鶴崗房價(jià)引發(fā)的思考

譚碧秀

[摘? ? 要] 黑龍江鶴崗商品房的價(jià)格，成了網(wǎng)紅。房價(jià)“長期看人口、中期看土地、短期看金融”。文章以黑龍江鶴崗為起點(diǎn)，擴(kuò)展到東北三省，再擴(kuò)張到全國，淺談人口現(xiàn)狀和趨勢，以及我國需要思考的應(yīng)對措施。

[關(guān)鍵詞] 虹吸效應(yīng);城市收縮;城市擴(kuò)張;人口密度

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 15. 054

[中圖分類號] F291.1? ? [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]? A? ? ? [文章編號]? 1673 - 0194（2019）15- 0120- 03

0? ? ? 前? ? 言

黑龍江鶴崗因房價(jià)跌成了白菜價(jià)而走紅。黑龍江省鶴崗市3月房價(jià)平均為1 423元/平方米，環(huán)比下跌了29.04%（來源安居客）。很多人都很好奇，為什么鶴崗房價(jià)跌這么慘？房價(jià)這么便宜都沒人要？現(xiàn)在中國就出現(xiàn)這樣的城市，那十年二十年后，中國是不是會有城市步鶴崗的后塵？這值得人們深度思考。

1? ? ? 鶴崗房市分析

分析一下鶴崗的房價(jià)，除了政策、貨幣這些宏觀可變因素外，其余影響因素?zé)o非是人口、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境氣候、土地供需。

1.1? ?人口

鶴崗總面積14 684平方千米，下轄2個(gè)縣和6個(gè)區(qū)，2017年總?cè)丝?00.9萬人，在四線城市來說也不算低。從2001年的111.26萬人后一路走低，降至2017年的100.95萬人，17年間減少了10.31萬人。從城市化率來看，2017年末鶴崗城鎮(zhèn)人口高達(dá)83.3萬人，城鎮(zhèn)化率高達(dá)83%。人口的流出和高城鎮(zhèn)化率導(dǎo)致購房需求很低。

1.2? ?產(chǎn)業(yè)

鶴崗是典型的資源型城市，除了煤，基本沒有其他產(chǎn)業(yè)。隨著煤資源開采耗盡，2011年鶴崗市被國家確定為第三批25座資源枯竭型城市之一。近幾年石墨烯興起，除2017年GDP有所提升外，其余年份數(shù)據(jù)都不盡人意。

1.3? ?氣候環(huán)境

鶴崗市屬北溫帶大陸性季風(fēng)氣候，年平均氣溫為3.8℃，極端最高溫度為37.7℃，極端最低溫度為-34.5℃。溫差比較大，這一點(diǎn)可以說重要，也可以說不重要。因?yàn)楫?dāng)你的城市足夠有吸引力時(shí)，其實(shí)再冷都不是什么問題，比如北京，再冷都有人想擠破頭進(jìn)去。

1.4? ?土地供需

從統(tǒng)計(jì)年報(bào)里看到2017年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，鶴崗市房屋施工面積160.7萬平方米，比上年增長25%，其中住宅137.5萬平方米，增長23.9%;新開工面積40.5萬平方米，比上年增加3.2倍，其中住宅31.7萬平方米。而商品房銷售面積13.3萬平方米，比上年增長24%。商品房銷售額4億元，比上年增長34.9%。供給量成倍增加，比去化的速度要快幾倍，這種明顯供過于求的節(jié)奏，會不會形成大量空置房。

從上述分析來看，對于鶴崗來說，產(chǎn)業(yè)缺失，經(jīng)濟(jì)衰退，導(dǎo)致人口不斷流出，房產(chǎn)交易量持續(xù)萎縮。而房產(chǎn)供給量比去化率快幾倍，會不會再造成資源浪費(fèi)，從而引發(fā)人們做出思考。

專家稱房價(jià)“長期看人口、中期看土地、短期看金融”。人口流入的地方，未來房價(jià)有購買需求，長期來說漲。人口流出的地方，缺乏需求支撐，按供需規(guī)律，長期看漲不動(dòng)。中期看土地，如果這一個(gè)地方人口是流入的，政府還不供地，這個(gè)地方房價(jià)會上漲。短期看金融，如果一個(gè)地方人口是流入的，政府還不怎么供地，最近貨幣又開始刺激了，這個(gè)地方房價(jià)會怎么走？暴漲。本文重點(diǎn)分析中國城市人口現(xiàn)狀和變化趨勢，以及需要思考的應(yīng)對措施。

