擬上市物業(yè)公司的內(nèi)部控制策略

摘要：“可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)的10-20年里，物業(yè)管理行業(yè)將無(wú)懼宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化而將穿越經(jīng)濟(jì)周期保持增長(zhǎng)，也正因?yàn)槿绱?，物業(yè)管理板塊必將在資本市場(chǎng)中強(qiáng)勢(shì)崛起?！币愿酃缮鲜械奈飿I(yè)公司為例，2018年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，11家物業(yè)公司中有7家凈利潤(rùn)增長(zhǎng)在30%以上，其中雅生活服務(wù)的增長(zhǎng)超過(guò)170%。3月底，有7家上市物業(yè)公司的股價(jià)比2018年年初或上市當(dāng)日的漲幅超過(guò)了30%，其中新城悅的漲幅最大為165.36%，成為讓投資者最賺錢的物業(yè)股。資本新時(shí)代的到來(lái)，對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行戰(zhàn)略擴(kuò)張和業(yè)務(wù)擴(kuò)張，起到了巨大的催化作用。也讓更多的物業(yè)公司將上市作為企業(yè)的近期目標(biāo)。物業(yè)公司如何在服務(wù)升級(jí)與提升企業(yè)價(jià)值的同時(shí)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，搭上資本的快車。本文以內(nèi)部控制為切入視角，剖析物業(yè)公司的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，采取專項(xiàng)內(nèi)部控制策略，以期達(dá)到上市要求。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司;內(nèi)部控制;上市

物業(yè)公司進(jìn)入資本市場(chǎng)，將吸引大量的人才資源及市場(chǎng)資源，更有利于打造品牌，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，構(gòu)建足夠?qū)挼淖o(hù)城河。并通過(guò)服務(wù)升級(jí)，讓客戶得到更好的體驗(yàn)、更好的價(jià)值。企業(yè)如何在高速發(fā)展且激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，是對(duì)內(nèi)部管理工作的極大挑戰(zhàn)，也是對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制異常嚴(yán)峻的考驗(yàn)。然而，大部分物業(yè)公司作為房地產(chǎn)集團(tuán)的配套服務(wù)行業(yè)，以服務(wù)于地產(chǎn)為己任，行業(yè)自身的建設(shè)得不到應(yīng)有重視。加上專業(yè)人才匱乏，內(nèi)部管控機(jī)制不健全，增加了財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，削弱了競(jìng)爭(zhēng)力。該方面的課題研究備受關(guān)注。

一、物業(yè)公司內(nèi)部控制關(guān)鍵點(diǎn)

隨著服務(wù)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的比重越來(lái)越大，服務(wù)業(yè)與資本的融合將變得更加重要，更加緊迫。作為服務(wù)領(lǐng)域的物業(yè)管理行業(yè)，須看到這種趨勢(shì)，順應(yīng)這種變化，去分享更多的資本紅利。物業(yè)公司想實(shí)現(xiàn)上市的戰(zhàn)略目標(biāo)，須通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)部控制，規(guī)避法律與財(cái)務(wù)等方面風(fēng)險(xiǎn)。不但要從制度體系建設(shè)、加強(qiáng)資金及資產(chǎn)管理、財(cái)務(wù)報(bào)告管理、全面預(yù)算管理、持續(xù)盈利能力、合同管理等方面加強(qiáng)內(nèi)控;還應(yīng)根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)，著重關(guān)注收入的確認(rèn)方法、物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)收費(fèi)的登記備案、物業(yè)公共收益、社保公積金繳納、關(guān)聯(lián)交易、勞務(wù)外包管理、提升人員素養(yǎng)等方面。

二、擬上市物業(yè)公司的內(nèi)部控制策略

迎來(lái)資本的春天，行業(yè)必將進(jìn)入資本的活躍期，以推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集中度的提高，物業(yè)公司必將進(jìn)入并購(gòu)洗牌的高潮期。面對(duì)激烈的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境，擬上市物業(yè)企業(yè)對(duì)自身的成長(zhǎng)潛力、價(jià)值應(yīng)有足夠的把握，發(fā)揮市場(chǎng)化拓展能力，不斷提升管理規(guī)模，在高質(zhì)量發(fā)展中做強(qiáng)做優(yōu)，增強(qiáng)盈利能力。對(duì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題、市場(chǎng)的變化有充分的應(yīng)對(duì)能力，緊密跟蹤國(guó)家系列政策指導(dǎo)，結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)情況，充分借鑒其他內(nèi)部控制體系的有效經(jīng)驗(yàn)，完善管理制度體系，健全監(jiān)督制約機(jī)制，依托信息化技術(shù)手段，保證財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)真實(shí)、有效、完整。基于上述分析，擬上市物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，除對(duì)內(nèi)部控制要點(diǎn)做好日常監(jiān)督外，還應(yīng)結(jié)合物業(yè)行業(yè)的實(shí)際情況，有針對(duì)性地對(duì)以下幾方面實(shí)施專項(xiàng)內(nèi)部控制，以供參考和借鑒。

