應對安徽省去庫存非均衡問題的路徑分析

程蕾

摘 要：本文重點研究應對安徽省去庫存非均衡的各種路徑，包括大力發(fā)展租賃市場、加大非住宅類房地產(chǎn)去庫存力度、穩(wěn)定市場預期、落實城市主體責任、強調(diào)因城施策等政策措施。

關鍵詞：去庫存;非均衡;路徑分析

中圖分類號：F274? 文獻標識碼：A? 文章編號：1673-2596（2019）06-0078-03

一、引言

安徽省近幾年去庫存卓有成效，整體庫存數(shù)量不斷下降。但是仍存在去庫存不均衡的問題，相對而言普通住宅房地產(chǎn)庫存比較低，而公寓和非住宅類房地產(chǎn)普遍存在庫存較大的問題。省會城市與非省會城市之間，非省會城市之間也存在去庫存非均衡問題。結(jié)合安徽省的實際情況，提出以下應對安徽省去庫存非均衡的建議，以期促進安徽省房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

二、安徽省去庫存非均衡對策路徑

（一）大力發(fā)展租賃市場，建立租購并舉的住房制度

導致普通住宅類房地產(chǎn)供不應求，房價上漲的一個重要原因是普通住宅的替代品不多。租房可以看作買房的一個替代選擇，如果人們能通過租房來替代買房滿足自己的需求，可以緩解房地產(chǎn)市場普通住宅購買需求過剩的情況。但是人們在租房時往往顧慮較多，為了解決市場上購房為主的局面，要大力發(fā)展租賃市場，為租房者提供良好的服務，加大政策力度，解決租房人的后顧之憂。

（1）減輕出租房人各種顧慮，提高租房人租房意愿

租房人往往處于弱勢，擔心房東可能漲價、變更合同、難以收回押金等，這使得租戶缺乏安定的居住環(huán)境。由于可能需要搬家，租房人往往不敢添置太多家具和生活用品，居住質(zhì)量也隨之下降。尤其是對于人口較多的家庭，往往租房生活更不便利。政府要保障租房人的合法權(quán)益，建立有效的規(guī)范機制，確保租房合同效力，使得房東不能隨意違約或違約成本極高，以便租房人能夠在城市里安居。鼓勵簽訂較長時間的租房合同，對此類合同政府可以給予一些補貼或稅收優(yōu)惠，使得人們能逐漸接受租房為家的生活。

教育資源的獲取也是影響租房的重要原因，安徽省要繼續(xù)推進教育方面租購同權(quán)，合肥市已經(jīng)規(guī)定在合肥租住同一套住房滿三年，并連續(xù)交稅滿三年的，資源許可的情況下，可以就近入學。安徽省各城市都要積極幫助解決租房人子女入學問題。除了教育資源，醫(yī)療補助、出行服務等方面也要不斷推進租購同權(quán)，這可以很大程度提高人們的租房意愿。

（2）建立專業(yè)租賃公司，加強對租賃公司監(jiān)管

安徽省房屋租賃市場也有不少房屋租賃公司，但是質(zhì)量參差不齊，收費標準、服務質(zhì)量、后期保障等很多方面缺乏有效監(jiān)管。安徽省應當鼓勵建立更加專業(yè)化的租賃公司，為出租人提供更為可靠的服務，這也是大力發(fā)展租賃市場的重要內(nèi)容。但是也要關注對專業(yè)租賃公司的監(jiān)管，以防出現(xiàn)資本進入后，企業(yè)過度追求回報而損害出租人的問題。如鏈家旗下自如公司的裝修污染問題，企業(yè)在追求利潤最大化的過程中，有可能侵害到消費者的利益，給整個租房市場帶來不良影響。

