物業(yè)管理公司內(nèi)控建設(shè)問題探討

周學(xué)華

摘?要：：我國經(jīng)濟(jì)體制改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)得到較快發(fā)展，其中物業(yè)管理公司管理模式也逐漸成熟，并且在此基礎(chǔ)上與傳統(tǒng)管理方法相比有較大的優(yōu)勢(shì)，這對(duì)物業(yè)管理公司經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有較大促進(jìn)作用。但是，在內(nèi)控建設(shè)過程中依然存在一些問題，與現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展相比，內(nèi)控建設(shè)相對(duì)較為滯后。為此，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)對(duì)內(nèi)控建設(shè)存在的問題進(jìn)行深入分析，并在此基礎(chǔ)上采取有效措施實(shí)施解決，以此為物業(yè)管理公司的未來發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)，這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展也具有較大促進(jìn)作用。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司;內(nèi)控建設(shè);必要性

我國物業(yè)管理公司在發(fā)展的過程中，由于房地產(chǎn)行業(yè)較快發(fā)展，對(duì)物業(yè)管理需求也不斷提高，在此過程中形成了較為成熟的管理體系。但是，內(nèi)控建設(shè)存在一些問題，主要是受到傳統(tǒng)觀念的影響，導(dǎo)致內(nèi)控建設(shè)規(guī)范性不足，這就需要物業(yè)管理公司對(duì)內(nèi)控建設(shè)存在的問題采取有效措施進(jìn)行解決，這對(duì)物業(yè)管理公司未來發(fā)展具有較大促進(jìn)作用。

一、物業(yè)管理公司內(nèi)控建設(shè)必要性

隨著我國市場(chǎng)體制的不斷改革與完善，物業(yè)管理公司在發(fā)展期間進(jìn)行有效的內(nèi)控體系，可確保物業(yè)管理公司風(fēng)險(xiǎn)防范能力以及管理水平，而且還可全面提高企業(yè)自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。此外，在對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行內(nèi)控建設(shè)的過程中，也是企業(yè)財(cái)務(wù)集中管理與分配的過程，這就需要企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展需求制定財(cái)務(wù)管理方案，以此適應(yīng)現(xiàn)代市場(chǎng)的發(fā)展需求。除此之外，物業(yè)管理公司在運(yùn)行的過程中離不開資金，其中對(duì)資金進(jìn)行有效的管理能夠使企業(yè)避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，并且在此基礎(chǔ)上根據(jù)市場(chǎng)變化情況，對(duì)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)實(shí)施有效的調(diào)整，這也是企業(yè)財(cái)務(wù)管理較為重要的部分。所以，物業(yè)管理公司需要對(duì)資金進(jìn)行有效的管理，并且在此基礎(chǔ)上構(gòu)建完善的資金管理體系，同時(shí)挖掘自身管理中存在的問題，同時(shí)提升資金利用率，只有這樣才能確保物業(yè)管理公司較好的發(fā)展。

二、物業(yè)管理公司內(nèi)控建設(shè)存在的問題

（1）對(duì)內(nèi)控建設(shè)重視度不夠

首先，較多物業(yè)管理者在進(jìn)行內(nèi)控建設(shè)的過程中，對(duì)其認(rèn)識(shí)度不夠，普遍認(rèn)為只是進(jìn)行看門、收錢等服務(wù)，或者根據(jù)內(nèi)控制度實(shí)施相關(guān)服務(wù)。但是，目前一些物業(yè)管理公司內(nèi)控設(shè)計(jì)不完善導(dǎo)致內(nèi)控制度過渡形式化。其次，中層管理人員不夠重視內(nèi)控建設(shè)，很難起到帶頭模范作用，并且在工作中沒有遵循內(nèi)控制度，導(dǎo)致公司很難構(gòu)建自身的企業(yè)文化。最后，相關(guān)管理者普遍認(rèn)為財(cái)務(wù)管理中內(nèi)部控制尤為重要，并且在此基礎(chǔ)上管理者對(duì)會(huì)計(jì)人員的構(gòu)建不夠重視，導(dǎo)致內(nèi)控隊(duì)伍建設(shè)存在問題。

