城市小區(qū)建設項目工程經(jīng)濟分析

王志強

摘要：隨著我國建筑行業(yè)的快速發(fā)展，特別是城市市政建設、房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)建設，對我國的經(jīng)濟產(chǎn)生了很大的影響。大量的城市化建設工程屬于耗資巨大的建設項目功能，必須要充分的進行功能價值分析，利用價值工程理論進行規(guī)劃設計。本文以某小區(qū)建設工程為例，根據(jù)其具體環(huán)境和需求，設計了三種建設方案，利用價值工程的理論，由五位專家分別從土地費用、安裝工程、水暖空調(diào)工程、土建工程、強弱電工程、市政配套工程、景觀綠化功能等方面進行評分，從而選出了最優(yōu)的經(jīng)濟建設方案。

Abstract： With the rapid development of China's construction industry， especially the urban municipal construction and the development and construction of the real estate industry， it has had a great impact on China's economy. A large number of urbanization construction projects are costly construction project functions， and it is necessary to fully carry out functional value analysis and use value engineering theory for planning and design. Taking a community construction project as an example， this paper designs three construction schemes according to its specific environment and needs. Using the theory of value engineering， five experts score from land cost， installation engineering， plumbing and air conditioning engineering， civil engineering， strength and weakness electrical engineering， municipal supporting projects， and landscape greening functions to select the optimal economic construction plan.

關鍵詞：小區(qū)建設項目;工程經(jīng)濟;價值工程;經(jīng)濟分析;房地產(chǎn)

Key words： community construction project;engineering economics;value engineering;economic analysis;real estate

中圖分類號：F285 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1006-4311（2019）14-0144-03

0 ?引言

近十年的時間內(nèi)，我國的城市市政建設、房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展中不可缺少的力量?，F(xiàn)代化大都市的發(fā)展拉動了鋼鐵、建材、機械等行業(yè)的發(fā)展。然而市政建設、開發(fā)與工程經(jīng)濟有著必然的聯(lián)系，項目如何選址、如何設計最優(yōu)方案等都是工程經(jīng)濟理論的應用，本文就一個小區(qū)建設項目利用工程經(jīng)濟理論設計最優(yōu)方案的思路展開。

1 ?工程經(jīng)濟理論

1.1 工程經(jīng)濟組成要素

工程經(jīng)濟組成部分主要包括成本、現(xiàn)金流量、營業(yè)收入和利潤等。現(xiàn)金流量由凈現(xiàn)金流量、現(xiàn)金流出和現(xiàn)金流量等組成，主要反映在融資、投資和業(yè)務中，集中反映在資產(chǎn)負債表中。成本實際上是一種現(xiàn)金流出，是企業(yè)經(jīng)營過程中所支出的花費，為了達到經(jīng)營目的而提前支出的部分?？偟某杀举M用一般分為外購材料、外購燃料、外購動力、工資及福利、折舊費、攤銷費、財務費用、修理費和其他費用等。營業(yè)收入是指生產(chǎn)經(jīng)營中的收入，主要是通過產(chǎn)品的銷量和價格計算得出。利潤包括銷售利潤和稅后利潤兩種，銷售利潤是指銷售收入減去總成本費用再去除銷售稅金及附加。稅后利潤是利潤總額減去所得稅。利潤最終反映了企業(yè)的經(jīng)營狀況。

1.2 工程項目經(jīng)濟評價理論

工程項目都需要一個經(jīng)濟評價指標，這樣才能保證決策的科學性和正確性。通過嚴格執(zhí)行指標，來減少或者避免投資風險，最大限度的提供經(jīng)濟效益。因此，在項目開始之后，深入的對項目方案、投資估算、融資方案等進行調(diào)查研究是很有必要的，從而選擇科學正確的經(jīng)濟評價指標。通常情況下，經(jīng)濟評價指標分為價值型指標、時間型指標和效率型指標。受時間因素的影響，可分為靜態(tài)評價指標和動態(tài)評價指標。靜態(tài)評價指標包括投資收益率、靜態(tài)投資回收期和償債能力。動態(tài)評價指標包括內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值綠、凈年值、動態(tài)投資回收期等。

