杭州住房租賃市場中的新問題及路徑選擇研究

顧杰 張意 周剛?cè)A

摘要：發(fā)展住房租賃市場是深化住房制度改革，改善城鎮(zhèn)居民住房條件，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的主要舉措。杭州被列入全國首批12個開展住房租賃試點(diǎn)的城市之一。面對新形勢，杭州以深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，結(jié)合自身實(shí)際，杭州積極穩(wěn)妥地推進(jìn)各項(xiàng)試點(diǎn)工作，成立市住房租賃管理服務(wù)中心，出臺《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作方案》，編制《杭州住房租賃市場發(fā)展規(guī)劃》，推出全國首個智慧住房租賃平臺，開展租賃用地出讓，藍(lán)領(lǐng)公寓籌建等措施。

關(guān)鍵詞：租賃市場;租房補(bǔ)貼;租賃機(jī)構(gòu);租賃糾紛

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）01-0051-54 收稿日期：2018-10-18

1杭州住房租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀

1.1市場化租賃是主體，政策性租賃住房保障體系漸趨完善

住房租賃已成為居民解決居住問題的重要方式，住房租賃市場是杭州房地產(chǎn)市場的重要組成部分。2015年1%人口抽查顯示，全市城鎮(zhèn)常住家庭戶租房比例達(dá)33.09%。據(jù)杭州市流動人口服務(wù)管理委員會辦公室統(tǒng)計(jì)，2017年9月1日市、區(qū)（包括主城區(qū)、蕭山、余杭，下同）流動人口545.5萬人，其中租賃房屋399萬人，流動人口租房占比73.1%。

杭州市自2011年起啟動公租房保障，采取市、區(qū)兩級保障模式，形成了保障制度上以公租房為主、保障方式上實(shí)物配租和貨幣補(bǔ)貼并舉的住房保障體系，著力解決城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生、創(chuàng)業(yè)人員等群體的住房困難。截至2018年5月，杭州市區(qū)兩級通過新建、配建、回購等方式籌集房源330余萬平方米，累計(jì)推出公租房房源6.14萬余套。今年，杭州市又提出“構(gòu)建多層次的租賃住房供應(yīng)保障體系，全面落實(shí)商品住宅配套公共租賃房、人才租賃房政策、籌集建設(shè)藍(lán)領(lǐng)公寓”新目標(biāo)，計(jì)劃3年內(nèi)推出4萬套藍(lán)領(lǐng)公寓，4年內(nèi)開工建設(shè)5萬套人才專項(xiàng)租賃住房，5年內(nèi)公共租賃住房保有總量不少于8萬套。

1.2運(yùn)營主體擴(kuò)展迅速，產(chǎn)品細(xì)分化

政策紅利和強(qiáng)勁的內(nèi)生市場需求，促使眾多不同類型機(jī)構(gòu)涉足長租公寓領(lǐng)域，形成開發(fā)商系（如萬科的泊寓和德信的隨寓公寓等）、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司系（如魔方、YOU+等）、中介系（如鏈家自如、愛上租等）、酒店管理系（如如家的逗號公寓等）四大運(yùn)營主體，長租公寓+互聯(lián)網(wǎng)/金融/生活服務(wù)等模式涌現(xiàn)。

1.3住房租賃需求增長快，消費(fèi)升級態(tài)勢明顯

杭州發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)、宜人的環(huán)境，吸引著國內(nèi)外眾多人才。近三年，杭州年均接收高校畢業(yè)生總量在7.5萬人以上，其中2017年共接收79347人，碩士10003人，“雙一流”高校畢業(yè)生9547人。據(jù)我愛我家關(guān)于租賃人群的統(tǒng)計(jì)，90后占到整個租賃客群42%，80后占到35%左右，這兩個年齡段是主要租賃年齡結(jié)構(gòu)?？梢姾贾葑》孔赓U需求增長快，且租賃人口趨年輕化、高學(xué)歷化。而年輕高學(xué)歷群體更追求房屋品質(zhì)感、舒適性，社區(qū)配套與服務(wù)。同時，外來務(wù)工群體呈現(xiàn)年輕化、長期化、家庭化趨勢，致使他們定居城鎮(zhèn)的意愿增強(qiáng)。年輕的外來務(wù)工人員同樣比較重視居住體驗(yàn)、子女就業(yè)等。

