房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計管理階段成本控制分析

孔令安

摘 要 隨著信息化時代的到來，我國的經(jīng)濟(jì)水平得到了不斷的提升，人們的生活水平也得到了提高。漸漸的，房地產(chǎn)行業(yè)開始進(jìn)入人們的視線，人們對住房的需求也在不斷提高。房地產(chǎn)開發(fā)項目作為房地產(chǎn)經(jīng)營建設(shè)中最主要的對土地進(jìn)行使用的行為也是能夠直接為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益的行為。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有長期性、高風(fēng)險性和高回報性等特點。如今的房地產(chǎn)行業(yè)競爭十分激烈，為了在市場中占據(jù)重要的地位就需要提高成本控制水平，以直接提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，使利潤最大化。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 開發(fā)設(shè)計 管理 成本控制

一、引言

近年來，隨著社會環(huán)境的不斷改變，房地產(chǎn)的調(diào)控和布局也發(fā)生了較大的變化，這一變化為房地產(chǎn)項目的精細(xì)化管理提供了發(fā)展條件。隨著我國房地產(chǎn)建安成本的不斷增加，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項目的企業(yè)人都在思考如何在追求房地產(chǎn)建筑品質(zhì)的同時節(jié)約成本。根據(jù)建筑經(jīng)驗，建筑項目開發(fā)設(shè)計階段決定的造價成本占工程總成本的75%，所以要從企業(yè)的項目管理入手，合理科學(xué)地分析當(dāng)今的市場需求，從而保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點

（一）投資高，時間久

一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目的對象都是一些比較大型的建筑，而這就需要大量的資金支持，屬于高投入的項目。就拿現(xiàn)在的小區(qū)來說，資金最少也要幾千萬元，多的就需要幾億元。在時間上更不用說，因為房地產(chǎn)開發(fā)包含多個方面，規(guī)模小的建筑少的也需要2～3年時間，規(guī)模大的建筑就需要十幾年的時間。

（二）承擔(dān)風(fēng)險大

房地產(chǎn)開發(fā)項目屬于高投入、高回報的項目，很多人都被其高回報所誘惑，紛紛加入其中。但是房地產(chǎn)行業(yè)項目周期較長，建設(shè)施工中總會發(fā)生一些意想不到的事情，同時還會受到來自不同方面的市場競爭，需要承擔(dān)的風(fēng)險很大，包括財務(wù)風(fēng)險、意外風(fēng)險和供求風(fēng)險等。

三、案例分析

（一）項目概況

某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2016年8月獲得了所在市S建筑工程項目的土地使用權(quán)，總占地面積為455萬m2左右，其中包括園林綠化和景觀湖面積，共占面積為50萬m2左右。

（二）項目現(xiàn)狀

施工項目原定計劃是引入游戲基地，帶動周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但是在施工時沒有按照原定方案進(jìn)行施工，先建設(shè)住宅，導(dǎo)致產(chǎn)品定位出現(xiàn)問題，對施工產(chǎn)生了影響。在提交項目概念合計方案時，由于沒有通過審核，工程無法按照原定計劃完工。這樣不僅使企業(yè)白白支付了100萬元的費(fèi)用，也錯過了最佳的銷售時機(jī)，使得項目工程的成本提高。

由于工程前期的設(shè)計時間過長，原定計劃完成園林綠化和景觀湖景觀都無法按時完成，但是為了按原定計劃開盤，不得不將樣板間、售樓處轉(zhuǎn)移到高層建筑地塊，在以后的建造中還要被拆除，而這一決策就涉及2500萬元左右。除此之外，項目成本還要有2.5億元，成本被提高了，就算原定成本多預(yù)留出一些資金空間，但還是無法為這么大的漏洞填補(bǔ)空缺，無論施工成本如何控制，節(jié)省工程費(fèi)都難度極大。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理對策

（一）對規(guī)劃設(shè)計階段的成本進(jìn)行管理

規(guī)劃設(shè)計階段對于房地產(chǎn)項目來說，直接會影響到投資的效益。房地產(chǎn)開發(fā)項目從最初的場地選擇到規(guī)劃布局，結(jié)構(gòu)部件的設(shè)計，最后再到多種方案的比較與決定，要使用恰當(dāng)?shù)姆椒ǎx用最合理的方案，對項目進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計。

（二）對初步設(shè)計階段的成本進(jìn)行管理

對初步設(shè)計階段的方案要進(jìn)行嚴(yán)格的審查，積極對比分析。這一階段對于房地產(chǎn)開發(fā)項目十分關(guān)鍵，直接會影響到樓盤的經(jīng)濟(jì)效益。一是看布局是否合理，現(xiàn)在的人對住宅的要求十分嚴(yán)格，住宅的布局要充分滿足人們的日常生活所需，要做到以人為本。同時，環(huán)境設(shè)施一定要齊全，因為往往大部分客戶對戶型及環(huán)境的要求都超過了對價格的關(guān)注。二是看住宅的經(jīng)濟(jì)性是否合理，設(shè)計施工時要將功能分區(qū)相對集中，減少過多的裝飾，采用經(jīng)濟(jì)尺寸，環(huán)境上也要設(shè)計得美觀舒適、經(jīng)濟(jì)適用。經(jīng)過全面審查后，對設(shè)計方案要及時提出合理的建議和修改的地方，使設(shè)計方案更加的完善，減少返工現(xiàn)象，對修改后的設(shè)計方案要重新進(jìn)行成本預(yù)算，避免超出預(yù)算范圍。

（三）對施工圖設(shè)計階段進(jìn)行審核工作

只要初步設(shè)計階段成本控制目標(biāo)得到確定，施工圖設(shè)計階段就要嚴(yán)格執(zhí)行。技術(shù)人員要對設(shè)計圖紙進(jìn)行認(rèn)真審核。一是審核圖紙的合理性和公益性;二是審核圖紙的設(shè)備、材料的適用性，要做到經(jīng)濟(jì)合理;三是審核圖紙的經(jīng)濟(jì)性，資金概算要具體，避免成本增加現(xiàn)象。

（四）對設(shè)計招標(biāo)機(jī)制進(jìn)行完善

房地產(chǎn)企業(yè)想要在市場競爭中占據(jù)一席之地一定會通過先進(jìn)的技術(shù)、合理的設(shè)計方案參與市場競爭。在競爭中要做到公平、公正、公開，這對設(shè)計單位來說具有十分重要的促進(jìn)作用。另外，招標(biāo)文件編制中要明確說明項目的投資和功能，并且要具有合理的評價標(biāo)準(zhǔn)和評價的方法，投標(biāo)時要將設(shè)計方案與投資相結(jié)合構(gòu)成招標(biāo)文件，并且將作為以后方案優(yōu)化的依據(jù)，為企業(yè)提供合理的參考。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)設(shè)計開發(fā)管理階段對于成本的控制進(jìn)行落實，可以節(jié)省一些不必要的支出，降低成本費(fèi)用，同時，使項目施工過程中的開發(fā)、設(shè)計和管理都能按照先定的計劃實施，可以有效減少項目施工中的風(fēng)險，確保控制目標(biāo)的實現(xiàn)，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)長遠(yuǎn)的發(fā)展。

（作者單位為濟(jì)寧市兗州區(qū)房地產(chǎn)服務(wù)中心）

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