地方公共品供給對(duì)房?jī)r(jià)的影響研究

甘雨晴 鄭曉云

摘要：目前我國(guó)住房市場(chǎng)正處于關(guān)鍵調(diào)整期，房?jī)r(jià)居高不下、城市間分化等問(wèn)題日漸突出，已經(jīng)嚴(yán)重影響到社會(huì)穩(wěn)定及城市化進(jìn)程。使用全國(guó)70個(gè)大中型城市2006-2015年的面板數(shù)據(jù)作為樣本，分別從總體地方公共品供給對(duì)房?jī)r(jià)的影響、不同類(lèi)型地方公共品供給對(duì)房?jī)r(jià)的影響兩個(gè)層面進(jìn)行實(shí)證研究。通過(guò)對(duì)實(shí)證結(jié)果的分析并結(jié)合我國(guó)現(xiàn)狀，針對(duì)如何充分發(fā)揮地方公共品供給對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控作用和提高我國(guó)地方公共品供給總量?jī)蓚€(gè)問(wèn)題提出了若干措施和建議。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià);地方公共品;城市間差異

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）01-0025-31 收稿日期：2018-11-16

住房市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要組成部分，其發(fā)展與我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、人民生活有著非常密切的關(guān)聯(lián)。然而隨著住房市場(chǎng)的高速發(fā)展，2009年以來(lái)商品住宅價(jià)格不斷創(chuàng)造歷史新高，其增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)超居民消費(fèi)水平和GDP的增長(zhǎng)。地方公共品供給作為提高城市人居環(huán)境的重要環(huán)節(jié)，能從居民的出行、人文、環(huán)境等各方面提高生活舒適度，其對(duì)我國(guó)住宅價(jià)格的影響日益突出。同時(shí)，地方公共物品的配置不均衡，亦在一定程度上加劇了房?jī)r(jià)的“兩極分化”。并且，針對(duì)地方公共品供給與房?jī)r(jià)之間相互關(guān)系的系統(tǒng)性及全面性的研究相對(duì)較少。因此，本文從供給的角度，對(duì)地方公共品對(duì)房?jī)r(jià)的影響進(jìn)行研究，期望為我國(guó)未來(lái)住宅市場(chǎng)調(diào)控提供一定政策啟示。

1地方公共品供給影響房?jī)r(jià)的理論依據(jù)

1.1Tiebout模型與“用腳投票”理論

1956年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Tiebout提出：在地區(qū)間的流動(dòng)性較大且流動(dòng)成本很小的情況下，各地區(qū)居民可以選擇任意地區(qū)作為居住地，如果某個(gè)地方政府提供的地方公共品及稅收政策不能使本地居民滿(mǎn)意，那么就很有可能導(dǎo)致居民搬遷至其他城市居住。因此，通過(guò)“用腳投票”的方式可以揭示出各地方居民對(duì)地方性公共產(chǎn)品的需求偏好。人口的流動(dòng)向地方政府發(fā)出的信號(hào)與市場(chǎng)需求向企業(yè)發(fā)出的信號(hào)極為相似，在這種情況下，地方政府的決策者就會(huì)像企業(yè)經(jīng)理一樣對(duì)各種信號(hào)作出必要的反應(yīng)，并且最終落實(shí)到具體的財(cái)政收支上，于是在各地區(qū)之間就會(huì)形成一種競(jìng)爭(zhēng)的格局，地方政府間的競(jìng)爭(zhēng)最終將使得整個(gè)社會(huì)的資源配置達(dá)到帕累托最優(yōu)。

1.2地方公共品的資本化理論

Tieout理論提出后，許多學(xué)者對(duì)其做了針對(duì)性的延展與推導(dǎo)，其中就包括Oates提出的地方公共品資本化理論：在其他條件相同時(shí)，居民更愿意選擇能夠提供更優(yōu)質(zhì)地方公共品的地區(qū)居住，人口的遷移會(huì)帶動(dòng)地區(qū)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的提高。

