關(guān)于我國房地產(chǎn)價(jià)格的思考

屠西偉　李錦　錢娟　黃歡

【摘 要】 今年以來我國房價(jià)漲幅有高有低，其中漲幅較高的地方與其自身的人口密度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，本文主要通過九大城市圈橫向與縱向比較得出房價(jià)上升的基本原因。

【關(guān)鍵詞】 房價(jià) 城市圈 人口密度 經(jīng)濟(jì)集聚

根據(jù)中國指數(shù)研究院報(bào)道顯示：2016年10月，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為12825元/平方米，環(huán)比上漲1.65%，漲幅較上月回落1.18個(gè)百分點(diǎn)，從價(jià)格環(huán)比漲幅城市個(gè)數(shù)來看，79個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，與九月相比減少2個(gè)，21個(gè)城市環(huán)比下跌。我們選取十個(gè)大城市北京、上海、天津、重慶、深圳、廣州、杭州、南京、成都、蘇州來比較2016年10月與2015年十月房價(jià)對(duì)比情況：

漲幅最大的是上海、天津、深圳、杭州、南京、蘇州同比增幅分別為27.50%、23.13%、37.46%、23.54%、34.93%、32.79%，從中不難發(fā)現(xiàn)這些漲幅大的城市均屬于一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市。

從圖中可以看出在十大城市中，漲幅最大的城市位于我國東部地區(qū)，中西部地區(qū)漲幅較小。根據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，烏魯木齊、長春、溫州、麗水、舟山、臺(tái)州、紹興、三明、寧德，2016年10月同比上年漲幅分別是-0.3%，-0.65%，-1.30%，-1.00%、-0.25%、-2.11%、-2.41%，-0.26%，-1.18%。其中同比增幅下降的城市多數(shù)是三四線城市，且位于不發(fā)達(dá)地區(qū)。

從我國人口密度分布圖中可以清楚的發(fā)現(xiàn)，這些房價(jià)上漲的城市均是我國城市人口密集的地區(qū)，并且基本處于我國九大城市群之中。簡要介紹一下我國九大城市群：長三角城市群、珠三角城市區(qū)、中原經(jīng)濟(jì)區(qū)、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)、京津冀城市群、山東半島城市群、環(huán)鄱陽湖城市群、武漢城市圈、環(huán)長株潭城市群。長三角城市群在上海市、江蘇省、浙江省、安徽省范圍內(nèi)，主要分布于國家“兩橫三縱”城市化格局的優(yōu)化開發(fā)和重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。規(guī)劃范圍包括：上海市，江蘇省的南京、無錫、常州、蘇州、南通、鹽城、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、泰州，浙江省的杭州、寧波、嘉興、湖州、紹興、金華、舟山、臺(tái)州，安徽省的合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶、滁州、池州、宣城等26市，國土面積21.17萬平方公里，2014年地區(qū)生產(chǎn)總值12.67萬億元，總?cè)丝?.5億人，分別約占全國的2.2%、18.5%、11.0%；2014年，珠江三角洲包括珠江沿岸的深圳、廣州、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門和肇慶等九個(gè)地級(jí)市，土地總面積5.47萬平方千米，創(chuàng)造地區(qū)生產(chǎn)總值5.78萬億元，2014年底常住人口5763.68萬人；中原經(jīng)濟(jì)區(qū)28.9萬平方公里，人口約1.5億人，主要城市包括鄭州、洛陽、商丘、安陽、南陽等；成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)包含重慶和四川兩省市部分地區(qū)，區(qū)域面積20.6萬平方千米，占全國陸地面積約為2.15%，2014年人口約為1億人，占全國總?cè)丝诘?.8%，區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)總值約4萬億元，約占全國GDP的8%；京津冀城市群包括北京、天津兩個(gè)直轄市和河北省8個(gè)次中心城市，地區(qū)生產(chǎn)總值66474.5億元占全國10.4%，地區(qū)常住人口1.11億人，占全國的8.1%；山東半島城市群包括青島城市群、濟(jì)南城市群、半島城市群，土地總面積約7.3萬平方公里；環(huán)鄱陽湖城市群面積約為5.12萬平方公里，包括南昌、九江、景德鎮(zhèn)3市，以及宜春、上饒等38個(gè)縣和鄱陽湖全部湖體，全年生產(chǎn)總值約9000億元；武漢都市圈生產(chǎn)總值約為5.8億元；環(huán)長株潭城市群總面積約為9.96萬平方公里，人口40000多萬，包括長沙、株洲、湘潭等?？偟膩砜次覈糯蟪鞘腥杭s占我國40%的人口，創(chuàng)造了我國約60%多的生產(chǎn)總值。

