(fā)票將直接影響隨后對企業(yè)的抵扣金額。因此，在實施“營改增”的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須很好地管理增值稅發(fā)票，以便形成一個完整的閉環(huán)。例如，在處理發(fā)票時，增值稅發(fā)票需要做好填寫和領(lǐng)取工工作，為增值稅發(fā)票制定相應(yīng)的會計管理制度，為處理和使用增值稅發(fā)票提供制度保障。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以組織專業(yè)財務(wù)人員來管理和控制發(fā)票的方方面面，如發(fā)票的領(lǐng)取、開具、抵扣、保管等方面，以避免增值稅發(fā)票出現(xiàn)被篡改的情況。這不僅會提高增值稅發(fā)票管理的質(zhì)量和效率，而且會促進企業(yè)財務(wù)工工作的順利開展，并在很大程度上避免財務(wù)風(fēng)險。

（三）加強成本管理

在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理中還有一個重要的組成部分，即房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)“營改增”的內(nèi)容和要求進行調(diào)整和規(guī)劃。例如，可以根據(jù)“營改增”制度及時補充和改進，以防止資金鏈斷裂。在管理方面，嚴(yán)格控制業(yè)務(wù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范管理，以確保成本管理工作的質(zhì)量和效率，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的效益。

（四）加強與稅務(wù)部門的溝通，及時了解“營改增”最新政策

實施“營改增”在降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)方面發(fā)揮了非常重要的作用。這是中國當(dāng)前稅收改革的關(guān)鍵問題。國家為房地產(chǎn)企業(yè)減少了稅負(fù)負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極關(guān)注和學(xué)習(xí)新政策和政策調(diào)整內(nèi)容，不斷提高內(nèi)部控制和管理工作，根據(jù)企業(yè)實際情況做好人力儲備。更重要的是，建立聯(lián)絡(luò)機制，及時與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門溝通了解“營改增”的所有信息與政策改革后的稅收內(nèi)容，以便迅速有效地根據(jù)市場規(guī)則解決有關(guān)稅收管理問題，在總體政策框架內(nèi)為企業(yè)創(chuàng)造了良好的利益。

四、結(jié)語

“營改增”是中國稅收改革的重要組成部分，旨在減輕稅收負(fù)擔(dān)，提高資金回報率，解決舊稅問題。任何新的和舊的稅收在改革過程中都會遇到不同的問題。稅收改革對房地產(chǎn)財務(wù)管理的影響尤其明顯，因為它涉及房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)較大范圍的稅收金額。作為一名房地產(chǎn)財務(wù)管理人員，必須及時關(guān)注國家財政政策的及時調(diào)整，并支持房地產(chǎn)企業(yè)降低稅收負(fù)擔(dān)，提高資金回流和企業(yè)快速發(fā)展。

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