加拿大退休社區(qū)對(duì)我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的啟示

蔡黔芬 王軍武

摘要：面對(duì)老年公寓數(shù)量質(zhì)量發(fā)展嚴(yán)重滯后于社會(huì)的老齡化程度，如何高質(zhì)量開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)是擺在開發(fā)行業(yè)面前的難題。以養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展成熟的加拿大為例，介紹了退休社區(qū)的類別和服務(wù)及室內(nèi)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。結(jié)合我國國情，提出了我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的建議。

關(guān)鍵詞：加拿大;退休社區(qū);養(yǎng)老地產(chǎn);開發(fā);啟示

中圖分類號(hào)：TU-9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）02-0074-79 收稿日期：2018-12-30

加拿大是全球社會(huì)保障體制最健全的國家之一，多層次、高質(zhì)量、廣覆蓋的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度使其獲得“老年人的天堂”之美譽(yù)。加拿大老年人喜歡住設(shè)施齊備、服務(wù)周到的老年公寓。據(jù)加拿大統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2026年加拿大65歲以上的老年人將是2000年的一倍，五分之一的加拿大人是老年人。老年公寓的市場前景廣闊，老年公寓的收益較其他出租類房產(chǎn)更高更穩(wěn)定，為該行業(yè)提供了顯著的發(fā)展機(jī)遇，加拿大房地產(chǎn)開發(fā)商在建造老年公寓方面成就斐然。

養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，在我國基礎(chǔ)比較薄弱，現(xiàn)有的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施數(shù)量少、增長緩慢，只能滿足一小部分老人的養(yǎng)老需求，同時(shí)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)態(tài)度、護(hù)理水平、衛(wèi)生條件參差不齊。養(yǎng)老服務(wù)停留在滿足老年人的基本生活照料需求方面，難以有效滿足醫(yī)療護(hù)理、精神關(guān)照等專業(yè)化程度較高的需求。本文將對(duì)加拿大退休社區(qū)的分類功能政策和設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)介紹，以期能給發(fā)展中的中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)帶來一點(diǎn)啟示，開發(fā)的項(xiàng)目前期、建設(shè)資金、項(xiàng)目合作幾方面進(jìn)行深入地思考。

1加拿大退休后的居住地

與中國不同的是，家庭養(yǎng)老不是加拿大老年人養(yǎng)老的主流形式，父母無需補(bǔ)貼成年子女，而子女一般也不用贍養(yǎng)老人。加拿大人的普通住宅一般都是獨(dú)立房屋或聯(lián)排房屋，大部分加拿大人退休后，都會(huì)選擇把住房賣掉，住進(jìn)老年公寓，少部分人會(huì)選擇居住在自己的大房子里。老年人的居住選擇有兩類：一個(gè)是住在家里，另一個(gè)是住在專門為老年人設(shè)計(jì)的老年公寓里。

1.1居家

加拿大人55歲以后，孩子大多都長大獨(dú)立離開家庭。居家的老人仍然生活在自己的家中，除了照顧自己，還得完成做飯、打掃衛(wèi)生、房屋維護(hù)、修剪草坪、掃落葉、掃雪等家務(wù)事。居家養(yǎng)老，在自己熟悉的環(huán)境中生活當(dāng)然對(duì)老年人的精神方面有很大的好處。但是如果老年人的身體狀況不好，這些家務(wù)事無疑將成為極大的負(fù)擔(dān)。

高福利的加拿大居家養(yǎng)老組織發(fā)達(dá)，服務(wù)功能完善，可以為居家老年人提供生活照料、醫(yī)療護(hù)理、出行幫助、精神關(guān)愛等全方位服務(wù)。老人房屋所在的社區(qū)大多數(shù)都建有老年日間照護(hù)中心，主要為高齡、體弱、慢性病老年人提供護(hù)理、康復(fù)等服務(wù)，且各類生活輔助、文化、體育等設(shè)施健全。政府同時(shí)支持對(duì)永久居住的房屋進(jìn)行改造，讓老人居家養(yǎng)老，頤養(yǎng)天年。加拿大住宅公司（Canadian Mortgage and Housing Corporation （CMHC））是一家國有企業(yè)，專門提供抵押貸款流動(dòng)性，幫助保障性住房發(fā)展，并為加拿大政府和住宅產(chǎn)業(yè)提供“無偏見”的研究和建議。該公司以各種項(xiàng)目的形式來支持住房創(chuàng)業(yè)的發(fā)展，其中有一個(gè)項(xiàng)目是專門支持老年人在家生活的獨(dú)立性的——Home Adaptations for Seniors'Independence（HASI）。65歲以上且日常生活有困難，家庭總收入等于或低于所在地區(qū)的最低水平的老人可申請(qǐng)。該項(xiàng)目旨在幫助老年人盡可能長時(shí)間地獨(dú)立生活，該項(xiàng)目資助低收入的老人，通過對(duì)住所進(jìn)行改造使他們更容易更安全地進(jìn)行日?；顒?dòng)，如：改造廚房，在門口、走廊、浴室等處安裝扶手等。如果需要費(fèi)用更高的改造，可向住宅公司的其他項(xiàng)目申請(qǐng)進(jìn)一步的補(bǔ)助。