1.4租賃土地供應(yīng)充分，未來租房供應(yīng)量充沛

據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來幾年，以房企為代表的市場租賃房將供應(yīng)147萬平方米，國企牽頭的人才租賃房總建筑面積預(yù)計(jì)將達(dá)到72萬平方米，政府為主體的公共租賃房76萬平方米，合計(jì)295萬平方米，按照套均40平方米折算，將提供7.4萬套房源。另外，杭州未來三年交付住宅面積將為4296萬平方米，按照30%投資比例折算，可提供近58萬套租賃房源?？梢娢磥碜赓U住房供應(yīng)充沛。

1.5租賃市場擴(kuò)容，租金各區(qū)域漲幅不一

根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會監(jiān)控的房租行情平臺顯示，杭州租賃市場的平均租金在2013年1月至2016年12月一直在37-40元/月，平方米間緩慢上漲。2017年以來，一方面受G20后人口凈入快、城中村集中拆遷的影響，租金上漲迅速。2017年11月達(dá)49.29元/月/平方米，2018年7月達(dá)53.89元/月/平方米。

但各區(qū)域單位租金增幅差異較大，主城區(qū)租金比較平穩(wěn)，郊區(qū)租金保持持續(xù)增長。隨著城區(qū)租金高企、近郊及遠(yuǎn)郊生活配套、城市軌道交通、公共交通的不斷建設(shè)和延伸，原來在核心區(qū)域中低端租賃需求將由內(nèi)向外轉(zhuǎn)移，承租性價比更高的物業(yè)，核心區(qū)住宅租賃需求將會減少。主城租客外溢，蕭山、余杭因相對租金較低，承接外溢客群，租金漲幅較大。

2杭州住房租賃市場存在的問題

2.1供求結(jié)構(gòu)錯位，低端房源銳減

杭州住房租賃市場的供求結(jié)構(gòu)錯位主要表現(xiàn)為戶型、區(qū)域結(jié)構(gòu)性供求矛盾。小戶型、低總價房源供不應(yīng)求和中心區(qū)域房源供不應(yīng)求。鑒于新市民、低收入人群的收入狀況、租賃過渡性需求等客觀條件，中小戶型、中低價位的出租房需求量相對較大，而市場供給呈現(xiàn)出與實(shí)際需求相背離的狀況。加之近些年城中村大規(guī)模拆遷改造、違規(guī)建筑拆除、群租房及隔斷房整治的影響，導(dǎo)致市場上可供外來務(wù)工人員和中低收入家庭租賃的住房明顯不足，租金快速上漲。外來務(wù)工人員的居住地不斷地向蕭山、余杭的城中村轉(zhuǎn)移，飽受通勤時間長、原有的生活圈隔離、子女就學(xué)不便等。

2.2租賃機(jī)構(gòu)猛增，行業(yè)隱患較多

在政策、市場、資本三重利好影響下，杭州的租賃企業(yè)迅速發(fā)展，集中式和分散式長租公寓四面開花。但繁榮背后存在著政策模糊、盲目跟風(fēng)、管理混亂、產(chǎn)業(yè)化水平低等隱患，出現(xiàn)某些品牌租賃機(jī)構(gòu)以高于市場價收房、爭奪區(qū)域壟斷、引誘使用租金貸等金融產(chǎn)品、租賃房甲醛超標(biāo)的現(xiàn)象，影響租賃市場健康發(fā)展。住房租賃主體仍長期存在所屬行業(yè)確認(rèn)及合法化問題，沒有明確的行業(yè)歸屬，沒有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范缺失，導(dǎo)致行政管理機(jī)關(guān)難以實(shí)施有效的監(jiān)管、服務(wù)。住房租賃市場的產(chǎn)業(yè)化水平低，配套的產(chǎn)業(yè)鏈不完善，市場效率偏低。主要表現(xiàn)在住房租賃企業(yè)對租賃住房資產(chǎn)的運(yùn)營與管理缺乏經(jīng)驗(yàn)、服務(wù)支撐正處于探索階段，多層次服務(wù)供給還需進(jìn)一步完善。

