建立健全不動產(chǎn)登記相關(guān)制度分析

楊紫

摘 要：我國不動產(chǎn)繼承等登記強制公證的取消才逾兩年，而從目前立法狀況以及實務(wù)操作中來看，不動產(chǎn)登記機構(gòu)是以形式審查為主的審查模式。實際辦理不動產(chǎn)繼承等登記中因缺少核實權(quán)、相關(guān)部門不積極給予配合等因素，面臨著材料真?zhèn)坞y以核實、登記錯誤風(fēng)險增大的挑戰(zhàn)，這些都是不動產(chǎn)繼承等登記強制公證取消后機構(gòu)需要采取對策去應(yīng)對的。相較于公證機構(gòu)，登記機構(gòu)目前在人員素質(zhì)數(shù)量、業(yè)務(wù)經(jīng)驗、賠償機制上存在不足，為此可以在不動產(chǎn)繼承等登記中通過購買公證服務(wù)，在不動產(chǎn)登記中合理地運用公證。通過發(fā)揮公證的作用，幫助應(yīng)對登記錯誤風(fēng)險增大的挑戰(zhàn)。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記；不動產(chǎn)繼承；賠償機制

（一） 建立不動產(chǎn)登記錯誤賠償資金制度

不動產(chǎn)繼承等登記強制公證取消后登記機構(gòu)面臨的其中一個挑戰(zhàn)，便是登記錯誤的賠償風(fēng)險增大。而不動產(chǎn)登記機構(gòu)肩負(fù)的實質(zhì)審查職能與承擔(dān)巨大責(zé)任間的不對等，在登記機構(gòu)錯誤賠償機制尚未得到健全，一旦發(fā)生登記錯誤不動產(chǎn)登記機構(gòu)將要承擔(dān)巨大賠償風(fēng)險。為此有必要建立不動產(chǎn)登記錯誤賠償?shù)呐涮字贫?，如可以為不動產(chǎn)登記賠償提供資金保障的賠償基金制度。我國立法與實踐中不動產(chǎn)登記錯誤賠償資金的來源主要有財政資金、賠償資金和責(zé)任保險資金。其中絕大多數(shù)來源于財政資金。而各地登記機構(gòu)情況不同，政府給予不動產(chǎn)登記機構(gòu)的財政預(yù)算也存在差異。部分城市如廣州市、江蘇省的南通市、楊中市（縣級市）等從 2017 年也開始了通過向保險公司購買登記責(zé)任險，達(dá)到分散風(fēng)險的目的，少數(shù)部分地區(qū)和城市探索建立賠償基金制度。我們可以在結(jié)合自身國情，分析深圳市、湖南省、福建省等地方在設(shè)立賠償基金用于登記錯誤賠償準(zhǔn)備金做法的基礎(chǔ)上，同時借鑒域外如澳大利亞昆士蘭州、我國香港地區(qū)在賠償基金制度方面的做法，建立起適用于我國的不動產(chǎn)登記錯誤賠償?shù)呐涮字贫龋詰?yīng)對強制公證取消后帶來的挑戰(zhàn)。

（二） 完善繼承登記公示催告制度

因繼承而產(chǎn)生的登記，被稱為繼承登記。2016 年的《實施細(xì)則》取消了不動產(chǎn)繼承登記強制公證，取消后繼承登記公信力問題代替了原來的矛盾。即是繼承登記申請人與登記、公證兩機構(gòu)之間的沖突。在規(guī)定的時間內(nèi)利害關(guān)系人如果不向登記機構(gòu)申報其權(quán)利，那么要承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。繼承登記取消了強制公證，同時依據(jù)《暫行條例》第 7 條規(guī)定，由具有權(quán)威性和中立性的登記機構(gòu)作為繼承登記公示催告機構(gòu)，既能聚集人力物力，也能提升業(yè)務(wù)效率。對繼承登記進(jìn)行公示催告時，應(yīng)選擇性價比高、易于被民眾接受的載體，包括傳統(tǒng)的主流報刊和官方網(wǎng)頁。然而隨著時代的進(jìn)步，新興媒體的興起，常駐在民眾手機的微信和微博等應(yīng)用也應(yīng)被納入到繼承公示催告的載體選項中。還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善全國登記機構(gòu)專門用于公告信息的系統(tǒng)。除上述提及的媒體以外，還應(yīng)在被繼承人生前的主要居住地、不動產(chǎn)所在地等進(jìn)行公告的通知?？梢酝ㄟ^廣播、張貼、設(shè)置信息公告欄等方式，登記機構(gòu)或是受委托方，還應(yīng)實時監(jiān)管張貼情況。

（三） 加快建設(shè)不動產(chǎn)信息資源共享平臺

完善構(gòu)建不動產(chǎn)信息資源共享平臺是登記機構(gòu)順應(yīng)新形勢，保障登記工作高效安全而提出的需求。因為 2014 年《暫行條例》第 24 條和第 25 條的存在，確保不動產(chǎn)登記信息管理平臺建設(shè)有了立法保障，2015 年國土資源部則發(fā)布文件致力于構(gòu)建影響力遍布整個中國的不動產(chǎn)登記信息平臺，2016 年《國家信息發(fā)展戰(zhàn)略綱要》指出：“改善部門信息共享制度，設(shè)立全國管轄大數(shù)據(jù)中心。”實現(xiàn)信息共享離不開每個部門的參與。這是因為，不動產(chǎn)存在很多需要多個行業(yè)部門的環(huán)節(jié)。登記機構(gòu)與其他部門根據(jù)彼此信息間需求度進(jìn)行信息的共享，明確可以共享的內(nèi)容、制定共享程序以及統(tǒng)一的技術(shù)要求等，然后通過制定整齊劃一的標(biāo)準(zhǔn)繼而開啟行動。不動產(chǎn)信息資源共享，應(yīng)是國家上下的各級登記機構(gòu)一致共同順應(yīng)國家政策和法律要求實施的，需要遵循統(tǒng)合發(fā)展、互通互聯(lián)系原則。