（3）增加房源供應，滿足租房需求

租房意愿上漲必然帶來租房需求的增加，保障租房供應對大力發(fā)展租賃市場極為重要。否則，租房意愿上漲帶來需求增加，供給卻沒有相應的增長的話，房租上漲的問題將迎面而來?？梢远喾矫嬖黾涌勺夥课莨┙o，鼓勵有多套房的居民提供房源，或者交給專業(yè)租賃公司管理，鼓勵擁有自有資產(chǎn)的企業(yè)提供出租業(yè)務。集體土地也可建設房屋或小產(chǎn)權(quán)房用于擴大出租供給。政府也可收購或建設房屋用于廉租房或公租房出租，從而保障低收入或新入城市的人們的住房需求。

（二）加大公寓類和商業(yè)、辦公類房地產(chǎn)去庫存力度，優(yōu)化資源配置

安徽省各市非住宅類房地產(chǎn)去庫存周期遠大于住宅類房地產(chǎn)的去庫存周期。如淮南2018年非住宅類房地產(chǎn)去庫存高達32個月，大量的非住宅類房產(chǎn)閑置。雖然住宅類房產(chǎn)庫存壓力小，但是由于性質(zhì)不同、稅費不同、投資收益不同等原因，導致消費者并不偏好公寓，公寓類住宅的庫存壓力也是非常大的。一方面有人買不到房（普通住宅）、買不起房（普通住宅），另一方面存在公寓和商鋪、辦公大樓閑置現(xiàn)象，資源分配不合理，存在資源浪費情況。單純依靠市場供求很難解決這個問題，各地政府要加大公寓類和商業(yè)辦公類房地產(chǎn)去庫存力度，優(yōu)化資源配置。

（1）政府購買。政府可以收購部分去化周期極長的公寓用于保障性住房投資，大力發(fā)展廉租住房和公共租賃住房，優(yōu)先提供給新市民和低收入群。一方面解決資源浪費問題，另一方面解決部分人群的住房問題。

（2）創(chuàng)新使用用途。鼓勵將商鋪或辦公大樓等房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為科技企業(yè)孵化器、眾創(chuàng)空間等，既可以減少庫存，又能為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務。但是這也需要政府給予一些補貼，促進此類房產(chǎn)使用，并有利于創(chuàng)新服務。政府也可以改造一些房產(chǎn)用于文化、教育、養(yǎng)老、體育等具有公益性質(zhì)行業(yè)企業(yè)使用，更好地利用資源服務社會。

（3）增加購買需求。公寓類、商業(yè)類、辦公類房地產(chǎn)庫存大的一個很重要原因是需求少，政府可以想辦法增加購買需求。比如安慶市進行棚改貨幣化推進時，規(guī)定房票可以用于購買商辦、商鋪、公寓等不動產(chǎn)，有利于這些資產(chǎn)的需求增加。政府也可以嘗試改變一些這些房產(chǎn)的稅費或年限規(guī)定，吸引消費者購買。

（4）發(fā)展租賃業(yè)務，成立相關專業(yè)租賃公司。如此多閑置的公寓、商鋪和辦公等資產(chǎn)純粹依靠銷售是不夠的，大力發(fā)展租賃業(yè)務非常重要。成立專業(yè)租賃公司，為租戶提供優(yōu)質(zhì)服務，是解決該問題的一個重要途徑。

（5）嚴格審批。房產(chǎn)去庫存的困難問題，不是單一因素引起的，受消費者偏好、收益性等原因的影響，也受到經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，實體經(jīng)濟迎接網(wǎng)絡經(jīng)濟挑戰(zhàn)的原因造成，不是一朝一夕就可解決的。在這些房產(chǎn)庫存量大、去化周期長的現(xiàn)狀下的情況下，政府要嚴格審批此類用地情況，以防形成更多庫存壓力。

