房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力及糾紛處理

幺艷芳

摘 要：隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房屋買(mǎi)賣(mài)現(xiàn)象日益頻繁，由此產(chǎn)生的糾紛案件數(shù)量逐年增加，不僅給社會(huì)公眾造成司法困擾，也給司法機(jī)關(guān)帶來(lái)壓力。最高人民法院為指導(dǎo)各地司法機(jī)關(guān)，出臺(tái)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，并在《最高人民法院公報(bào)》中展示房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力糾紛常見(jiàn)案例，比如“陰陽(yáng)合同”、“跳單”、“一房多賣(mài)”等常見(jiàn)糾紛，以真實(shí)案例指導(dǎo)司法機(jī)關(guān)正確處理糾紛，營(yíng)造良好的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)環(huán)境。

關(guān)鍵詞：房屋買(mǎi)賣(mài);合同效力;合同法

一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同概述

房屋買(mǎi)賣(mài)合同是指房屋出賣(mài)人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付房屋價(jià)款的合同。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房屋買(mǎi)賣(mài)行為日益頻繁，引發(fā)糾紛的案件數(shù)量持續(xù)增多，為此，《民法》《合同法》《房地產(chǎn)管理法》《擔(dān)保法》都出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，約束和管理房屋買(mǎi)賣(mài)行為。同時(shí)，最高人民法院為妥善解決司法實(shí)踐中常見(jiàn)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力糾紛，比如“陰陽(yáng)合同”、“跳單”、“一方多賣(mài)”等問(wèn)題，出臺(tái)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，用于指導(dǎo)司法機(jī)關(guān)在實(shí)際案例中的審理工作。

二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同常見(jiàn)糾紛

（一）“陰陽(yáng)合同”

“陰陽(yáng)合同”常見(jiàn)于二手房屋買(mǎi)賣(mài)，是由雙方簽訂不同的兩份合同，其中“陰合同”是針對(duì)房屋交易簽訂的私下合同，并要求雙方依照合同履行責(zé)任義務(wù);“陽(yáng)合同”則是交由房屋管理部門(mén)登記備案合同，并不能夠真實(shí)反映房屋交易價(jià)格。由于兩份合同存在，勢(shì)必會(huì)在房屋成交價(jià)格、合同效力等方面產(chǎn)生糾紛，是房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的常見(jiàn)糾紛?；谀壳扒闆r，我國(guó)法學(xué)界對(duì)于“陰陽(yáng)合同”的法律效益存在爭(zhēng)議，一種觀點(diǎn)認(rèn)為“陽(yáng)合同”目的是做高房?jī)r(jià)或做低房?jī)r(jià)，并不是雙方真實(shí)意愿的體現(xiàn)，“陽(yáng)合同”不具備合同效力;另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為“陰合同”、“陽(yáng)合同”都具備法律效力，除“陽(yáng)合同”中故意做高房?jī)r(jià)或做低房?jī)r(jià)部分值得商榷，其他合同內(nèi)容具備法律效力;第三種觀點(diǎn)則認(rèn)為“陰合同”、“陽(yáng)合同”都存在惡意串通現(xiàn)象，且損害第三方利益，均應(yīng)判定無(wú)效。

（二）“跳單”

“跳單”也是二手房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的一種常見(jiàn)現(xiàn)象，隨著我國(guó)二手房交易數(shù)量提升，房屋中介市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，“跳單”就是“跳中介”，通常是房屋購(gòu)買(mǎi)者通過(guò)中介尋求合適房源，并簽訂購(gòu)房合同，隨后又跳過(guò)該中介，與其他中介或房主直接簽訂購(gòu)房合同的行為?！疤鴨巍钡哪康木褪枪?jié)省中介費(fèi)用，利用最少的成本購(gòu)買(mǎi)房屋。在實(shí)踐中，中介為避免出現(xiàn)“跳單”現(xiàn)象，會(huì)在合同中設(shè)置條款，明確禁止“跳單”，但依然頻繁產(chǎn)生糾紛。事實(shí)上，造成“跳單”現(xiàn)象的情況具有復(fù)雜性，不僅包括房屋購(gòu)買(mǎi)者想要節(jié)省中介費(fèi)用，也存在中介服務(wù)質(zhì)量較差、中介費(fèi)用過(guò)高等因素，一旦房屋購(gòu)買(mǎi)者獲取到房源真實(shí)信息，自然會(huì)規(guī)避高額中介費(fèi)，或直接尋求房主交易?；凇逗贤ā芬?guī)定，《合同法》充分賦予委托人權(quán)益，導(dǎo)致房屋購(gòu)買(mǎi)者大量出現(xiàn)“跳單”行為，對(duì)中介機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益造成侵害，導(dǎo)致中介機(jī)構(gòu)面臨喪失報(bào)酬的風(fēng)險(xiǎn)，必須利用法律法規(guī)平衡房屋購(gòu)買(mǎi)者和中介機(jī)構(gòu)的權(quán)益，確保雙方利益都能夠得到保障。