（四） 建設(shè)不動產(chǎn)登記個人誠信系統(tǒng)

目前政府機構(gòu)信息共享的水平尚不足以支撐不動產(chǎn)登記核對、核實的需要。除利用身份證讀卡器核實身份證件真?zhèn)?、利用攝像頭留存影像備查以外，更多依賴于受理人員的個人綜合素質(zhì)，特別是觀察力、判斷力和應(yīng)變力。將不動產(chǎn)登記與個人誠信體系建設(shè)相結(jié)合，通過褒揚誠信，懲戒失信，可以對不實申請人形成強大的震懾力，客觀上減少不實申請發(fā)生的概率。其次，如同當(dāng)下為了應(yīng)對民眾為眼前經(jīng)濟(jì)利益，而在婚姻關(guān)系上弄虛作假，通過偽造結(jié)婚證等證件證明，或者帶偽造證件辦理結(jié)婚、離婚等不良做法，給美好的婚姻制度給來了不良影響。為此，包括國家發(fā)改委、人民銀行、公安部在內(nèi)的 31 個國家部委聯(lián)合印發(fā)了文件，以及民政部基于全國婚姻登記信用信息平臺，建立嚴(yán)重失信名單，通過全國信用信息共享平臺與全國婚姻登記信用信息平臺實現(xiàn)數(shù)據(jù)交換和共享。①婚姻登記失信人將依照規(guī)定列入嚴(yán)重失信名單，相應(yīng)地也要受到懲罰。如果沒有懲罰措施，難以保證不會有出現(xiàn)更多效仿者的風(fēng)險?！坝袘土P才能遏制”，相應(yīng)地不動產(chǎn)登記機構(gòu)也可建立“黑名單”制度。一旦發(fā)現(xiàn)申請人申請登記的材料包括證明存在偽造不真實的情況，相關(guān)申請人及其具體事宜等信息將被列入“黑名單”，登記機構(gòu)可告知相關(guān)人員上述事實?！昂诿麊巍敝械男畔?yīng)與權(quán)籍系統(tǒng)相聯(lián)，即進(jìn)入“黑名單”中的申請人再申請時，系統(tǒng)將作出警告反應(yīng)，提示機構(gòu)人員應(yīng)給予嚴(yán)格審查和密切關(guān)注。此制度可以緩解提交虛假材料證明申請人再次申請，給受理人員工作效率等帶來的不良影響。其次建立依法披露制度，對上述這一類人，還可以依據(jù)情節(jié)輕重，進(jìn)行信用記錄和報告的錄入。與房產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)機構(gòu)、人員如經(jīng)紀(jì)機構(gòu)等參與虛假申請的，進(jìn)行行業(yè)內(nèi)通報批評等懲罰措施。不動產(chǎn)登記機構(gòu)可考慮通過大廳公示、媒體報道等方式，加強對此類失信行為的披露和曝光。最后加快制定不動產(chǎn)登記信用管理辦法也是必要的。通過制定規(guī)章或規(guī)范性文件，對問題采集、披露方式、懲罰措施等進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，避免違規(guī)操作、超范圍披露、以權(quán)謀私等有損公正的情形發(fā)生。

本文在了解學(xué)術(shù)界對不動產(chǎn)繼承等登記強制公證不同意見之上，分析其背后的原因，并結(jié)合我國不動產(chǎn)登記機構(gòu)的現(xiàn)狀，以問題為導(dǎo)向，在強制公證取消后為登記機構(gòu)辦理不動產(chǎn)繼承等登記提供應(yīng)對挑戰(zhàn)的建議措施。具體而言：其一，有條件地購買公證服務(wù)的方式，由公證機構(gòu)對主體資格、意思表示等進(jìn)行審查，以使登記機構(gòu)更好地辦理登記。其二，完善登記機構(gòu)的繼承登記公示催告制度，健全公示催告制度法律依據(jù)，以加深廣大民眾對地方登記機構(gòu)具體做法的理解和支持。其三，在國土資源部致力于在 2017 年基本建成影響力遍布整個國家的不動產(chǎn)登記信息平臺之上，加快建設(shè)相應(yīng)的信息資源共享平臺。同時加強登記機構(gòu)

的自身建設(shè)，讓申請人的權(quán)益得到保障?？傊?，隨著不動產(chǎn)繼承等登記強制公證的取消以及《暫行條例》對登記機構(gòu)職責(zé)整合的要求，實務(wù)中面臨的挑戰(zhàn)需要機智應(yīng)對。希望本文能以有限的篇幅為強制公證取消后給登記機構(gòu)提供一些應(yīng)對措施，以解決在實務(wù)中面臨的挑戰(zhàn)難題。