房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的問題與對策

黃煥

摘要：文章對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的內(nèi)容與特點(diǎn)進(jìn)行了闡述，分析了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理存在的問題，就完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的對策進(jìn)行探討與研究，希望能夠從理論層面上為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供一點(diǎn)支持。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);預(yù)算管理;問題;對策

眾所周知，近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)量與規(guī)模持續(xù)增長，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其面臨的競爭環(huán)境越來越激烈。在此背景下， 房地產(chǎn)企業(yè)為了提高自身競爭力，就必須從自身管理入手，轉(zhuǎn)變管理理念，提高管理水平。其中預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)內(nèi)容，基于此，本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的問題與對策進(jìn)行探討與研究。

一、概述

所謂的預(yù)算，就是指對行為計(jì)劃的一種量化，在企業(yè)中，預(yù)算涉及到成本、財(cái)務(wù)、籌資以及投資等多方面內(nèi)容。預(yù)算管理則是指基于上述預(yù)算內(nèi)容，對企業(yè)相關(guān)資產(chǎn)與非資產(chǎn)進(jìn)行控制與調(diào)配，從而幫助企業(yè)完成經(jīng)營生產(chǎn)目標(biāo)的一種活動(dòng)。

（一）預(yù)算管理范圍較廣

在房地產(chǎn)企業(yè)中，預(yù)算管理涉及到的范圍比較廣泛。預(yù)算管理涉及到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的方方面面。其主要內(nèi)容涵蓋了企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算、經(jīng)營預(yù)算、投資預(yù)算等。預(yù)算管理往往有公司管理者進(jìn)行監(jiān)督與控制，企業(yè)內(nèi)部各部門的負(fù)責(zé)人也會(huì)參與其中，這是預(yù)算管理實(shí)效性提升的關(guān)鍵。根據(jù)參與人員不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的范圍是比較廣泛的。

（二）現(xiàn)金流預(yù)算是預(yù)算管理的前提

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營項(xiàng)目往往能帶來巨大的利潤，同時(shí)項(xiàng)目也面臨著很大的風(fēng)險(xiǎn)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率都比較高。結(jié)合上述特點(diǎn)，我們可以得知房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流控制與管理尤為重視。針對此，在房地產(chǎn)預(yù)算管理中，現(xiàn)金流管理是非常重要的一部分內(nèi)容。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理都會(huì)對現(xiàn)金流預(yù)算予以強(qiáng)化。與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目的規(guī)模相對龐大，成本內(nèi)容的復(fù)雜程度較高，成本控制難度較大，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)必須將工程項(xiàng)目預(yù)算工作作為重點(diǎn)。

（三）強(qiáng)化對公司收支管理

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)往往需要存在大量資金流動(dòng)情況，并且其經(jīng)營項(xiàng)目具有較長的建設(shè)周期，資金回籠速度相對較慢。針對此，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的控制往往不夠自由。企業(yè)大部分資金都是源自于銀行貸款，在企業(yè)不斷發(fā)展的過程中，這部分資金與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求逐漸不相適應(yīng)?；诖耍瑥?qiáng)化對公司收支控制也是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的重要內(nèi)容。只有如此，才能夠使企業(yè)資金利用率得到提升，充分發(fā)揮作用，為企業(yè)的發(fā)展奠定扎實(shí)基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理存在的問題

（一）全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)有所缺失

在大部分情況下，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)同時(shí)經(jīng)營數(shù)個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)會(huì)由企業(yè)會(huì)計(jì)部門進(jìn)行匯總分析并形成報(bào)告。而預(yù)算管理工作本身就具有多樣性，受到這些因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理往往存在一定難度。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目預(yù)算審核中，目前關(guān)于不同類型產(chǎn)品的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與國家預(yù)算定額并不完善，這對于預(yù)算準(zhǔn)確性的實(shí)現(xiàn)而言無疑有著負(fù)面的影響，受到預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)不完善問題的限制，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算工作往往存在盲目性與隨意性，預(yù)算結(jié)果與實(shí)際情況的偏差較大，進(jìn)而成為預(yù)算管理工作的一大難題。

（二）預(yù)算管理制度建設(shè)不到位

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)及其項(xiàng)目采取的預(yù)算管理方法并不嚴(yán)格，究其原因，就在于預(yù)算管理制度建設(shè)不到位，很多方面內(nèi)容并不完善。不可否認(rèn)，我國預(yù)算管理制度的發(fā)展起步相對較晚，在制度層面上缺乏一個(gè)具有廣泛、適用、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，在此背景下，企業(yè)關(guān)于預(yù)算管理的組織體系與制度建設(shè)必然就會(huì)出現(xiàn)缺陷，難以為預(yù)算管理工作的有效開展提供支撐。在工作實(shí)踐中，很多房地產(chǎn)企業(yè)管理機(jī)制并不完善，預(yù)算編制結(jié)果與目標(biāo)存在一定偏差，并且預(yù)算執(zhí)行力度也有所缺失，預(yù)算考核與監(jiān)督流于形式，預(yù)算管理的作用難以得到體現(xiàn)。

（三）全面預(yù)算效果不甚理想

在房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的今天，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭變得越來越激烈，有的企業(yè)出于對市場份額的搶占，過分追趕工期，在這一過程中難免就會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙變更的情況。而企業(yè)預(yù)算管理并沒有及時(shí)跟進(jìn)設(shè)計(jì)變更節(jié)奏，進(jìn)而導(dǎo)致工程竣工后的預(yù)算結(jié)果與設(shè)計(jì)預(yù)算不一致。此外，一些工程項(xiàng)目工期相對緊張，施工前期預(yù)算管理工作就有所缺失，這一情況直接造成工程項(xiàng)目缺少預(yù)算資料，難以獲取到與實(shí)際情況相符的結(jié)果，最終給企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成一定的影響。

