房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制

● 周貴章

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，成本控制必須貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，成本的下降直接帶來企業(yè)利潤(rùn)的增加；對(duì)于購房者而言，成本控制可直接體現(xiàn)在房屋單平方售價(jià)的優(yōu)惠上，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)，價(jià)格的優(yōu)惠是購房者最為看重、最為在意，最能直接影響其購房決策的因素。

當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)成本越來越大，房地產(chǎn)業(yè)正式進(jìn)入微利時(shí)代，房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本控制顯得愈發(fā)重要。市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，在同等產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)的前提下，成本控制成為最大的賣點(diǎn)，成本的節(jié)約與利潤(rùn)的增加成正比，為企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了上升的空間，同時(shí)，也有利于市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)的健康發(fā)展。因此，控制好房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠過關(guān)斬將，在市場(chǎng)化激烈競(jìng)爭(zhēng)中生存下來，并且穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)和保障。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，市場(chǎng)調(diào)查、可行性研究、項(xiàng)目決策、建設(shè)前期手續(xù)及準(zhǔn)備、建設(shè)施工、策劃銷售、交付等階段成本控制主要體現(xiàn)為土地成本控制、建設(shè)成本控制、營(yíng)銷成本控制。

一、土地成本控制

土地成本控制主要體現(xiàn)在前期市場(chǎng)調(diào)查、可行性研究以及項(xiàng)目決策三個(gè)階段。

（一）細(xì)化房地產(chǎn)開發(fā)前期市場(chǎng)調(diào)查

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要進(jìn)入一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一步，就是做該城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，調(diào)查結(jié)果能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)決策層充分掌握當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)信息，避免決策失誤造成的選址不準(zhǔn)、市場(chǎng)定位不當(dāng)，最終體現(xiàn)為成本增加、投資失敗。

一是了解當(dāng)?shù)爻鞘薪?jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)能否健康發(fā)展與一個(gè)地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、教育、治安以及居民消費(fèi)習(xí)慣等社會(huì)發(fā)展因素息息相關(guān)，直接或間接地影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，尤其是對(duì)房?jī)r(jià)和銷售情況的影響。調(diào)查內(nèi)容首先是宏觀層面，比如當(dāng)?shù)谿DP、三大產(chǎn)業(yè)的比重等。然后是對(duì)微觀的層面進(jìn)行調(diào)查，比如城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)村居民純收入、居民人均支出等，這直接決定著該地居民的購買能力及市場(chǎng)活躍度，同時(shí)應(yīng)該與周邊同等級(jí)城市進(jìn)行一下對(duì)比，如果可以的話，建立一個(gè)一元或者多元的回歸模型，對(duì)未來進(jìn)行一下預(yù)測(cè)，數(shù)據(jù)可以用圖表的方式展現(xiàn)，比較直觀，也不至于枯燥。

二是了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)。對(duì)本地區(qū)以及周邊同等級(jí)城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總體情況進(jìn)行調(diào)查了解，房地產(chǎn)近幾年發(fā)展規(guī)模與速度、當(dāng)前房地產(chǎn)庫存量以及市場(chǎng)需求情況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格走勢(shì)等。更加詳細(xì)的調(diào)查，可以調(diào)查近幾年本地區(qū)所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)面積、銷售面積、銷售價(jià)格、庫存面積、市場(chǎng)波動(dòng)情況以及當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)的銷售總量、銷售價(jià)格、市場(chǎng)波動(dòng)情況等。對(duì)于本行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查可以克服投資的盲目性，幫助房地產(chǎn)企業(yè)精準(zhǔn)定位當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。

