龍湖地產(chǎn)拿地有一套：聯(lián)手直播平臺合謀“定向出讓”土地？

郭志強

今年6月底開盤以來，號稱港股直播第一股的映客互娛有限公司 （3700.HK）（下稱“映客互娛”）與龍湖地產(chǎn)共同開發(fā)的長沙洋湖板塊“映客龍湖璟翠中心”開盤勁銷，開盤當天據(jù)稱銷售5億元。

做直播平臺的映客互娛如何能在長沙拿地，又為何在拿地后一個月欲將控制權(quán)轉(zhuǎn)手龍湖地產(chǎn)？

量身定制的“土地拍賣”？

跨界房地產(chǎn)對映客互娛來說似乎不是一個問題，該公司開發(fā)的映客龍湖璟翠中心樓盤就是含著總部經(jīng)濟的金鑰匙呱呱墜地。

2014年開始，長沙市政府為打造移動互聯(lián)網(wǎng)新高地，吸引互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)來長沙辦公、建立湖南總部，先后出臺了《長沙市人民政府關(guān)于加快推進移動互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展2014—2016年行動計劃》《長沙市移動互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項資金管理辦法》等政策意見。

2019年，長沙市《政府工作報告》明確提出，要大力推進湖南湘江新區(qū)洋湖總部經(jīng)濟區(qū)建設(shè)。該總部經(jīng)濟地區(qū)定位于吸引企業(yè)總部集群布局，形成總部集聚效應(yīng)，通過“總部+創(chuàng)意設(shè)計、總部+生態(tài)旅游基地、總部+影視文化”等產(chǎn)業(yè)功能鏈條輻射帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展。

映客互娛則是洋湖總部經(jīng)濟的招商對象。湖南本地媒體在報道映客互娛建設(shè)第二總部時介紹，“映客互娛是一家年輕且快速成長的移動互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，曾上榜科技部2017年獨角獸企業(yè)名單，是湘籍企業(yè)的優(yōu)秀代表”。

映客互娛進軍房地產(chǎn)始于2018年在長沙湘江新區(qū)洋湖板塊拿了一塊地。

當年9月，湖南湘江新區(qū)土地儲備中心掛牌[2018]長沙066號地塊。土地轉(zhuǎn)讓公告顯示，該地塊出讓面積40014.45平方米，起始價4.9億元，起始樓面價3500元/平方米。

2018年9月13日，映客互娛對外公告稱，公司控股子公司湖南映客置業(yè)有限公司（下稱“湖南映客置業(yè)”）以底價4.9億元成功拿地。據(jù)映客互娛公告介紹，開發(fā)土地并興建辦公室及多種設(shè)備將有助于長沙成為移動互聯(lián)網(wǎng)樞紐，并稱其憑借業(yè)內(nèi)領(lǐng)先地位及品牌知名度，加上本公司為湖南映客置業(yè)的主要股東，將吸引產(chǎn)業(yè)鏈上下游的其他移動互聯(lián)網(wǎng)公司參與開發(fā)長沙。

對于映客互娛這一舉動，房地產(chǎn)專家黃昇在接受采訪時評論：“這是與華大基因、科大訊飛一樣的操作手法。映客互娛想通過房地產(chǎn)開發(fā)來謀求利潤?！?/p>

2018年10月，科大訊飛被曝在安徽宣城市的觀塘培訓基地，名義上是培訓基地，實際上是對外經(jīng)營?？拼笥嶏w因此被指是在以高科技為名換取地方政府園區(qū)類用地，進行土地儲備和地皮套現(xiàn)。

外界還質(zhì)疑，映客互娛底價拿地有“定向出讓”之嫌。

[2018]長沙066號地塊掛牌出讓設(shè)置的要求，被認為專門為映客互娛“定制”，比如競買人須為某媒體2018年中國直播企業(yè)排行榜前20位、進入由科技部發(fā)布的《2017年中國獨角獸企業(yè)發(fā)展報告》且連續(xù)3年盈利企業(yè)等。

《中國經(jīng)濟周刊》查詢發(fā)現(xiàn)，同時入選某媒體2018年中國直播企業(yè)排行榜前20位、科技部《2017年中國獨角獸企業(yè)發(fā)展報告》的企業(yè)只有映客互娛與斗魚，其中斗魚的工商信息顯示，斗魚經(jīng)營范圍并未涉及房地產(chǎn)，而映客互娛在拍地前一個月，“精準”變更經(jīng)營范圍，在工商登記中增加了“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”業(yè)務(wù)。

