東營(yíng)市房產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)分析

李曉偉 莊光賓

摘 要：由于2007年美國(guó)金融危機(jī)，再加上2008年汶川地震，這兩年是價(jià)格比較低的。從2009年開(kāi)始，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格開(kāi)始猛增，東營(yíng)的房產(chǎn)價(jià)格也不例外。由于東營(yíng)是黃河入海的地方，也是黃河三角洲的中心城市，還有東營(yíng)有勝利油田，被稱為“石油之城”，一些全國(guó)知名房企莫名的紛至沓來(lái)，一座僅有200余萬(wàn)人口的城市容下了幾十家房產(chǎn)企業(yè)，這些原因也可以促進(jìn)東營(yíng)市房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格增長(zhǎng)。下面我就東營(yíng)市房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析。分析的內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：價(jià)格變動(dòng)的原因、價(jià)格走勢(shì)的分析、價(jià)格上升或下降產(chǎn)生的影響、提出相應(yīng)的調(diào)控對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià) 消費(fèi)水平 物價(jià)

一、價(jià)格走勢(shì)的動(dòng)態(tài)分析

營(yíng)市的房?jī)r(jià)2016年一年整體上漲的比較緩慢，從2016年12月份到2017年3月份還是處于上升階段，但是從2017年4月到2017年6月處于下降階段，從2017年9月一直持續(xù)到2019年3月處于上漲的趨勢(shì)。

2015年淄博市的房?jī)r(jià)比東營(yíng)市的房?jī)r(jià)每平方米高159元，2016年淄博市的房?jī)r(jià)比東營(yíng)市的房?jī)r(jià)每平方米高181元，2017年淄博市的房?jī)r(jià)比東營(yíng)市的房?jī)r(jià)每平方米高2270元，這個(gè)差距相當(dāng)?shù)拇螅?018年淄博市的房?jī)r(jià)比東營(yíng)市的房?jī)r(jià)每平方米高3053元，這個(gè)數(shù)據(jù)差距更大。2015—2016年?yáng)|營(yíng)市的房?jī)r(jià)比濰坊市和濱州市的房?jī)r(jià)都高，但是2017—2018年，濰坊市和濱州市的房?jī)r(jià)明顯高于東營(yíng)市的房?jī)r(jià)。從橫向來(lái)看，四個(gè)城市的房?jī)r(jià)都處于上升的趨勢(shì)，淄博市的上升速度最快，其次是濱州市，再次是濰坊市，上升速度緩慢的是東營(yíng)市。

