我國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因、危害及可行性建議

李昊

摘 ?要：隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展、住房改革的持續(xù)變化與城市化進(jìn)程的加快，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)井噴式發(fā)展班班可考，并逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)與理財(cái)熱點(diǎn)。房地產(chǎn)信貸也連帶發(fā)展，由于商業(yè)銀行信貸的安全性、可靠性與低門檻，使其迅速對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的推動(dòng)作用，并成為其首屈一指的重要支撐。由于種種復(fù)雜原因?qū)е碌慕鹑谛袠I(yè)過度滲透房地產(chǎn)業(yè)，致使房地產(chǎn)業(yè)自身的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)蔓延至金融業(yè)。金融行業(yè)不僅在房地產(chǎn)業(yè)有著舉足輕重的地位，更是對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)穩(wěn)定有著不可忽視的重要作用。因此我國(guó)政府出臺(tái)了各種政策限制病態(tài)的房地產(chǎn)熱，就是要將銀行信貸遭遇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的概率降低至可控范圍內(nèi)，保護(hù)商業(yè)銀行之于國(guó)家之根本。因此研究房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)具有較為深刻的理論與現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);商業(yè)銀行;信貸風(fēng)險(xiǎn);意義

一、當(dāng)前房地產(chǎn)信貸存在的風(fēng)險(xiǎn)

銀行信貸資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)之后，在分享房地產(chǎn)風(fēng)潮帶來的巨額利益同時(shí)也承擔(dān)著連帶風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)大量可靠資料測(cè)算我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)絕大多數(shù)的資金來源于商業(yè)銀行。這就直接導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)大量的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)蔓延至銀行，使二者關(guān)系愈發(fā)緊密。但由于我國(guó)特殊的經(jīng)濟(jì)境況，這種風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的。是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)井噴式發(fā)展以及較為單一的房地產(chǎn)融資渠道共同造成的，具有明顯的中國(guó)特色，具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：①宏觀政策方面的風(fēng)險(xiǎn);②市場(chǎng)自身存在的風(fēng)險(xiǎn);③企業(yè)經(jīng)營(yíng)自身所存在風(fēng)險(xiǎn);④客觀存在的銀行方面的操作失誤。

二、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

從商業(yè)銀行貸款固然風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，可靠性高，但是房地產(chǎn)貸款涉及金額巨大，還款周期長(zhǎng)。加上不確定的貨幣價(jià)值市場(chǎng)，二者風(fēng)險(xiǎn)相互疊加，這對(duì)于消費(fèi)者來說更是雪上加霜。

商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)周期長(zhǎng)、涉及面廣，可預(yù)見和不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)均存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性波動(dòng)所引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)更是難以捉摸。雖然我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)性的“始作俑者”有跡可循，但想要控制商業(yè)銀行與房地產(chǎn)貸款所疊加的風(fēng)險(xiǎn)卻是難上加難，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)主要由于以下幾點(diǎn)：①市場(chǎng)自身的周期規(guī)律;②歐嘉興的行業(yè)政策疊加地方性法規(guī)所造成的疊加效應(yīng);③金融政策調(diào)整;④國(guó)際資本的流動(dòng)。

三、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)帶來的危害

（一）國(guó)家宏觀調(diào)控?zé)o法兼顧全局而帶來的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)危害

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展直接受我國(guó)宏觀政策調(diào)控影響，90年代初我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫，社會(huì)大量資金流入行業(yè)以致全國(guó)性的瘋搶，政府政策調(diào)控此時(shí)出臺(tái)，收緊銀根，從源頭上以致消費(fèi)者的購買欲望，從而抑制房地產(chǎn)“購房熱”，雖然在這方面產(chǎn)生了正面效應(yīng)，但也同時(shí)影響了金融市場(chǎng)，貸款無法收回更是比比皆是。

（二）由市場(chǎng)病態(tài)膨脹發(fā)展引發(fā)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)而帶來的危害

