多項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金管理研究

孟紅艷

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到新常態(tài)階段，以及房地產(chǎn)發(fā)展放緩，行業(yè)政策控制力度明顯加大，各個房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨著較大的挑戰(zhàn)。為快速拓展區(qū)域或者全國的目標(biāo)市場，眾多的房地產(chǎn)企業(yè)采用了多項(xiàng)目開發(fā)模式，但同時也給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理造成較大的壓力，嚴(yán)重影響到資金鏈的安全。我們將探討房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題和不足，有針對性的給出改進(jìn)建議，以期促進(jìn)多項(xiàng)目房地產(chǎn)資金管理的優(yōu)化和提升。

關(guān)鍵詞：多項(xiàng)目;房地產(chǎn);資金管理

一、引言

從房地產(chǎn)行業(yè)本身來看，其具有資金需求量大、周轉(zhuǎn)周期長、項(xiàng)目分散等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)為了拓展自身的市場占有和規(guī)模，多數(shù)都會采用多項(xiàng)目的運(yùn)營模式，即同時在多個區(qū)域推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目，以此來挖掘和滿足該區(qū)域的市場需求。但是隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的黃金繁榮時期過去，以及當(dāng)下國家對于房地產(chǎn)“收緊”的行業(yè)政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的市場競爭壓力，進(jìn)而傳導(dǎo)成為了資金壓力。因此，在未來很長的一段時間內(nèi)，資金管理將會成為房地產(chǎn)企業(yè)最為重要的管理內(nèi)容，也是直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的重要方面。

二、多項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題和不足

（一）面對多項(xiàng)目模式下的資金分散，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理全面性和統(tǒng)籌性不足

房地產(chǎn)企業(yè)選擇多項(xiàng)目模式，意在通過不同區(qū)域的多個項(xiàng)目來快速占領(lǐng)市場，實(shí)現(xiàn)自身的銷售額和利潤的快速增長。但是多項(xiàng)目的模式也會造成各個房地產(chǎn)企業(yè)在多個地方有很多的資金專用賬戶，企業(yè)自身的資金也隨之作出了相應(yīng)的劃分。盡管某些房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模龐大，資金較為充裕的，但是在這種分散的情況下，每個項(xiàng)目專項(xiàng)資金賬戶的資金量就會隨之大幅度縮小，這就給每一個區(qū)域的項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)造成了較大的資金鏈風(fēng)險。面對該情況，部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理由于機(jī)制設(shè)計(jì)以及技術(shù)能力等方面的原因，沒有辦法很好的協(xié)調(diào)所有項(xiàng)目的資金分配和使用，整體的統(tǒng)籌能力有所不足，致使房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效率相對較低，達(dá)不到預(yù)期的效果。

（二）多項(xiàng)目模式下對于資金的需求量更大，現(xiàn)有資金管理模式凸顯較大資金缺口

單一房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)具有資金需求量大的特點(diǎn)，因此在多項(xiàng)目的模式下，房地產(chǎn)企業(yè)所需要的資金量就會更大。房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理不僅僅是要著眼于提升資金的使用效率，更加重要的是要做好資金的籌集工作，通過拓展資金的籌集渠道，降低資金的籌集成本，以此來保證整個房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求。但是當(dāng)下的部分房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，在信貸政策收緊的背景下，資金管理中的資金籌集工作受到了極大的挑戰(zhàn)，直接影響體現(xiàn)在籌集資金難度增大，籌集資金規(guī)模小，籌集資金成本高。究其原因，主要是由于這些房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集渠道單一、資金形式單一，平常也不太注重對于資金渠道的維護(hù)和管理工作，同時也會受到籌集方式偏傳統(tǒng)的影響。值得一提的是，對于中小型的房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果其采用不恰當(dāng)或者不實(shí)際的多項(xiàng)目模式，比如說過于追求擴(kuò)張，就會在一定程度上放大自身資金管理的天然劣勢，可能造成自身資金缺口的進(jìn)一步放大。

（三）資金管理監(jiān)督和考核機(jī)制不健全

在多項(xiàng)目模式下，各個項(xiàng)目由于所處的階段和區(qū)域不同，項(xiàng)目也就具有不同的特點(diǎn)，也就需要其資金管理機(jī)制具有不同的側(cè)重點(diǎn)。在此背景上，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理機(jī)制健全與否顯得更加的重要。但是當(dāng)下的眾多房地產(chǎn)企業(yè)或者沒有建立起完善的資金管理機(jī)制體系，或者是雖然已經(jīng)建立起相應(yīng)的機(jī)制體系，但是在實(shí)際的落地執(zhí)行過程中卻沒有很好的實(shí)際效果，執(zhí)行的力度不強(qiáng)。同時，由于缺乏有效的監(jiān)督和評價機(jī)制，這可能會導(dǎo)致在實(shí)際的資金管理過程中出現(xiàn)一些舞弊或者積極性不足的現(xiàn)象，直接影響最終的資金管理效果，造成不必要的資金安全風(fēng)險，加大了整體房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險。

三、多項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)資金管理優(yōu)化提升的措施建議

（一）多項(xiàng)目模式下，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的全面性和統(tǒng)籌性

