基于商圈理論的社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式構(gòu)建

夏羿

內(nèi)容摘要：社區(qū)商業(yè)的出現(xiàn)不僅解決了社區(qū)居民日常生活需求的問題，而且作為一種基礎(chǔ)型商圈對整個(gè)城市的商業(yè)也起到了補(bǔ)充作用，是整個(gè)城市商業(yè)構(gòu)成不可或缺的一部分。我國社區(qū)商業(yè)起步較晚，同時(shí)發(fā)展較不平衡，目前存在問題主要有：規(guī)模發(fā)展不均衡、業(yè)態(tài)布局不合理以及運(yùn)營管理不規(guī)范等?；诖?，本文立足于商圈理論，通過對國外社區(qū)商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的借鑒，并對影響社區(qū)商業(yè)開發(fā)的因素進(jìn)行分析，找到適合我國社區(qū)商業(yè)的開發(fā)模式，并結(jié)合本文的研究結(jié)果，提出我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的啟示，以期對未來的研究提供借鑒。

關(guān)鍵詞：商圈理論 ? 社區(qū)商業(yè) ? 開發(fā)模式

伴隨經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，社區(qū)商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。社區(qū)商業(yè)于上世紀(jì)50年代在美國逐步發(fā)展起來，極大改善了美國居民生活的便利性，并隨之向全世界擴(kuò)展。當(dāng)前，社區(qū)商業(yè)得到了前所未有的發(fā)展空間，主要是因?yàn)槌鞘猩虡I(yè)中心的飽和以及城市中心人口外擴(kuò)。然而我國社區(qū)商業(yè)起步較晚，且發(fā)展不平衡。隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民消費(fèi)需求不斷提高，對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的需求越來越大;隨著人口郊區(qū)化現(xiàn)象的不斷擴(kuò)大，如何滿足這部分居民的生活需求也得到了更多重視;城市交通狀況惡化，擁擠堵車現(xiàn)象嚴(yán)重，如何能讓居民在平時(shí)方便快捷購物也是需要考慮的問題。在這一背景下，發(fā)展社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為各大城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃中一個(gè)必要的課題，找到適合我國的社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式具有重要意義。

我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析

（一）我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展起步較晚，仍處在摸索階段，大部分城市還未意識到社區(qū)商業(yè)的重要性，缺乏相關(guān)政策法規(guī)與市場經(jīng)濟(jì)手段的配合運(yùn)作，以及對國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的吸收和轉(zhuǎn)化運(yùn)用。主要問題表現(xiàn)如下：

1.規(guī)劃布局不合理。規(guī)劃布局的不合理主要表現(xiàn)為兩方面：首先，現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不合理，發(fā)展方向無序，與社區(qū)不配套，甚至還有的對居民生活環(huán)境造成擾亂。其次，隨著城市人口郊區(qū)化現(xiàn)象的日趨擴(kuò)大，郊區(qū)居民日益增多，但是商業(yè)設(shè)施建設(shè)跟不上發(fā)展，新建郊區(qū)社區(qū)缺乏必要的商業(yè)設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)，不能滿足郊區(qū)居民的日常生活需求。

2.零售業(yè)態(tài)單一。目前的社區(qū)商業(yè)還是以集貿(mào)市場、雜貨店等一些較為落后的零售業(yè)態(tài)為主，缺乏大型的綜合超市、便利店、連鎖商店等現(xiàn)代化零售業(yè)態(tài)，既不能滿足人們生活的需求，也不能促進(jìn)整個(gè)城市商業(yè)的發(fā)展。

3.社區(qū)商業(yè)規(guī)模不當(dāng)。我國社區(qū)商業(yè)的規(guī)模常常出現(xiàn)兩種相反的情況：第一種情況，規(guī)模偏小，有時(shí)完全達(dá)不到社區(qū)商業(yè)的要求，不能滿足社區(qū)居民的日常生活需求;第二種情況，房地產(chǎn)商一味追求利潤的最大化，盲目開發(fā)，造成規(guī)模過大，商業(yè)面積過剩而閑置，造成資源浪費(fèi)。

4.社區(qū)商業(yè)缺乏統(tǒng)一管理。由于沒有相關(guān)的管理制度與條列，依然沿用的是舊的管理模式，隨意性和主觀性較強(qiáng)，整個(gè)經(jīng)營無序甚至有些混亂，既不能切實(shí)做到滿足居民的日常生活需求，也降低了社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)本身的競爭力和吸引力。

（二）我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展動因分析

1.社會消費(fèi)品零售總額的增加。我國近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，社會消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增加，年均增速超過15%，但還未到飽和程度，還有巨大的發(fā)展空間，從而需要進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)市場，拓展商業(yè)空間，增加零售業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。

