試論基于供給側(cè)改革中的房地產(chǎn)去庫存問題

李亞蓓

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的中心行業(yè)，涉及社會發(fā)展的方方面面，也間接或者直接拉動了市場經(jīng)濟的發(fā)展。但是在近幾年中，由于受到投資投機以及地方經(jīng)濟發(fā)展等方面的影響，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了規(guī)模急劇增加、價格膨脹等方面問題，大量資金涌入到房地產(chǎn)行業(yè)，盲目開發(fā)問題嚴(yán)重，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫存較多，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，因此做好房地產(chǎn)去庫存管理十分重要。2015年習(xí)近平總書記提出了“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”概念，拉開了供需關(guān)系優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的序幕，也為房地產(chǎn)去庫存提供了契機。房地產(chǎn)行業(yè)做好去庫存管理，有助于規(guī)范化行業(yè)發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。本文就供給側(cè)改革中房地產(chǎn)去庫存管理方面的內(nèi)容進(jìn)行分析與探究，并提出相對應(yīng)的去庫存對策。

關(guān)鍵詞：供給側(cè)改革;房地產(chǎn);去庫存;對策

改革開放以后，我國經(jīng)濟進(jìn)入了快速發(fā)展時期，人民的生活水平得到了有效提升，物質(zhì)需求不斷提升，越來越多的人開始注重房產(chǎn)，推動了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，然而由于受到供需關(guān)系的變化以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理的影響，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了庫存過剩的現(xiàn)象，因此，房地產(chǎn)去庫存成了供給側(cè)改革中的重要內(nèi)容。

一、供給側(cè)改革的概述

1.供給側(cè)改革的含義

供給側(cè)改革主要是針對當(dāng)前我國供需矛盾突出、結(jié)構(gòu)失衡以及經(jīng)濟放緩等狀況而實施的供給端改革，通過改革的形式推動結(jié)構(gòu)調(diào)整，減少傳統(tǒng)低效的供給方式，推動社會經(jīng)濟活力的不斷提升。具體來看，供給側(cè)改革的內(nèi)容主要有五個方面，即去庫存、去產(chǎn)能、去杠桿、降成本、補短板。本文在分析的時候，將房地產(chǎn)行業(yè)去庫存作為重點，結(jié)合供給側(cè)改革的內(nèi)涵，進(jìn)行房地產(chǎn)去庫存以及供給側(cè)改革的探究。

2.房地產(chǎn)供給側(cè)改革的必要性

首先，房地產(chǎn)供給側(cè)改革是主動適應(yīng)新形勢的重要需求。改革開放以來，我國最為突出的矛盾是人民日益增長的物質(zhì)需求與落后的社會生產(chǎn)之間的矛盾，這也說明人民具有較高的物質(zhì)需求，而供給卻存在不足的現(xiàn)象。2000年之后，我國政府開始注重產(chǎn)品出口，推動了出口產(chǎn)品不斷增多。然而由于受到金融危機的影響，很多國家開始對我國產(chǎn)品降低了需求度，使得我國出現(xiàn)了產(chǎn)能嚴(yán)重過剩的現(xiàn)象，與此同時也出現(xiàn)了低端產(chǎn)品過剩、高端產(chǎn)品匱乏的情況，對于社會經(jīng)濟的全面發(fā)展帶來了不利影響，因此做好供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整十分迫切。房地產(chǎn)行業(yè)與之相同，也存在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理的問題，庫存過剩嚴(yán)重，因此合理利用供給側(cè)改革的機會加強房地產(chǎn)去庫存改革十分重要，能夠推動其更好地適應(yīng)社會新形勢。

