房地產(chǎn)項目自有資金利潤率的分析與提升對策

胡學定

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，資金投入規(guī)模大，開發(fā)周期長，經(jīng)營風險大。房地產(chǎn)企業(yè)必須有效提高管理水平，加強對市場的研判和預(yù)期，擇優(yōu)選擇項目，準確把握項目的可行性，合理優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，管控好各項成本支出，降低投資風險，提高項目的盈利能力，努力實行房地產(chǎn)開發(fā)項目自有資金利潤率最大化，確保企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。文章首先介紹了自有資金利潤率的概念和意義，并結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目案例對影響房地產(chǎn)企業(yè)自有資金利潤率的因素進行分析，最后對房地產(chǎn)企業(yè)如何提高自有資金利潤率提出建議。

關(guān)鍵詞：自有資金利潤率;房地產(chǎn)企業(yè);盈利能力

企業(yè)是以營利為目的，以實現(xiàn)投資人利益最大化為使命，通過提供產(chǎn)品或服務(wù)換取收入。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，資金投入規(guī)模大，開發(fā)周期長，經(jīng)營風險大。那么房地產(chǎn)企業(yè)如何能用最少的資金投入獲取最大的效益，是房地產(chǎn)企業(yè)不變的課題。從財務(wù)角度看，自由資金利潤率能較好地反映房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出效益比情況，能反映房地產(chǎn)項目開發(fā)的成功與否，也能反映投資人的投入資金效益情況。本文擬從財務(wù)角度淺談中小房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金利潤率的分析及提升對策。

一、房地產(chǎn)項目自有資金利潤率的定義和重要性

（一）自有資金利潤率的定義

要弄清自有資金利潤率問題，首先要了解什么是利潤、利潤率。

利潤指企業(yè)銷售商品的收入扣除商品成本、費用和稅金以后的余額，反映企業(yè)一定時期利潤水平的絕對指標。利潤率是剩余價值與全部預(yù)付資本的比率，利潤率反映企業(yè)一定時期利潤水平的相對指標。

自有資金利潤率表明單位投入的自有資金獲得稅后利潤的能力，反映投入的自有資金與凈利潤的關(guān)系。自有資金利潤率越高反映企業(yè)一定時期內(nèi)投入一定資金獲取的利潤就越高。

（二）房地產(chǎn)項目自有資金利潤率的重要性

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，特別是對房地產(chǎn)投資人來說重點關(guān)注房地產(chǎn)項目的自有資金利潤率。因為房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比有其獨特的經(jīng)營特點。

第一、每一個房地產(chǎn)項目須經(jīng)過繁雜嚴格的工作程序與運行步驟，運作周期較長，一般單獨房地產(chǎn)項目的一個營業(yè)周期需持續(xù)3～5年。

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程就是資源整合的過程，其運營步驟一般包括：1. 通過“招拍掛”方式取得項目開發(fā)用地;2. 整個樓盤方案確定及圖紙設(shè)計，完成各種政府報批手續(xù);3. 通過招投標完成房屋施工建設(shè);4. 獲得商品房預(yù)售證，通過預(yù)售，回籠資金;5. 完成施工建設(shè)，辦理質(zhì)量綜合驗收，向業(yè)主交付房屋;6. 代辦房產(chǎn)證，項目清盤，完成樓盤開發(fā)全過程。每個運作過程包括多個環(huán)節(jié)，其間工作復(fù)雜，投入的人力、財力、精力太多，經(jīng)營風險較大。

第二、房地產(chǎn)項目開發(fā)是科學與人文的結(jié)合，好的方案設(shè)計須根據(jù)當?shù)刈匀?、人文環(huán)境及消費特征，把握市場需求，體現(xiàn)樓盤總體平面布局及房型設(shè)計的獨特性，決策難度較大，市場風險較高。

第三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)以流動資產(chǎn)為主，包括實物形態(tài)的土地、在建工程、工程物資以及貨幣資金、結(jié)算資金等，運營風險高。

第四、房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)項目投入的資金量大，行業(yè)進入的門檻較高。由于房地產(chǎn)行業(yè)高額資本投入需求，迫使開發(fā)商盡可能較高地運用財務(wù)杠桿，提高資產(chǎn)負債比率。運用高負債的經(jīng)營方式，為項目權(quán)益資本帶來相對高額的投資利潤，資金風險大。

第五、對于中小開發(fā)企業(yè)來說，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營完成一個項目后須尋找新的機會，經(jīng)營過程具有斷續(xù)性，經(jīng)營收入的取得呈現(xiàn)為間歇式脈沖行為，對投資者的回報缺乏連續(xù)性和穩(wěn)定性，持續(xù)經(jīng)營風險較大。