結(jié)合圖2我們綜合可以看出房價(jià)上漲的地區(qū)均是在這九大城市群之中。房價(jià)的上漲與人口密度分布，經(jīng)濟(jì)的集聚密切相關(guān)。國內(nèi)外很多學(xué)者對(duì)經(jīng)濟(jì)的集聚現(xiàn)象做過研究，也形成了一些具有價(jià)值的理論，例如新馬歇爾理論、新經(jīng)濟(jì)地理學(xué)理論、地區(qū)競爭優(yōu)勢理論、新經(jīng)濟(jì)增長理論等等。其中比較主流的觀點(diǎn)是以克魯格曼為代表的新經(jīng)濟(jì)地理學(xué)理論，新經(jīng)濟(jì)地學(xué)理論對(duì)經(jīng)濟(jì)集聚現(xiàn)象做出了合理的解釋。該理論說明經(jīng)濟(jì)的集聚的過程實(shí)質(zhì)上是一個(gè)地區(qū)的離心力與向心力相互作用的結(jié)果，一些地區(qū)會(huì)由于自身的優(yōu)勢比如國家政策的支持，優(yōu)越的地理環(huán)境、豐富的資源等等，會(huì)吸引大量外來的勞動(dòng)力和資本的流入，其中也包括一些企業(yè)的進(jìn)來。在通勤成本達(dá)到一定限額的時(shí)候，集聚程度還會(huì)增強(qiáng)。我國九大城市圈就具備這樣的優(yōu)勢，東部的城市圈在改革開放初期就已經(jīng)具備政策的優(yōu)勢，中西部城市群在后期都得到國家相關(guān)政策的支持。每一個(gè)城市群都具有自身獨(dú)特的優(yōu)勢，長江三角洲城市群在改革開后的幾十年中積累了雄厚的發(fā)展基礎(chǔ)，在文化和城市層級(jí)體系上具有極大的優(yōu)勢；珠江三角洲城市群在優(yōu)質(zhì)的人口上具有自身優(yōu)勢；京津冀城市群具有深厚的文化底蘊(yùn)和豐富的文化資源，同時(shí)北京作為我國的首都，在資金、技術(shù)、政策、人才、市場等方面也具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢；山東半島城市群在居民生活水平、城市綜合開發(fā)水平上也展現(xiàn)了自身獨(dú)特的優(yōu)勢，并且擁有3100多千米的海岸線，11個(gè)開放港口，具有良好的開放條件；中原經(jīng)濟(jì)區(qū)在生活成本和便捷度上具有優(yōu)勢；成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)在自然資源上表現(xiàn)突出；武漢城市圈在在校大學(xué)生比例和從業(yè)人口比方面水平較高；環(huán)鄱陽湖城市群在人口增長率上具有相對(duì)優(yōu)勢；環(huán)長株潭城市群在旅游資源上具有很大優(yōu)勢。所以根據(jù)新經(jīng)濟(jì)地理學(xué)理論不難發(fā)現(xiàn)這些城市圈在與周邊地區(qū)發(fā)展比較中向心力遠(yuǎn)大于離心力，城市集聚現(xiàn)象還會(huì)加劇。

我國人口密度的分布不僅受到自然環(huán)境、歷史背景等條件的影響，還受到我國不同地區(qū)發(fā)展水平的影響?？偟姆植际菛|部沿海地區(qū)人口密集，中部地區(qū)相對(duì)較少，西部地區(qū)人口稀疏。其中分布最集中的還是在九大城市群地區(qū)。

