京津冀地區(qū)住房價格聯(lián)動關(guān)系研究

李寧寧

摘要：住房作為不動產(chǎn)是一種特殊商品，其價格具有很明顯的區(qū)域特征，本文為了解在京津冀協(xié)同發(fā)展的北京下，京津冀地區(qū)住房價格區(qū)域特征，使用VAR模型研究了地區(qū)中城市房價間的聯(lián)動關(guān)系。結(jié)果表明北京、天津“雙城”，以及地理區(qū)位上作為中心城市的廊坊對于周圍房價有帶動作用，地區(qū)內(nèi)房價有很強(qiáng)的聯(lián)動效應(yīng)。說明區(qū)域內(nèi)房價變動具有共同趨勢，對京津冀地區(qū)房價的調(diào)控具有重要意義。

關(guān)鍵詞：京津冀 住房價格 聯(lián)動效應(yīng)

一、京津冀房價的聯(lián)動效應(yīng)

不同城市間房價的聯(lián)動效應(yīng)是城市住房價格研究的熱點之一。聯(lián)動效應(yīng)是一種特殊的房價聯(lián)動形式，往往發(fā)生在區(qū)域內(nèi)部或相鄰地理位置的區(qū)域之間，房價傳導(dǎo)具有空間連續(xù)性。

京津冀地區(qū)是中國的首都經(jīng)濟(jì)圈，是中國北方最具活力、經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大的地區(qū)，包括北京、天津以及河北11個地級市。由于經(jīng)濟(jì)水平、政治區(qū)位的差異，京津冀地區(qū)內(nèi)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有很大差異。其中在2015年規(guī)劃了北京、天津、保定和廊坊作為引領(lǐng)京津冀協(xié)同發(fā)展的中部核心功能區(qū)，來引領(lǐng)周邊相對落后的其他城市。

基于向量自回歸模型，選取了京津冀地區(qū)九個主要城市（其余城市月度數(shù)據(jù)不容易得到），從2010年6月到2016年11月的商品房平均房價進(jìn)行分析。

在進(jìn)行向量自回歸模型之前，先對北京（bj）、天津（tj）、保定（bd）、邯鄲（hd）、廊坊（If）、石家莊（sjz）、衡水（hs）、唐山（ts）、秦皇島（qhd）九地的房價序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗為了避免時間序列建模產(chǎn)生“偽回歸”，選用單位根檢驗（Unit root test）。所有房價均為一階單整序列，一階差分后的序列建立模型。

單位根檢驗結(jié)果表明，9個原始變量的時間序列均為非平穩(wěn)序列，需要對序列進(jìn)行差分，經(jīng)過一階差分后，數(shù)據(jù)是平穩(wěn)序列，右側(cè)為一階差分后每個變量檢驗的顯著性水平。單個變量的檢驗類型略有不同，存在需要常數(shù)項或者存在滯后階數(shù)，但是都不存在趨勢項。

之后進(jìn)行協(xié)整檢驗證明城市間房價增長存在共同趨勢。從協(xié)整檢驗trace檢驗的結(jié)果可以看出，在5%的顯著性水平上存在最多6個協(xié)整關(guān)系。由此可知這些城市住房價格長期有相同的變化趨勢。京津冀地區(qū)住房價格存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。

然后根據(jù)granger因果檢驗得到城市間房價影響方向示意圖（圖1）。

Granger因果檢驗表明：石家莊和邯鄲，天津和廊坊呈現(xiàn)雙向因果關(guān)系，其他地區(qū)都是單向因果關(guān)系。其中，廊坊到天津，北京到石家莊，廊坊到石家莊，天津到石家莊，衡水到唐山有更顯著的因果關(guān)系。從結(jié)果我們可以看出北京作為中心城市對周邊外圍城市價格有引領(lǐng)作用，城市房價變化基本存在于相鄰城市之間，廊坊作為地理位置上的中心對于周邊城市房價也有引導(dǎo)作用。然而石家莊作為省會城市卻受到其他地級市房價更多的影響，這一結(jié)論與傳統(tǒng)的“中心引領(lǐng)非中心”有沖突，也說明從房地產(chǎn)行業(yè)來看，石家莊并不是京津冀地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的中心城市。

為了進(jìn)一步觀察城市間房價影響程度，我們對VAR模型進(jìn)行方差分解，量化京津冀地區(qū)城市間房價相互影響的程度。

方差分析結(jié)果顯示，北京地區(qū)房價受自身影響最大，即期房價會對未來短期房價有越93%的貢獻(xiàn)度;其他城市都不同程度的受到北京房價的影響;受其他城市房價影響較多的是唐山和衡水的房價，外部效應(yīng)分別達(dá)到40%和38%。

方差分析結(jié)果和granger因果檢驗略有出入，因為檢驗的原理不同，所以側(cè)重不同，方差分解表示每個變量的更新對VAR系統(tǒng)變量影響的貢獻(xiàn)度，是一種相對效果的描述，而因果檢驗實質(zhì)是檢驗一個變量的滯后變量是否可以引入到其他變量方程中。

二、結(jié)論

從這次研究發(fā)現(xiàn)，京津冀地區(qū)有明顯的房價聯(lián)動效應(yīng)。北京作為地區(qū)的中心城市有很強(qiáng)的對外溢出效應(yīng)，對周邊城市房價有影響。廊坊作為地理位置上的中心城市和周圍城市的房價關(guān)系緊密復(fù)雜，呈現(xiàn)多條影響效應(yīng)。相鄰的城市房價之間相互影響的更多?？傮w上所有城市房價都更多的受自身往期房價的影響比重更大。