2.3租賃糾紛頻現(xiàn)，承租權(quán)益受損

杭州住房租賃市場仍屬賣方市場，市場秩序不規(guī)范。租賃關(guān)系不穩(wěn)定，租賃糾紛頻現(xiàn)，承租權(quán)益受損。據(jù)課題組調(diào)查，八成以上的租約租期是以一年及以下為主，四成以上的房東有一年內(nèi)出售該出租住房的計(jì)劃。近四成租客遭遇房租、房東擅自終止租賃等租賃糾紛，隨意漲租、強(qiáng)制退租現(xiàn)象普遍。2018年，杭州住房租賃市場又出來了部分長租公寓以高于市場價收房、爭奪區(qū)域壟斷競爭者、爭奪租賃市場定價權(quán)、引誘使用租金貸等金融產(chǎn)品的等新現(xiàn)象。

2.4租金回報(bào)率低，投資盈利困難

租賃投資收益低，前期投資大，短期盈利難。杭州住房租金回報(bào)率約1%-2%。租金收益率較低客觀上造成了業(yè)主對于長期持有物業(yè)的信心不足。而租賃企業(yè)經(jīng)營多為“房屋托管+標(biāo)準(zhǔn)化裝修+租后服務(wù)”的資金密集型重投入模式，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利比較困難。

2.5市場監(jiān)管較弱，亟需提升管理

住房租賃市場長期缺乏權(quán)威的統(tǒng)計(jì)信息、住房租賃合同備案率低，政府部門對房源分布、租金、供需等情況掌握有限，導(dǎo)致政府制定有關(guān)政策、引導(dǎo)市場發(fā)展缺乏有效信息。目前已有的“杭州市住房租賃監(jiān)管平臺”上，入駐房源及租賃機(jī)構(gòu)量較少，監(jiān)管作用比較有限。

另外，住房租賃市場管理主體涉及住房保障、城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、國資、國土規(guī)劃、財(cái)政、稅收、金融、工商、公安、消防、城管等部門，未建立有效的統(tǒng)一協(xié)調(diào)、信息共享機(jī)制，導(dǎo)致出現(xiàn)出租房屋管理信息不對稱、管理不到位的問題。加之住房租賃法律法規(guī)不完善、法律監(jiān)管體系不健全，住房租賃市場有效監(jiān)管比較難。

3杭州住房租賃市場發(fā)展路徑選擇

立足杭州對住房租賃市場發(fā)展的迫切要求，結(jié)合問題導(dǎo)向，下一階段，應(yīng)注重構(gòu)建“以人為本、住有所居”的服務(wù)型管理制度，形成合格出租人、合格出租房和承租人權(quán)益保護(hù)“三類制度”，重點(diǎn)從以下五方面著手。

3.1培育多元供應(yīng)主體，構(gòu)建混合型供給關(guān)系

為防止受租賃企業(yè)市場規(guī)模、互聯(lián)網(wǎng)平臺壟斷和金融杠桿“三大效應(yīng)”影響，出現(xiàn)高于市場價瘋狂收房，控制房源和租金漲幅等行為，從供給主體的角度講，就是要增加多元供給主體，形成混合型的供給形態(tài)，才能在保障供給的前提下，提升服務(wù)質(zhì)量，形成良好的租賃服務(wù)關(guān)系。一是發(fā)揮國有企業(yè)引領(lǐng)示范作用。加大國企拓展住房租賃業(yè)務(wù)的投入力度，采取新建租賃住房、收儲社會閑置存量住房、改建閑置商辦用房、運(yùn)營開發(fā)企業(yè)配建等途升住房租賃企業(yè)規(guī)范化、規(guī)模化、集約化、專業(yè)化運(yùn)作，營造依法經(jīng)營、誠實(shí)守信、公平交易的環(huán)境氛圍。三是規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)運(yùn)營。重點(diǎn)提供規(guī)范專業(yè)的居間服務(wù)。