1.3 價值工程理論

價值工程又稱為價值分析，這是一種把技術和經(jīng)濟進行結(jié)合的現(xiàn)代科學管理方式，具有可靠的實現(xiàn)研究對象和最低的生命周期成本。價值工程主要是通過消除過多和不合理的功能，從而降低成本，提高收益，然后達到整體性能提升的目的。價值工程并不依靠個別部門或者個人開展，它是一種匯集了集體智慧開展的有組織、有計劃的系統(tǒng)管理活動，應有組織有領導的實現(xiàn)目標成果，而且將系統(tǒng)的工程學原理、思想和方法進行研究分析，研究價值、功能與成本之間的關系，達到整體協(xié)調(diào)，衡量利弊，節(jié)約總成本的目的。價值工程理論的核心是對產(chǎn)品的功能成本進行分析。產(chǎn)品功能的價值要想體現(xiàn)必須具有一定的權(quán)利，只有滿足特定要求的產(chǎn)品，才能反映出產(chǎn)品功能的價值，從而進行更加準確的分析。價值工程理論的目標是提高價值，既不是一味的追求高品質(zhì)，也不是單純的追求低成本。價值工程理論的目標是讓產(chǎn)品功能和成本之間達到良好平衡，使兩者形成一種最佳關系。為了獲取更高的價值，價值功能強調(diào)必須不斷的進行創(chuàng)新和改革，只有不斷的完善產(chǎn)品的功能，降低產(chǎn)品的成本，才能獲取更高的價值。生產(chǎn)者必須與時俱進、推陳出新，針對產(chǎn)品不斷科學開發(fā)和創(chuàng)新，同時簡化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、節(jié)約原材料，如此才能不斷提升產(chǎn)品的經(jīng)濟效益和技術水平。

一般來說，價值工程選擇對象的方法有強制確定法和ABC分析法，意大利的經(jīng)濟學家提出了ABC分析法，根據(jù)各種因素的影響數(shù)量和大小，然后將影響的因素分成ABC三類。這種分析方法可以捕獲到少數(shù)的關鍵因素，從而提升價值。強制性的確定方法是以評價項目的功能與成本的協(xié)調(diào)為基礎的，即評價項目的成本必須滿足其功能重要性。若評價項目成本較高，那么各評價項目的功能重要性較低，反之，則功能與成本不一致。強制性方法可以通過計算功能評價系數(shù)、成本系數(shù)、價值系數(shù)來判斷對象的價值，并選擇VE的對象。常用的強制性評分方法是：通過功能單元之間的評分比較，得出功能單元的功能評價系數(shù)，分為0-1和0-4兩種評分方法。0-1評分法：功能評價系數(shù)得分僅為2。0-4計分法，成對比較功能單位，按重要性（或成本）按0-4分制計分，計算總分。0-1評分法較為實用和簡單，在比較中只需給出0和1的結(jié)果，然而實踐中通常不是絕對的。0-4計分法與0-1計分法使用的規(guī)則基本相同，不同的是在比較中，將比較分數(shù)分開，并將重要性程度集成到重要性比較中。本文針對0-1評分法的不足，選取0-4評分法進行具體分析。

對于價值工程分析而言，選擇對象至關重要。若選擇對象失誤，不僅會做大量無用功，還會因此無法獲取準備的優(yōu)化方案。通常選擇對象堅持提供經(jīng)濟效益的原則。就建筑產(chǎn)品來說，可定性從以下幾個方面考慮：①投資金額：選擇與大型投資項目數(shù)量;②體積：選擇一個廣泛的大型項目;③特殊性：選擇項目，復雜的結(jié)構(gòu)，稀缺的物質(zhì)消費和自身建設;④能源消耗：選擇建筑能源消耗和低能量轉(zhuǎn)化率高;⑤污染水平：選擇項目嚴重污染;⑥矛盾焦點：選擇建筑產(chǎn)品與更多的用戶意見;⑦技術：選擇項目技術指標較差;⑧簡單的項目輸入的力小但快速回報，項目簡單地訪問信息，和項目設計周期短;⑨熱點，選擇產(chǎn)品的高需求和激烈的競爭;⑩影響：選擇項目直接關系著企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營目標。

