論城市市區(qū)經(jīng)濟(jì)房的發(fā)展趨勢(shì)

張潔

摘? ? 要：我國(guó)城市建設(shè)最近幾年發(fā)展非常迅速。經(jīng)濟(jì)房是社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，其以經(jīng)濟(jì)型及實(shí)用性為基礎(chǔ)滿足中低收入家庭居住需求。在我國(guó)社會(huì)主義初級(jí)階段的發(fā)展中，經(jīng)濟(jì)房是由政府出資扶持建設(shè)的，用于解決國(guó)家低收入人群住房問(wèn)題的政策性安排。

關(guān)鍵詞：城市市區(qū);經(jīng)濟(jì)房;發(fā)展趨勢(shì)

1? 引言

隨著我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們生活水平的提高，對(duì)于住房要求與日俱增。如何做好對(duì)住房管理單位經(jīng)濟(jì)房的管理工作進(jìn)行規(guī)范化的管理，有效地提高經(jīng)濟(jì)適用房管理工作效率，一直以來(lái)都對(duì)國(guó)家住房管理單位的經(jīng)濟(jì)房管理工作有著十分重要的意義。

2? 我國(guó)城市市區(qū)經(jīng)濟(jì)房現(xiàn)狀及問(wèn)題的分析

以往的城市市區(qū)經(jīng)濟(jì)房是由政府作為開(kāi)發(fā)主體承擔(dān)具體的政策制定、工程建設(shè)以及質(zhì)量監(jiān)督等工作。這一發(fā)展方式并不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，使得經(jīng)濟(jì)房的建設(shè)中難以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的公平、公正的原則。而且，經(jīng)濟(jì)房的建設(shè)國(guó)家政策是不以盈利為目的，僅將征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)等作為成本，外加3%的利潤(rùn)。這是為了保障低收入人群能夠買得起經(jīng)濟(jì)房，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)房建設(shè)目的。但是，在經(jīng)濟(jì)房的實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，商業(yè)色彩日漸嚴(yán)重，以盈利為目的的經(jīng)濟(jì)房開(kāi)發(fā)建設(shè)造成了經(jīng)濟(jì)房實(shí)際銷售價(jià)格明顯高于成本價(jià)。這也使得原本作為銷售對(duì)象的工薪層、低收入人群被拒之門外，嚴(yán)重背離了經(jīng)濟(jì)房建設(shè)初衷。加上政府組織實(shí)施過(guò)程中行政干預(yù)、私下交易等問(wèn)題，使得經(jīng)濟(jì)房出售給機(jī)關(guān)人員及高收入人群，低收入人群享受不到政策優(yōu)惠的經(jīng)濟(jì)房，這類分配不公極易造成一些地方經(jīng)濟(jì)房開(kāi)發(fā)過(guò)程中腐敗行為的發(fā)生，影響了廉潔社會(huì)的構(gòu)建。隨著現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日漸完善，住房市場(chǎng)管理工作的不斷強(qiáng)化，經(jīng)濟(jì)房作為平抑市場(chǎng)住房?jī)r(jià)格的過(guò)渡性良策基本完成了初衷。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷完善的今天，政府主持的經(jīng)濟(jì)房已經(jīng)完成了歷史使命，未來(lái)的住房將由市場(chǎng)決定，政府將只承擔(dān)廉租住房的建設(shè)職責(zé)，滿足低收入人群的住房需求。

3? 城市市區(qū)經(jīng)濟(jì)房的發(fā)展趨勢(shì)