面對著在多項(xiàng)目模式下房地產(chǎn)企業(yè)資金較為分散的基本現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)自身的統(tǒng)籌管理能力，力求提升自身資金管理的全面性和準(zhǔn)確性。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)該對于當(dāng)下所有項(xiàng)目有一個很好的梳理和了解，主要涵蓋每一個項(xiàng)目所處的區(qū)域、階段等，為未來資金需求趨勢的預(yù)判奠定基礎(chǔ)，并且在此基礎(chǔ)上總結(jié)每一個項(xiàng)目的重要資金特點(diǎn)，有針對性的制定出相應(yīng)的資金管理策略;其次是要優(yōu)化各個區(qū)域項(xiàng)目資金管理之間的協(xié)調(diào)性和統(tǒng)一性，這就需要在房地產(chǎn)企業(yè)總部建立起資金管理協(xié)同的長效機(jī)制，增強(qiáng)相關(guān)資金管理措施推進(jìn)的統(tǒng)籌性和協(xié)調(diào)性;最后是房地產(chǎn)企業(yè)要審慎的進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的拓展，這不僅僅會影響到資金管理的統(tǒng)籌性和全面性，同時也會影響下文要詳細(xì)分析的資金缺口安全。例如2019年年初的房地產(chǎn)市場，碧桂園和恒大等巨型房地產(chǎn)企業(yè)都動作頻頻，前者是要精簡機(jī)構(gòu)和成員，后者是通過打折促銷來加速資金回籠，這些措施都是由于前幾年二者在三四線城市的大舉擴(kuò)張，在大幅提升自身銷售總額的同時也帶來了庫存急劇增加的風(fēng)險，在近2年不斷收緊、市場不斷降溫的大背景下，資金管理的目標(biāo)是安全，也就直接導(dǎo)致了上述的兩類新動作。

（二）多項(xiàng)目模式下，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的籌集和使用

在資金管理的整個過程中，資金的籌集具有十分基礎(chǔ)性和關(guān)鍵的地位，對于房地產(chǎn)企業(yè)這樣的資金需求大戶更加是重中之重。在多項(xiàng)目模式下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極從以下幾個方面著力做好資金籌集工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要積極尋求創(chuàng)新性的籌資方式和渠道，避免籌集資金渠道和方式的單一化，造成自身的議價能力較低;其次是房地產(chǎn)企業(yè)要積極進(jìn)行回款，提升回款效率和回款質(zhì)量，緩解由于純粹依靠外部資金籌集帶來的資金壓力;最后是房地產(chǎn)企業(yè)要全面的對自身的所有項(xiàng)目進(jìn)行梳理和分析，不僅僅是上文所述的特點(diǎn)的分析，同時更加重要的是資金需求量的預(yù)測，通過對于各個項(xiàng)目的資金量的預(yù)測，無論是對于項(xiàng)目公司還是房地產(chǎn)總部公司來說，都能夠更加從容的進(jìn)行相應(yīng)的資金準(zhǔn)備，在優(yōu)化資金的時間配置基礎(chǔ)上來緩解資金壓力，降低資金的時間成本，提升資金的綜合使用效益。

（三）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理監(jiān)督和評價機(jī)制

對于房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理來說，相應(yīng)的執(zhí)行監(jiān)督機(jī)制和評價激勵機(jī)制的建立和健全也是十分關(guān)鍵的內(nèi)容之一。眾多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了相對完善的監(jiān)督和評價機(jī)制，但是在實(shí)際的執(zhí)行和運(yùn)用效果方面卻不如人意。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)自身的機(jī)制體系化和落地執(zhí)行力度，以此來提升相應(yīng)的執(zhí)行效果。對于機(jī)制體系化，主要是解決措施分散的問題，不成體系的措施不僅執(zhí)行成本增高，其監(jiān)督和評價難度也大大提升。一般來說，可以通過監(jiān)督和評價工作制度化，或者是利用信息化建設(shè)來逐步達(dá)到體系化的最終效果;對于落地執(zhí)行力度，主要是要通過責(zé)任制度、獨(dú)立條線管理、上下協(xié)調(diào)一致等等方式來進(jìn)行，例如建立“回頭看”機(jī)制，通過結(jié)合定期考核評價、動態(tài)的監(jiān)督管理、常態(tài)化的回看審核，以此來實(shí)現(xiàn)監(jiān)督評價工作落地執(zhí)行的有效保障。房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理是命脈工作，但同時也是違規(guī)和腐敗高發(fā)的環(huán)節(jié)之一，因此需要通過監(jiān)督和評價機(jī)制來規(guī)避舞弊風(fēng)險，緩解腐敗動機(jī)，最終達(dá)到提升房地產(chǎn)企業(yè)在多項(xiàng)目模式下的資金管理能力和效果。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)對于我國宏觀經(jīng)濟(jì)的重要性是不言而喻的，在當(dāng)下的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)采用多項(xiàng)目模式，其資金管理的優(yōu)化和提升已經(jīng)迫在眉睫。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極的從增強(qiáng)資金管理的全面性和統(tǒng)籌性、強(qiáng)化資金籌集、健全資金管理執(zhí)行監(jiān)督和評價機(jī)制等等方面著手，結(jié)合自身的具體特點(diǎn)和項(xiàng)目情況，有計(jì)劃有步驟的落實(shí)執(zhí)行，切實(shí)的提升和優(yōu)化自身的資金管理能力，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)和房市新政的雙重壓力下，保持自身的綜合競爭力，促進(jìn)自身的可持續(xù)健康發(fā)展。

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