新常態(tài)下房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析和防范對(duì)策研究

何林 黃文菁

摘 要：在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新常態(tài)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張過(guò)熱，房地產(chǎn)價(jià)格大幅度高于正常的價(jià)格，房地產(chǎn)行業(yè)面臨較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)江西省贛州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況，文章分析了贛州市房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，并從政府、銀行和房地產(chǎn)公司三個(gè)方面提出了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn);經(jīng)濟(jì)新常態(tài);風(fēng)險(xiǎn)防范

2018年，政府繼續(xù)保持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，并在全國(guó)人民代表大會(huì)上制定了“房住不炒”的基調(diào)。2018年下半年，在政治局會(huì)議上，提出了“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的要求，同時(shí)住建部要求各級(jí)政府“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，并將此延續(xù)到2019年?！皥?jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)放緩成中高速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化和提升。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的道路上，贛州市房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)逐步顯露，風(fēng)險(xiǎn)防范任重而道遠(yuǎn)。

一、房地產(chǎn)基本情況

（一）房地產(chǎn)政策緊縮

贛州市從2017年3月開始啟動(dòng)限購(gòu)政策，分區(qū)限購(gòu)、限價(jià)，全面限貸，二套公積金貸款首付提升至50%。2017年7月調(diào)控升級(jí)，贛州擴(kuò)大限購(gòu)范圍，同時(shí)全面限貸，局部限價(jià)，三套以上住宅限貸，為贛州歷史上最嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策。2018年政府繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的精細(xì)化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)禁止以任何形式增加購(gòu)房?jī)r(jià)格限制條件或附加條件，不得提高房屋銷售價(jià)格、降低價(jià)格折扣或商業(yè)貸款價(jià)格差異，此外還禁止提高或變相提高住房公積金貸款的首付比例。2018年5月，政府開始規(guī)范贛州市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易，加強(qiáng)商品房的預(yù)售和開盤管理。同年，又發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)服務(wù)，提升服務(wù)意識(shí)和服務(wù)效率，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)治理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知。

（二）土地市場(chǎng)觸底反彈

贛州市近5年土地市場(chǎng)由低潮期過(guò)渡到高潮期，2015年贛州市土地市場(chǎng)受國(guó)內(nèi)大環(huán)境影響，土地成交數(shù)量和價(jià)格觸底，2016年至2018年，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的新高潮，土地市場(chǎng)較高幅度的反彈，土地樓面價(jià)格在2016年創(chuàng)歷史新高。2018年贛州市商住用地成為土地供應(yīng)和成交的主力，供應(yīng)面積達(dá)到985.45萬(wàn)平方米，供應(yīng)占比71%，成交面積為714.81萬(wàn)平方米，成交占比66%，供求均超過(guò)全年一半以上。

（三）商品房交易穩(wěn)步上升

從近五年數(shù)據(jù)看出，贛州商品房成交整體呈現(xiàn)上升的態(tài)勢(shì)，2018年贛州市商品房成交數(shù)量和價(jià)格較2017年有所上升并達(dá)到近五年歷史峰值，交易量為339.59萬(wàn)平方米，商品房供應(yīng)有所下降，為308.54萬(wàn)平方米。近五年總體的供銷比為0.94，市場(chǎng)整體表現(xiàn)供小于求。贛州商品房平均成交價(jià)格呈現(xiàn)緩慢上身趨勢(shì)，從2014年每平方米6448元，上漲到2018年的每平方米9490元。截至年底，住宅用地庫(kù)存為198.77萬(wàn)平方米，住宅在售庫(kù)存為44萬(wàn)平方米，出清周期為2.1個(gè)月，與2017年年底的存量相比減少了40萬(wàn)平方米，去庫(kù)存化周期從3.64個(gè)月下降到2.1個(gè)月，市場(chǎng)去庫(kù)存明顯。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)金融是指金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)業(yè)提供融資和清算等服務(wù)的過(guò)程中，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境發(fā)生變化而導(dǎo)致其資產(chǎn)、收入或盈余遭受損失的可能性。

（一）政策風(fēng)險(xiǎn)

贛州市政府采用各種財(cái)政政策、金融政策和土地政策來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。政府的宏觀調(diào)控通過(guò)控制土地供給、房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)流通來(lái)影響房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定性。與此同時(shí)，政府推行的房地產(chǎn)緊縮政策使房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者的預(yù)期得到了改變，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的波動(dòng)。宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整和變化增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性不僅可能會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買者，也會(huì)給提供房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)?yè)p失。近幾年，贛州市新開發(fā)的小區(qū)，都普遍出現(xiàn)了入住率不高、房屋空置的情況。不少房地產(chǎn)開發(fā)商在購(gòu)入土地后，缺少充足的資本，無(wú)法進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，土地閑置的情況也時(shí)常出現(xiàn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)的特殊性，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的投機(jī)性，產(chǎn)生泡沫的可能性也很大。一旦房?jī)r(jià)大跌，房地產(chǎn)企業(yè)的資金無(wú)法回籠，高額的貸款和利息會(huì)使企業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)困難，甚至破產(chǎn)倒閉的危機(jī)，從而也會(huì)導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生大量的壞賬呆賬損失。