3.1? 健全經(jīng)濟(jì)房爭(zhēng)端解決機(jī)制

實(shí)踐證明，我國(guó)對(duì)經(jīng)適房爭(zhēng)端解決的規(guī)定尚不健全，立法者對(duì)爭(zhēng)端產(chǎn)生的原因和解決機(jī)制都沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)，執(zhí)法者在實(shí)際操作中自然就無(wú)法可依，導(dǎo)致執(zhí)法不力。另外，經(jīng)濟(jì)房的特殊身份使得許多高收入人群借社會(huì)公共福利資源牟利，申請(qǐng)者、管理者不履行法定義務(wù)、開(kāi)發(fā)商趁機(jī)牟利等行為都引起爭(zhēng)議。主要包括了政府管理部門違規(guī)操作、損害申請(qǐng)者權(quán)益的行為，如拒絕履行義務(wù)、處罰畸重、侵犯隱私權(quán)等;申請(qǐng)者不履行義務(wù)、騙購(gòu)經(jīng)適房的行為，如偽造證明、與管理者通謀等。目前，解決爭(zhēng)議的方式主要包括行政復(fù)議和行政訴訟，但在實(shí)際操作中都存在著弊端。因此，建議立法部門加快健全我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房爭(zhēng)端解決機(jī)制，在制定住房相關(guān)法律的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確罰則，而不是散亂于各個(gè)不同的法律部門。

3.2? 城市市區(qū)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)房?jī)?yōu)勢(shì)分析

城市市區(qū)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)房產(chǎn)權(quán)明確，其流通在法律上與普通商品房無(wú)異。而且，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)房只受政策規(guī)定、不受法律規(guī)范，因此其不與市場(chǎng)接軌。共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)房還具有退出機(jī)制更加簡(jiǎn)便、購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)享有更多權(quán)益等優(yōu)勢(shì)，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)房滿足了低收入家庭住房需求。共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)房受現(xiàn)行法律法規(guī)及政策保護(hù)，并通過(guò)退出機(jī)制扼制了非法倒賣問(wèn)題。這些優(yōu)勢(shì)使得共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)房必將替代傳統(tǒng)意義經(jīng)濟(jì)房，成為未來(lái)城市市區(qū)經(jīng)濟(jì)房的主流趨勢(shì)。

3.3? 提高資產(chǎn)管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)、專業(yè)管理水平

社會(huì)的不斷進(jìn)步促進(jìn)了事業(yè)單位的持續(xù)發(fā)展，計(jì)算機(jī)信息管理技術(shù)的日漸成熟使得固定資產(chǎn)管理工作由原先的登記賬簿、制作卡片，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)等工作進(jìn)一步轉(zhuǎn)化成對(duì)固定資產(chǎn)從購(gòu)入到使用，從維修保養(yǎng)到最終退出全過(guò)程進(jìn)行的跟蹤監(jiān)控。為系統(tǒng)化、科學(xué)化使用和管理固定資產(chǎn)提供數(shù)據(jù)支持和決策依據(jù)。因此應(yīng)當(dāng)建立關(guān)于提升資產(chǎn)管理人員的職業(yè)技能管理制度及管理人員的選拔、培訓(xùn)、考核、獎(jiǎng)懲等制度。對(duì)資產(chǎn)管理人員進(jìn)行包括固定資產(chǎn)登記報(bào)告、數(shù)據(jù)整理、實(shí)物盤點(diǎn)、模擬操作原理及計(jì)算機(jī)應(yīng)用等相關(guān)專題的培訓(xùn)，邀請(qǐng)從事固定資產(chǎn)管理方面研究的專家授課和輔導(dǎo)或走訪其他單位，借鑒他們成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本單位實(shí)際工作，利用信息處理技術(shù)、形成單位固定資產(chǎn)管理網(wǎng)絡(luò)，做到資源共享，對(duì)資產(chǎn)使用情況，結(jié)構(gòu)及分布情況進(jìn)行實(shí)時(shí)分析，為單位制定采購(gòu)計(jì)劃、編制采購(gòu)預(yù)算提供依據(jù)，充分發(fā)揮資產(chǎn)管理人員專業(yè)管理技能。

3.4? 通過(guò)市區(qū)經(jīng)濟(jì)房建設(shè)滿足出行需求

在城市棚戶區(qū)改造中，以往低收入家庭多選擇遠(yuǎn)離市區(qū)的廉租房進(jìn)行安置。這樣的方式雖然能夠滿足居住需求，但是對(duì)于廉租房住戶的工作等卻有著極大的影響。針對(duì)這樣的問(wèn)題，階梯等級(jí)經(jīng)濟(jì)房能夠就近安置棚戶區(qū)改造住戶，解決傳統(tǒng)遠(yuǎn)離市區(qū)廉租房安置存在的問(wèn)題。北京最大棚戶區(qū)改造即采用了這一經(jīng)濟(jì)房安置方式，其不僅滿足了城市改造建設(shè)需求，同時(shí)也滿足了低收入家庭市在區(qū)工作與出行的需求。市區(qū)階梯型經(jīng)濟(jì)房在科學(xué)的政策指導(dǎo)下，為我國(guó)繁榮健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，為緩解社會(huì)貧富差距造成的社會(huì)問(wèn)題奠定了基礎(chǔ)。