（2）內(nèi)控制度不完善

一些物業(yè)管理公司在發(fā)展的過程中，由于發(fā)展規(guī)模比較小，這在較大程度上不利于內(nèi)控建設(shè)質(zhì)量的提高，并且在此基礎(chǔ)上內(nèi)控制度完善性不足，比如一些物業(yè)管理公司在進(jìn)行企業(yè)發(fā)展決策的過程中，決策機(jī)制與流程存在不同程度的問題，導(dǎo)致企業(yè)戰(zhàn)略具有一定的盲目性。此外，一些物業(yè)管理公司預(yù)算管理控制執(zhí)行力度不足，從成本角度進(jìn)行分析，沒有完善由于控制執(zhí)行力不足，這在較大程度上很難對(duì)成本有效控制;從人力資源角度進(jìn)行分析，工作人員綜合素質(zhì)相對(duì)較低，并且在此基礎(chǔ)上公司培訓(xùn)力度不高，這在較大程度上很難提高工作人員工作效率與質(zhì)量。由于一些企業(yè)缺乏完善的激勵(lì)機(jī)制，使較多工作人員自身工作性積極性不高，很難提升工作人員凝聚力與認(rèn)同感。

（3）監(jiān)管力度薄弱

我國物業(yè)管理公司在進(jìn)行內(nèi)控建設(shè)的過程中，需要通過監(jiān)管部門對(duì)其進(jìn)行有效的監(jiān)督，只有這樣才能確保內(nèi)控建設(shè)質(zhì)量的全面提高。但是，較多物業(yè)管理公司在對(duì)內(nèi)控建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督的過程中存在一些問題，比如在進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)的過程中，缺乏必要的客觀性與獨(dú)立性，主要是因一些物業(yè)管理公司沒有進(jìn)行審計(jì)部門的設(shè)置，即便設(shè)置了審計(jì)部門，也將其隸屬于財(cái)務(wù)部。此外，在進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)工作的過程中，只是進(jìn)行較為簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)審計(jì)，缺乏對(duì)不同業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的評(píng)估，并且在此基礎(chǔ)上對(duì)工作人員自身工作能力以及管理水平?jīng)]有進(jìn)行績(jī)效考核，導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)管理水平無法得到有效提升，這就很難提高物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

（4）內(nèi)部控制效率有待提升

目前，較多物業(yè)管理企業(yè)在管理期間依然采用傳統(tǒng)管理方法，人工操作時(shí)間相對(duì)較多。隨著我國市場(chǎng)的不斷發(fā)展，內(nèi)部信息工作量較大，若依然采用傳統(tǒng)管理方法，需要耗費(fèi)大量時(shí)間與資源，工作效率也很難得到有效提高，導(dǎo)致內(nèi)控執(zhí)行力不足的情況發(fā)生。此外，一些內(nèi)控人員工作量較大，沒有時(shí)間根據(jù)物業(yè)管理公司發(fā)展做出相應(yīng)的分析。

（5）內(nèi)控效率偏低

目前，我國一些物業(yè)管理公司發(fā)展期間，在進(jìn)行內(nèi)控管理的過程中，人工操作依然是管理中重要的方法。此外，現(xiàn)代物流管理公司經(jīng)營(yíng)環(huán)境也在逐漸變化，在此期間工作量比較大，并且在此基礎(chǔ)上具體管理內(nèi)容相對(duì)復(fù)雜，如果依然通過傳統(tǒng)管理方法，會(huì)在一定程度上增加企業(yè)成本，導(dǎo)致內(nèi)部控制效率相對(duì)較低，存在內(nèi)控執(zhí)行力不足的問題。而且，內(nèi)控人員在工作的過程中，工作內(nèi)容繁雜，在一些情況很難對(duì)公司發(fā)展實(shí)施準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，這在較大成大上不利于內(nèi)控效率的全面提高。

三、物業(yè)管理公司內(nèi)控建設(shè)策略

（1）重視內(nèi)控建設(shè)