（三）“一房多賣(mài)”

“一房多賣(mài)”常見(jiàn)于新房交易和二手房交易，主要是指房屋出賣(mài)人先后與兩個(gè)或兩個(gè)以上買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，將擁有的同一個(gè)房屋分別出售給兩個(gè)買(mǎi)受人。我國(guó)立法明確禁止“一房多賣(mài)”，但實(shí)踐中依然頻繁發(fā)生，系房屋買(mǎi)賣(mài)合同常見(jiàn)糾紛。一直以來(lái)，公眾對(duì)“一房多賣(mài)”存在誤區(qū)，其一認(rèn)為只有第一個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同有效，后續(xù)合同無(wú)效;其二認(rèn)為已經(jīng)登記的買(mǎi)賣(mài)合同有效，未經(jīng)登記的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效;其三認(rèn)為先簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同有效，后簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。但事實(shí)上，“一房多賣(mài)”中合同效力的認(rèn)定應(yīng)遵循《合同法》相關(guān)規(guī)定，對(duì)“一房多賣(mài)”的現(xiàn)象進(jìn)行綜合判定，尤其是最高人民法院出臺(tái)《合同法》司法解釋第十五條規(guī)定，出賣(mài)人針對(duì)同一房屋訂立多個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，合同不具備《合同法》第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，買(mǎi)受人不能依照合同取得實(shí)際房屋所有權(quán)，但允許買(mǎi)受人追究出賣(mài)人違約責(zé)任。

三、房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛處理策略

（一）“陰合同”與“陽(yáng)合同”同具備法律效力

面對(duì)“陰陽(yáng)合同”效力糾紛，筆者結(jié)合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，認(rèn)為“陰合同”與“陽(yáng)合同”同具備法律效力?；凇逗贤ā返谖迨l規(guī)定，惡意串通、損害國(guó)家或第三人利益合同無(wú)效。但《合同法》第五十六條規(guī)定，無(wú)效合同自始沒(méi)有法律約束力，合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分依然有效。根據(jù)《合同法》第五十二條、第五十六條規(guī)定，“陽(yáng)合同”雖然損害國(guó)家或第三方利益，但屬于部分無(wú)效，并不影響其他部分，因此，“陰合同”與“陽(yáng)合同”同具備法律效力。試舉一例，“廈門(mén)泰某運(yùn)動(dòng)器材有限公司訴廈門(mén)日用品有限公司案”就是典型的“陰陽(yáng)合同”效力糾紛案件，在此案中，廈門(mén)市滄海區(qū)人民法院一審認(rèn)為，雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》是雙方真實(shí)意愿表示，不違法法律法規(guī)，合同有效，雖后續(xù)簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充協(xié)議》，明顯是為了向房屋產(chǎn)權(quán)部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)簽訂，將房?jī)r(jià)做低，以此損害國(guó)家稅收利益，該價(jià)格部分系無(wú)效內(nèi)容，但不影響其他部分內(nèi)容生效，被告依然需要依照《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》支付剩余房款，并交納房屋產(chǎn)權(quán)辦理費(fèi)用。

