淺談房地產市場“一個中心兩個平臺”建設

祝德敬

摘要：房地產經濟作為我國國民經濟的重要組成部分，是保持城市穩(wěn)定和維系地方經濟發(fā)展的重要力量，房地產市場能否平穩(wěn)健康發(fā)展直接影響到地方經濟質量好壞。根據房地產行業(yè)相關政策法規(guī)，對如何利用“一個中心兩個平臺”建設實施對房地產市場全生命周期管理提出意見和建議。

關鍵詞：房地產市場管理;全生命周期;平臺建設

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：C

文章編號：1001-9138—（2019）03-0077-79?? 收稿日期：2019-01-28

按照習近平總書記在黨的十九大報告提出的“房住不炒”要求，為確保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，政府應努力提高對房地產市場的管理和服務質量，將房地產市場全生命周期管理和服務工作做好，多舉措開展“放管服”工作改革，高標準實現(xiàn)房地產市場全生命周期一體化管理。本文認為，抓緊抓好房地產市場管理“一個中心兩個平臺”建設很重要。

“一個中心”，即房地產信息數據中心;“兩個平臺”，即房地產從業(yè)主體（含從業(yè)機構和人員等）管理平臺和房地產行業(yè)服務平臺。本文所稱房地產管理全生命周期，指從房地產從業(yè)主體、丈測業(yè)務審核、商品房預售備案、預售資金監(jiān)管、存量房銷售網簽備案、存量房交易資金監(jiān)管到物業(yè)服務和房屋征收等整個周期。一體化管理是指對房地產開發(fā)建設、房產交易（含商品房預銷售交易）以及住房保障、房屋征收等環(huán)節(jié)實施的管理。管理和服務的手段就是借助我們的互聯(lián)網、云計算等新技術手段，按照信息化、智能化、智慧化的管理目標，最終使房地產市場管理和服務達到辦公自動化、流程科學化、數據精準化的要求，客觀、準確、快速地為政府決策、部門監(jiān)管、百姓便利提供服務。

1? “一個中心”建設構想

1.1? 充分整合房管紙質和電子檔案

將房管部門多年已形成的房屋登記紙質檔案和電子檔案資料，按照類別進行整理;同時利用不動產共享平臺以及相關部門（如政府統(tǒng)計部門）收集到的信息、個人住房信息、開發(fā)企業(yè)信息、商品房預銷售信息、房產中介和物業(yè)管理信息等，形成包含所有房地產市場的全生命周期信息數據中心。

1.2? 對“中心”信息分類和分析

一方面將信息分為以下幾類：一是房地產交易管理類，含樓盤交易的面積、價格、交易資金、維修資金、交易稅費等;二是從業(yè)主體類，含從業(yè)主體結構和人員的數量;三是個人住房信息類，含個人住房結構、面積、房屋平面布局、建造時間、來源以及產權人與住房有關的個人信息等;四是政策類，含國家、省和市政府頒布的法律、法規(guī)、政策及相關部門文件等。

另一方面是對信息進行科學分析。將房地產市場包羅萬象的數據通過系統(tǒng)性、專業(yè)化的統(tǒng)計分析，如：通過交易數據分析，能客觀、公正對各類商品房銷售情況、庫存情況、交易價格、交易資金、比增量等房地產市場運行情況作出科學判斷、評價、預測，形成高附加值信息，定期展現(xiàn)市場現(xiàn)狀、趨勢及其允許度、最大極限度、警界點，增強信息輻射度。讓政府及房地產市場管理者了解行業(yè)發(fā)展的最新動態(tài)，準確把握市場，調整土地供應機構和數量，從宏觀上對房地產予以指導，促進房地產業(yè)健康發(fā)展。又可以引導房地產開發(fā)企業(yè)理性投資。如：通過從業(yè)主體數據分析，能將市場上每個從業(yè)主體過往的業(yè)績、開發(fā)質量、誠信等級、物業(yè)服務產品優(yōu)劣等情況通過系統(tǒng)反饋給項目業(yè)主和購房戶，等等。

1.3? 利用“中心”信息對市場新課題進行研究

房地產市場需要研究的新課題很多，可以通過“中心”已有的信息和社會調查，再購買一些市場分析研發(fā)軟件，對房地產市場中存在的疑難雜癥進行調查研究，形成科學的管理辦法。如通過對物業(yè)小區(qū)住戶的年齡、學歷、性別、家庭收入、物業(yè)管理費等要素進行研究，確定合理的收費標準和管理辦法;對城市更新改造房屋征收入的家庭基本情況、現(xiàn)有居住環(huán)境和居住條件的滿意度、渴望征收的意愿、經濟狀況等要素進行研究，對征收項目實施與否做出科學判斷。

2? 管理平臺建設構想

2.1? 房地產從業(yè)主體管理平臺建設

為提高房地產從業(yè)主體和人員的質量，讓全社會充分了解房地產從業(yè)主體和人員的優(yōu)劣，鼓勵競爭。一是按照從業(yè)主體備案制度，將從業(yè)主體機構基本情況、以往業(yè)績、誠信信息、獎懲經歷、經營項目情況等進行網錄，方便項目業(yè)主實時査詢;二是對從業(yè)人員的進行備案，將從業(yè)人員學歷、職務職稱、受教育程度、已往履職情況、個人誠信、受獎懲等進行網錄備案，讓業(yè)主可實時查詢;三是建立誠信等級評價，根據從業(yè)主體和人員在從業(yè)過程中受獎懲、受投訴等情況設百分制評分標準，規(guī)定每個分級給予對應的獎罰，以規(guī)范依法從業(yè)的行為。