2? ? ? 我國城市人口現(xiàn)狀和變化趨勢

鶴崗只是東北三省最突出的代表，東北人口占全國人口的比重持續(xù)下降。2010年，“六普”數(shù)據(jù)顯示，東北地區(qū)人口總量為10 951萬人，占全國人口比重為8.22%，而2000年“五普”時(shí)占比8.42%。2017年常住人口統(tǒng)計(jì)則只占全國人口的7.8%。而東北三省的三線到五線城市人口密度下降更嚴(yán)重。以下城市近三年的情況：遼寧營口，2014年-2017年間，每平方公里土地上人口減少了約3 884人，黑龍江佳木斯緊隨其后，三年每平方公里土地上人口減少了約3 047人。

再看東北三省的小學(xué)生在校情況，根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算：從1980年到2014年，東三省普通小學(xué)在校生從1 297.9萬減少到473.9萬，減少接近824萬，降幅高達(dá)63.5%。這意味著當(dāng)年的每100個(gè)小學(xué)生，至今只剩不到40個(gè)。圖1是東北三省小學(xué)生人數(shù)占全國比重，近二十年來持續(xù)下滑，從1998年的超過7%到2017年的4.7%，此圖來源于搜狐財(cái)經(jīng)網(wǎng)。

東三省的收縮型城市大多是資源枯竭性城市。因資源而生，同樣因資源枯竭而衰退。重工業(yè)城市，無法適應(yīng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需求，不得不面臨產(chǎn)業(yè)衰退和人口外流的雙重危機(jī)。人口外流和低出生率進(jìn)一步加劇人口老齡化。人口老齡化、營商環(huán)境差， 隨著能源經(jīng)濟(jì)的下行，資源型城市受到一波較大的沖擊。加上改革開放發(fā)展40年，人口從這些資源型城市向更利于創(chuàng)業(yè)與提高收入的地方轉(zhuǎn)移，也就是人口與空間資源的優(yōu)化配置。人口外流、城市收縮，便在東北地區(qū)首先發(fā)生。

在金字塔型的城市體系下，等級越高的城市，越能獲得更優(yōu)質(zhì)的要素，尤其是公共產(chǎn)品，比如教育資源、醫(yī)療資源等。在優(yōu)秀公共服務(wù)的吸引下，這些高等級城市越能聚集人才，越能聚集產(chǎn)業(yè)。相反，公共產(chǎn)品較為弱勢的中小城市，留不住人才，其產(chǎn)業(yè)推動(dòng)也更為困難。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)長三角與長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展研究院執(zhí)行院長張學(xué)良也表示，城市收縮在未來較長時(shí)間內(nèi)，將成為城市發(fā)展的常態(tài)。城市擴(kuò)張和收縮有其必然性，是城市發(fā)展的一體兩面。一方面，大城市的擴(kuò)張，城市群的出現(xiàn)和人口在空間分布的不均衡，有其必然性。另一方面，城市的收縮也有其人為性，我國嚴(yán)格將城市按照行政級別劃分，也導(dǎo)致了資源和要素過度向行政級別高的大城市集中，導(dǎo)致這些城市出現(xiàn)虹吸效應(yīng)。大城市對人口的吸引力導(dǎo)致小城市、城鎮(zhèn)、農(nóng)村的人口在減少。大城市和中心城市人口在增加，尤其是珠三角和長三角，是人口流入的兩個(gè)重點(diǎn)區(qū)域。