為確定最優(yōu)解決方案，應針對新構(gòu)想的解決方案進行全面的方案比較，包括經(jīng)濟、技術及社會效果評價等。方案評價包括一般評價和詳細評價兩個階段。評價內(nèi)容和步驟包括綜合評價、社會評價、經(jīng)濟評價、技術評價。對評價方案進行一般評價或詳細評價，具體的評價過程如圖1所示，通常先進行技術評價、經(jīng)濟評價和社會評價，然后進行綜合評價。

2 ?小區(qū)建設項目規(guī)劃

該項目位于某城區(qū)的東南部，距離市政府大約3.5公里，屬于城中心區(qū)域。該項目以高層為主，項目總占地200多畝。項目規(guī)劃建設48棟樓，小區(qū)內(nèi)設計有養(yǎng)老院、商業(yè)服務、社區(qū)衛(wèi)生站、停車場、幼兒園等。并且配套設施有室外工程、綠化用地、供電排水設施、道路廣場等。項目建設用地征地呈長方形，項目的北側(cè)和東側(cè)規(guī)劃了植物公園，在東側(cè)、西、南分別設計了人行和車行的出入口。地下車庫的出入口在內(nèi)環(huán)路的北側(cè)，小區(qū)努力的做到了人車分流，以步行為主，小區(qū)以地面停車和地下車庫停車的形式，滿足停車需求。

該項目為節(jié)能和節(jié)地，采用方正的平面布局模式，不僅使用率高，而且便于家裝布置。該小區(qū)的戶型以中小型戶型為主，主要是兩室或者三室，設計規(guī)整，對于業(yè)主來說其實用性空間更大。利用色彩和材質(zhì)體現(xiàn)了一種莊重的感覺，頂部采用太陽能集熱器平臺，建筑風格大氣簡潔。洋房采用剪力墻和異形柱結(jié)構(gòu)，建筑的結(jié)構(gòu)以磚混結(jié)構(gòu)為主，高層采用剪力墻結(jié)構(gòu)，建筑的最大自振周期為2秒，最大高度為76米，最大單跨為9米。室外的配套設施主要有停車場、道路、綠化工程等。公共的工程有給水工程、排水工程、空調(diào)系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)、弱電工程、消防工程等。

3 ?價值工程在規(guī)劃中的應用

隨著城市化的發(fā)展，居民的收入水平不斷提高，生活改善的必要性越來越強，隨著城鎮(zhèn)化速度的加快，衛(wèi)生、教育、醫(yī)療等和民生相關的問題越來越嚴重。在小區(qū)建設中，屬于較大投資規(guī)模的項目，針對該項目的成本和效益問題必須在規(guī)劃初期就考慮進來，不能因為業(yè)主的主觀思想或者政府的主觀引導而導向錯誤，做出不正確的決策，錯誤的決策將會導致巨大的成本。成本價值理論分析是必要的，只有如此才能建立理想的項目建設方案。

在工程項目規(guī)劃中，一般分為三個階段，初設、擴初設計和施工圖設計。設計的內(nèi)容包括總體設計、初步設計、技術設計和施工圖設計。整個工程造價對設計階段的完成情況起著決定性的影響，包括建筑標準的影響、建筑場地的影響和設計方案的影響。小區(qū)的住宅項目總體規(guī)劃分析就是依據(jù)開發(fā)商建設技術要求，按照項目的總體規(guī)劃要求，選擇項目功能與建筑風格、景觀設計、強弱電、平面布局、綠化、道路規(guī)劃等要求，通過盡量降低項目估算成本，提高項目的價值。

