房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析

尚雅君

摘要：在國家建設(shè)的過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起到了重要的作用。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，也促進(jìn)了房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展，并在發(fā)展的過程中對業(yè)務(wù)進(jìn)行了拓展。雖然現(xiàn)在市場中利好條件越來越多，但是對房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的要求也隨之增加，要想確保房地產(chǎn)金融市場得到良好的發(fā)展，應(yīng)嚴(yán)格控制各個(gè)環(huán)節(jié)，并對傳統(tǒng)的理論進(jìn)行創(chuàng)新與改進(jìn)，同時(shí)采用有效的方式把控房地產(chǎn)金融市場發(fā)展過程中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)行規(guī)避，確保房地產(chǎn)金融市場可以得到有序的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)：金融市場：發(fā)展現(xiàn)狀：趨勢

一、房地產(chǎn)金融市場

房地產(chǎn)金融市場指的是供求雙方在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)所使用的金融工具最終形成的資金交易總量。房地產(chǎn)進(jìn)行交易時(shí)可以在同定地方也可以采用無形的交易形式，交易過程中所采用的方法可以是直接的也可以是問接的。隨著交易工具的不斷發(fā)展與創(chuàng)新，也拓寬了房地產(chǎn)金融市場的業(yè)務(wù)與服務(wù)范圍，主要包括，不同種類的住房儲(chǔ)蓄存款、各類住房貸款、利用房產(chǎn)作為抵押進(jìn)行貸款、房地產(chǎn)信用托管、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)典當(dāng)以及房地產(chǎn)證券等。

二、房地產(chǎn)金融市場發(fā)展過程中呈現(xiàn)出的問題

（一）未構(gòu)建起完善的房地產(chǎn)金融體系

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)金融企業(yè)、金融產(chǎn)品將關(guān)注的重點(diǎn)多放在一些發(fā)展勢頭良好的一級(jí)市場，主要的形式以房地產(chǎn)投資、個(gè)人房產(chǎn)抵押以及抵押擔(dān)保等為主，目前，住房抵押款證券化在銀行進(jìn)行試用，其他金融產(chǎn)品還處于論證階段，近期內(nèi)無法在市場中流通。由于，目前的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)以及擔(dān)保機(jī)構(gòu)缺乏正規(guī)性，這樣在一定程度上給房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展帶來阻礙。

（二）過于單一的金融工具

現(xiàn)階段所創(chuàng)建的不同形式的房地產(chǎn)債券金融工具主要以住房儲(chǔ)蓄款、個(gè)人按揭貸款以及住房公積金貸款為主。目前的房地產(chǎn)市場中銀行已經(jīng)成為房產(chǎn)信貸的主要方式，銀行已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)投資者資金主要供應(yīng)方。從現(xiàn)階段對房地產(chǎn)投資來源分析可知有一半以上的資金來自銀行，其中施工企業(yè)墊資資金也來自銀行貸款，可以說在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過程中所利用的銀行信貸資金占到總資金使用量的75%以上，所以過分地依賴銀行貸款已經(jīng)成為房地產(chǎn)金融市場中的普遍現(xiàn)象，若房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動(dòng)將會(huì)給銀行帶來無法估量的損失。

（三）未構(gòu)建完善的法律法規(guī)

房地產(chǎn)金融市場在發(fā)展的過程中并未構(gòu)建起完善的法律法規(guī)，這樣就導(dǎo)致在住房資金籌集、管理以及使用過程中法律法規(guī)約束力不夠。雖然，現(xiàn)階段我國也根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展需要出臺(tái)了相應(yīng)的文件，但是依然呈現(xiàn)出無法可依的情況，尤其是辦理房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)時(shí)，若沒有完善的法律條款會(huì)給房地產(chǎn)金融發(fā)展帶來阻礙。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中資金運(yùn)作效率偏低

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行的過程中房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)并未構(gòu)架起完善的經(jīng)營管理系統(tǒng)與管理理念，這樣降低了資金的分配質(zhì)量：在一些客觀因素的影響下，如資金提供者的經(jīng)濟(jì)情況、資金儲(chǔ)蓄情況等無法達(dá)到房地產(chǎn)金融對資金的需求量，同時(shí)也增加了資金使用的風(fēng)險(xiǎn)，若房地產(chǎn)企業(yè)沒有在規(guī)定的時(shí)問內(nèi)還款，直接增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