3.2構(gòu)建多層次租賃產(chǎn)品體系，拓展低端租賃房源

一是提供多元化租賃產(chǎn)品。以稅收優(yōu)惠、貸款貼息、土地出讓金優(yōu)惠等政策扶持，打造由公共租賃住房、藍(lán)領(lǐng)公寓、白領(lǐng)公寓、人才公寓等構(gòu)成的多層次住房租賃市場，促進(jìn)住房租賃梯度消費(fèi)。二是拓展低端租賃住房市場。堅(jiān)持“改建為主、新建為輔”，為低收入群體提供經(jīng)濟(jì)適用住房。鼓勵有條件的企事業(yè)單位、產(chǎn)業(yè)園區(qū)利用產(chǎn)業(yè)類工業(yè)用地，統(tǒng)一規(guī)劃、集中設(shè)置，配套建設(shè)單位租賃房、職工宿舍等。對有助于產(chǎn)業(yè)升級和城市更新的企業(yè)所建職工宿舍或藍(lán)領(lǐng)公寓，從居住層面扶持相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。如產(chǎn)業(yè)類工業(yè)用地配套建設(shè)租賃房等服務(wù)設(shè)施建筑面積占項(xiàng)目總面積的比例可從7%適當(dāng)提高，上海已提升約至15%。對于區(qū)域商辦、工業(yè)廠房閑置過大，職住不平衡的，在符合規(guī)劃要求，保證使用安全、消防安全、配套完善的前提下，允許將合法閑置和低效利用的廠房、倉庫、商業(yè)辦公用房等按照規(guī)定改建用于住房租賃。

3.3推進(jìn)住房租賃制度建設(shè)，制訂地方租賃標(biāo)準(zhǔn)

側(cè)重租賃雙方權(quán)利義務(wù)約定、房屋維保、合同規(guī)格、租金管理。一是建立健全合格出租人、合格出租房和承租人權(quán)益保護(hù)“三類制度”。建立住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度，完善房屋租賃登記備案制度和租賃企業(yè)和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度;修訂《杭州市房屋租賃管理?xiàng)l例》，明確住房租賃當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)，加強(qiáng)承租人合法權(quán)益保障。二是制定更嚴(yán)格的地方性租賃住房建設(shè)管理規(guī)范。明確人均居住面積、個人改造住房租賃等標(biāo)準(zhǔn)，為承租人安全居住提供制度保障;明確住房租賃管理流程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)承諾等規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)。制訂《長租公寓設(shè)計(jì)與配置標(biāo)準(zhǔn)》《個人住宅出租管理與服務(wù)規(guī)范》《房屋租賃居間業(yè)務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》等地方標(biāo)準(zhǔn)。

3.4完善租房補(bǔ)貼制度，引導(dǎo)租住新模式

逐步加大貨幣化住房保障政策的實(shí)施力度?？s減保障性住房建設(shè)支出，增加保障性住房租金補(bǔ)貼支出。完善公共租賃住房貨幣補(bǔ)貼制度，探索采用住房租賃券的形式發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼，建立貨幣補(bǔ)貼動態(tài)調(diào)整機(jī)制。結(jié)合市場租金水平和保障對象實(shí)際情況，合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)一步擴(kuò)大公共租賃住房貨幣補(bǔ)貼覆蓋面，將在杭穩(wěn)定就業(yè)、社會所需基本公共服務(wù)相關(guān)行業(yè)人員、先進(jìn)制造業(yè)務(wù)工人群納入范圍。

完善引進(jìn)人才租房補(bǔ)貼政策。各地政府、各用人單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合區(qū)域和單位實(shí)際，制定引進(jìn)人才認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和租房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)用人單位主體責(zé)任，減輕引進(jìn)人才租房壓力，幫助引進(jìn)人才租房安居，建立以市場化運(yùn)作為主導(dǎo)，長期、穩(wěn)定的租住新模式。

3.5加強(qiáng)市場多方監(jiān)督，保障租賃市場健康發(fā)展

優(yōu)化“杭州市住房租賃監(jiān)管平臺”，加強(qiáng)動態(tài)實(shí)時監(jiān)管。依托“杭州市住房租賃監(jiān)管平臺”強(qiáng)化服務(wù)監(jiān)管，建議該平臺改成易記的名字，大力宣傳，優(yōu)化使用體驗(yàn)，鼓勵市民、機(jī)構(gòu)通過此平臺進(jìn)行交易，從而建立住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員等各類住房租賃市場主體的信用管理體系，形成守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，建立行業(yè)退出、禁入和行刑銜接機(jī)制;加強(qiáng)住建與金融、人社、工商、國土等部門協(xié)調(diào)配合，建立信息共享及通報(bào)制度，構(gòu)建分工明確、條塊結(jié)合、齊抓共管的管理模式;設(shè)立住房租賃糾紛投訴熱線，建立住房租賃公益律師隊(duì)伍，為住房租賃當(dāng)事人提供法律援助服務(wù)。