居民進(jìn)行遷移時(shí)會(huì)考慮遷移成本，在Tiebout模型中體現(xiàn)為每位居民需要承擔(dān)的稅收。在現(xiàn)實(shí)生活中，居民通常以財(cái)產(chǎn)稅的形式繳納稅賦，并不是一次性征收的。因此，居民所需支付的稅收額取決于居民住宅的價(jià)值，而不是其從地方公共品那里享得的邊際收益。由此會(huì)存在居民可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)面積較小的住宅，支付較低稅收份額，但享受同等優(yōu)質(zhì)地方公共品的“搭便車(chē)”現(xiàn)象，造成公共品生產(chǎn)的效率喪失。因此，Hamilton提出要進(jìn)行分區(qū)限制來(lái)解決這一問(wèn)題，也就是居民必須消費(fèi)某一最低數(shù)額的住宅才有資格進(jìn)入該地區(qū)居住。公共品資本化的基本邏輯就是：當(dāng)?shù)胤焦财饭┙o有限的情況下，買(mǎi)方競(jìng)爭(zhēng)取代了賣(mài)房競(jìng)爭(zhēng)，居民為了享受優(yōu)質(zhì)地方公共品，競(jìng)爭(zhēng)性購(gòu)買(mǎi)住宅從而不斷推高住宅價(jià)格，這種現(xiàn)象即稱(chēng)為“地方公共品的資本化”。資本化程度越高表示居民對(duì)該地區(qū)的地方公共品供給水平和稅收政策越滿(mǎn)意，愿意付出更高的代價(jià)來(lái)購(gòu)買(mǎi)當(dāng)?shù)氐淖≌?/p>

鑒于本文的研究重點(diǎn)是地方公共品供給對(duì)住宅價(jià)格的影響，暫將其他可資本化的地區(qū)財(cái)產(chǎn)忽略。假設(shè)短期內(nèi)商品住宅的數(shù)量不變，現(xiàn)有住宅可用于出租或自居等用途。若選擇房屋用于出租，則房東可獲得的租金收入設(shè)為R，若選擇用于自住或其他用途，從經(jīng)濟(jì)理論上講住宅擁有者也面臨相同的機(jī)會(huì)成本。假定在無(wú)窮期復(fù)利的條件下，住宅的價(jià)值可用凈租金的現(xiàn)值來(lái)度量。凈租金等于租金收入減去房產(chǎn)稅，表示居民對(duì)現(xiàn)在擁有一套住宅所愿意支付的價(jià)格，則住宅價(jià)值V為：

其中，t表示住宅的征稅稅率，r表示貼現(xiàn)率（為一個(gè)常數(shù)）。可以看出，在完全資本化的情形下，財(cái)產(chǎn)稅的現(xiàn)值每增加一個(gè)單位，住宅價(jià)值就減少一個(gè)單位?，F(xiàn)實(shí)生活中，由于信息不對(duì)稱(chēng)的存在，同時(shí)也需要考慮住宅的使用年限，稅率不可能達(dá)到完全的資本化。故設(shè)一個(gè)可估量的參數(shù)θ去衡量

2地方公共品供給對(duì)房?jī)r(jià)影響的模型構(gòu)建

2.1模型的構(gòu)建

影響房?jī)r(jià)的因素非常復(fù)雜，除了宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)、人口結(jié)構(gòu)及建造成本等主要因素，還受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素的影響。由于本文研究的重點(diǎn)是地方公共品供給對(duì)房?jī)r(jià)的影響，故將地方公共品供給水平作為解釋變量，其他影響因素作為控制變量引入模型。因此，本文在基準(zhǔn)模型的基礎(chǔ)上構(gòu)建出計(jì)量模型：

InHPi，t=a+BSi，t+yXi，t+ui，t 式（8）

其中HPi，t表示第i個(gè)城市第t年的商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格;Si，t表示第i個(gè)城市第t年的地方公共品供給水平;Xi，t表示一組控制變量，包括人口密度，人均收入等其他影響房?jī)r(jià)的因素;ui，t表示隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。