（三）穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期

2019年李克強總理作政府工作報告時強調(diào)要“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?？梢?019年房地產(chǎn)市場“穩(wěn)”字當頭。就安徽省各地區(qū)而言，普通住宅類房地產(chǎn)和公寓及非住宅類房地產(chǎn)的價格和預期都要密切關注。尤其是住在類房地產(chǎn)市場，價格波動風險較大，而且普通住宅類房地產(chǎn)的價格變動也會影響公寓和非住宅類房地產(chǎn)價格的變動。安徽省普通住宅價格變動向上和向下的壓力都有。一方面，由于棚改貨幣化安置等去庫存政策推進，房地產(chǎn)市場需求增加，價格可能預期會上漲。另一方面，本身房價已經(jīng)很高，部分樓盤降價促銷，市場也存在房價下跌的預期。預防普通住宅房地產(chǎn)市場大幅波動是2019年安徽省房地產(chǎn)管理的一項重要任務。人們的預期可能是非理性的，盲目樂觀和悲觀都可能導致房地產(chǎn)市場大幅波動。但是人們的預期是不穩(wěn)定的，很多時候是不理性的。以安慶為例，2018年9月底10月初時，購房者還眾多，房地產(chǎn)市場充斥上漲預期，一套房源掛出來，吸引眾多買家。但到10月下旬很多購房者就開始進觀望狀態(tài)，市場開始冷清。因此穩(wěn)預期非常重要，要預防非理性預期變動導致房地產(chǎn)市場大幅波動。政府要不斷強調(diào)房子是用來住的，不是用來炒的，不會放任房價大幅上升或下降。

要注意“穩(wěn)”不是指一成不變，因循守舊是無法應對不斷變化的房地產(chǎn)市場的。但是政策的制定要具有前瞻行，因為政策出臺對市場產(chǎn)生的影響往往不是單一的，要系統(tǒng)考慮。比如說合肥的限購政策很好地抑制了合肥房價的快速上漲，但另一方面將部分需求轉(zhuǎn)移到了其他城市，部分需求受到了壓制，如果合肥限購政策放松甚至推出的話，合肥市房地產(chǎn)市場很可能出現(xiàn)反彈，合肥市的房價可能又會急速上漲。但是如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷，遲遲不放松限購，市場可能會持續(xù)低迷。因此穩(wěn)房價、穩(wěn)預期要求政府要不斷提升形式研判能力和政策制定水平。政府要密切監(jiān)控市場變化，綜合分析影響因素，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。

（四）落實城市主體責任、強調(diào)因城施策及強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管

因城施策、落實城市主體責任是平衡安徽省房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。2019年3月5日的李克強總理報告也提到“更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任”

（1）落實城市主體責任，主動服務地方房地產(chǎn)發(fā)展

一方面，落實城市主體責任有利于激發(fā)城市的主動性。無論是“夯實”還是“落實”城市的主體責任，都要求城市承擔起自我管理的主體責任。城市如果只是被動地接受管理，很難充分發(fā)揮自身的積極性和能量，只有高度意識到自己的管理責任和義務，才能更好、更主動的建設好城市、服務好群眾。

另一方面，落實城市主體責任，有助于因城施策。城市作為主體，更加了解自身的情況和特點，能更加因地制宜地制定房地產(chǎn)政策，服務地方發(fā)展。合肥市顯然更了解合肥地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展情況，淮南也更熟悉自身房地產(chǎn)狀況，每個城市專注分析影響本城市房地產(chǎn)發(fā)展的因素，可能更好地促進房地產(chǎn)發(fā)展。

（2）強調(diào)因城施策、協(xié)調(diào)城市內(nèi)部房地產(chǎn)發(fā)展

安徽省省會城市與非省會城市去庫存是非均衡的，非省會城市之間去庫存的軌跡也不盡相同。人口規(guī)模、收入水平、房地產(chǎn)政策、城市發(fā)展、傳統(tǒng)習慣等等都影響著城市的房地產(chǎn)去庫存水平，造成不同城市去庫存差異。而且這些影響因素對不同城市的影響程度也是不同的。比如合肥市限購政策在安徽是最嚴厲的，對合肥房地產(chǎn)市場的發(fā)展有不可避免的重要影響。非省會城市直接遭受的限購政策并不多，但大多也都間接受到合肥限購政策的影響。對部分非省會城市去庫存影響更大的可能是棚改貨幣化政策，比如安慶、阜陽等地區(qū)，棚改貨幣化項目直接推動庫存下降，帶動當?shù)胤康禺a(chǎn)市場升溫。有些地區(qū)人口結(jié)構(gòu)、社會習俗等可能影響較大，比如有的地區(qū)從商的人比較多，商鋪銷售較好;有的地區(qū)結(jié)婚要求男方要買房子，房地產(chǎn)市場也不同。安徽省還有一些城市是資源型城市，資源的價格影響當?shù)氐呢斦途用袷杖?，顯然也影響人們的購買能力。