三、加快房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的策略

（一）進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融市場發(fā)展體系

要想使房地產(chǎn)金融市場得到健康發(fā)展，應(yīng)根據(jù)發(fā)展的要求對房地產(chǎn)金融市場發(fā)展體系進(jìn)行完善并構(gòu)建起正規(guī)的房地產(chǎn)金融管理機(jī)構(gòu)，比如，以銀行為主體的房地產(chǎn)經(jīng)營機(jī)構(gòu)，在此基礎(chǔ)上制定出房地產(chǎn)金融發(fā)展方面的規(guī)定，并為低收入人群合理地規(guī)劃按揭貸款方式，同時(shí)對住房公積金進(jìn)行嚴(yán)格的管控。打破原有的管理形式，在進(jìn)行資金管理時(shí)將重點(diǎn)放在房地產(chǎn)投資資金、資產(chǎn)抵押管理、儲(chǔ)蓄銀行互助以及住房融資擔(dān)保等，摒棄原有的市場管理方式，并對房地產(chǎn)金融市場進(jìn)行規(guī)劃，規(guī)范為一級(jí)市場與二級(jí)市場，以此來形成完善的房地產(chǎn)金融發(fā)展體系。

（二）實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化

傳統(tǒng)的融資渠道銀行是主導(dǎo)者，但是此種方式具有一定的單一性與局限性，因此應(yīng)拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，政府也逐漸放開金融政策，融資市場也呈現(xiàn)出不同的形式，資金主要來自銀行信貸、產(chǎn)業(yè)投資基金以及房地產(chǎn)信托。在房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的過程中資金來源方式單一是目前亟待解決的問題，打破房地產(chǎn)開發(fā)及個(gè)人住房信貸完全依靠銀行的局面，構(gòu)建起多元化的融資渠道，進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資比例以及流動(dòng)資金比例，并對信息有保證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用發(fā)行項(xiàng)目債權(quán)的方式來改變現(xiàn)有的負(fù)債情況。

（三）對房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避

房地產(chǎn)市場中會(huì)有大量的資金流轉(zhuǎn)，資金在流轉(zhuǎn)的過程中會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)義與經(jīng)濟(jì)、民生有著重要的聯(lián)系，因此政府應(yīng)給予高度關(guān)注。在房地產(chǎn)金融市場中政府應(yīng)起到引導(dǎo)作用，確保房地產(chǎn)金融市場可以長期、穩(wěn)定地發(fā)展。在這個(gè)過程中，政府相關(guān)部門應(yīng)對金融監(jiān)管方式進(jìn)行優(yōu)化，構(gòu)建起良好的投資、融資環(huán)境，以此來保證資金的流轉(zhuǎn)效率：此外，還應(yīng)強(qiáng)化資金融通培訓(xùn)工作，培訓(xùn)工作不僅需要房地產(chǎn)企業(yè)人員參與，政府部門也應(yīng)積極地參與到其中，進(jìn)而更加了解資金流轉(zhuǎn)方式，以此對房地產(chǎn)行業(yè)資金流轉(zhuǎn)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)化，避免金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

（四）對房地產(chǎn)金融市場管理法律法規(guī)進(jìn)行完善

由于各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不同，所以經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與房地產(chǎn)金融發(fā)展的特點(diǎn)等也有所區(qū)別，因此，各地區(qū)在進(jìn)行房地產(chǎn)金融市場監(jiān)督管理時(shí)可以引入發(fā)達(dá)國家先進(jìn)的管理理念并與我國現(xiàn)狀進(jìn)行結(jié)合，優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，并對現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融市場法律法規(guī)進(jìn)行完善。同時(shí)，還應(yīng)根據(jù)自身地區(qū)的特點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)條件、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等制定出地域性政策指導(dǎo)房價(jià)，從而推動(dòng)地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

（五）避免金融風(fēng)險(xiǎn)，提升房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)度

房地產(chǎn)金融市場中風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行的情況經(jīng)常出現(xiàn)，這樣雖然在一定程度上房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避了自身風(fēng)險(xiǎn)，卻給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)，也導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)混亂情況。目前，我國沒有出臺(tái)針對房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)度評(píng)判的制度，在辦理業(yè)務(wù)時(shí)只簡單對企業(yè)實(shí)力、還款能力進(jìn)行審核，這樣就無法保證后期還款期限與還款信譽(yù)。因此，應(yīng)對房地產(chǎn)金融市場進(jìn)行完善，避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)投機(jī)行為，并制定出相應(yīng)的信譽(yù)度評(píng)價(jià)體系，規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)。