首先，物業(yè)管理公司管理層需要認(rèn)識(shí)到內(nèi)控建設(shè)對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性，并且在此基礎(chǔ)上重視業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)效率以及效益。隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理公司有勞動(dòng)密集型向知識(shí)密集型方向發(fā)展，這就需要提升企公司內(nèi)控建設(shè)質(zhì)量，通過內(nèi)控建設(shè)對(duì)自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)施有效的規(guī)范，同時(shí)投入更多資源與精力。其次，管理人員應(yīng)帶領(lǐng)工作人員進(jìn)行企業(yè)文化的有效構(gòu)建，并且在此基礎(chǔ)上對(duì)內(nèi)部控制制度實(shí)施完善，在對(duì)公司戰(zhàn)略決策的過程中需要根據(jù)內(nèi)控制度對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行有效的落實(shí)，并在此基礎(chǔ)上加強(qiáng)對(duì)工作人員工作內(nèi)容的監(jiān)督。此外，工作人員還應(yīng)根據(jù)內(nèi)控制度，提高自身工作能力，完成相關(guān)工作內(nèi)容，并且在此基礎(chǔ)上接受公司的監(jiān)督。

（2）內(nèi)控關(guān)鍵點(diǎn)建設(shè)

1.事前管理

物業(yè)管理公司在進(jìn)行合同簽訂的過程中，應(yīng)當(dāng)清晰的表明上方職責(zé)，同時(shí)還應(yīng)對(duì)某些重要條件進(jìn)行有效提示。此外，承接項(xiàng)目的過程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)成本效益進(jìn)行深入分析，并且在此基礎(chǔ)上根據(jù)科學(xué)決策程序進(jìn)行戰(zhàn)略決策。此外，在進(jìn)行日常管理的過程中，公司還需要告知業(yè)主相關(guān)注意事項(xiàng)，對(duì)于違反制度的行為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行有效制止，這在較大程度上能夠使公司風(fēng)險(xiǎn)降至最低。除此之外，公司在發(fā)展的過程中還需要參加一些投保行為應(yīng)對(duì)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，這就需要公司增加保險(xiǎn)資金比例。

2.事中管理

從物業(yè)公司業(yè)務(wù)角度進(jìn)行分析，對(duì)于一些業(yè)務(wù)，比如消防、巡視以及人員查驗(yàn)等的公共設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，同時(shí)認(rèn)識(shí)到巡視在其中的重要性，并且還應(yīng)采取有效措施對(duì)存在的問題及時(shí)解決，以此確保其安全。此外，在對(duì)后勤供給與資產(chǎn)管理實(shí)施分析期間，應(yīng)當(dāng)有效應(yīng)用信息技術(shù)，在進(jìn)行崗位設(shè)置的過程中，需要制定不相容崗位分離制度，并在此基礎(chǔ)上有效落實(shí)，這在較大程度上能夠提高崗位設(shè)置的科學(xué)性與合理性。同時(shí)實(shí)施輪崗制度，這在較大程度上能夠避免舞弊情況的發(fā)生，確保公司正常運(yùn)行，以此為物業(yè)管理公司較好發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

3.加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理

物業(yè)管理公司在發(fā)展的過程中，財(cái)務(wù)部門在其中扮演著較為重要的角色，這就需要對(duì)財(cái)務(wù)管理進(jìn)行有效的加強(qiáng)，這在較大程度上能夠確保經(jīng)營(yíng)。此外，物流企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理期間，應(yīng)當(dāng)重視相關(guān)管理要求與具體事項(xiàng)，比如風(fēng)險(xiǎn)防控能力、制度落實(shí)以及資金效益等，進(jìn)行有效的管理，還需要確保相關(guān)信息的透明，這對(duì)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理尤為重要，能夠在較大程度上為物業(yè)管理公司的較快發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。此外，還應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)制度進(jìn)行有效的制定，以此確保財(cái)務(wù)管理制度的完整性與規(guī)范性，只有充分落實(shí)好理財(cái)自主權(quán)，形成一系列適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的財(cái)務(wù)管理體系和自我約束機(jī)制，才能更好地促進(jìn)這對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的未來發(fā)展具有較大促進(jìn)作用。