其次，房地產(chǎn)供給側(cè)改革有助于推動住房庫存結(jié)構(gòu)科學(xué)化調(diào)整。在2011年之前我國樓市基本上處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，人民對房產(chǎn)的需求量較大，而房產(chǎn)的總量卻比較少，這就推動了房價的快速上漲，也因此很多房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入到了房產(chǎn)開發(fā)大軍中。國家為了對房地產(chǎn)市場進(jìn)行管控，對一二線城市出臺限購政策，因此很多房地產(chǎn)開發(fā)商將苗頭指向三四線城市，導(dǎo)致三四線城市房產(chǎn)量大幅提升，出現(xiàn)了庫存過剩的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了經(jīng)濟發(fā)展，因此通過供給側(cè)改革對其進(jìn)行去庫存管理成了必須，有才能更更好地進(jìn)行住房庫存結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)經(jīng)濟良好發(fā)展。

二、房地產(chǎn)去庫存面臨的困境

1.房價區(qū)域差異大，需求較為分化

就當(dāng)前的狀況而言，一般二三線城市房價水平是比較平穩(wěn)的，基本較為合理，而一線城市的房價卻通常比較高，如北上廣城市的房價可以說是“天價”，出現(xiàn)這種情況的原因不僅僅是因為一線城市的經(jīng)濟發(fā)展水平較高，同時也存在投機者炒作現(xiàn)象。這就可知，房價區(qū)域差異是比較大的，要想通過供給側(cè)改革來去庫存具有一定的難度。同時，在房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展的同時，人們的需求也逐漸開始呈現(xiàn)差異化的趨勢，人們不再局限于普通商品房，而是追求多元化房產(chǎn)，更多人將購房需求轉(zhuǎn)向休閑娛樂、投資等方面。由于人們的房產(chǎn)需求不同，存量房產(chǎn)無法更好地滿足所有人需求，而且一線城市有更多的人群集中于購買保障性住房，二三線城市又沒有足夠的能力消化大量庫存，假如沒有合理的政策吸引大量人群到二三線城市購房，那么依然無法更好地解決去庫存問題。

2.庫存基數(shù)較大，去庫存較為困難

前幾年由于受到房產(chǎn)需求量大的影響，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了前所未有的發(fā)展，越來越多的開發(fā)商開始進(jìn)軍樓市，房價不斷提升的同時房產(chǎn)庫存也不斷增加，截至2011年，國家為了限制房價過快增長出臺了相關(guān)的政策，使得該方面的需求有一定程度的收斂，但是由于較多的開發(fā)商前期投入了樓盤建設(shè)，所以使得當(dāng)前房地產(chǎn)庫存較大，要想更好地去庫存并不是十分容易。同時，當(dāng)前房地產(chǎn)庫存已處于增加的狀態(tài)，要想對這些庫存進(jìn)行消化需要花費較多的時間，面臨較大的難度。

3.缺乏高資本和高實力的開發(fā)商

我國房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)量是比較多的，不同的開發(fā)商實力和資本各不相同，雖然也有實力雄厚的開發(fā)商，如富力、恒大、萬科、建業(yè)等，但是這些開發(fā)商的數(shù)量是比較少的，大部分開發(fā)商的實力并不雄厚，減庫存的速度較慢，在實際發(fā)展中還面臨著資金鏈斷裂的風(fēng)險，一旦出現(xiàn)了資金鏈斷裂的現(xiàn)象勢必會導(dǎo)致工程停工，因此會產(chǎn)生“爛尾樓”，這不僅對開發(fā)商會帶來一定的不利影響，也會損害消費者的利益。同時，“爛尾樓”的存在還會導(dǎo)致土地資源被浪費，消費者蒙受損失，使得社會不穩(wěn)定因素增加，為房地產(chǎn)去庫存帶來較大負(fù)擔(dān)，阻礙房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型以及升級。