（六）優(yōu)化原有的住房公積金制度，構(gòu)建多元化、多層次保障體系

在我國住房公積金制度屬于一種保證性政策，其可以有效地保證中低收入人群對住房的需求，但是此項(xiàng)制度在實(shí)行過程中還存在一些漏洞。因此，應(yīng)逐漸拓寬住房公積金政策的覆蓋面以及使用范圍，從而保證其使用效率，同時(shí)還應(yīng)對公積金最高交納及最低交納費(fèi)用、限額進(jìn)行界定，構(gòu)建起完善的公積金管理制度。此外，可以建立起以政府為主體經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房以及限價(jià)房住房的保障體系，形成多元化、多層次的保證體系，并開拓住房資金籌措渠道，并強(qiáng)化財(cái)政預(yù)算，這樣可以從土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、住房公積金增收費(fèi)用以及公房售出后所產(chǎn)生的收益作為保障性住房建設(shè)資金，也可以采用發(fā)行住房福利彩票的方式，多元化、多渠道的進(jìn)行資金籌措，開辟新型住房保障體系。

（七）充分發(fā)展房地產(chǎn)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)指的是在生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的直接物質(zhì)產(chǎn)品、對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供服務(wù)，與虛擬經(jīng)濟(jì)相反，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的核心是實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)作。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中起到了重要的作用同時(shí)與民生問題也有直接的關(guān)系，要想使我國房地產(chǎn)金融市場穩(wěn)步發(fā)展，在借鑒別國經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)還應(yīng)對我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行充分的研究。但是，在這個(gè)過程中應(yīng)把控好實(shí)際經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)問的關(guān)系，若虛擬經(jīng)濟(jì)被實(shí)體經(jīng)濟(jì)完全取代或是虛擬經(jīng)濟(jì)不在實(shí)體經(jīng)濟(jì)把控范圍內(nèi)，就會(huì)給房地產(chǎn)金融市場帶來風(fēng)險(xiǎn)。此外，我國在大力推動(dòng)房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的過程中還應(yīng)根據(jù)發(fā)展需要對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整與優(yōu)化，在這個(gè)過程中應(yīng)始終以金融為核心，進(jìn)而促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展與繁榮。

（八）強(qiáng)化宏觀調(diào)控

現(xiàn)階段，我國各地方政府的財(cái)政收入以及地方CDP的增長都以房地產(chǎn)行業(yè)為主，這樣就導(dǎo)致地方政府采取各種方式來抵擋房價(jià)下降態(tài)勢，而且依附房地產(chǎn)行業(yè)的下游行業(yè)較多，同時(shí)圍繞著房地產(chǎn)行業(yè)也衍生出不同的服務(wù)業(yè)也很多，這樣地方政府就更加支持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?？梢哉f房地產(chǎn)行業(yè)對宏觀調(diào)控政策是非常敏感的，在政府的干預(yù)、行政干預(yù)下房地產(chǎn)金融市場變化也是非常明顯的，因此，應(yīng)構(gòu)建起多元化的房地產(chǎn)金融市場，給地方政府也應(yīng)不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控，并對房地產(chǎn)金融市場現(xiàn)行的機(jī)制進(jìn)行完善，確保地區(qū)房地產(chǎn)金融市場健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)的崛起帶動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，在房地產(chǎn)市場發(fā)展、運(yùn)作的過程中會(huì)開展大量的金融業(yè)務(wù)，同時(shí)拓展了金融業(yè)務(wù)的服務(wù)范圍，因此對金融同效率的要求也越來越高。各地政府職能部門應(yīng)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，并對房地產(chǎn)市場金融體系進(jìn)行優(yōu)化與完善，并形成多樣化、多元化的房地產(chǎn)金融市場。同時(shí)還應(yīng)強(qiáng)化法律法規(guī)的建設(shè)，為房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)服務(wù)人員提供依據(jù)。此外，還應(yīng)采取有效的方式對房地產(chǎn)金融中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避，以此為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供動(dòng)力。

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