雄安新區(qū)住房模式與房?jī)r(jià)調(diào)控

范晨光

摘要：房地產(chǎn)業(yè)成為雄安新區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容之一，為保證雄安新區(qū)建設(shè)的高質(zhì)量和可持續(xù)性，通過對(duì)雄安新區(qū)現(xiàn)狀的分析，同時(shí)對(duì)比國(guó)內(nèi)外發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的住房模式，找到適合雄安新區(qū)住房模式的對(duì)策，提出雄安新區(qū)住房建設(shè)過程中房?jī)r(jià)調(diào)控策略，為政策制定者提供決策依據(jù)。

關(guān)鍵詞：雄安新區(qū);住房模式;房?jī)r(jià)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）01-0032-34 收稿日期：2018-12-12

1引言

衣食住行是人類賴以生存的基本條件，在溫飽問題逐漸解決之后，住房的需求和改善自然成為老百姓日常生活的主要需求。2017年4月1日，中共中央、國(guó)務(wù)院決定設(shè)立雄安新區(qū)。雄安新區(qū)的設(shè)立是國(guó)家京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的需要，是調(diào)整優(yōu)化京津冀城市空間結(jié)構(gòu)布局的需要，同時(shí)對(duì)河北來說，也是與京津地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展、提升經(jīng)濟(jì)水平的良好機(jī)遇。新區(qū)的規(guī)則范圍為河北省雄縣、容城縣、安新縣三縣及周邊部分區(qū)域，地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，現(xiàn)有開發(fā)程度低等優(yōu)點(diǎn)，但同時(shí)伴有經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，基礎(chǔ)設(shè)施差等缺點(diǎn)。河北省經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，截至2016年末，雄縣、容城縣、安新縣三縣土地面積1556平方公里，年末總?cè)丝?13.62萬人，地方生產(chǎn)總值218.43萬元，城鎮(zhèn)化率只有44.9%（河北省為53.3%），如表1所示。由此可見，雄安新區(qū)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，因此，房?jī)r(jià)上漲的空間巨大，吸引了全國(guó)各炒房團(tuán)的目光。但雄安新區(qū)自2017年宣布設(shè)立之初就嚴(yán)厲打擊各種炒房行為，并對(duì)相關(guān)責(zé)任人依法刑事拘留，還對(duì)當(dāng)?shù)胤课葸^戶等事項(xiàng)進(jìn)行凍結(jié)，力度之大，可見一斑。2018年4月9日，國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室理事長(zhǎng)李揚(yáng)在博鰲論壇提到，雄安新區(qū)的房地產(chǎn)政策已經(jīng)有了新的模式——“只租不賣”，可見中央要在雄安新區(qū)探索全新的住房模式，這符合雄安新區(qū)“世界眼光、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)、中國(guó)特色、高點(diǎn)定位”的建設(shè)理念。

2016年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一波快速上漲行情。房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積和銷售額等核心指標(biāo)均出現(xiàn)較大的同比漲幅。為防止房?jī)r(jià)過快上漲，解決與之同時(shí)出現(xiàn)的相關(guān)問題，中央和地方各級(jí)政府相繼出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，既包括經(jīng)濟(jì)手段，也包括行政手段，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面進(jìn)行強(qiáng)有力的全方位調(diào)控，對(duì)房?jī)r(jià)穩(wěn)定起到了一定的作用。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于房?jī)r(jià)的研究比較多，況偉大和李濤（2012）通過實(shí)證發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)是由供求決定，而非地價(jià)和土地出讓方式，地價(jià)由房?jī)r(jià)決定，而非土地出讓方式。李玲等（2012）通過對(duì)北京的研究發(fā)現(xiàn)政策鼓勵(lì)期房?jī)r(jià)上升，政策收縮期房?jī)r(jià)下降，政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控具有滯后性，滯后期約3個(gè)月。李仲飛和張浩（2015）的研究發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)較快增長(zhǎng)地區(qū)具有需求拉動(dòng)型特征，房?jī)r(jià)較慢增長(zhǎng)地區(qū)具有成本推動(dòng)型特征。高波等（2017）發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)比股價(jià)更能反應(yīng)一國(guó)的金融狀況，利率與房?jī)r(jià)的相關(guān)性最強(qiáng)，房?jī)r(jià)和利率對(duì)總產(chǎn)出的影響周期更長(zhǎng)。總之，雄安新區(qū)的建立勢(shì)必對(duì)周邊城市房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，對(duì)雄安新區(qū)住房模式及房?jī)r(jià)調(diào)控政策的研究有重要意義。