由于房地產(chǎn)項目資金投入量大、建設(shè)周期長、市場風險大、運營風險高等特點，對于投資者來說，在一定時期內(nèi)投入一定的自有資金賺取相對較高的凈利潤期望值較大，所以自有資金利潤率指標的高低更能反映企業(yè)的盈利能力，更能反映投資者的回報能力。

二、房地產(chǎn)項目自有資金利潤率的實例分析

（一）馬鞍山“濱江郡”項目自有資金利潤率分析

馬鞍山濱江郡位于安徽省馬鞍山市濱江新區(qū)，西臨天門大道，南靠采石大道，是馬鞍山市與南京市對接的橋頭堡區(qū)域，地理位置優(yōu)越、交通設(shè)施便捷。項目占地面積9萬余平方米，項目總建筑面積20萬平方米，2012年6月通過掛牌取得土地使用權(quán)，土地成本14000萬元，2013年5月開工建設(shè)。預(yù)計銷售收入90000萬元，總成本費用69260萬元，應(yīng)繳“三稅”（營業(yè)稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅）10013萬元，凈利潤10726.5萬元，銷售凈利潤率11.29%，按運營期4年計算，年自有資金利潤率為19.15%。該項目投資回報較高，有利因素是：1. 前期投入自有資金（土地取得成本）相對較少;2. 銷售速度較快;3. 成本控制較好;不利因素為：1. 項目自身產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，以住宅為主;2. 項目地理位置較差;3. 企業(yè)管理水平相對較低。

（二）六安“安興正和城”項目自有資金利潤率分析

六安“安興正和城”項目位于六安市金安區(qū)淠望路和南屏路交口，項目占地面積10.25萬平方米，項目總建筑面積36.7萬平方米，2013年7月通過招拍掛取得土地使用權(quán)，土地成本54600萬元。2014年5月開工建設(shè)。預(yù)計銷售收入195142萬元，總成本費用156790萬元，應(yīng)繳“三稅”（營業(yè)稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅）20067萬元，凈利潤18285萬元，股東借款30000萬元，計算利息5400萬元，銷售凈利潤率9.37%，按運營期4年計算，年自有資金收益率為11.94%。該項目投資回報較低。不利因素是：1. 前期投入自有資金（土地取得成本）相對較高;2. 項目自身產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，以住宅為主;3. 同質(zhì)化樓盤競爭激烈，項目銷售價格和銷售速度一般，資金回籠相對較慢。

（三）合肥“包河萬達廣場”項目

合肥包河萬達廣場項目位于合肥市蕪湖路與馬鞍山路，總建筑面積約70.4萬平方米，其中自持商業(yè)中心面積約17.7萬平方米，五星級酒店面積約4.8萬平方米，地上建筑面積為55.35萬平方米，地下部分15萬平方米?？偟貎r10.22億元，項目規(guī)劃用地面積11.07公頃，其中，萬達廣場7大項目已經(jīng)定位明確，住宅部分定位在豪宅，共計10棟。 合肥萬達廣場主要包括萬達商業(yè)綜合體、萬達白金五星級酒店、沿河酒吧街、包河金街、萬達5A級寫字樓、萬達豪宅及城市公共空間組成。預(yù)計銷售收入378650萬元，總成本費用359485萬元，應(yīng)繳“三稅”（營業(yè)稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅）70311萬元，凈利潤54025萬元，自持物業(yè)成本105171萬元，銷售凈利潤率14.27%，按運營期3年計算，年自有資金收益率為23.79%。投資回報較高。該項目除獲取較高的收益率外，還有存量自持物業(yè)17.5萬平米，使得公司能獲取持續(xù)的租金收入和好現(xiàn)金流，項目運作很成功。有利因素是：1. 項目自身產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理，商住比例均衡;2. 項目地理位置好;3. 成本控制較好;4. 開發(fā)周期短;5. 企業(yè)管理水平高;6. 銷售速度快、資金回籠快。不利因素為前期投入自有資金（土地取得成本）相對較高。

根據(jù)以上實例數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)行業(yè)的自有資金利潤率不僅與宏觀政策、市場環(huán)境有關(guān)，而且與項目初期的自有資金投入（主要是土地取得成本）、項目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、項目的開發(fā)成本、項目的銷售價格及銷售速度、項目的開發(fā)周期、項目的管理水平都有很密切的關(guān)系。