2.城市化速度加快，人口郊區(qū)化現(xiàn)象明顯。隨著城市的發(fā)展，在相對有限的城市中心地段居住的人口數(shù)量會逐步趨于飽和，那么外遷則成為一個(gè)必要的發(fā)展階段，即居民居住郊區(qū)化。以北京為例，從上世紀(jì)80年代開始，居民居住郊區(qū)化現(xiàn)象就已經(jīng)開始，城市中心人口逐步外擴(kuò)，由1990年的233.7萬人減至2000年的211.5萬人，再到2015年的198.8萬人。相反，郊區(qū)人口由398.9萬人增加至638.9萬人，而且隨著地鐵、城鐵等軌道交通的發(fā)展，給郊區(qū)居民工作、生活提供了更多便利。20多年的時(shí)間，北京市居民居住范圍已經(jīng)由以前的三環(huán)以里擴(kuò)展到了五環(huán)以外，出現(xiàn)了諸如回龍觀、天通苑等居住區(qū)，近郊區(qū)的其他房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目也處于建設(shè)中，人口郊區(qū)化現(xiàn)象愈加明顯。隨著居住區(qū)的郊區(qū)化，則相應(yīng)的附屬設(shè)施也應(yīng)該相應(yīng)展開，而作為滿足郊區(qū)居民日常生活消費(fèi)的社區(qū)商業(yè)設(shè)施更加需要大力規(guī)劃與發(fā)展。

3.交通因素的影響。隨著經(jīng)濟(jì)的增長，居民生活水平也逐步提高，其中一個(gè)很重要的指標(biāo)是私家車數(shù)量的增長，但隨著車輛的增加，則必然會導(dǎo)致城市道路擁堵的發(fā)生。而城市道路擁堵又會影響居民出行消費(fèi)。在一般的日常生活消費(fèi)中，居民更偏向于短距離消費(fèi)，即僅依靠步行或自行車，在短時(shí)間內(nèi)即可到達(dá)，即在居住區(qū)范圍內(nèi)消費(fèi)。這就需要發(fā)展居民居住區(qū)范圍內(nèi)的消費(fèi)市場，從而更好滿足居民的日常消費(fèi)，這也就為發(fā)展社區(qū)商業(yè)提供了前提和創(chuàng)造了條件。而且隨著減少乘車出行購物，對城市環(huán)境也起到了改善和保護(hù)作用。

（三）我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢分析

商務(wù)部發(fā)布的《“十二五”時(shí)期促進(jìn)零售業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》中明確指出，將適度發(fā)展大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，加強(qiáng)社區(qū)配套商業(yè)設(shè)施建設(shè)，引導(dǎo)專業(yè)市場及物流配送中心集聚發(fā)展，形成以城市中心商業(yè)區(qū)為核心、城市區(qū)域商業(yè)中心為骨干、社區(qū)商業(yè)為基礎(chǔ)的商業(yè)格局。因此，我國社區(qū)商業(yè)的發(fā)展趨勢大致如下：

1.統(tǒng)一規(guī)劃，科學(xué)布局。統(tǒng)一規(guī)劃，能確保社區(qū)商業(yè)與城市發(fā)展相一致，這樣能使社區(qū)商業(yè)在正確道路上健康發(fā)展，從而也使整個(gè)城市的商業(yè)布局趨于合理?？茖W(xué)布局，能使社區(qū)商業(yè)在一個(gè)合適的規(guī)模下發(fā)展，在滿足居民日常生活需求的基礎(chǔ)上，進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和分析，從而決定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的選址、布局以及業(yè)態(tài)組合方面合理化，適應(yīng)社會的發(fā)展。

2.重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)。在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展如此迅速、居民生活水平日益提高的大環(huán)境下，社區(qū)商業(yè)也需要適應(yīng)時(shí)代的變化。傳統(tǒng)的、落后的零售業(yè)態(tài)已經(jīng)不能滿足居民的消費(fèi)需求，先進(jìn)的零售業(yè)態(tài)具有綜合性與專業(yè)性的特點(diǎn)，既能滿足居民的消費(fèi)需求，提升社區(qū)形象，又能與城市社會發(fā)展相符合，促進(jìn)商業(yè)發(fā)展。

3.完善的管理制度。社區(qū)商業(yè)在開發(fā)后沒有完善的管理制度是不行的，良好的管理制度能確保社區(qū)商業(yè)在后期能按照最初既定的目標(biāo)和方針運(yùn)作下去，同時(shí)也對各個(gè)零售網(wǎng)點(diǎn)起到監(jiān)督和約束作用，使之能正常為居民提供各項(xiàng)服務(wù)，提升社區(qū)形象，與整個(gè)城市社會和諧發(fā)展。