由此可見，不同城市影響房地產(chǎn)發(fā)展的因素和重要性是不盡相同的，尤其是不同類型的城市。只有因城施策才能更高的解決安徽省房地產(chǎn)發(fā)展問題。比如省會合肥市，限購政策的堅持或變動將對城市房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生重要的影響，需要合肥市審慎操作;安慶、阜陽等城市受到棚改貨幣化影響較大，棚改貨幣化帶來的房地產(chǎn)變化需要密切觀察，盡量發(fā)揮有利作用，減輕不利影響。受資源限制的城市要考慮如何切實提高居民的收入水平，增加房地產(chǎn)市場需求。

因城施策并不是簡單的一城一策，在同一城市內(nèi)，不同區(qū)域、不同類型房產(chǎn)發(fā)展也是不均衡的。比如同是蕪湖縣的兩個縣城，房地產(chǎn)發(fā)展狀況差異很大。因城施策也不能只盯著自己的城市，其他城市變動帶來的影響也要考慮在內(nèi)。因此因城施策要注意區(qū)域差異、類型差異，政策也要因時而變，同時兼顧政策的協(xié)調(diào)性和穩(wěn)定性。

（3）強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，提升科學決策能力

落實城市主體責任，因城施策，對城市的管理方而言提出了很高的要求。不僅要考慮城市內(nèi)部的微觀環(huán)境，還要考慮城市之間的影響變動，提升科學決策能力至關重要。提升科學決策能力，首先要有充分的信息，尤其是與房地產(chǎn)市場相關的各種信息。要加強房地產(chǎn)信息的收集、整理和公開工作。準確的搜集影響房地產(chǎn)供給和需求的各種信息，及時整理，并通過相應的渠道進行公布，為后續(xù)的政策制定奠定基礎。

信息及時準確是政府開展工作的基礎。比如2018年9月份合肥部分樓盤房價出現(xiàn)變動，合肥院子出現(xiàn)一套房降價80萬的情況，引發(fā)市場預期變動，合肥市政府及時約談，較好的起到穩(wěn)定市場的作用。如果未能及時采取措施，合肥房價可能出現(xiàn)較大波動。安徽省各城市去庫存也要以準確的庫存數(shù)量和去化周期為依據(jù)開展工作。當庫存量發(fā)生較大變動時，政府要采用相應的去庫存或增庫存的政策。由此可見，如果數(shù)據(jù)不及時，甚至有錯誤的話，嚴重影響管理人員的科學決策。相關專家利用這些信息分析影響本城市房地產(chǎn)發(fā)展因素，最好能對這些因素進行排序，以便制定相應的房地產(chǎn)政策。

參考文獻：

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（責任編輯 賽漢其其格）

收稿日期：2019-03-19

基金項目：2018年安徽省人文社科重點項目“一帶一路視角下安徽地方企業(yè)跨國并購的政府服務協(xié)調(diào)機制”（SK2018A0602）;安徽省社科規(guī)劃一般項目“安徽省房地產(chǎn)去庫存非均衡研究”（AHSKY2016D101）

Abstract： This paper focuses on the various ways to deal with the disequilibrium of destocking in Anhui province， including vigorously developing the leasing market， increasing the destocking power of non-residential real estate， stabilizing market expectations， implementing the main responsibility of the city， emphasizing the implementation of policies and measures based on the city.

Keywords： Destocking; Disequilibrium; Path Analysis