三是了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策法規(guī)以及相關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)行業(yè)政策法規(guī)及其他相關(guān)規(guī)定、當(dāng)?shù)卣暮暧^調(diào)控政策及方式，直接影響著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。在這方面主要調(diào)查內(nèi)容包括土地招拍掛相關(guān)政策、規(guī)劃設(shè)計(jì)審核備案機(jī)制、開發(fā)銷售相關(guān)規(guī)定、稅收情況等。熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策法規(guī)并嚴(yán)格執(zhí)行，將減少房地產(chǎn)企業(yè)不必要的時(shí)間浪費(fèi)及資金損失，同時(shí)，能及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)和銷售策略，提高房地產(chǎn)開發(fā)成功率、收益率。

（二）做好房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

拿地之前必須做好可行性研究報(bào)告，報(bào)告中成本估算將會(huì)成為整個(gè)開發(fā)過程成本控制不可超越的上限，報(bào)告中收益測(cè)算將會(huì)成為開發(fā)全過程的目標(biāo)和方向。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告以前期市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果為依據(jù)，分析研究項(xiàng)目投資環(huán)境，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和開發(fā)條件，同時(shí)需要編寫項(xiàng)目總體規(guī)劃方案、投標(biāo)范圍及方式、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及不確定性分析，最終獲得可行性研究結(jié)論，結(jié)論包括總投資概算、總成本費(fèi)用、銷售收入及成本的變動(dòng)等。

（三）做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程涉及成百上千個(gè)決策，而這些決策最為重要的就是土地競(jìng)拍決策，它是直接影響到整個(gè)開發(fā)建設(shè)成本的重要組成部分。目前，一、二類居住用地，不管是否兼容商業(yè)用地，都是通過公開的土地拍賣獲得土地，拍賣的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)性質(zhì)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)決策層面的業(yè)務(wù)能力要求極高，短時(shí)間內(nèi)必須對(duì)土地叫價(jià)對(duì)該項(xiàng)目后期建設(shè)、營(yíng)銷等環(huán)節(jié)產(chǎn)生的成本造價(jià)影響度做出研判，對(duì)項(xiàng)目最終開發(fā)成果、收益率做出預(yù)測(cè)。就該環(huán)節(jié)而言，前期市場(chǎng)調(diào)查就顯得尤為重要，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)決策層面提供研判依據(jù)。

二、建設(shè)成本控制

項(xiàng)目建設(shè)過程是從項(xiàng)目備案手續(xù)開始的，整個(gè)建設(shè)過程包括了相關(guān)建設(shè)手續(xù)的辦理、建筑方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、預(yù)算編制以及開始施工的施工組織、造價(jià)控制、質(zhì)量監(jiān)督等內(nèi)容。其中，與房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本控制聯(lián)系最為緊密的要數(shù)建筑方案設(shè)計(jì)以及施工階段的成本控制。

（一）方案設(shè)計(jì)階段成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)，由開發(fā)企業(yè)提出設(shè)計(jì)任務(wù)，設(shè)計(jì)單位按照任務(wù)書要求，收集相關(guān)且必要的基礎(chǔ)資料，結(jié)合項(xiàng)目場(chǎng)地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境，遵照規(guī)劃部門給出的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總體布置、空間布局、交通流線組織進(jìn)行合理安排，并就建筑方案進(jìn)行單獨(dú)細(xì)化的設(shè)計(jì)。在此設(shè)計(jì)的過程中，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制影響最大的就是建筑方案的設(shè)計(jì)了。方案設(shè)計(jì)中關(guān)于建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料及裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備選型等選擇不同，建筑物材料、人工、機(jī)械的單價(jià)估算及用量也不同，設(shè)計(jì)成果最終將反映到施工預(yù)算編制中，影響著房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)階段的直接資金投入。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)反映情況，參照當(dāng)?shù)仄渌康禺a(chǎn)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，通過方案設(shè)計(jì)增加可銷售面積，確保銷售收入。需要提醒的是，施工圖設(shè)計(jì)完成后需要委托專業(yè)的咨詢公司對(duì)其進(jìn)行編制預(yù)算，合理分部、分項(xiàng)統(tǒng)計(jì)投資成本，并于可行性研究報(bào)告中的目標(biāo)成本對(duì)比，找到差異，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化完善，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的合理利潤(rùn)最大化。

