住房公積金貸款制度存在的問題及對(duì)策分析

馬勁松

摘要：隨著社會(huì)的不斷發(fā)展與經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，房子成為了當(dāng)前人們生存的必需品，因此，住房公積金貸款制度就關(guān)系到了人們生活的穩(wěn)定與幸福。從實(shí)際上看，目前我國(guó)的住房公積金貸款制度中還存在著一定的不足之處，對(duì)購(gòu)買住房者在房屋購(gòu)買過程中造成了一定的困擾，本文深入的分析住房公積金貸款制度中存在的問題，并提出解決策略。

關(guān)鍵詞：住房公積金? 貸款制度? 問題及對(duì)策

住房公積金是我國(guó)住房制度改革的重要組成部分，是社會(huì)關(guān)注的重點(diǎn)金融問題與民生問題，對(duì)提高人們的生活質(zhì)量有著重要的影響。經(jīng)過長(zhǎng)期的發(fā)展，我國(guó)的住房公積金貸款制度獲得了社會(huì)廣泛的認(rèn)可，為廣大職工帶來了實(shí)惠，滿足了職工的購(gòu)房需求。從實(shí)際上看，住房公積金由貸款人和公積金繳納單位共同擔(dān)保的，并且申請(qǐng)貸款需要一定的條件，在加上諸多的風(fēng)險(xiǎn)因素，所以就導(dǎo)致了當(dāng)前的住房公積金貸款制度中存在著一定的不足之處，在當(dāng)前購(gòu)房人數(shù)不斷增加的背景下，思考住房公積金貸款制度存在的問題有著很強(qiáng)的必要性。本文在此基礎(chǔ)上進(jìn)行分析，結(jié)合住房公積金貸款的優(yōu)勢(shì)，思考住房公積金貸款制度中存在的問題及解決策略。

一、住房公積金貸款制度的優(yōu)勢(shì)

（一）利率優(yōu)惠

住房公積金貸款制度與商業(yè)貸款相比，住房公積金貸款的利率更加優(yōu)惠。住房公積金貸款的利率是按照國(guó)家規(guī)定的住房公積金計(jì)息利率的基礎(chǔ)上加規(guī)定利差，與商業(yè)貸款相比，不僅還款時(shí)間短，同時(shí)利息更少，利率更加優(yōu)惠。

（二）還款靈活

利用公積金貸款購(gòu)買住房，銀行的還款方式會(huì)比商業(yè)貸款更加靈活，借貸人在滿足不低于銀行規(guī)定的最低還款額后，可以自行確定每個(gè)月的還款額，在這種條件下，借貸人就可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)收入來指定出合理的還款計(jì)劃，方便還款人的資金安排。同時(shí)，如果借款人想要在貸款的時(shí)間內(nèi)提前還款，那么借款人則可以提前償還全部本金和利息，并且不需要支付違約金，這種還款方式與商業(yè)貸款相比則更加靈活。

（三）購(gòu)房限制性小

目前商業(yè)銀行對(duì)二手房貸款的限制條件非常多，例如地段不佳，房齡時(shí)間長(zhǎng)或房屋變現(xiàn)能力較差的二手房很難在商業(yè)銀行成功貸款，但是對(duì)于公積金貸款，對(duì)于房屋的限制要求則較小，通常來講，貸款時(shí)間和房齡年限相加不超過50年就可以成功貸款。

二、住房公積金貸款制度存在的問題

（一）限制繳納時(shí)間不夠合理

我國(guó)住房公積金貸款制度中表明：需要正常存繳十二個(gè)月以上才可以申請(qǐng)住房公積金貸款。但是從實(shí)際上看，當(dāng)前受企業(yè)制度改革的影響，傳統(tǒng)的“鐵飯碗”工作已經(jīng)消失，無論是企業(yè)單位還是事業(yè)單位都實(shí)行合同制，因此職工的連續(xù)在職難以得到保證。同時(shí)，當(dāng)前使用房屋購(gòu)買者主要為年輕群體，購(gòu)買意愿也以剛需為主，很多年輕購(gòu)房者著急購(gòu)房，在住房公積金繳納時(shí)間未滿的情況下只能先進(jìn)行商業(yè)貸款，隨后在轉(zhuǎn)到公積金貸款，轉(zhuǎn)移的過程非常繁瑣，影響了貸款者的使用感受。

（二）制度存在風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)行我國(guó)住房公積金貸款制度的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，信用信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)。在住房公積金貸款的環(huán)境下，信息信用聯(lián)系人為貸款申請(qǐng)人、住房公積金管理中心和貸款業(yè)務(wù)擔(dān)保人。貸款申請(qǐng)人和擔(dān)保人非常容易就獲得住房基金管理中心的相關(guān)數(shù)據(jù)，例如貸款利率、公積金總額等，但是住房積金管理中心對(duì)其余而二者的信息了解卻不夠全面，從而就產(chǎn)生了信用信息不對(duì)稱的風(fēng)險(xiǎn)。第二，貸款操作的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，住房公積金管理部門的工作內(nèi)容受到國(guó)家制度的制約，很多公積金管理業(yè)務(wù)都是由銀行進(jìn)行操作的，在進(jìn)行貸款業(yè)務(wù)運(yùn)行的過程中就可能會(huì)出現(xiàn)不承擔(dān)委托貸款的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)殂y行很難對(duì)貸款人的收入、信用等情況進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，所以銀行方面就很難完全按照自身的貸款業(yè)務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)為住房公積金管理中心進(jìn)行嚴(yán)格的管理，因此就盡可能會(huì)導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