（一）提升人員素養(yǎng)

我國(guó)已進(jìn)入優(yōu)質(zhì)服務(wù)的時(shí)代，沒(méi)有優(yōu)質(zhì)服務(wù)成就不了優(yōu)秀的企業(yè)，沒(méi)有優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)就沒(méi)有優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。團(tuán)隊(duì)始終是資本市場(chǎng)評(píng)估企業(yè)的關(guān)鍵要素，人才在企業(yè)發(fā)展中的戰(zhàn)略地位越發(fā)突出，面臨人才的激烈競(jìng)爭(zhēng)，如何營(yíng)造一個(gè)良好企業(yè)文化氛圍？?jī)?yōu)秀的物業(yè)公司發(fā)展路徑應(yīng)該是不斷提高管理水平和服務(wù)品質(zhì)，滿足客戶的基礎(chǔ)利益，同時(shí)讓物業(yè)從業(yè)人員得到客戶和公司激勵(lì)，從而愿意長(zhǎng)期從業(yè)，愿意為客戶提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，形成良性循環(huán)。此外，完善公司薪酬福利體系，制定科學(xué)的員工培訓(xùn)考核晉升機(jī)制，增強(qiáng)員工的歸屬感、使命感;對(duì)核心管理層及關(guān)鍵技術(shù)崗位的員工，進(jìn)行科學(xué)的職業(yè)生涯設(shè)計(jì)，通過(guò)加強(qiáng)崗位培訓(xùn)、輪崗鍛煉、競(jìng)聘上崗等手段快速提高工作能力，從而儲(chǔ)備一批懂經(jīng)營(yíng)、會(huì)管理的專業(yè)人才，從根本上提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。

（二）物業(yè)公共收益

隨著業(yè)主維權(quán)意識(shí)的增強(qiáng)，物業(yè)公共收益成為業(yè)主關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。根據(jù)《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、占用業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主所有，利用物業(yè)公共部位產(chǎn)生的收益應(yīng)屬于全體業(yè)主所有。這些公共收益一般都是由物業(yè)公司管理并使用，部分物業(yè)會(huì)在公示時(shí)說(shuō)明公共收益用于補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)的不足。這種做法是值得商榷的。公共收益該如何正確地使用呢？方式，公共收益的主要用途首先是應(yīng)是應(yīng)補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，即按規(guī)定將收益納入維修資金賬戶作為維修資金;其次、是按照業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)，收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督;再次是按照業(yè)主大會(huì)的決定用于或物業(yè)管理方面的其他需要，比如共有部位及設(shè)施的維修、更新、改造支出，或者補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)收入不足部分等計(jì)。參照最高人民法院公報(bào)的案例判決結(jié)果，小區(qū)共有部分收益應(yīng)主要?dú)w全體業(yè)主所有，占70%。物業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，可享有30%的收益。擬上市物業(yè)公司應(yīng)將公共收益應(yīng)納入業(yè)主大會(huì)專項(xiàng)維修資金賬戶的小區(qū)公共收益或分?jǐn)偟介T牌棟收益，進(jìn)行獨(dú)立核算，收支賬目清晰，方便核查。