2.2變量的選擇

2.2.1解釋變量的選擇

本文的解釋變量是地方公共品供給水平，為了保證結(jié)果的穩(wěn)健性，該變量用兩種方式進(jìn)行表示：一是人均地方公共財(cái)政支出，代表總體地方公共品供給的投入度，為通常意義上代表的地方公共品供給水平;二是由若干個(gè)細(xì)分變量用主成分分析法得到的地方公共品的大類(lèi)變量，代表地方公共品供給的產(chǎn)出度，能更為全面地反映地方公共品供給結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響。

關(guān)于地方公共品大類(lèi)變量及其細(xì)分變量的選取，本文通過(guò)閱讀大量現(xiàn)有文獻(xiàn)和研究成果，對(duì)其中的變量選取情況進(jìn)行梳理后，將出現(xiàn)頻率大于60%作為選取標(biāo)準(zhǔn)，篩選出每萬(wàn)人學(xué)校數(shù)量、每百人公共圖書(shū)館藏書(shū)量、每千人影劇院數(shù)量、人均鋪裝道路面積等19個(gè)細(xì)分變量，其中每個(gè)大類(lèi)變量都選擇了不少于兩個(gè)細(xì)分變量以期能更好地反映大類(lèi)變量情況。根據(jù)變量相關(guān)性檢驗(yàn)的結(jié)果，剔除掉每萬(wàn)人學(xué)校數(shù)量、每千人影劇院數(shù)量、每萬(wàn)人擁有醫(yī)院、衛(wèi)生院數(shù)量等3個(gè)相關(guān)性不明顯的變量，最終得到本文解釋變量的構(gòu)成，如表1所示。

2.2.2控制變量的選擇

為了研究地方公共品供給對(duì)房?jī)r(jià)的影響，必須對(duì)其他影響房?jī)r(jià)的因素進(jìn)行控制。本文借鑒梁若冰和湯韻、李亮等人的做法，并綜合考慮數(shù)據(jù)的可得性及對(duì)房?jī)r(jià)影響的程度，選取了人口密度（popden）、人均產(chǎn)出（pergdp）及人均收入水平（permn）等3個(gè)變量作為控制變量。

（1）人口密度（popden）：人口密度使用每平方公里人口數(shù)量（年末戶(hù)籍人口總數(shù)，市轄區(qū)面積）表示，人口密度越高的城市住宅總需求量越大，有可能引起房?jī)r(jià)的上升。

（2）人均產(chǎn)出（pergdp）：人均產(chǎn)出使用人均生產(chǎn)總值（城市經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值，年末戶(hù)籍人口總數(shù)）表示。人均生產(chǎn)總值越高代表該城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，一方面經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能帶動(dòng)房?jī)r(jià)上升;另一方面也意味著地方政府的財(cái)政收入增多，能夠提供更為優(yōu)質(zhì)的地方公共品，對(duì)人口產(chǎn)生吸引力。

（3）人均收入水平（permn）：人均收入水平用職工平均工資表示，當(dāng)居民工資越高時(shí)其消費(fèi)能力越高，住宅市場(chǎng)的有效需求增多有可能引起房?jī)r(jià)的上漲，同時(shí)也會(huì)促使市場(chǎng)向改善型需求轉(zhuǎn)變，提高居民對(duì)地方公共品的關(guān)注度。

3地方公共品供給對(duì)房?jī)r(jià)影響的實(shí)證研究

3.1數(shù)據(jù)選擇

我國(guó)70個(gè)大中型城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全國(guó)城市房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)總額的80%以上，并涵蓋了全國(guó)各個(gè)地區(qū)、各個(gè)城市等級(jí)及行政級(jí)別（其中大理因數(shù)據(jù)缺失予以剔除）。因此，本文以2006-2015年為觀(guān)察期，選取全國(guó)70個(gè)大中型城市作為研究樣本。為了降低城市內(nèi)部差異性的影響及保持統(tǒng)計(jì)口徑的一致，本文所選取的數(shù)據(jù)均為市轄區(qū)數(shù)據(jù)。房?jī)r(jià)變量數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)指數(shù)研究院2006-2015年各年度市轄區(qū)新建商品住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格，城市人均地方公共財(cái)政支出、人均地區(qū)生產(chǎn)總值、市轄區(qū)面積及地方公共品供給水平細(xì)分變量等數(shù)據(jù)來(lái)自于2007-2016年各期的《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》。