（二）施工階段成本控制

施工階段是建設(shè)工程成本控制的重要階段，通過科學(xué)合理的材料、人員、機(jī)械等資源配置，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的所有涉及成本費(fèi)用變化的事項(xiàng)進(jìn)行有效控制，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，項(xiàng)目施工階段的第一步就是選擇一個(gè)有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的施工單位，同時(shí)，組建自身的監(jiān)管團(tuán)隊(duì)，全程參與到項(xiàng)目建設(shè)過程中。一是制定行之有效的施工周期。合理的工期可以將人力、物力資源的閑置浪費(fèi)程度降到最低，將可同時(shí)跟進(jìn)的子項(xiàng)工程整理整合，將施工周期壓縮到最短。二是人工費(fèi)的控制。施工期間需要按勞動(dòng)定額合理使用勞動(dòng)力，減少非生產(chǎn)用工和無產(chǎn)值用工，同時(shí)，制定嚴(yán)格的外包隊(duì)工資結(jié)算制度，執(zhí)行各種工資實(shí)效，避免資金的流失。三是材料費(fèi)的控制。要加強(qiáng)施工材料購置、存放、使用的管理，材料購置要按照既定施工橫道圖，提前分析即將發(fā)生的材料使用需求，實(shí)行實(shí)效儲(chǔ)備，減少積壓損失；材料存放要專人管理，避免材料的遺失，及時(shí)維修、清點(diǎn)保管；租賃的要及時(shí)辦理退租手續(xù)；材料的使用要按計(jì)劃進(jìn)行分配，各施工工種之間不得交叉借用、占用材料，避免使用混亂。四是要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的安全文明施工管理?，F(xiàn)場(chǎng)施工的安全文明施工既是對(duì)勞動(dòng)者的人身保障，也是對(duì)工程質(zhì)量的保證，須盡量杜絕施工中安全事故發(fā)生所帶來的停工整頓、罰款、賠償?shù)纫幌盗薪?jīng)濟(jì)損失。五是每個(gè)關(guān)鍵進(jìn)度節(jié)點(diǎn)都需要進(jìn)行成本分析，并與目標(biāo)任務(wù)相比較對(duì)照。如有偏差，立即組織研究找到原因，提出調(diào)整方案，進(jìn)行補(bǔ)救。

三、營(yíng)銷成本控制

營(yíng)銷工作有關(guān)的成本只占房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本中很小的一部分，營(yíng)銷的成果才是全過程成本控制的關(guān)鍵。因此，房地產(chǎn)營(yíng)銷方案至關(guān)重要，直接作用于項(xiàng)目成本的回收、利益的最大化。房地產(chǎn)營(yíng)銷方案首先要找準(zhǔn)本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)避短。分析本區(qū)域其他正在銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)，找出本項(xiàng)目可以脫穎而出的亮點(diǎn)，準(zhǔn)確定位目標(biāo)人員，制定有傾向性的營(yíng)銷策略及方案。銷售過程中，適時(shí)地開展廣告宣傳，增加項(xiàng)目知名度；加強(qiáng)銷售人員的培訓(xùn)，建立獎(jiǎng)勵(lì)懲罰機(jī)制，提高銷售人員的緊迫感和積極性。值得一提的是，要盡量選擇不同年齡階段、不同性別、不行性格特點(diǎn)的銷售人員，以應(yīng)對(duì)不同客戶群體的需求。

房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分劇烈，在同等產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)的前提下，只有嚴(yán)把全過程成本控制，才能為企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了上升的空間。更重要的是，不能一味追求利益最大化而忽視產(chǎn)品品質(zhì)、施工質(zhì)量、人員安全等。以上觀點(diǎn)，希望可以為房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者提供一些思路與參考。