二、價(jià)格上升的原因

（1）廣州富力地產(chǎn)股份有限公司建造的樓房賣價(jià)高，導(dǎo)致其他的小眾房產(chǎn)價(jià)格也提高，從而整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格升高。在東營(yíng)的多數(shù)小區(qū)房?jī)r(jià)一直在5000-7000內(nèi)徘徊，沒(méi)有太大的漲幅。當(dāng)時(shí)的唐正·四季花園小高層——總共15棟，當(dāng)時(shí)毛坯房?jī)r(jià)均價(jià)在5400左右，但是自從廣州富力地產(chǎn)股份有限公司來(lái)到以后，開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)并且進(jìn)行裝修，交付給購(gòu)買方手中的均價(jià)13000元。從此開(kāi)始，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司的入住，影響了整個(gè)東營(yíng)房產(chǎn)市場(chǎng)的格局。小眾的房產(chǎn)企業(yè)也跟著廣州富力地產(chǎn)股份有限公司的步伐，走上了發(fā)家致富的道路。在聲勢(shì)浩大的宣傳里，在買漲不買跌這個(gè)亙古未變的歪理慫恿下，東營(yíng)房產(chǎn)市場(chǎng)又贏來(lái)了他的春天。（2）居民的收入水平不斷提高，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。2017年GDP總量達(dá)3801.78億元，在山東排名第八;長(zhǎng)住人口213.21萬(wàn)人，在山東的排名第16位;而人均GDP 178312元，在山東排名第一。居民有了足夠多的資金，一部分存入銀行，另一部分去進(jìn)行投資，在投資這方面大部分人意識(shí)到房?jī)r(jià)將會(huì)持續(xù)上升，因此大量的投入到房地產(chǎn)業(yè)。（3）股民對(duì)房地產(chǎn)的炒作，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。美國(guó)金融危機(jī)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格下降，但是一些股民認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)上升的，就尋找到了熱點(diǎn)，以低價(jià)買入，然后再進(jìn)行炒作，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷地慢慢升高。（4）黃藍(lán)兩大戰(zhàn)略的重大實(shí)施。2008年，山東省決定投入1.5萬(wàn)億元的資金來(lái)開(kāi)發(fā)黃河三角洲，并且將開(kāi)發(fā)黃河三角洲作為山東省重要的發(fā)展戰(zhàn)略，確定東營(yíng)為開(kāi)發(fā)黃河三角洲的主戰(zhàn)場(chǎng)和全省“一體兩翼”發(fā)展布局中北翼的核心。2009年12月3日，國(guó)務(wù)院批復(fù)《黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，從此，黃河三角洲地區(qū)正式成為國(guó)家戰(zhàn)略2011年1月4日國(guó)務(wù)院以函的形式批復(fù)《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，東營(yíng)作為兩個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)唯一重疊的城市，東營(yíng)的戰(zhàn)略地位有了大幅度的提升，受到了國(guó)內(nèi)外的大眾的高度關(guān)注，眾多的金融機(jī)構(gòu)和外資企業(yè)紛紛來(lái)到東營(yíng)。（5）居民消費(fèi)水平的影響。2014年?yáng)|營(yíng)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是36156元，2015年?yáng)|營(yíng)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入38735元，2016年?yáng)|營(yíng)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入41580元，2017年?yáng)|營(yíng)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入44763元，2018年?yáng)|營(yíng)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入47912元，比2017年增長(zhǎng)3149元，這表明東營(yíng)居民目前的收支均呈現(xiàn)穩(wěn)步較快增長(zhǎng)的趨勢(shì)。（6）人們對(duì)房子的需求越來(lái)越多。東營(yíng)市在第五次人口普查中總?cè)藬?shù)為179萬(wàn)人，第六次人口普查中的人口總數(shù)203.53萬(wàn)人，十年之間人口增加了24.21萬(wàn)人，增長(zhǎng)率為13.5%，年均增長(zhǎng)1.27%。（7）農(nóng)村一些老舊房子拆遷。東營(yíng)市有很多農(nóng)村進(jìn)行拆遷，在拆遷的過(guò)程中會(huì)得到政府的一些補(bǔ)貼，很多人想要住更好的房子，享受更好的生活，都會(huì)去城里買房子，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。（8）物價(jià)水平跟建筑材料的價(jià)格上漲。建造樓房必然缺少不了建材，物價(jià)水平的持續(xù)上漲會(huì)導(dǎo)致建材的上漲，開(kāi)發(fā)商建造樓房的開(kāi)發(fā)成本從而上升，繼而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。

三、房?jī)r(jià)上漲造成的影響

房?jī)r(jià)上漲必然會(huì)給我們的生產(chǎn)生活帶來(lái)一定的影響，下面讓我來(lái)說(shuō)說(shuō)房?jī)r(jià)上漲造成的影響吧：