根據(jù)需要，本文對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行處理：（1）為了消除時(shí)序的影響，對(duì)人均地方公共財(cái)政支出、人均生產(chǎn)總值等金額變量進(jìn)行取對(duì)數(shù)處理;（2）采用臨近點(diǎn)線(xiàn)性插值法補(bǔ)充部分缺失數(shù)據(jù);（3）對(duì)年鑒中的部分瑕疵數(shù)據(jù)進(jìn)行平滑處理。

3.2數(shù)據(jù)處理

3.2.1主成分分析

由于地方公共品大類(lèi)變量由若干細(xì)分變量組成，為了避免同類(lèi)型的細(xì)分變量間由于共線(xiàn)性引發(fā)的問(wèn)題，并盡量多地保留原始數(shù)據(jù)信息，本文使用SPSS22.0軟件對(duì)這些變量進(jìn)行主成分分析。主成分分析的步驟為變量數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化、變量相關(guān)性判定、確定主成分個(gè)數(shù)及表達(dá)式，最后計(jì)算綜合得分。由于各年的主成分系數(shù)隨著時(shí)間變化而變化，為了對(duì)各年的實(shí)際變化情況比較，本文對(duì)每個(gè)變量10年間的系數(shù)進(jìn)行平均來(lái)計(jì)算主成分值。

3.2.2面板數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)

為了避免偽回歸，先對(duì)各面板序列的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)。檢驗(yàn)數(shù)據(jù)平穩(wěn)性最常用的辦法就是單位根檢驗(yàn)，本文使用Eviews9.0軟件采用LLC、IPS、Fisher-ADF、Fisher-PP四種方式對(duì)各變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，結(jié)果顯示所有變量都是I（O）階平穩(wěn)的，可以代入模型進(jìn)行計(jì)算。

3.2.3面板數(shù)據(jù)協(xié)整檢驗(yàn)

結(jié)果表明所有變量都是同階單整的，因此可以進(jìn)一步進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。在本文中只檢驗(yàn)兩個(gè)變量之間是否存在協(xié)整，故使用Eviews9.0軟件進(jìn)行Kao檢驗(yàn)，結(jié)果顯示，商品住宅價(jià)格與地方公共品供給及控制變量之間均存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，此時(shí)得到的回歸結(jié)果是較為精準(zhǔn)的。

3.2.4回歸模型的選擇

面板數(shù)據(jù)回歸模型有三類(lèi)：第一種是混合估計(jì)模型，變量在時(shí)間和截距上都不存在顯著差異，也就是說(shuō)回歸方程估計(jì)結(jié)果在截距項(xiàng)和斜率項(xiàng)上是一樣的。第二種是固定效應(yīng)模型，變量的面板數(shù)據(jù)隨個(gè)體變化但不隨時(shí)間變化。第三種是隨機(jī)效應(yīng)模型，如果固定效應(yīng)模型中的截距項(xiàng)包括了截面隨機(jī)誤差項(xiàng)和時(shí)間隨機(jī)誤差項(xiàng)的平均效應(yīng)，并且這兩個(gè)隨機(jī)誤差項(xiàng)都服從正態(tài)分布，則固定效應(yīng)模型就變成了隨機(jī)效應(yīng)模型。兩者的區(qū)別在于，隨機(jī)效應(yīng)模型認(rèn)為誤差項(xiàng)和解釋變量不相關(guān)，而固定效應(yīng)模型認(rèn)為誤差項(xiàng)和解釋變量是相關(guān)的。