3.5? 加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)房購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)

在購(gòu)房者的權(quán)益受到侵害時(shí)，首先應(yīng)明確問(wèn)題的責(zé)任主體，是勘察設(shè)計(jì)部門、還是開(kāi)發(fā)商、或是政府監(jiān)管部門。然后秉承“誰(shuí)責(zé)任，誰(shuí)受罰”的原則，針對(duì)不同的責(zé)任主體制定不同的處罰方式，如責(zé)令設(shè)計(jì)部門采取補(bǔ)救措施、責(zé)令開(kāi)發(fā)商賠償購(gòu)房者損失等，使購(gòu)房者權(quán)益受到侵害時(shí)，訴求能夠及時(shí)得到保護(hù)。

3.6? 以階梯型經(jīng)濟(jì)房滿足我國(guó)中低收入家庭住房需求

在我國(guó)住房保障體系日趨完善的今天，宏觀調(diào)控政策雖然在一定程度上抑制了高房?jī)r(jià)，但是其仍不能滿足低收入家庭住房需求。為了保障國(guó)民住房得以保障，重買輕租的住宅市場(chǎng)正在向著租售并舉的方向發(fā)展。通過(guò)廉租房、租賃型經(jīng)濟(jì)適用房、共享產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)房及限價(jià)商品房滿足拆遷戶或無(wú)房戶的住房需求，不同等級(jí)的經(jīng)濟(jì)房使拆遷戶或無(wú)房戶能夠根據(jù)自身資金實(shí)際情況選擇相應(yīng)等級(jí)，并在日后資金足夠時(shí)、在滿足租賃房屋購(gòu)買條件時(shí)購(gòu)買全部產(chǎn)權(quán)。階梯型經(jīng)濟(jì)房結(jié)構(gòu)更加符合現(xiàn)代社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，租售復(fù)合型還能夠減少政府在經(jīng)濟(jì)房的投入，通過(guò)共享產(chǎn)權(quán)、退出機(jī)制的完善使得政府項(xiàng)目資金能夠?qū)崿F(xiàn)科學(xué)的循環(huán)，避免缺乏退出機(jī)制的出售型經(jīng)濟(jì)房造成政府負(fù)擔(dān)過(guò)重。

3.7? 共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)房替代傳統(tǒng)意義經(jīng)濟(jì)房

在經(jīng)濟(jì)房實(shí)際實(shí)施中，徇私舞弊、受賄、關(guān)系戶等問(wèn)題使得真正的經(jīng)濟(jì)房對(duì)象難以買到經(jīng)濟(jì)房。而且，隨著住宅產(chǎn)業(yè)化及市場(chǎng)化的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)房已經(jīng)難以滿足市場(chǎng)需求，正在日漸淡出市場(chǎng)。在住房問(wèn)題日益突出的今天，住房供應(yīng)體系中共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房成為了城市市區(qū)經(jīng)濟(jì)房發(fā)展的主要方式。共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房采取土地出讓方式與市場(chǎng)接軌，其價(jià)格低于同區(qū)段10%左右。由購(gòu)房人與政府按比例出資形成共有產(chǎn)權(quán)，滿足購(gòu)房人居住需求。

4? 結(jié)語(yǔ)

在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初級(jí)階段，貧富差距造成了房?jī)r(jià)的居高不下，為了滿足低收入家庭的住房需求，我國(guó)在房改后開(kāi)始了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。在經(jīng)濟(jì)房政策機(jī)制的不斷完善下，階梯型經(jīng)濟(jì)房成為了經(jīng)濟(jì)房發(fā)展的主要趨勢(shì)。通過(guò)階梯型經(jīng)濟(jì)房準(zhǔn)入門檻滿足不同情況家庭的住房需求，并通過(guò)退出機(jī)制使國(guó)家政策資金得到有效的循環(huán)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)房的良性發(fā)展。

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