（3）加強(qiáng)監(jiān)督，定期審查

物業(yè)管理公司在進(jìn)行內(nèi)控建設(shè)的過程中，對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督與審查尤為重要，這就需要對(duì)內(nèi)控建設(shè)期間具體事項(xiàng)進(jìn)行有效的監(jiān)管，同時(shí)對(duì)監(jiān)管內(nèi)容實(shí)施評(píng)價(jià)，這對(duì)完善監(jiān)控防線體系尤為重要，以此確保權(quán)責(zé)分明。此外，還應(yīng)發(fā)揮對(duì)內(nèi)部審計(jì)中的作用，同時(shí)提升內(nèi)部審計(jì)獨(dú)立性，并且在此基礎(chǔ)上采取有效措施對(duì)內(nèi)部審計(jì)的意見實(shí)施有效整改。除此之外，需要通過專項(xiàng)審計(jì)方法對(duì)內(nèi)控監(jiān)督進(jìn)行有效的落實(shí)。還可以聘請(qǐng)外部審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)不同管理環(huán)節(jié)進(jìn)行評(píng)價(jià)以及監(jiān)督，只有這樣才能確保物業(yè)管理公司內(nèi)控建設(shè)質(zhì)量的全面提高。

（4）提升專業(yè)水平，完善內(nèi)控機(jī)制

物業(yè)公司在進(jìn)行內(nèi)控建設(shè)的過程中，工作人員自身專業(yè)水平與綜合素質(zhì)提升內(nèi)控質(zhì)量較為重要的基礎(chǔ)。為此，物業(yè)公司想要在目前市場(chǎng)環(huán)境得到較好的發(fā)展，需要構(gòu)建一支專業(yè)的人才隊(duì)伍。此外，企業(yè)在發(fā)展的過程中應(yīng)當(dāng)注重人力資源戰(zhàn)略，并且與發(fā)展規(guī)劃相結(jié)合引進(jìn)專業(yè)人才，同時(shí)構(gòu)建長(zhǎng)效培養(yǎng)機(jī)制，以此完善企業(yè)內(nèi)部控制。

（5）提高人員的專業(yè)水平，完善內(nèi)控機(jī)制

物流管理公司在發(fā)展的過程中，工作人員自身的綜合素養(yǎng)在其中扮演著較為重要的角色，這就需要物流企業(yè)培養(yǎng)高素質(zhì)與高技能人才，這是企業(yè)未來發(fā)展的基礎(chǔ)。此外，還應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展情況招聘專業(yè)人才，并且在此基礎(chǔ)上對(duì)人力資源戰(zhàn)略實(shí)施探究，同時(shí)在公司發(fā)展的基礎(chǔ)上對(duì)管理人員自身的專業(yè)水平全面培養(yǎng)，以此為構(gòu)建完善的長(zhǎng)效培訓(xùn)機(jī)制奠定良好的基礎(chǔ)。

四、結(jié)語

綜上所述，物業(yè)管理公司在進(jìn)行內(nèi)控建設(shè)的過程中，會(huì)受到一些因素的影響，這就需要管理層重視內(nèi)控建設(shè)質(zhì)量，并且在此基礎(chǔ)上優(yōu)化物業(yè)管理內(nèi)控環(huán)境，這對(duì)物業(yè)管理公司內(nèi)控建設(shè)事業(yè)的發(fā)展具有較大促進(jìn)作用。此外，我國物業(yè)管理公司與國外一些國家相比具有一定差距，這就需要從制度、觀念以及監(jiān)督等方面進(jìn)行改善與優(yōu)化，并且在此基礎(chǔ)上根據(jù)自身內(nèi)控特點(diǎn)對(duì)公司內(nèi)控關(guān)鍵點(diǎn)實(shí)施有效的建設(shè)，比如事前管理、事中管理、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理以及加強(qiáng)監(jiān)督，定期審查等，以此使內(nèi)控發(fā)揮應(yīng)有的作用，從而為物業(yè)管理公司的未來發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)，這對(duì)我國整體房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有較大促進(jìn)作用。

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