1.2退休社區(qū)

退休社區(qū)，也叫老年公寓，是專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是綜合管理的住宅類型。加拿大的老年公寓數(shù)量多，分布在各個(gè)行政區(qū)內(nèi)，房間有單人間和雙人間，配有廚房衛(wèi)生間。公寓內(nèi)設(shè)公共餐廳、會(huì)議室、健身房、娛樂室、小賣部及醫(yī)療室等，配備專門的醫(yī)護(hù)人員、工作人員和管理人員。退休社區(qū)要經(jīng)過醫(yī)護(hù)人員的定期評(píng)估，充分考慮對(duì)各種疾病如心血管疾病、糖尿病和跌倒的危險(xiǎn)因素，為社區(qū)提供健康教育和建議。由于各種慢性病和腿腳不方便，老年人群尋求緊急醫(yī)療護(hù)理的頻率特別高。凡在加拿大居住滿10年的65歲的公民和擁有永久居留權(quán)的居民，每月可以領(lǐng)取由政府發(fā)給的養(yǎng)老金。不少加拿大人在55歲以后或者退休后會(huì)選擇到退休社區(qū)里居住，老年人在居住方面自己要操心的事情比較少。圖1是加拿大Sunrise of Beaconsfield老年公寓，圖2是該公司老年公寓餐廳。

Sunrise Senior Living有限責(zé)任公司，成立于1981年，在美國，加拿大和英國擁有320處老年公寓，公司使命是為所有老年人建造房屋，提供有質(zhì)量的生活。公司領(lǐng)導(dǎo)人倡導(dǎo)以居民為中心的護(hù)理方式，關(guān)注每個(gè)居民的個(gè)性，維護(hù)老人生活的獨(dú)立和尊嚴(yán)。

退休社區(qū)的生活帶有半集體性質(zhì)，大家可以在活動(dòng)場地、閱覽室、手工制作室等休閑娛樂，社區(qū)會(huì)定期組織活動(dòng)，如出門旅游、看電影、聽報(bào)告、聽音樂會(huì)等。退休社區(qū)深受老年人的青睞，成了適合老年人生活方式和節(jié)奏的居住方式。

2加拿大退休社區(qū)種類和功能

退休社區(qū)既著眼于失能、半失能老年人的剛性需求，又充分考慮不同層次老年人高端養(yǎng)老的彈性需求，各種業(yè)態(tài)成熟、充分，可以滿足各類老年人不同的養(yǎng)老服務(wù)需求，具有很強(qiáng)的層次性和針對(duì)性。按照住戶的生活自理能力來分類，加拿大的退休社區(qū)可分為3類：獨(dú)立生活類（Independent Living）和輔助生活類（Assisted Living）和全方位護(hù)理類（Complex care）。

2.1獨(dú)立生活（Independent Living）

獨(dú)立生活類為生活能完全自理的老人準(zhǔn)備的，支持老人按照自己的方式生活，可以會(huì)見朋友，繼續(xù)高品質(zhì)的生活，同時(shí)不用再操心家務(wù)事和房屋管理的雜事。獨(dú)立生活是家庭主導(dǎo)的，寵物友好的，歡迎客人來訪，一起吃飯，在花園中休閑，參加各種活動(dòng)。獨(dú)立生活的公寓房型為一室一廳一廚一衛(wèi)或二室一廳一廚一衛(wèi)，可供單身老人及老年夫妻居住或者帶小孩的老人居住。社區(qū)公寓的套間中配有廚房，可以自己做飯，也可去食堂就餐。公寓里各種鍛煉和活動(dòng)設(shè)施一應(yīng)俱全，關(guān)鍵是配有24小時(shí)緊急呼叫服務(wù)，這樣近在咫尺的照料會(huì)讓老人的家屬感到非常放心。