（三）覆蓋面較窄

雖然近年來我國(guó)住房公積金繳存人數(shù)的比例不斷增大，但是與《住房公積金管理?xiàng)l理》中規(guī)定的覆蓋城鎮(zhèn)在職職工相比仍存在著一定的差距，這種差距的產(chǎn)生原因就是因?yàn)楹芏鄧?guó)有企業(yè)和事業(yè)單位的職工因個(gè)人發(fā)展需求而脫離出公積金體系，原有的職工因?yàn)橘J款制度的原因停繳了公積金。還有一部分原因就是很多外資企業(yè)和中下企業(yè)不愿意為職工繳納公積金，所以導(dǎo)致了住房公積金貸款制度的使用率較低，覆蓋面較窄。此外，現(xiàn)有的住房公積金貸款僅能用于房屋購(gòu)買使用，在其他例如物業(yè)、裝修等與購(gòu)房配套的消費(fèi)中則不能使用，使用彈性較低。

三、住房公積金貸款制度問題的解決對(duì)策

（一）彈性設(shè)置時(shí)間要求

在上文的研究中可以看出，住房公積金貸款人因繳納年限而影響了住房公積金的貸款是當(dāng)前住房公積金貸款制度的主要問題之一，結(jié)合此問題，筆者認(rèn)為，可以彈性的設(shè)置對(duì)住房公積金貸款者繳納時(shí)間的要求。從實(shí)際上看，可以從兩個(gè)方面進(jìn)行入手：第一，銀行貸款補(bǔ)貼。銀行部門可以開通住房公積金提前繳納貸款業(yè)務(wù)，由員工單位進(jìn)行擔(dān)保，銀行將未達(dá)到時(shí)間要求的公積金繳存數(shù)量以貸款的形式為貸款人繳納，從而幫助貸款人提前使用公積金貸款。第二，單位補(bǔ)貼。針對(duì)繳納時(shí)間不足的情況，單位可以與職工商議，簽訂規(guī)范時(shí)間和要求的的勞務(wù)合同，單位如果幫助職工提前繳納公積金，職工在提前繳納的時(shí)間內(nèi)不得離職，這樣也可以幫助職工提前使用公積金貸款，滿足職工的購(gòu)房需求。

（二）合理管控風(fēng)險(xiǎn)

信息不對(duì)稱和貸款操作制度的使然，住房公積金貸款中可能會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)都制約了住房公積金貸款制度的發(fā)展，因此，需要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的管控。

首先，提升信息對(duì)稱性。當(dāng)前已經(jīng)進(jìn)入了大數(shù)據(jù)時(shí)代，個(gè)人征信是申請(qǐng)各項(xiàng)貸款的首要條件，因此，住房公積金管理中心也需要引入征信系統(tǒng)，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上提升對(duì)貸款人的信用要求。第一，檢查貸款人的貸款前的征信情況，通過與銀行合作，查看貸款人的信用卡履約情況、貸款履約情況等，了解貸款人的信用。第二，調(diào)查貸款人的還款能力，通過單位和工資卡賬單了解貸款人的收入與在職合同簽訂時(shí)間，了解貸款人的還款能力。

其次，降低貸款操作風(fēng)險(xiǎn)。住房資金管理中心可以將貸款業(yè)務(wù)與銀行進(jìn)行戰(zhàn)略合作，通過銀行人員專業(yè)的操作方法與技能來最大程度上的降低貸款操作風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加大住房公積金貸款的覆蓋面

要合理的擴(kuò)大住房公積金貸款的覆蓋面積，針對(duì)現(xiàn)有的情況而言，住房公積金貸款需要進(jìn)一步的面向廣大職工，大力的發(fā)展個(gè)人購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)，適當(dāng)?shù)姆靠顐€(gè)人貸款購(gòu)房的政策條件和政策額度，讓更多的職工享受到住房公積金貸款制度，從而提升住房公積金貸款制度的使用效率。同時(shí)，還可以彈性的設(shè)置住房公積金貸款的使用標(biāo)準(zhǔn)，改變傳統(tǒng)僅可同于房屋購(gòu)買的住房公積金貸款使用要求，結(jié)合地區(qū)的實(shí)際情況增加使用范圍，例如物業(yè)管理、裝修等，從而提升住房公積金貸款的使用彈性。

在本文中，筆者首先歸納了住房公積金貸款的優(yōu)勢(shì)，其次總結(jié)了住房公積金貸款制度中存在的問題，最后結(jié)合實(shí)際的問題提出了具體的解決策略?？偠灾?，住房公積金貸款制度是服務(wù)民生、服務(wù)社會(huì)的優(yōu)惠制度，對(duì)提升社會(huì)及公眾的和平與生活質(zhì)量做出了重要的貢獻(xiàn)。在人們購(gòu)房要求不斷提升，社會(huì)不斷發(fā)展的背景下，更要對(duì)住房公積金貸款制度的問題進(jìn)行詳細(xì)的分析，從而確保住房公積金貸款制度的長(zhǎng)效發(fā)展。

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（作者單位：福建省龍巖市住房公積金管理中心）