業(yè)內(nèi)人士認為，這種“蘿卜坑式”土地拍賣，將大多數(shù)競拍者擋在門外，映客互娛得以低價拿地。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受媒體采訪時曾分析，類似做法在不少城市都存在，即通過設(shè)定各類條件進行“內(nèi)定”式的土地供應(yīng)，但問題較多。如果是招商引資，不如采取定向出讓的方式，拍賣反而容易產(chǎn)生有違公平交易的質(zhì)疑。

映客互娛與龍湖地產(chǎn)“合謀”已久？

早在拿地之前，映客互娛就與龍湖地產(chǎn)產(chǎn)生了聯(lián)系。

映客互娛公告顯示，2018年6月，映客互娛注冊成立了湖南映創(chuàng)網(wǎng)絡(luò)科技有限公司。8月31日，重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司全資子公司長沙龍湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“長沙龍湖”），認購湖南映創(chuàng)網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（映客互娛控股子公司）的新發(fā)行股本，后者更名為湖南映客置業(yè)。

上述認購及更名完成后，映客互娛母公司北京蜜萊塢網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（下稱“北京蜜萊塢”）與長沙龍湖分別持有湖南映客置業(yè)的51%和49%股權(quán)。

2018年9月12日，湖南映客置業(yè)以底價4.9018億元拍得[2018]長沙市066號土地。拿地僅40余天后，映客互娛就公告稱，擬將湖南映客置業(yè)的控股權(quán)轉(zhuǎn)讓給長沙龍湖。

根據(jù)映客互娛2018年10月24日發(fā)布的公告，截至2018年11月底，北京蜜萊塢及長沙龍湖所持湖南映客置業(yè)的股權(quán)將分別自51%及49%調(diào)整至40%及60%，公司向長沙龍湖轉(zhuǎn)讓湖南映客置業(yè)的11%股權(quán)，長沙龍湖將向公司支付人民幣550萬元。湖南映客置業(yè)股權(quán)調(diào)整完成后，長沙龍湖將獲得湖南映客置業(yè)的控制權(quán)，公司不再將后者并入綜合財務(wù)報表。

“這種轉(zhuǎn)讓容易引發(fā)質(zhì)疑。通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式變相轉(zhuǎn)讓土地其實是有很多問題的。在控股股東層面，是否允許土地交易后進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，也是土地交易中存在的一個漏洞。”嚴躍進當時接受采訪時說。

或迫于輿論壓力，此后，湖南映客置業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)并未做出調(diào)整。2019年8月4日，《中國經(jīng)濟周刊》通過企查查發(fā)現(xiàn)，北京蜜萊塢及長沙龍湖所持湖南映客置業(yè)的股權(quán)依然分別是51%和49%。

價差居同類地塊首位

據(jù)長沙市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)信息，映客互娛所拍的地塊在長沙市岳麓區(qū)2018年9月13日前后出讓的數(shù)個地塊中，3500元/平方米的樓面價是土地價格最低的一塊地，限定住宅最高銷售價格9998元/平方米，是樓面價和住宅最高限價差距最大的地塊。

與[2018]長沙市066號地塊同時掛牌的6塊地中，湖南映客置業(yè)所拍地塊的價差（限定最高售價與樓面價之差）高達6498元/平方米，其他5宗土地的價差分別為5278元/平方米、5000元/平方米、6000元/平方米、5000元/平方米、4583元/平方米。

以其中的[2018]長沙市070號地塊為例，該地塊與映客互娛拍到的[2018]長沙市066號地塊緊鄰，也是2018年9月被湖南湘江新區(qū)土地儲備中心一同掛出拍售，070號地塊以總價120480萬元成功被拍出，該地塊成交樓面價為6500元/平方米，價格約是映客互娛所拿地塊樓面價的1.85倍。

據(jù)映客互娛公告，該公司與長沙龍湖計劃在上述宗地建設(shè)5棟住宅樓及2棟商業(yè)樓。7棟樓宇總建筑面積約為14萬平方米，其中約28000平方米將留作映客互娛直播自用，其中包括辦公室、雇員住房及演示直播間。余下約112000平方米的建筑面積將公開出售。

映客互娛公告稱，“作為持有湖南映客置業(yè)40%權(quán)益的股東，公司將收取土地所產(chǎn)生的40%的利潤。公司預(yù)計收購將會增加本公司資產(chǎn)，而出售總建筑面積約11.2萬平方米的住房及商業(yè)單位將會增加公司未來收入?！?/p>

《中國經(jīng)濟周刊》記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，映客龍湖璟翠中心開盤售價高于12000元/㎡，高于當時限定的最高銷售價格9998元/㎡。售樓部人員稱，這是包含精裝修的價格。