2.2輔助生活（Assisted Living）

輔助生活類是為生活能自理但是需要接受護(hù)理服務(wù)的老人準(zhǔn)備的公寓類型，老人在舒適的公寓里獨(dú)立生活。社區(qū)配備專職護(hù)士24小時(shí)值班，社區(qū)醫(yī)生定期巡訪。有餐飲服務(wù)（一般是午餐和晚餐）和客房服務(wù)。行動(dòng)不便的老人可以開著輪椅四處行動(dòng)，這里的床是專門設(shè)計(jì)的，坐輪椅的人也能自己上去。輔助生活最大的特點(diǎn)就是住戶能夠接受一些如吃藥、洗澡、穿衣等日常生活的幫助。圖3顯示的是加拿大Retirement Concepts公司的輔助生活的公寓的戶型圖。

2.3全方位護(hù)理（Complex care）

全方位護(hù)理是針對(duì)中長期照護(hù)、延伸護(hù)理、癡呆癥護(hù)理、短期護(hù)理和姑息治療的人定制的，讓這些喪失自理能力的老人能得到良好的護(hù)理。適用于完全喪失獨(dú)立生活能力，需24小時(shí)全程護(hù)理的老人。全方位護(hù)理公寓除了護(hù)理人員外，還有大量義工協(xié)助，并且隨時(shí)可以得到上級(jí)醫(yī)院醫(yī)生的指導(dǎo)，讓失去生活能力的老人可以過上有專業(yè)關(guān)懷的有尊嚴(yán)的老年生活。全方位護(hù)理的老人住的都是私人間，有很好的家具和裝飾及獨(dú)立的衛(wèi)生間。照顧每個(gè)老人的工作人員是固定的，有娛樂和活動(dòng)的安排，在生日、節(jié)假日、周年紀(jì)念日為老人慶祝，這些都是為了讓老人感覺親切溫馨。

并且，這里還有針對(duì)記憶喪失老年人的長期記憶護(hù)理解決方案，專門為患有阿爾茨海默氏癥、癡呆癥和其他形式的記憶力喪失的人設(shè)計(jì)。全方位護(hù)理的公寓內(nèi)平靜安全，開展以記憶為中心的記憶護(hù)理服務(wù)，室內(nèi)格局設(shè)計(jì)以方便行動(dòng)和人際互動(dòng)為原則，員工和管理人員都是癡呆癥方面的專業(yè)人員。

3退休社區(qū)的室內(nèi)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)

由于老人的生活方式和身體條件不同，退休社區(qū)的室內(nèi)設(shè)計(jì)與普通家庭的室內(nèi)設(shè)計(jì)是不同的。如衛(wèi)生間浴缸四周應(yīng)有扶手、病床可以任意轉(zhuǎn)動(dòng)和調(diào)節(jié)高度、地面應(yīng)有防滑措施等。下面就室內(nèi)家具的設(shè)計(jì)、視覺環(huán)境設(shè)計(jì)、記憶輔助方面談?wù)勗O(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。

3.1家具的設(shè)計(jì)

應(yīng)該從安全的角度考慮家具的擺放。避免使用有銳利邊緣的家具。家具設(shè)計(jì)成方便易用的形式，將常用物品放在齊腰高度的柜子或抽屜里，避免踮腳或彎腰跌倒。抽屜拉手使用起來要方便不費(fèi)勁。電線隱藏在家具的背后。家具、墻壁、窗簾和地板的顏色要形成反差，便于夜間識(shí)別。床和浴室之間的通道要裝夜燈。

3.2視覺環(huán)境設(shè)計(jì)

老年人的視力衰弱，在家行動(dòng)受到視力條件限制，老年公寓的室內(nèi)視覺環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)特別注意，以阻止可能發(fā)生的危險(xiǎn)。圖4顯示了老年公寓中的部分視覺環(huán)境設(shè)計(jì)要點(diǎn)。

3.3輔助記憶的感官設(shè)計(jì)

在老年公寓的室內(nèi)應(yīng)盡可能創(chuàng)造老人熟悉的空間，這樣可以從感官上輔助恢復(fù)他們的記憶力。在視覺上，擺放熟悉的照片和有紀(jì)念意義的物品以幫助喚起記憶;在味覺上利用原色有助于增強(qiáng)胃口的特點(diǎn)使用顏色鮮艷的餐具;在觸覺上利用紋理如花邊、毛皮裝飾甚至牛仔布刺激記憶，幫助老人喚起特殊的生活事件;在嗅覺上，用熟悉的氣味作為鎮(zhèn)靜芳香療法，如咖啡或爆米花等;在聽覺上，采用易于打開和關(guān)閉的窗簾，地毯表面要有助于吸收噪音，保持室內(nèi)安靜。