（四）預(yù)算執(zhí)行能力不足

很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員對預(yù)算管理的認(rèn)識存在一定偏差，將其與財(cái)務(wù)工作混淆在一起，在工作實(shí)踐中安排財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)預(yù)算管理工作，甚至還有人認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門對資金的調(diào)度與管理就是預(yù)算管理。顯然這些認(rèn)識都是錯(cuò)誤的，究其原因，就在于房地產(chǎn)管理人員對預(yù)算管理工作不夠重視。這些企業(yè)的其他部門成員往往沒有參與到預(yù)算管理當(dāng)中，使得財(cái)務(wù)部門不得不獨(dú)立完成預(yù)算管理任務(wù)，受限于自身專業(yè)，財(cái)務(wù)人員開展預(yù)算管理的效率往往偏低，預(yù)算管理的執(zhí)行力度也有所缺失。

（五） 預(yù)算管理考核與企業(yè)目標(biāo)脫節(jié)

目前，大部分企業(yè)都實(shí)行了全面預(yù)算管理，然而在實(shí)際考核的過程中，考核部門的目標(biāo)、職責(zé)以及考核內(nèi)容依然存在缺陷，考核機(jī)制并不完善，這對于預(yù)算管理工作效果無疑有著負(fù)面影響。除此之外，有的企業(yè)即使建立了完善的考核制度，但其考核力度卻并不到位，這些企業(yè)將考核的重點(diǎn)放在年度預(yù)算上，對項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算卻不夠重視，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)與預(yù)算管理內(nèi)容并不一致，對于企業(yè)發(fā)展而言也有著不利的影響。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的對策探討

（一）樹立正確的預(yù)算管理目標(biāo)

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的實(shí)效性，就需要建立正確的預(yù)算管理目標(biāo)?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極轉(zhuǎn)變管理理念，推行全面預(yù)算管理機(jī)制，針對預(yù)算編制制定合理目標(biāo)。企業(yè)目標(biāo)是企業(yè)所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的中心，只有對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算目標(biāo)有所明確，才能夠保證企業(yè)部門與員工在預(yù)算管理工作中的參與性，與自主性，明確自身職責(zé)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)提供有力支持。

（二）加強(qiáng)預(yù)算管理制度建設(shè)

作為房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理組織，應(yīng)該以企業(yè)實(shí)際情況為出發(fā)點(diǎn)，針對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理存在的問題，對房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)算管理的發(fā)展方向予以確定，基于此推動(dòng)預(yù)算管理制度建設(shè)，為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理提供支撐層面上的保障。為推動(dòng)預(yù)算管理制度建設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極搜集與分析多方數(shù)據(jù)，為制度建設(shè)提供可靠的理論支持。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要根據(jù)自身管理模式，找出預(yù)算管理的問題所在，完善房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算體系，促使預(yù)算管理滲透到房地產(chǎn)工作中的各個(gè)環(huán)節(jié)，增強(qiáng)預(yù)算管理的實(shí)效性。

（三）完善預(yù)算管理模式

通常來講，房地產(chǎn)企業(yè)都是自上而下開展預(yù)算管理工作的，換言之，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理目標(biāo)都是由高層管理人員制定，執(zhí)行則由下級部門負(fù)責(zé)。在該模式下，企業(yè)發(fā)展中存在的問題往往難以被發(fā)現(xiàn)，管理人員無法結(jié)合實(shí)際情況制定有效的發(fā)展措施。針對此，房地產(chǎn)企業(yè)需要對預(yù)算管理方式進(jìn)行改進(jìn)與完善，在領(lǐng)導(dǎo)對大體的預(yù)算目標(biāo)予以確定后，調(diào)動(dòng)企業(yè)各部門人員參與目標(biāo)調(diào)整與優(yōu)化中去，從而對最終的預(yù)算工作內(nèi)容進(jìn)行制定，如此才能夠真正在預(yù)算管理工作中將企業(yè)的實(shí)際情況反映出來，將預(yù)算管理的作用與價(jià)值充分體現(xiàn)出來。

（四）推動(dòng)預(yù)算管理信息化建設(shè)

21世紀(jì)屬于信息時(shí)代，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，將信息技術(shù)融入到預(yù)算管理工作中勢在必行。例如大數(shù)據(jù)技術(shù)在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中就具有較高的應(yīng)用價(jià)值。基于大數(shù)據(jù)技術(shù)的支持，企業(yè)預(yù)算管理人員可以收集到龐大的數(shù)據(jù)信息，通過整合與分析獲取到對企業(yè)發(fā)展有利的內(nèi)容，從而幫助確定發(fā)展目標(biāo)與方向。從中不難發(fā)現(xiàn)，基于信息化建設(shè)對于企業(yè)預(yù)算管理水平的提升有著十分積極的影響。針對此，企業(yè)不僅要積極引進(jìn)先進(jìn)的信息技術(shù)，同時(shí)也要注重自身信息隊(duì)伍建設(shè)，提高預(yù)算管理人員信息化水平，促使其掌握先進(jìn)的管理技術(shù)與方法，為發(fā)揮預(yù)算管理作用提供保障。

總而言之，在房地產(chǎn)企業(yè)管理工作中，預(yù)算管理是非常重要的內(nèi)容，其成效與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有直接聯(lián)系。然而不可否認(rèn)，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理存在一些問題，這就要求企業(yè)管理者圍繞此展開研究，找出問題產(chǎn)生的原因，并提出有效對策，提高預(yù)算管理質(zhì)量，以此推動(dòng)企業(yè)發(fā)展。

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（作者單位：西安海闊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）