3.3實(shí)證結(jié)果分析

3.3.1總體地方公共品供給對(duì)房?jī)r(jià)影響的實(shí)證結(jié)果

在利用F檢驗(yàn)和Hausman檢驗(yàn)確定使用固定效應(yīng)模型作為回歸計(jì)量模型后，本文使用全國(guó)70個(gè)大中型城市的整體數(shù)據(jù)進(jìn)行面板回歸分析。用人均地方公共財(cái)政支出（S）代表地方公共品供給水平，分析總體地方公共品供給對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度，利用Eviews9.0軟件運(yùn)算的回歸結(jié)果，如表2所示。

從表2的回歸結(jié)果看，地方公共品供給在5%的水平上對(duì)房?jī)r(jià)呈顯著的正向影響，且人均地方公共財(cái)政支出提升1%，能帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲0.16%，證實(shí)了地方公共品資本化的理論在我國(guó)住宅市場(chǎng)中的存在，居民愿意為了享受更優(yōu)質(zhì)的地方公共品而支付更高的費(fèi)用。

3.3.2不同類(lèi)型地方公共品供給對(duì)房?jī)r(jià)影響的實(shí)證結(jié)果

已經(jīng)實(shí)證得到總體地方公共品供給對(duì)房?jī)r(jià)有顯著正向影響的結(jié)論，但僅以地方公共財(cái)政支出衡量地方公共品供給水平還不能完全反映其對(duì)房?jī)r(jià)造成的影響。

本文使用主成分分析法得到的4個(gè)地方公共品大類(lèi)變量（文化教育資源、生態(tài)環(huán)境資源、公共交通資源和醫(yī)療衛(wèi)生資源）替代人均公共財(cái)政支出進(jìn)行回歸，再次論證地方公共品供給對(duì)房?jī)r(jià)的影響并檢驗(yàn)不同類(lèi)型的地方公共品供給對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度的差異，如表3所示。

由回歸結(jié)果可知，使用主成分分析法得到的4個(gè)大類(lèi)變量來(lái)替代地方公共財(cái)政支出所得到的結(jié)論與上文保持一致：地方公共品供給對(duì)房?jī)r(jià)有顯著的正向影響。此外，不同類(lèi)型的地方公共品供給對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度不同。按照影響程度從大到小排列，依次為：公共交通資源、文化教育資源、生態(tài)環(huán)境資源、醫(yī)療衛(wèi)生資源。說(shuō)明前三者都對(duì)房?jī)r(jià)上漲有一定推動(dòng)作用，醫(yī)療衛(wèi)生資源對(duì)房?jī)r(jià)的影響結(jié)果不顯著，說(shuō)明居民在購(gòu)房時(shí)尚未對(duì)城市醫(yī)療衛(wèi)生資源予以充分考慮。

4政策建議

4.1通過(guò)地方公共品的供給調(diào)控住宅市場(chǎng)

首先，政府在調(diào)控住宅市場(chǎng)時(shí)應(yīng)充分考慮地方公共品供給因素對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到的推動(dòng)作用，充分利用地方公共品供給優(yōu)勢(shì)。通過(guò)地方公共品供給來(lái)促進(jìn)住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，只需持續(xù)改善城市交通、生態(tài)環(huán)境、人文教育等環(huán)境便能保證住宅市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，能夠避免行政干預(yù)的政策時(shí)效性，保證持續(xù)性的調(diào)控效果，避免政策實(shí)施成本的增加和監(jiān)管目標(biāo)多元性給政府來(lái)帶的困境，并減小信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題。此外，這種調(diào)控方法避免了政府直接介入市場(chǎng)運(yùn)作，可以避免政府利用行政權(quán)力進(jìn)行徇私舞弊和信息劣質(zhì)所導(dǎo)致的政府失效問(wèn)題，同時(shí)節(jié)省大筆的行政監(jiān)管成本。