（1）房?jī)r(jià)的上漲會(huì)制約居民儲(chǔ)蓄和其它消費(fèi)的增長(zhǎng)。由于房?jī)r(jià)過(guò)快上升推動(dòng)居民居住支出的增加，制約了與消費(fèi)相對(duì)應(yīng)的儲(chǔ)蓄的增加，以及居民其它消費(fèi)的增長(zhǎng)。特別是二手房的漲價(jià)，會(huì)讓相當(dāng)一部分年青人拿出超過(guò)自己收入的一大半，甚至負(fù)債累累，投入到房子上，同時(shí)，減少自己在其他方面的開(kāi)銷。（2）房?jī)r(jià)上漲還會(huì)拉動(dòng)物價(jià)，特別是生產(chǎn)資料價(jià)格如地價(jià)、建筑材料的過(guò)快上漲。物價(jià)上漲會(huì)導(dǎo)致建筑材料和地價(jià)的上漲，建筑材料上漲會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本上漲，開(kāi)發(fā)成本上漲就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，開(kāi)發(fā)商的投資增加，又會(huì)增加物價(jià)上漲，從而不斷的循環(huán)。（3）房?jī)r(jià)上漲會(huì)導(dǎo)致地價(jià)上漲，從而租金上漲，租金上漲會(huì)使企業(yè)運(yùn)行成本增加，企業(yè)為了平衡收益，只能通過(guò)提高產(chǎn)品售價(jià)或降低員工工資的方法來(lái)彌補(bǔ)。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲提高了全社會(huì)的成本，其結(jié)果是，一方面導(dǎo)致高房?jī)r(jià)承擔(dān)者降低消費(fèi)，另一方面導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)減少，甚至是給房東打工。（4）房?jī)r(jià)上漲拉大了居民收入的差距。富裕的家庭會(huì)買好幾套房子進(jìn)行投資，貧窮的家庭卻買不起房子，從而使得財(cái)富由無(wú)房家庭向有房家庭轉(zhuǎn)移。（5）房?jī)r(jià)上漲會(huì)使交的房產(chǎn)稅增加，從而使得GDP增加。

四、如何控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快？

面對(duì)房?jī)r(jià)不斷增長(zhǎng)的今天，很多人都買不起房子，即使有錢買房也要花費(fèi)大半輩子賺的錢去買房，對(duì)他們這部分人來(lái)說(shuō)，買房是一件讓人非常頭疼的事情。隨著人們的收入與房?jī)r(jià)之間的差距越來(lái)越大，為了減少房奴，國(guó)家也出具了許多的相關(guān)政策，雖然出臺(tái)了一些政策，但是仍然存在一些人買不起房子，下面就由我來(lái)說(shuō)說(shuō)我的一些政策吧：

（1）國(guó)家可以通過(guò)提高房產(chǎn)稅來(lái)控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。（2）國(guó)家規(guī)定每個(gè)人的名下只能擁有一套房子，禁止一人名下有多套房，有多套房的實(shí)行沒(méi)收政策。（3）控制匯率，不要使人民幣貶值。（4）控制土地的價(jià)格，既要控制土地的最高價(jià)格，又要控制土地的最低價(jià)格。（5）實(shí)行只要購(gòu)買了的房子終身不能賣，這樣就可以使得房子是用來(lái)住的而不是炒的。（6）增加土地的供給，提高住房用地的比例。（7）國(guó)家可以開(kāi)發(fā)一些廉租房和適用性的經(jīng)濟(jì)用房。（8）降低房地產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入門檻，提高服務(wù)意識(shí)，公平對(duì)待每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。鼓勵(lì)民企和國(guó)企進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。建立自由競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。（9）提高銀行準(zhǔn)備金率，主要控制銀行的存貸款比例，壓縮銀行貸款發(fā)放。（10）限制人口流動(dòng)?，F(xiàn)在很多的外地人流入到東營(yíng)進(jìn)行打拼，有很多人會(huì)選擇在東營(yíng)買房。如果政府可以控制外地人口的流入，買房的人就會(huì)變少，從而也會(huì)防止房?jī)r(jià)上漲。

五、總結(jié)

總體來(lái)看，東營(yíng)市的房?jī)r(jià)還是處于持續(xù)上漲的趨勢(shì)，包括東營(yíng)市周圍城市的房?jī)r(jià)也是處于上漲的趨勢(shì)，從而可以推斷出整個(gè)山東省的房?jī)r(jià)仍然是處于上漲的階段。政府不可能一下子就能控制住房?jī)r(jià)的上漲，需要一步一步的降低房?jī)r(jià)，在穩(wěn)中下降，也要防止出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。