（三）信用風(fēng)險(xiǎn)

金融機(jī)構(gòu)特別是商業(yè)銀行內(nèi)部控制系統(tǒng)和機(jī)制不健全，長(zhǎng)期以來(lái)遵循“貸前調(diào)查、貸中審查、貸后管理”的程序提供房地產(chǎn)金融貸款服務(wù)。大多數(shù)商業(yè)銀行大力發(fā)展房地產(chǎn)信貸，在業(yè)務(wù)的實(shí)施過(guò)程中急功近利，降低貸款客戶資格評(píng)定門檻，簡(jiǎn)化審核程序，加快審核速度。商業(yè)銀行面對(duì)龐大的市場(chǎng)份額、高額的利潤(rùn)以及不完善的內(nèi)部激勵(lì)政策，導(dǎo)致普遍存在“重貸輕管”、“重放輕收”等問(wèn)題，不可避免地出現(xiàn)違規(guī)操作、爭(zhēng)搶客戶、盲目擴(kuò)大信貸范圍等現(xiàn)象，進(jìn)而又增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

房地產(chǎn)行業(yè)不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)是政府宏觀調(diào)控的底線，抑制資產(chǎn)泡沫、嚴(yán)格控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的核心任務(wù)，要求政府、金融機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)企業(yè)共同努力。

（一）在政策層面，堅(jiān)持 “因城施策”“一城一策”的指導(dǎo)思想，完善多層次的住房供應(yīng)和保障體系

一是根據(jù)贛州市當(dāng)?shù)厍闆r，組織財(cái)政、金融、住房建設(shè)等多個(gè)政府部門協(xié)調(diào)合作、進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，共同建立和完善由商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、共有產(chǎn)權(quán)房和租賃住房組成的四位一體的社會(huì)住房保障體系;二是為解決城市中低收入家庭的住房困難問(wèn)題，政府應(yīng)規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的住宅建設(shè)結(jié)構(gòu)比例，提高中小戶型住房的市場(chǎng)供給量;三是政府要做好城市建設(shè)規(guī)劃管理，控制土地交易市場(chǎng)的供應(yīng)量和城鎮(zhèn)非住房用地的規(guī)模，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求達(dá)到平衡狀態(tài);四是在財(cái)政和經(jīng)濟(jì)政策上支持房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、共同開發(fā)、融資租賃等方式拓展籌資渠道，降低房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）金融機(jī)構(gòu)尤其是商業(yè)銀行要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和差別化管理，合理控制房地產(chǎn)信貸的規(guī)模，提高商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和決策能力

首先，有效落實(shí)政府關(guān)于房地產(chǎn)金融服務(wù)的調(diào)控措施，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫;其次，繼續(xù)實(shí)施差異化的住房貸款政策，建立科學(xué)的信貸評(píng)估體系，針對(duì)中低收入住房困難的家庭，繼續(xù)加大信貸支持力度，保障城鎮(zhèn)困難居民的基本住房需求;再次，抑制投資性和投機(jī)性購(gòu)房貸款，相應(yīng)增加其貸款比例、首付比例和利率，有效打擊投機(jī)性購(gòu)房者的需求;最后加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸規(guī)模的控制，保持對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的整體把握和持續(xù)監(jiān)控，并及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的變化進(jìn)行預(yù)警報(bào)告。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重政府的宏觀政策，樹立持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)理念，合理規(guī)避和防范金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

一是要深入研究宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，關(guān)注住房制度、稅收制度和銀行信貸政策的變化，把握房地產(chǎn)整體的發(fā)展趨勢(shì);二是要了解贛州市的發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，利用存量房實(shí)行多元化的經(jīng)營(yíng)模式，結(jié)合贛州市的紅色旅游、綠色生態(tài)和特色文化向綜合一體化的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展;三是要及時(shí)調(diào)整融資方式，科學(xué)地選擇貸款、信托、基金、股票、債券等綜合融資形式，充分發(fā)揮融資手段多樣性的優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展;四是要盡快實(shí)現(xiàn)資金的有效回籠，合理規(guī)劃資金的籌集和使用，增強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督審批在資金管理上的準(zhǔn)確性和及時(shí)性，保證房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈平穩(wěn)、有序地運(yùn)行。

四、結(jié)語(yǔ)

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展速度正在發(fā)生變化，在轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程中，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)日益顯著，采取有效措施，防范和降低房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康長(zhǎng)久穩(wěn)定的發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：何林（1988.10- ），女，江西贛州人，江西應(yīng)用技術(shù)職業(yè)學(xué)院，助教，碩士，研究方向：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、金融管理;黃文菁，江西應(yīng)用技術(shù)職業(yè)學(xué)院，講師。