2.2? 房地產交易管理平臺建設

一是從商品房預售許可制度的申請環(huán)節(jié)入手，依法依規(guī)對商品房預售過程中的建立樓盤表、合同網簽備案、預售資金監(jiān)管、住房維修收繳、合同簽訂撤消等行為進行把控。二是在存量房交易管理方面，首先利用存量房網簽備案系統(tǒng)實現(xiàn)同稅務、金融、住房公積金中心、房委辦等部門信息共亨，使存量房的網簽備案價與實際交易價、納稅價格、金融部門的抵押價格真實可靠。避免中介機構做陰陽合同偷稅漏稅、套取金融部門的購房貸款和擠占保障房等。其次建設一個標準化、規(guī)范化的以存量房交易、租賃和安置房等為一體的免費選房“超市”，對中介機構交易行為進行規(guī)范。其三完善存量房交易資金監(jiān)管制度和中介機構及人員實名制，有效打擊不法行為。其四通過監(jiān)測交易業(yè)務數據，為房地產管理行政科室判斷房地產從業(yè)主體是否存在捂盤惜售、囤積房源等違法行為;通過監(jiān)測存量房和商品房預售資金，杜絕當事人一房多賣、挪用資金等損害購房人行為的發(fā)生，保障房地產交易資金安全。

2.3中介企業(yè)管理建設

一是物業(yè)服務企業(yè)，從物業(yè)服務企業(yè)進駐小區(qū)環(huán)節(jié)開始，重點對物業(yè)服務企業(yè)誠信級別、委托協(xié)議簽訂、小區(qū)規(guī)章制度等進行必要的審核，并網錄利用智能手段管理。二是丈測機構，從完善丈測機構資質和從業(yè)人員備案著手，對丈測機構丈測成果、從業(yè)行為、誠信情況等進行不定期抽查或者向社會調查形式，并將抽調查結果按照百分制計算納入信息平臺，分等定級，分別處理。三是評估機構，由于房地產評估機構從業(yè)人員的專業(yè)性、科學性要求很高，首先要對從業(yè)人員備案，再對機構真實情況（如估價師人數）進行核查，通過在平臺公示，堅決杜絕不符合法律法規(guī)規(guī)定的房地產評估機構進行以掛靠或者設立分支機構等形式從業(yè)。

3? 服務平臺建設構想

3.1? 提高工作效率

一是部門與部門之間如果能夠利用數碼拍攝、身份證讀卡器、條碼掃描槍、指紋儀、密碼鍵盤等科技含量高且統(tǒng)一的認證手段，把法律法規(guī)要求必須提供的證件、證明材料、業(yè)務數據等在系統(tǒng)內有效運行，則可增加信息準確性、真實讓群眾少跑路。二是確?！瓣柟狻鞭k公，為百姓提供便捷、公開、透明的服務。通過平臺可以把房地產政策法規(guī)、辦事程序、辦事時限等實實在在交給老百姓，接受老百姓監(jiān)督，有效規(guī)避工作人員不作為、亂作為。三是更加便民。由于平臺包容了房地產市場各方的信息，增加了信息透明度，同時定期會對信息進行公示、分析，一方面便于群眾了解市場、了解價格、查詢企業(yè)誠信等，做到理性投資，另一方面也利于政府決策，投資商判斷市場。

3.2? 服務稅務金融業(yè)務

通過交易平臺網簽備案建立與稅務、金融部門數據共享，既方便稅務部門了解交易價格真實性，又方便金融機構對房地產抵押進行貸前、貸中、貸后的管理;同時也方便金融機構準確核查抵押房屋的真實情況，防止當事人惡意套取購房貸款;有效防范金融風險。

3.3? 服務政策性住房和公積金管理

通過交易平臺與住房辦和住房公積金管理中心數據共享，即可在系統(tǒng)中實時顯示住房保障對象，或者已享受過住房公積金的當事人，并將當事人的購（售）房信息提供給住房辦或者住房公積金管理中心，做好提醒服務并協(xié)助他們依法管理。

3.4? 服務征收工作

一是通過“選房超市”可以為征收安置房提供更多房源。二是通過信息共享可以為項目征收前期的調查摸底、丈測評估提供準確的第一手資料，減輕工作量。三是對已簽訂《征收補償安置協(xié)議》進行備案，按照協(xié)議書履行情況實時注銷產權證件。四是補償安置協(xié)議書履行完畢后，可通過與不動產登記機構建立的信息共享平臺，為被征收入辦理安置房的權利證書。

3.5? 服務政府和政府部門

一是將數據庫與地方政府的大數據共享，可以為政府的城市公共服務、社會管理、房地產市場監(jiān)管、住房保障以及房地產市場宏觀調控等提供基礎數據支持。二是對城市現(xiàn)有房屋數據統(tǒng)計分析，能夠更科學地做好城市更新改造規(guī)劃和住房建設計劃。三是為自然資源部門土地供給提供參考;為公安、民政等部門對房屋產權人、房屋使用人，尤其是房屋租賃人等流動人口的管理;為司法部門及時查封、限制、解封不動產提供保障;為物價部門動態(tài)確定房屋的市場價;為財稅部門征稅提供計稅基礎等。

綜上所述，筆者認為，便捷高效的住房信息管理系統(tǒng)建設，領導重視是關鍵、體制理順是前提、整合數據是基礎、資金投入是保障。本文所探討和分析的只是縣、市一級房地產市場目前的共性問題，有些觀點的探討和分析存在不足和偏差，敬請廣大讀者諒解和批評指正。