（三）關(guān)聯(lián)方交易

大多數(shù)物業(yè)公司的股東或其關(guān)聯(lián)方是房地產(chǎn)企業(yè)，所開(kāi)發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目基本上都委托其下屬物業(yè)公司進(jìn)行管理，形成關(guān)聯(lián)方交易。前期物業(yè)管理合同及相關(guān)費(fèi)用定價(jià)是否合理、是否會(huì)造成虛高企業(yè)利潤(rùn)，是上市審核的關(guān)鍵點(diǎn)。近年來(lái)，證監(jiān)會(huì)對(duì)上市企業(yè)關(guān)聯(lián)交易監(jiān)管力度加大。物業(yè)服務(wù)企業(yè)需充分認(rèn)識(shí)和深刻理解關(guān)聯(lián)交易的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，特別是關(guān)聯(lián)方資金占用問(wèn)題。關(guān)聯(lián)資金占用越嚴(yán)重，資產(chǎn)負(fù)債比越大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。物業(yè)公司應(yīng)重視防范關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險(xiǎn)，采取有效的措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，如：1.通過(guò)股權(quán)調(diào)整，控制關(guān)聯(lián)方數(shù)量，同時(shí)應(yīng)注意H股對(duì)關(guān)聯(lián)子公司認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)十分嚴(yán)格，而;A股對(duì)關(guān)聯(lián)法人中的股東層面要求很高。2.在公司章程中增加對(duì)于關(guān)聯(lián)股東和董事的回避表決等規(guī)定，避免股東進(jìn)行利潤(rùn)操縱。3.建立完善的公司內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易治理機(jī)制，明確關(guān)聯(lián)交易內(nèi)容，合理制定關(guān)聯(lián)交易價(jià)格，并加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)及關(guān)聯(lián)交易的預(yù)警機(jī)制，規(guī)避信用風(fēng)險(xiǎn)。4.合理控制關(guān)聯(lián)交易的資金占用及交易數(shù)量，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。5.合法合規(guī)地披露關(guān)聯(lián)交易情況，規(guī)避潛在核查風(fēng)險(xiǎn)。

（四）業(yè)務(wù)外包

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷進(jìn)步，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)需求標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高。物業(yè)公司要滿足各種服務(wù)需要，必然要增加管理成本。而專業(yè)服務(wù)公司，可以實(shí)現(xiàn)人力資源、資金、設(shè)備、管理技術(shù)的有效整合，形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)，即具備了較強(qiáng)的成本優(yōu)勢(shì)，又可確保服務(wù)品質(zhì)的快速提升。通過(guò)業(yè)務(wù)外包，物業(yè)公司可以降低企業(yè)用工風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、提高了風(fēng)險(xiǎn)防控能力，但應(yīng)綜合考慮成本效益原則，避免將核心業(yè)務(wù)外包。在勞務(wù)外包過(guò)程中，須加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范：1.審查服務(wù)公司的企業(yè)信用、資質(zhì)，實(shí)地考察接管的服務(wù)項(xiàng)目，對(duì)服務(wù)和履約能力進(jìn)行綜合對(duì)比評(píng)價(jià)。2.合同中明確管理服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)金額、稅額、稅率，權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任等，對(duì)于專業(yè)服務(wù)中的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)也進(jìn)行明示。3.明確約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、考核辦法、解約情形等，并建立起系統(tǒng)有效的監(jiān)督管理措施，加強(qiáng)對(duì)外包服務(wù)人員上崗情況、服務(wù)質(zhì)量等的考核。4.由審計(jì)部門核查業(yè)務(wù)外包是否存在商業(yè)賄賂等舞弊行為。此外，外包服務(wù)是由勞務(wù)派遣或人力資源公司人員提供的，需要結(jié)合勞務(wù)派遣管理辦法的相關(guān)規(guī)定，重點(diǎn)關(guān)注是否符合勞務(wù)派遣相關(guān)法律法規(guī)的人員占比等要求，是否存在勞資糾紛等。

三、結(jié)語(yǔ)

總而言之，擬上市物業(yè)公司的內(nèi)部控制十分重要和必要，作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，所涉及的項(xiàng)目?jī)?nèi)容繁多，需要全體員工的有效參與和配合，應(yīng)著力加強(qiáng)專業(yè)化人才隊(duì)伍建設(shè)，依托其有效支持，不斷優(yōu)化制度規(guī)制，規(guī)范實(shí)踐行為，并充分發(fā)揮自身行業(yè)優(yōu)勢(shì)和地理優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)展經(jīng)營(yíng)范圍，吸納更多的資本匯入，提升自身經(jīng)濟(jì)效益，從而實(shí)現(xiàn)良性可持續(xù)發(fā)展。作者希望學(xué)術(shù)界大家持續(xù)關(guān)注此課題研究，結(jié)合實(shí)際情況，以內(nèi)部控制為著力點(diǎn)，針對(duì)性地提出更多有效物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理策略。

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作者簡(jiǎn)介：

王春巖（1971.3- ?），女，漢族，黑龍江省佳木斯市，本科，財(cái)務(wù)高級(jí)經(jīng)理（商管公司財(cái)務(wù)副總監(jiān)），研究方向：財(cái)務(wù)管理、內(nèi)部控制、商業(yè)運(yùn)行模式。