4對(duì)我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的啟示

根據(jù)聯(lián)合國的60歲以上人口比例達(dá)到10%以上即老年型社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)，我國在2008年就達(dá)到了，60歲以上的人口達(dá)到1.67億，約占總?cè)丝诘?2%，老人對(duì)社會(huì)福利的需求在擴(kuò)大，其中就包括對(duì)健康、生活照料和住房的生活需求。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)或者說是養(yǎng)老房地產(chǎn)開發(fā)，其產(chǎn)品有養(yǎng)老住宅、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)這幾種類型。對(duì)加拿大的退休社區(qū)的服務(wù)與類型的研究是有利于我國養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)借鑒的?？偟恼f來，有3點(diǎn)是值得深入思考的：要進(jìn)行適應(yīng)老年生活的規(guī)劃設(shè)計(jì);最重要的是養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)融資模式的創(chuàng)新;加強(qiáng)與養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富國家同行的合作是快速發(fā)展的途徑。

4.1進(jìn)行適應(yīng)老年生活的規(guī)劃設(shè)計(jì)

養(yǎng)老是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要家庭的支持、社會(huì)的支持以及傾聽老年人的聲音。并非所有的老年人都追求特別豪華的生活環(huán)境，大多數(shù)人需要的是自然環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊備、養(yǎng)老服務(wù)周全的公寓。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)要科學(xué)合理地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，建造適合中國國情的養(yǎng)老公寓和社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施，保障老人的基本生活和人身安全，也將子女從繁重的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)中解放出來，緩解了經(jīng)濟(jì)精神壓力。如此這般才可能在解決老人的養(yǎng)老問題的同時(shí)給開發(fā)商帶來經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)上要不斷探索，深入實(shí)踐，最大程度地滿足老年人最經(jīng)濟(jì)最現(xiàn)實(shí)的居住需求，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與維護(hù)，配套各種便利生活服務(wù)設(shè)施，如現(xiàn)代化廚房、免費(fèi)wifi、活動(dòng)室、健身房和游泳池以及輔助醫(yī)療設(shè)施等，配備專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)人員和志愿者隊(duì)伍。

4.2建設(shè)資金融資模式創(chuàng)新

資金的不足限制了老年公寓服務(wù)設(shè)施的改善、服務(wù)質(zhì)量的提高。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)面臨養(yǎng)老的法律法規(guī)和相關(guān)政策尚不完善，養(yǎng)老社會(huì)制度建設(shè)相對(duì)滯后，政府在發(fā)展老年公寓上的投入比較有限。加拿大政府每年通過住房公司CMHC投資大約20億加元在民眾的住房需求上，其中有部分投入到了社會(huì)性質(zhì)的住房，養(yǎng)老服務(wù)由社會(huì)提供、按市場規(guī)律運(yùn)營、實(shí)行產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，這是加拿大實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)健康有序快速發(fā)展的關(guān)鍵所在。中國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)也要走市場化經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的道路。在建設(shè)資金的融資模式上創(chuàng)新，與私營部門、公共部門和非營利機(jī)構(gòu)開展合作。政府在社會(huì)力量興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)上提供有力的政策法律支持，向社會(huì)購買服務(wù)，并采取稅收優(yōu)惠、經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼政策予以扶持。

4.3加強(qiáng)與養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富國家同行的合作

美國、加拿大、瑞典、荷蘭等國家，已經(jīng)適度地發(fā)展了滿足其老齡化社會(huì)的需要和經(jīng)濟(jì)承擔(dān)能力匹配老年公寓。開發(fā)商要加強(qiáng)與養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富國家的開發(fā)商之間的合作，學(xué)習(xí)他們的成熟經(jīng)驗(yàn)。隨著中國房地產(chǎn)市場的開發(fā)程度加大，已有部分國內(nèi)開發(fā)商與國際知名養(yǎng)老地產(chǎn)品牌合作，走出去引進(jìn)來，在當(dāng)?shù)鼗蛑袊ㄔO(shè)老年公寓。中方參股持股作為控股人參與或負(fù)責(zé)重大決策，在融資結(jié)構(gòu)、預(yù)算審核、定價(jià)等一系列事務(wù)管理決策中積累了各種老年公寓建設(shè)的成果經(jīng)驗(yàn)，在提供高水準(zhǔn)的服務(wù)、優(yōu)質(zhì)的施工、卓越的管理和對(duì)細(xì)節(jié)的關(guān)注上接近世界水平。

5結(jié)語

老齡社會(huì)為養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)帶來了強(qiáng)勁動(dòng)力，迎接機(jī)遇的同時(shí)也面臨挑戰(zhàn)，學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國家成熟養(yǎng)老服務(wù)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，充分集結(jié)社會(huì)各方力量，建造適合中國國情的養(yǎng)老公寓和社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施，發(fā)展中國的養(yǎng)老事業(yè)。高質(zhì)高效增長的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將為養(yǎng)老服務(wù)鋪路，越來越多的老年人將會(huì)從養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目中受益。