其次，由于不同類(lèi)別的地方公共品對(duì)房?jī)r(jià)影響程度的高低直接影響調(diào)控效果的好壞，因此采取以地方公共品供給為手段來(lái)調(diào)控住宅市場(chǎng)時(shí)，還應(yīng)合理安排地方公共品供給結(jié)構(gòu)。根據(jù)前面的回歸分析結(jié)果，從公共交通、文化教育及生態(tài)環(huán)境等公共品入手能夠取得較好的調(diào)控效果。以公共交通資源為例，政府可以通過(guò)建設(shè)城郊之間的放射性道路，盡量打通樓盤(pán)間交通，促進(jìn)樓盤(pán)之間的良性競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)道路沿線(xiàn)住宅用地面積大大增加，起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。

最后，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的不平衡性，一二線(xiàn)城市的住宅市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始步入改善型需求階段，但其他大部分城市仍處于剛性需求階段。因此，根據(jù)城市住宅市場(chǎng)發(fā)展階段的不同，地方政府應(yīng)因地制宜地制定調(diào)控政策。對(duì)于一二線(xiàn)城市而言，地方公共品供給對(duì)房?jī)r(jià)的影響十分顯著，因此通過(guò)地方公共品供給來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)可以成為地方政府的重要工具。對(duì)于四五線(xiàn)城市等相對(duì)落后的地區(qū)而言，地方公共品供給對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度不及經(jīng)濟(jì)因素高，因此當(dāng)?shù)卣孕柚饕揽拷?jīng)濟(jì)手段對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。但可以通過(guò)提高地方公共品的供給水平來(lái)吸引人才流入，引導(dǎo)人口流向更均勻化，緩解大城市因人口聚集引起的房?jī)r(jià)高漲和本地的房地產(chǎn)庫(kù)存壓力。

4.2提高地方公共品供給總體水平

首先，在地方公共品供給領(lǐng)域適當(dāng)引入市場(chǎng)機(jī)制、消除行政性壁壘，實(shí)現(xiàn)多元化供給，提高供給效率與質(zhì)量，避免地方公共品供給領(lǐng)域基本被地方政府所壟斷，從而導(dǎo)致我國(guó)地方公共品供給總量不足且成本高昂。這就要求地方政府對(duì)自我角色重新定位，從地方公共品的“生產(chǎn)-分配”壟斷者回歸到“合理安排”者，保留部分公共品的生產(chǎn)，如國(guó)防、消防等，并且將部分地方公共品的生產(chǎn)權(quán)通過(guò)合同承包、特許經(jīng)營(yíng)的方式交予市場(chǎng)，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)提高供給效率、降低成本，同時(shí)也緩解地方政府的財(cái)政壓力。地方政府還可以通過(guò)適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等手段吸引民間企業(yè)和社會(huì)公益組織參與到地方公共品生產(chǎn)中，便于獲取基層需求的第一手信息，促進(jìn)社會(huì)資源的優(yōu)化整合。但將市場(chǎng)機(jī)制引入地方公共品生產(chǎn)并不意味著地方政府責(zé)任的轉(zhuǎn)移，因此有必要建立科學(xué)的第三方監(jiān)管體系，確保生產(chǎn)的地方公共品符合人民群眾的需要，保障公眾利益。

其次，房地產(chǎn)稅作為我國(guó)地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，要從根本上保證政府有持續(xù)穩(wěn)定的財(cái)政收入就有必要進(jìn)行房地產(chǎn)稅制改革，因地制宜地制定房地產(chǎn)稅改革方案。物業(yè)稅具有稅基寬、非流動(dòng)性的特點(diǎn)，在分稅時(shí)應(yīng)歸屬于地方，因此征收物業(yè)稅一方面可以給地方政府帶來(lái)穩(wěn)定可持續(xù)的財(cái)政收入，規(guī)范土地出讓行為，另一方面有利于實(shí)現(xiàn)真正意義上的財(cái)政分權(quán)，激勵(lì)政府提供優(yōu)質(zhì)公共品獲取財(cái)政收入，形成良性循環(huán)。