三、供給側(cè)改革中房地產(chǎn)去庫存的對策

1.合理出臺政策

我國政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的實際發(fā)展情況出臺相關(guān)的政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，增強房地產(chǎn)市場的自主調(diào)控力，推動供需更加平衡。第一，構(gòu)建房地產(chǎn)稅收法制度，對房地產(chǎn)的市場發(fā)展情況進(jìn)行規(guī)范。第二，建立購租并舉制度，不斷提升租賃房源，使得租房市場得以全面發(fā)展，更好地緩解庫存壓力。第三，建立城市住房供應(yīng)雙規(guī)劃機制，合理劃分政策引導(dǎo)與市場自我調(diào)控的界限，推動保障房、商品房之間實現(xiàn)有效聯(lián)系，使得住房保障貨幣化。第四，做好住房租賃制度的健全，采取有效的措施鼓勵住房投資，有效規(guī)避投機，使得租房者利益能夠得到全面維護(hù)。通常而言，發(fā)達(dá)國家比較注重對租房者利益維護(hù)的，構(gòu)建了科學(xué)化的法律規(guī)范對弱勢一方的利益進(jìn)行維護(hù)，因此國外很多居民更愿意選擇租房，而我國并非如此，政府應(yīng)積極借鑒國外發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，對我國的制度進(jìn)行完善，注重租房者利益的維護(hù)，以此促進(jìn)租賃市場發(fā)展，促進(jìn)住房庫存得以消化。

2.做好房產(chǎn)供地限制，并提升“僵尸房企”的處理水平

首先，對房地產(chǎn)開發(fā)供地進(jìn)行有效管控和限制，從源頭上進(jìn)行增量控制。當(dāng)前我國政府雖然在城市用地建設(shè)方面具有較大的權(quán)力，但是其管理卻并不嚴(yán)格，沒有制定科學(xué)化的限制措施，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫存存在增長的情況。為了降低庫存，可以采用人大和上級政府共同監(jiān)督的制度，將不同級別政府的審批權(quán)力分散開來。一方面對三四線城市住房用地供應(yīng)進(jìn)行限制，另一方面對一線城市加強舊房改造，以提升住房供應(yīng)量，為了從源頭上更好地控制房地產(chǎn)增量，政府可以出資進(jìn)行商品房的適當(dāng)購買。其次，要提升“僵尸房企”的處理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)兼并重組。政府應(yīng)當(dāng)制定破產(chǎn)法的實施細(xì)則，推動僵尸房企能夠順利進(jìn)行清算和重整，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的規(guī)范化發(fā)展，為降庫存做好基礎(chǔ)。

3.提升房地產(chǎn)服務(wù)水平，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級

就當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況來看，普遍存在總體服務(wù)水平偏低的現(xiàn)象，主要是因為大部分開發(fā)商都比較注重樓盤開發(fā)，而并不注重配套設(shè)施的建設(shè)，加之“爛尾樓”較多，這就不利于購房者需求的提升，影響了人們的購買需求。所以，應(yīng)當(dāng)注重房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)水平的提升，并做好配套設(shè)施的建設(shè)，使得購房者能夠提升自身對房產(chǎn)的認(rèn)可度，降低顧慮，從而提升購買熱情，如此來降低庫存。

4.完善法律政策，做好市場自發(fā)行為的規(guī)范

當(dāng)前就一線城市而言，市場自發(fā)行為依然存在，對于房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)運行不利，政府應(yīng)當(dāng)出臺相關(guān)的稅收政策以及法律規(guī)范，對投機者自發(fā)行為進(jìn)行約束，并維護(hù)購房者的利益，避免炒房現(xiàn)象的發(fā)生，使得房價處于合理水平，如此提升購房者的欲望，更好地實現(xiàn)去庫存目的。政府在制定政策，出臺法律規(guī)范之前應(yīng)當(dāng)做好市場調(diào)查，根據(jù)具體的市場發(fā)展情況進(jìn)行各項規(guī)范的制定，促進(jìn)市場穩(wěn)定運行。

結(jié)束語

房地產(chǎn)去庫存是供給側(cè)改革中的重點，通過房地產(chǎn)去庫存能夠為我國經(jīng)濟的穩(wěn)健發(fā)展提供有利作用，規(guī)范市場運行，但房地產(chǎn)去庫存并不是容易的事情，其涉及的內(nèi)容較多，需要一個長期的過程，同時還需要各方攜手共同努力。相信通過努力我們一定能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)去庫存的目的，為我國更健康的發(fā)展做好基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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