很有意思的是每一輪房價(jià)的上漲中漲幅最大城市都是這些城市圈的核心城市或者輻射到的城市。這不是偶然的現(xiàn)象，其中還是有機(jī)理可循的。由于這些大城市無論在經(jīng)濟(jì)體量還是政策支持等方面都具有極大的優(yōu)勢，“虹吸效應(yīng)”自然而然也就產(chǎn)生了。在這種效應(yīng)下周邊相對(duì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)的人口逐漸向這些城市群流入，人口伴隨著經(jīng)濟(jì)的集聚也開始集聚，人口密度逐漸加大。因?yàn)橥恋刭Y源是稀缺的直接導(dǎo)致土地的供給面積是有限的，隨著人口的不斷涌入，住房需求的不斷提升，勢必會(huì)導(dǎo)致住房價(jià)格的上升。這種價(jià)格的上升是一種長期的趨勢，具體在不同地區(qū)、不同背景下會(huì)導(dǎo)致短時(shí)間內(nèi)的波動(dòng)，但基本面保持不變。目前這九大城市群人口約為全國人口的40%，但是創(chuàng)造了我國約60%的GDP。所以我國九大城市圈的人口密集度、GDP創(chuàng)造總值還有上升的空間，這也是導(dǎo)致預(yù)期未來我國部分城市房價(jià)上漲的重要原因，這些預(yù)期房價(jià)上漲的城市主要還是城市群中的城市。

橫向比較一下日本、美國、俄羅斯。美國房價(jià)漲幅最大的區(qū)都是集中在洛杉磯都市圈，五大湖城市群、紐約城市群。其中這三個(gè)城市圈占了美國將近52%的人口，創(chuàng)造了美國67%的GDP；日本房價(jià)漲幅最大的區(qū)域集中在東京城市群、大阪城市群、名古屋城市群，這三個(gè)城市群占了日本52%的人口，創(chuàng)造了日本的85%的GDP；俄羅斯房價(jià)漲幅集中在圣彼得堡工業(yè)區(qū)、莫斯科工業(yè)區(qū)、中央農(nóng)業(yè)區(qū)、烏拉爾工業(yè)區(qū)，這四個(gè)區(qū)域占了80%的人口，創(chuàng)造了60%的GDP。這幾個(gè)國家房價(jià)上漲都具有相同的共同點(diǎn)，即都是在人口密度較大，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)。與之相比中國有九大城市圈，人口密度與發(fā)達(dá)國家相比還算比較均勻，所以未來中國的人口依然會(huì)大規(guī)模的向這些城市群流入，當(dāng)然也勢必會(huì)導(dǎo)致中國大城市群中的一些城市的房價(jià)繼續(xù)攀升。但是也說明了我國房地產(chǎn)市場慢慢的向發(fā)達(dá)國家成熟的房地產(chǎn)市場靠攏，其中內(nèi)在邏輯還有待探索。

以上只是直觀的通過數(shù)據(jù)和圖表對(duì)比得出結(jié)論，是一個(gè)宏觀的結(jié)論。我們知道房地產(chǎn)市場運(yùn)作極為復(fù)雜，不僅僅是市場單方面運(yùn)作的結(jié)果，還包括政府的宏觀調(diào)控的影響、消費(fèi)者自身的心理預(yù)期。在具體分析的過程中還要考慮到實(shí)際情況，但是人口的流入和經(jīng)濟(jì)的集聚還是房價(jià)上漲的基本因素，在此基礎(chǔ)上可能會(huì)受到其他外部環(huán)境因素的影響，例如貨幣的增發(fā)、經(jīng)濟(jì)下行、熱錢涌入等等因素的影響。中國房地產(chǎn)價(jià)格回歸正常還需很長一段時(shí)間，只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與人口的密集度達(dá)到一個(gè)合理的比例，房地產(chǎn)價(jià)格才能趨于平穩(wěn)。