該小區(qū)主位于城市的東南部，距離城市中心4公里，交通十分便利。項目周邊有最好的高中和排名第二的中學，教學資源也是非常的豐富。小區(qū)住宅項目各項設施一應俱全，項目的拿地價格40萬一畝。

對于該住宅項目的規(guī)劃方案有文化原則，打造一種家社區(qū)風格，整體原則打造宜居、便捷、養(yǎng)老特色，以人為本，增加自然與人之間的融洽，生態(tài)原則實現(xiàn)用地區(qū)域自然的和諧，另外從人防和消防等方面也要充分考慮，符合建筑的安全原則。項目的整體建筑綠化率要大于25%，容積率要在1.2。

根據(jù)項目的要求，本文引薦了A、B、C、D、E五個知名專家，使用計分的方案對工程中各部分的重要程度進行打分，然后給出平均分和總分。在本文中共設計了三套方案，然后由專家根據(jù)三套方案中，五個因素給出打分。

方案一：在規(guī)劃設計中，定位為城市的后花園，要求是綠化率要高，密度要低，主要以多層和別墅為主推。要體現(xiàn)小區(qū)獨特的建筑風格，各種服務配套設施齊全，實現(xiàn)動靜結(jié)合人車分流。建筑設計上，充分的體現(xiàn)出人性化，考慮住宅的空間組合和使用功能等因素。價格定位以中低為主，戶型以中等為主，降低購買者的壓力。

方案二：以小高層和多層為主，打造稀缺洋房和教育生活樣本，引進洋房概念、全時段教育配套、鄰里中心等理念，產(chǎn)品以規(guī)模洋房和功能復合社區(qū)為主，規(guī)劃出復合客戶需求的兒童老人活動場，打造想要的家社區(qū)。

方案三：以高層和小高層為主，與自然布局進行結(jié)合，從大門開始，周圍由高層圍合，組成一個天然休閑廣場，結(jié)合小區(qū)自然資源，在原始的特色中體現(xiàn)出休閑的特色，所有住宅并行排列，極大的利用了建筑用地，營造了一種和諧生態(tài)。

針對以上三種方案，5個知名專家分別從多個方面進行打分，具體評價指標見表1。方案一的打分結(jié)果如表1所示。

方案二專家打分結(jié)果如表2所示。

方案三專家打分結(jié)果如表3所示。

根據(jù)以上三個方案的專家評價結(jié)果，通過通能系數(shù)計算公式得出功能系數(shù)計算表如表4所示。

通過公式計算得出，這三個方案的成本分別為7、7.3、7.6億元。如表4所示，三種方案的功能系數(shù)分別為0.291、0.388、0.320。根據(jù)價值系數(shù)公式得出三個方案的價值系數(shù)為0.9、1.2、0.9。根據(jù)成本系數(shù)的計算公式得出三種方案的成本系數(shù)為0.32、0.33、0.34。從而三種方案對應的功能分數(shù)和價值分數(shù)情況如表5所示。

從表5中可以看出，方案一的功能和成本都是最低的，方案二的功能和價值都是最佳的，方案三的費用是最高的，但功能居中。綜合來看方案二為最合理的方案。

價值工程的核心就是將研究對象的功能進行拆分和分析，從而徹底分析準確把握。根據(jù)該小區(qū)的房產(chǎn)狀況進行分析，三種方案的分析結(jié)論，方案二是最適宜該小區(qū)住宅項目的，不僅各項設施完善，另外還考慮了通信空間和公共場所的需求。

4 ?結(jié)束語

隨著城市現(xiàn)代化的快速發(fā)展，人們對自我的生存環(huán)境提出了更高的要求，對我國的城市經(jīng)濟建設產(chǎn)生了很大的影響，所以城市發(fā)展要充分考慮人文、綠化、交通、教育等各個方面的建設投入。大量的城市化建設工程屬于耗資巨大的建設項目功能，必須要充分的進行功能價值分析，利用價值工程理論進行規(guī)劃設計。選出最優(yōu)的建設方案，從實際應用的角度論述價值工程在項目規(guī)劃中的重要作用。

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