清華大學(xué)建筑學(xué)院副教授龍瀛，把這種現(xiàn)象稱為城市收縮，其表現(xiàn)和原因都在于人口的流失。這一趨勢放在廣泛的城市概念上，則是180個(gè)城市的人口在流失。到了2007-2017這10年，收縮的城市也達(dá)到80個(gè)，東北的人口流失速度在加快，緯度越高人口流失越多，寒冷的氣候和缺乏產(chǎn)業(yè)的支撐，迫使人們只能告別家鄉(xiāng)，向南方走去。中西部省份的人口密度也在下降，而東部沿海省份則都在上升，人口流向動(dòng)線就十分明顯了。增長最快的，是上海、北京、浙江、廣東、天津，而下降最快的是安徽、江西、湖南、貴州、湖北、河南、廣西，恰好這些省份是勞動(dòng)力輸出大省。

中西部省份農(nóng)村常住人口持續(xù)下滑，很多鄉(xiāng)村只有少數(shù)留守的老人和兒童。青年人和中年人實(shí)際上長年居住在城市，有能力購房的已陸續(xù)在二線—八線城市購買，以家庭為單位，沒有在城鎮(zhèn)購買住房的家庭占比很少。也就是說現(xiàn)有住房是飽和狀態(tài)，人們需要置換才能產(chǎn)生新的購買力。近10年來農(nóng)村小學(xué)生入學(xué)率銳減，未來四線-八線城市新產(chǎn)生的住房需求也會隨之銳減。新生購買力銳減，住房是飽和狀態(tài)，四線-八線城市住房交易量將持續(xù)走低，甚至冰凍。

這些年流行“造城”之風(fēng)，相關(guān)爭議很大。拿新城區(qū)來說，早在2013年國家發(fā)改委對12個(gè)省區(qū)的調(diào)查顯示，144個(gè)地級市提出了建200余個(gè)新城。一些城市在城區(qū)常住人口連續(xù)下降的同時(shí)，建城區(qū)面積持續(xù)增長。這意味著，人少了，但城市建設(shè)的設(shè)施相對更多，一定程度出現(xiàn)資源錯(cuò)配的情況。這類城市中，情況最突出的是，開原市（遼寧）、吉林市（吉林）、通化市（吉林）、大慶市（黑龍江）、內(nèi)蒙古烏蘭察布、山西晉中、遼寧鐵嶺、陜西渭南、甘肅金昌、新疆烏魯木齊、新疆阿克蘇、浙江溫州、河南開封。這樣就會造成我國的土地利用不夠集約、不夠緊湊。中國人均土地消失是130平方米，而歐美國家是70平方米，這中間浪費(fèi)不少。從而城市的發(fā)展與土地面積的大小也非正相關(guān)，造成城市發(fā)展與土地面積的大小不匹配。

一些早年繁榮的小鎮(zhèn)，因產(chǎn)業(yè)變遷而迅速衰落，甚至廢棄，人們紛紛棄城而逃，在大城市尋找生活的希望。人口向大城市流動(dòng)，是社會發(fā)展的必然趨勢，中小城市的執(zhí)政者必須深刻認(rèn)識到這一點(diǎn)。怎樣引入、扶持支撐城市發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，怎樣提供高效的公共服務(wù)，發(fā)展當(dāng)?shù)靥厣?jīng)濟(jì)，給人繼續(xù)生活在這座城市的期望，更值得思考和關(guān)注。

世界發(fā)達(dá)國家人口遷移的歷程。美國和日本人口遷移呈兩大階段：第一階段，人口從農(nóng)村向城市遷移，一二線和三四線城市都有人口遷入。第二階段，人口從農(nóng)村和三四線城市向一二線大都市圈及衛(wèi)星城遷移，三四線人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續(xù)增加，集聚效應(yīng)更加明顯。

中國正處于人口遷移的第二個(gè)階段，在未來中國人口遷移格局中，一線城市和部分二線城市人口將繼續(xù)集聚，城市之間、地區(qū)之間的人口集聚態(tài)勢將分化明顯。

2018年中國人口分布密度，中國人口密度最大的省是廣東，中國人口密度最小的省是西藏。人口流向變得集中，正如大家所看到的，北部，確切地說是東北三省幾乎所有地級市常住人口增速都低于全國增速水平，人口重心越來越往南移。 京津冀、長三角、珠三角三大城市群的人口密度最高，此外中原地區(qū)人口也較為密集，重慶、成都也存在兩個(gè)人口高密度點(diǎn)，可見，人口扎堆聚集在這些區(qū)域。