上文中所強(qiáng)調(diào)的房地產(chǎn)過熱也會(huì)引發(fā)眾多危害，我國(guó)自加入WTO以來，經(jīng)濟(jì)急速膨脹，外貿(mào)順拆巨大，國(guó)民儲(chǔ)蓄率節(jié)節(jié)攀高，人民幣價(jià)值持續(xù)上漲，這顯然對(duì)于我國(guó)的貨幣市場(chǎng)是有著負(fù)面影響的。

帶來的后果是充足的資金以及對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的刺激。此后我國(guó)沿海城市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫，土地價(jià)格飛漲，近乎過熱，若不采取有效措施，放任房?jī)r(jià)飛漲。后果不堪設(shè)想。

（三）由個(gè)人住房按揭貸款之于房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)帶來的危害

盡管個(gè)人按揭貸款在商業(yè)銀行中屬于風(fēng)險(xiǎn)較低的理財(cái)品種，但如果由于國(guó)家的宏觀調(diào)控或其他的原因?qū)е孪M(fèi)者收入下降或者房?jī)r(jià)下跌，會(huì)導(dǎo)致按揭貸款中的不良交易急劇增長(zhǎng)，從而導(dǎo)致金融市場(chǎng)動(dòng)蕩。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理與可行性建議

房地產(chǎn)信貸不單影響房地產(chǎn)行業(yè)及其連帶行業(yè)的穩(wěn)固發(fā)展，在我國(guó)特殊的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的境況下，更是對(duì)我國(guó)整體的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)固發(fā)展有著波及根本的影響。不僅如此，我國(guó)商業(yè)銀行在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域也有著舉足輕重的地位，二者的風(fēng)險(xiǎn)相互疊加，地位互相拔高，其中的含義不言而喻。因此我國(guó)在支持商業(yè)銀行與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相輔相成的同時(shí)，還應(yīng)注重防備與化解房地產(chǎn)信貸危機(jī)，從而保證商業(yè)銀行體系地穩(wěn)步發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資金來源主要是由商業(yè)銀行承接，因此可以說管理好商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款手里機(jī)制就防范住了部分房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（一）拓寬融資渠道，確立信托與資金的角色定位

政府部門應(yīng)不斷創(chuàng)新政策制度，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展提供良好的政策、制度環(huán)境等，理論性的建議如下：①放松其它融資渠道，如股票市場(chǎng)融資，企業(yè)債券融資的政策限制。豐富房地產(chǎn)行業(yè)資金來源，降低商業(yè)銀行與房地產(chǎn)業(yè)之間的連帶效應(yīng);②政府部門也要盡快確立房地產(chǎn)信托及基金的角色地位，由于房地產(chǎn)信托及基金手續(xù)簡(jiǎn)單，無須行政性審批與資金額度限制，是一條市場(chǎng)化的融資渠道，彈性較強(qiáng)。因此應(yīng)積極推動(dòng)相應(yīng)法律法規(guī)的頒布，從渠道上規(guī)范市場(chǎng)選擇。

（二）縮小連帶關(guān)系，提高相應(yīng)門檻

政府還應(yīng)該建設(shè)正當(dāng)有效的方法措施，削弱房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)銀行之間唇齒相依的關(guān)系。銀行作為我國(guó)貨幣流通的最主要渠道，不應(yīng)與房地產(chǎn)業(yè)有如此巨大的連帶關(guān)系，目前我國(guó)商業(yè)銀行有著流動(dòng)性過剩，業(yè)務(wù)量壓力層層下壓的現(xiàn)狀，勢(shì)必會(huì)使商業(yè)銀行對(duì)與房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)青眼有加，樂見其成，使我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)每年以巨量的增長(zhǎng)速度急劇膨脹。為了防范可能發(fā)生的危險(xiǎn)，政府應(yīng)未雨綢繆，除增添融資渠道外，還要合理提高相應(yīng)門檻。

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作者簡(jiǎn)介：

李 ?昊（1995.7-），男，會(huì)計(jì)專碩，碩士研究生。