2國(guó)內(nèi)外發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)住房模式對(duì)比

李一丹等（2016）在先前學(xué)者對(duì)住房模式定義的基礎(chǔ)上進(jìn)行總結(jié)，得出定義：一個(gè)國(guó)家或地區(qū)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，在解決居民住房問題過程中形成的，住房市場(chǎng)與住房保障的各自發(fā)展方式及相互間的匹配關(guān)系。這種匹配關(guān)系涉及住房供應(yīng)、交換、消費(fèi)和管理等環(huán)節(jié)，由于社會(huì)進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及住房制度不同，居民對(duì)住房需求的變化會(huì)發(fā)生改變。

發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)較為成熟的住房模式主要包括包括美國(guó)模式、英國(guó)模式、德國(guó)模式、新加坡模式等。美國(guó)的共有產(chǎn)權(quán)制度已經(jīng)有數(shù)十年的發(fā)展，在美國(guó)國(guó)內(nèi)已經(jīng)相當(dāng)成熟，Temkin et al.（2007）對(duì)美國(guó)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目進(jìn)行了評(píng)估，主要包括三種模式：社區(qū)土地信托（ Community Land Trust）、有限產(chǎn)權(quán)合作（Limited Equity Cooperatives）和限制合同條款（Deed Restricted）。華佳（2011）從市場(chǎng)化共有產(chǎn)權(quán)房和保障性共有產(chǎn)權(quán)房?jī)煞矫鎸?duì)美國(guó)共有產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行考察分析，指出其共有產(chǎn)權(quán)制度是自下而上，市場(chǎng)自主發(fā)展起來的，每個(gè)城市的做法千變?nèi)f化，各有不同，多樣性強(qiáng)。

從全球來看，英國(guó)的住房問題最早產(chǎn)生，從20世紀(jì)70年代開始私有化改革，英國(guó)的住房保障形式主要有住房合作協(xié)會(huì)、公房整體出售計(jì)劃、可承受租金計(jì)劃等。汪文雄和李進(jìn)濤（2010）對(duì)英國(guó)1975-2007年間住房政策改革與實(shí)踐進(jìn)行梳理，指出其政策缺乏連續(xù)性和全面性，但在公平性、可持續(xù)性和融合性方面值得借鑒。王兆宇（2012）對(duì)英國(guó)住房保障政策發(fā)展脈絡(luò)進(jìn)行梳理，分析了現(xiàn)行住房保障體系：居有其屋計(jì)劃和住有所居計(jì)劃，總結(jié)了其住房市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，指出不能讓政府承擔(dān)過重的負(fù)擔(dān)，也不能一味地放開房地產(chǎn)市場(chǎng)。

德國(guó)是低住房自有率的國(guó)家，房?jī)r(jià)卻長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，這在發(fā)達(dá)國(guó)家中是絕無僅有的。余南平（2010）做的系列研究中，對(duì)金融危機(jī)下的歐洲不同住房模式的房?jī)r(jià)變化進(jìn)行研究，將歐洲不同模式的抗壓性反應(yīng)與經(jīng)濟(jì)衰退狀況進(jìn)行關(guān)聯(lián)研究，指出不同的住房市場(chǎng)對(duì)泡沫膨脹具有推動(dòng)和抵御作用;在對(duì)德國(guó)模式的研究中，指出了其在金融危機(jī)下的出色表現(xiàn)，體現(xiàn)了德國(guó)住房管制的特殊性，成為可借鑒的典范。徐鐳和朱宇方（2014）通過對(duì)比德國(guó)模式和美國(guó)模式，指出應(yīng)該結(jié)合社會(huì)制度，采用“混合模式”，反對(duì)以標(biāo)簽化的方式理解政策體系。