（二）委托人支付居間報(bào)酬與違約金

面對(duì)“跳單”合同效力糾紛，司法機(jī)關(guān)不應(yīng)做出“一刀切”的判斷，既要保證房屋購(gòu)買(mǎi)人的自由選擇權(quán)，又要保證中介機(jī)構(gòu)的合同效力，應(yīng)對(duì)“跳單”合同效力糾紛進(jìn)行判定，探究“跳單”行為是否屬于惡意違約行為。按照《合同法》司法解釋規(guī)定，如果中介在合同中對(duì)禁止“跳單”條款沒(méi)有盡到說(shuō)明提示，委托人可以撤銷(xiāo)該條款;但如果中介已經(jīng)盡到說(shuō)明義務(wù)，則需要依照具體情況對(duì)禁止“跳單”條件進(jìn)行判斷，具體如下：一是判斷中介機(jī)構(gòu)是否簽訂獨(dú)家委托賣(mài)房協(xié)議，一旦簽訂獨(dú)家委托賣(mài)房協(xié)議，“跳單”行為屬于惡意違約;二是判斷中介機(jī)構(gòu)是否提供中介服務(wù)，如果中介機(jī)構(gòu)積極依照合同履行中介服務(wù)，并未存在劣質(zhì)服務(wù)、高額中介費(fèi)，應(yīng)視為中介機(jī)構(gòu)合理提供服務(wù);三是判斷房屋購(gòu)買(mǎi)者是否利用中介提供的信息，如果相同房源信息展示多樣，不能認(rèn)定房屋購(gòu)買(mǎi)者利用了中介提供的信息，反之，如果僅有中介機(jī)構(gòu)一處房源顯示，應(yīng)視為房屋購(gòu)買(mǎi)者使用了中介信息。通過(guò)這些信息判斷，如果房屋購(gòu)買(mǎi)者確實(shí)享受了中介的服務(wù)，并使用中介提供的信息，中介機(jī)構(gòu)又簽訂獨(dú)家委托賣(mài)房協(xié)議，購(gòu)買(mǎi)者出現(xiàn)“跳單”行為，應(yīng)支付居間報(bào)酬和違約金。試舉一例，北京某中介公司帶房屋購(gòu)買(mǎi)者張某看房，并在《居間服務(wù)確認(rèn)書(shū)》中說(shuō)明禁止張某6個(gè)月內(nèi)不得跳過(guò)中介機(jī)構(gòu)與房主成交，否則支付居間報(bào)酬2倍賠償金。隨后，張某次月通過(guò)其他中介公司再次看房，并簽訂購(gòu)房協(xié)議，該中介公司要求張某基于《居間服務(wù)確認(rèn)書(shū)》約定進(jìn)行賠償。在一審判決過(guò)程中，司法機(jī)關(guān)認(rèn)為該中介公司提供的條款為格式條款，系無(wú)效條款，駁回中介機(jī)構(gòu)訴訟請(qǐng)求。二審則認(rèn)為《居間服務(wù)確認(rèn)書(shū)》是雙方真實(shí)意愿表示，不違反國(guó)家法律法規(guī)，張某明知《居間服務(wù)確認(rèn)書(shū)》，并依然違反協(xié)議內(nèi)容，應(yīng)依照約定賠償，撤銷(xiāo)一審判決。

（三）視具體情況判定優(yōu)先權(quán)

面對(duì)“一房多賣(mài)”合同效力糾紛，多個(gè)合同均具備法律效力，但應(yīng)根據(jù)具體情況判定優(yōu)先權(quán)。我國(guó)《民法》《房地產(chǎn)管理法》《合同法》《物權(quán)法》都針對(duì)“一房多賣(mài)”進(jìn)行規(guī)定，其中《合同法》第一百三十條規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)給予買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同，即便未產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，合同依然具有效力。同時(shí)，《合同法》司法解釋第八條規(guī)定，“一房多賣(mài)”中，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以要求解除合同、返還已付房款，要求出賣(mài)人賠償損失?！逗贤ā芳八痉ń忉尩哪康氖且埂耙环慷噘u(mài)”現(xiàn)象，即便買(mǎi)受人在房屋所有權(quán)上存在爭(zhēng)議，但多份買(mǎi)賣(mài)合同都具有效力。此外，一旦出現(xiàn)“一房多賣(mài)”現(xiàn)象，已經(jīng)辦理過(guò)戶手續(xù)優(yōu)先獲得所有權(quán)，但雙方惡意勾結(jié)除外。試舉一例，2018年12月《最高人民法院公報(bào)》中發(fā)布“遵義市明順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”，該案件屬于“一方多賣(mài)”糾紛案件，最高法院認(rèn)為涉及公民簽訂買(mǎi)賣(mài)合同均屬于有效合同，要求明順?lè)康禺a(chǎn)依照《合同法》規(guī)定辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移，對(duì)簽訂合同，但未能獲得房屋標(biāo)的物的買(mǎi)受人給予賠償。

四、結(jié)論

面對(duì)日益增加的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力糾紛，司法機(jī)關(guān)不僅要做好審判裁定工作，更要向社會(huì)公眾說(shuō)明審判依據(jù)，讓社會(huì)公眾熟知常見(jiàn)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力糾紛案件，并自覺(jué)做好應(yīng)對(duì)，既要保障自身合法權(quán)益，又要確保不侵犯他人權(quán)益。鑒于房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力糾紛種類(lèi)繁多、案件性質(zhì)復(fù)雜，本文僅從“陰陽(yáng)合同”、“跳單”、“一房多賣(mài)”等常見(jiàn)糾紛入手，論述常見(jiàn)糾紛的合理處置辦法，為社會(huì)公眾遭遇房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力糾紛提供參考，以便更好地保護(hù)自身權(quán)益，防止陷入房屋買(mǎi)賣(mài)合同陷阱。

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