三、房地產(chǎn)項目自有資金利潤率的影響因素及提升對策

（一）房地產(chǎn)項目自有資金利潤率的影響因素

根據(jù)以上分析可以知道，一般情況下影響房地產(chǎn)項目自有資金利潤率的因素包括以下方面。

1. 前期自有資金投入。項目的前期自有資金投入與自有資金利潤率成反比例關(guān)系，在其他因素不變的情況下，前期自有資金投入越小，項目的年自有資金利潤率越大。

2. 項目的開發(fā)年限。項目的開發(fā)年限與年自有資金利潤率成反比例關(guān)系，在其他因素不變的情況下，開發(fā)年限相對越短，項目的年自有資金利潤率越大。當然，在地價和房價上漲的時期段，不排除因價格上漲，合理延長開發(fā)周期，導(dǎo)致項目利潤率大幅度上升。

3. 項目的開發(fā)成本。項目的開發(fā)成本與年自有資金利潤率呈反向關(guān)系，在其他因素不變的情況下，成本控制的越好，年自有資金利潤率就越大。

4. 項目的銷售價格和銷售速度。項目的銷售價格和銷售速度與年自有資金利潤率呈正向關(guān)系，在其他因素不變的情況下，銷售價格越高、去化越快，年自有資金利潤率就越大。

5. 科學合理的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)組合。科學合理的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)組合，合理的住商比對項目的盈利水平也有很大影響。

6. 合理的資金結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，資金使用量大，資金成本占項目開發(fā)成本的份額較大，資金使用成本越低，自有資金利潤越大。

7. 企業(yè)管理水平。隨著信息化、智能化水平的提高和運用，企業(yè)管理水平的高低很大程度上影響著項目的利潤水平，企業(yè)管理規(guī)范，內(nèi)部控制嚴密，企業(yè)的利潤將得以保障。

（二）房地產(chǎn)項目自有資金利潤率的提升對策

1. 合理降低自有資金投入。由于項目的自有資金投入與自有資金利潤率成反比例關(guān)系，所以房地產(chǎn)企業(yè)在確保項目落地的前提下，盡量減少前期自有資金的投入，充分運用債權(quán)獲取運營資金，以提高自有資金利潤率。

2. 加快項目開發(fā)節(jié)奏，縮短開發(fā)年限。由于項目的開發(fā)年限與年自有資金利潤率成反比例關(guān)系，所以房地產(chǎn)企業(yè)在掌握現(xiàn)行房地產(chǎn)政策及充分了解市場的情況下，加快開發(fā)節(jié)奏，縮短開發(fā)年限，減少項目開發(fā)周期，以提高項目的自有資金利潤率。當然，在地價和房價上漲的時期段，不排除因價格上漲，合理延長開發(fā)周期，導(dǎo)致項目利潤率大幅度上升。

3. 強化成本意識，努力降低開發(fā)成本。由于項目的開發(fā)成本與年自有資金利潤率呈反向關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)在其他因素不變的情況下，要對項目開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)進行成本管控，降低成本以提高自有資金利潤率。

4. 合理確定銷售價格，快速去化庫存。由于項目的銷售價格和銷售速度與自有資金利潤率呈正向關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)在了解市場的情況下，科學制定營銷策略，合理確定銷售價格，快速去化，快速回籠資金，以提高自有資金利潤率。

5. 科學規(guī)劃設(shè)計，提高房屋品質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)要科學合理的規(guī)劃設(shè)計產(chǎn)品結(jié)構(gòu)組合，擬定適合市場需求的房型，建設(shè)智能化、綠色環(huán)保節(jié)能的住宅，提高房屋品質(zhì)，確定合理的住商比，實施項目盈利水平最大化。

6. 充分運用財務(wù)杠桿，合理確定資金結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，資金使用量大，資金成本占項目開發(fā)成本的份額較大，所以房地產(chǎn)企業(yè)要充分運用資金杠桿，確定合理的資金結(jié)構(gòu)，從而降低資金使用成本，達到自有資金利潤率最大化。

7. 提高企業(yè)管理水平，控制運營風險。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有資金投入量大、建設(shè)周期長、市場風險大、運營風險高等特點，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須提高企業(yè)管理水平，制定科學的管理制度，強化預(yù)算管理，高度重視企業(yè)運營風險控制，從而確保自有資金利潤率最大化的目標得以實現(xiàn)。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)必須有效提高管理水平，科學管理、規(guī)范操作，加強對市場的研判和預(yù)期，擇優(yōu)選擇項目，準確把握項目的可行性，合理優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，充分運用好財務(wù)杠桿，管控好各項成本支出，降低投資風險，提高項目的盈利能力，努力實行房地產(chǎn)開發(fā)項目自有資金利潤率最大化，確保企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

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（作者單位：安徽安興發(fā)展有限責任公司）