新加坡是高住房自有率國(guó)家，很多人認(rèn)為新加坡模式是最值得學(xué)習(xí)和借鑒的。陳杰（2012）對(duì)新加坡模式從能不能學(xué)、有沒有必要學(xué)和應(yīng)不應(yīng)該學(xué)三個(gè)方面深入分析，指出要在高住房自有率和社會(huì)保障福利之間做出權(quán)衡，同時(shí)認(rèn)為我國(guó)未來住房模式的關(guān)鍵是淡化房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，回歸民生。李俊夫等（2012）描述了新加坡住房模式發(fā)展的歷史演變，并以烏蘭新鎮(zhèn)進(jìn)行案件分析，對(duì)我國(guó)住房保障政策提供參考建設(shè)。

綜上所述，國(guó)內(nèi)外發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)已經(jīng)形成了特有的住房模式，每種模式各有優(yōu)劣，很多都是可以借鑒的，美國(guó)模式的多樣性和靈活性值得借鑒，而且在房屋共有產(chǎn)權(quán)方面已相當(dāng)成熟，英國(guó)模式的整合性和可持續(xù)性值得借鑒，而德國(guó)模式高效實(shí)用，對(duì)于保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定性方面值得借鑒，香港模式的資產(chǎn)證券化值得借鑒。英美等國(guó)家是高住房自有率的國(guó)家，而德國(guó)等西歐國(guó)家是低住房自有率，這和不同國(guó)家的國(guó)情及文化習(xí)俗息息相關(guān)，低住房占有率并不意味著住房問題更多。對(duì)于我國(guó)而言，絕不可以照搬照抄，因?yàn)樵谖覈?guó)不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展差異明顯，應(yīng)因地制宜，探索具有各地區(qū)不同特色的住房模式。

3對(duì)策和建議

北京、天津?qū)颖笔【哂泻缥?yīng)，河北省的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)又主要集中在產(chǎn)能過剩的鋼鐵和化工等行業(yè)，與北京、天津的差距進(jìn)一步擴(kuò)大。因此，中央政府決定建立雄安新區(qū)不僅對(duì)于建設(shè)京津冀城市群，真正實(shí)現(xiàn)京津冀協(xié)同發(fā)展有重要意義，也對(duì)河北省的可持續(xù)發(fā)展有重要意義。雄安新區(qū)可作為北京、天津與河北省對(duì)接、耦合的“齒輪城市”，讓京津冀協(xié)同發(fā)展高效運(yùn)轉(zhuǎn)起來，雄安新區(qū)又不同于深圳特區(qū)和浦東新區(qū)，定位為集中疏解北京非首都功能，優(yōu)化京津冀城市布局和空間結(jié)構(gòu)，應(yīng)淡化房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用，突出住房的保障作用。

首先，借鑒國(guó)際先進(jìn)的住房模式，美國(guó)和英國(guó)主張高住房自有率，而德國(guó)、法國(guó)等西歐國(guó)家更鼓勵(lì)租房而不是買房，可見低住房自有率國(guó)家不一定比高住房自有率國(guó)家產(chǎn)生的住房問題更多，但低住房自有率并不適合我國(guó)國(guó)情和人民傳統(tǒng)習(xí)俗。因此，新加坡組屋模式更適合新區(qū)的發(fā)展，同時(shí)對(duì)抑制房?jī)r(jià)能進(jìn)到立竿見影的效果。

其次，制定合理的金融政策和稅收政策，房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商主要依賴銀行貸款和商品房預(yù)售款。利率渠道和信貸渠道是金融貨幣政策影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要途徑。在新區(qū)建立一套行之有效的金融政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控很有好處。同時(shí)，大力推進(jìn)房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，對(duì)于房?jī)r(jià)控制的效果也會(huì)十分明顯。

再次，出臺(tái)可持續(xù)發(fā)展的土地政策，理順雄安新區(qū)土地供應(yīng)方式與結(jié)構(gòu)、土地利用、規(guī)劃與控制情況，對(duì)土地價(jià)格形成機(jī)制、土地政策影響房?jī)r(jià)的機(jī)理與渠道等方面進(jìn)行深入研究分析，從而形成適應(yīng)雄安新區(qū)可持續(xù)發(fā)展的土地政策。

最后，配套相應(yīng)的住房保障政策，改變傳統(tǒng)的政府主導(dǎo)保障房建設(shè)的模式，利用PPP、BOT和REITs等新型融資模式建設(shè)保障性住房，鼓勵(lì)民間資本參與建設(shè)保障性住房，形成雄安新區(qū)房?jī)r(jià)調(diào)控政策的合力。