在東部地區(qū)，北上廣深等大城市將可能繼續(xù)呈現(xiàn)大量人口凈遷入;其他城市，特別是外來人口眾多的中小城市，人口增長有可能放緩甚至停滯。在中西部地區(qū)，重慶、鄭州、武漢、成都、石家莊、長沙等區(qū)域中心城市人口將快速增長。

中國城市化仍處于快速發(fā)展期，城鄉(xiāng)、區(qū)域之間的相對收入差距仍然較大，農(nóng)村人口將繼續(xù)大量進(jìn)入城市;大城市就業(yè)機(jī)會多、發(fā)展前景廣、文化包容性強(qiáng)、教育醫(yī)療等公共服務(wù)資源豐富，吸引農(nóng)村居民及中小城市居民;隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及就近城鎮(zhèn)化推進(jìn)，在東部地區(qū)的部分外來務(wù)工人員將可能繼續(xù)回流，首要選擇中西部地區(qū)的區(qū)域中心城市。

由于大量人口遷入，一二線城市房價(jià)不是由當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨經(jīng)Q定的，而是由經(jīng)濟(jì)體整體財(cái)富、貧富分化水平、富有階層遷入、房屋供應(yīng)能力等決定的。因此，一二線城市房價(jià)收入比難以衡量支付能力。同樣，三四線城市房價(jià)收入比較低，但是在人口增長停滯甚至遷出的情況下，面臨較長期去庫存壓力。

除了人口遷入、貨幣超發(fā)、城市經(jīng)濟(jì)活力等因素外，一二線大城市房價(jià)還跟住宅用地供給有關(guān)，目前供給不足，房地產(chǎn)越來越貨幣金融化。在土地財(cái)政制度下，地方政府壟斷土地市場和用途管制，土地出讓收入最大化符合地方政府利益。土地財(cái)政為城鎮(zhèn)化融資做出了巨大貢獻(xiàn)，但也推高房價(jià)，如不改革，將使城鎮(zhèn)化和高房價(jià)走向畸形，拉大收入差距，綁架政策。

3? ? ? 應(yīng)時(shí)措施

大城市不是控制人口的問題，而是應(yīng)改善城市規(guī)劃和公共交通。優(yōu)化人口年齡結(jié)構(gòu)，放棄人口總量調(diào)控目標(biāo)，保持相對開放的人口遷徙政策，吸引區(qū)外年輕人口、特別是高素質(zhì)年輕人口。

優(yōu)化人口的空間分布，并促進(jìn)職住平衡，嚴(yán)格控制中心城人口增長，推進(jìn)新增人口向新城集聚，并積極在新城布局相應(yīng)產(chǎn)業(yè)，包括向新城特別是重點(diǎn)新城疏解中心城部分功能及部分優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源。

進(jìn)一步發(fā)展城市軌道交通，大力提高城市軌道交通路網(wǎng)密度，推進(jìn)軌道交通系統(tǒng)制式多元化發(fā)展，改變當(dāng)前以中心城為核心的放射型軌道交通體系為環(huán)狀“井”字形。

如果一個(gè)城市沒有賴以生存的產(chǎn)業(yè)支撐，解決不了人口就業(yè)，即便是有低價(jià)或免費(fèi)的房子，也難以長期生活下去。再加上缺乏基本的公共資源配套，如學(xué)校和醫(yī)院，那么人口流失是必然的，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度必然出現(xiàn)的現(xiàn)象。如果年輕人都去了大城市謀生和發(fā)展，四線-八線城市的房子誰來接盤，會不會留下一大堆空房子，就這會造成土地浪費(fèi)，資源浪費(fèi)。而另一方面，大城市人口密度大，交通擁堵、房屋供應(yīng)緊張，進(jìn)而推高房價(jià)。已關(guān)注到中央政府已經(jīng)采取措施，加大一二線城市土地供應(yīng)，發(fā)展城市群，改善交通，引導(dǎo)人們向新城發(fā)展，實(shí)行戶籍制度改革等。

主要參考文獻(xiàn)

[1]鶴崗市統(tǒng)計(jì)局.2017年鶴崗市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)[R/OL].http：//www.hegang.gov.cn/hgsq/hgsq_tjgb/2018/05/16298.htm.2018.