淺談“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)策略

林順江 中呈建設(shè)有限公司

引言：一直以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，“營(yíng)改增”改革背景下，由于房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的項(xiàng)目存在開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)復(fù)雜的特點(diǎn)，采購(gòu)內(nèi)容很難都得到增值稅專用發(fā)票。為了讓房地產(chǎn)企業(yè)也能夠享受到增值稅帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)，探究“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響尤為重要，這將為企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)情況、創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理方式提供參考依據(jù)。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析

（一）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響

分析“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的具體影響，主要分為以下幾方面：（1）在資產(chǎn)核算方面，增值稅改革后，企業(yè)外購(gòu)的固定資產(chǎn)能夠憑票抵稅，企業(yè)購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)能夠根據(jù)固定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算方法，在進(jìn)項(xiàng)稅中分2年抵扣稅務(wù)，這2年分別可以抵扣60%和40%。從2019年4月1日開(kāi)始，房地產(chǎn)企業(yè)在得到不動(dòng)產(chǎn)之后，進(jìn)項(xiàng)稅抵扣時(shí)間無(wú)需分2年進(jìn)行，未抵扣的稅額可以在銷項(xiàng)稅額內(nèi)全部抵扣。這樣的“營(yíng)改增”改革使房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)形中增加了資產(chǎn)負(fù)債率。（2）在收入核算方面，“營(yíng)改增”之前，企業(yè)納稅需要按照項(xiàng)目造價(jià)與工程利潤(rùn)繳納稅額?！盃I(yíng)改增”之后，企業(yè)需要繳納增值稅，收入核算時(shí)如果企業(yè)部分采購(gòu)項(xiàng)目無(wú)法得到增值稅專用發(fā)票，這些項(xiàng)目將無(wú)法抵扣，企業(yè)將面臨著更高的核算成本。這一舉措并不利于企業(yè)盈利空間的擴(kuò)大。（3）在成本核算方面，“營(yíng)改增”實(shí)施后，項(xiàng)目成本與收入之間存在著越來(lái)越大的差距，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納更多的增值帥稅額。如果許多項(xiàng)目沒(méi)有得到增值稅發(fā)票，這些項(xiàng)目將無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，進(jìn)而加重了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力[1]。

（二）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的影響

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目大多周期長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)雜，資金需要較長(zhǎng)的時(shí)間回籠。為了讓資金得到周轉(zhuǎn)，企業(yè)會(huì)采用預(yù)售的方式緩解財(cái)務(wù)壓力，很多企業(yè)也會(huì)采用OPM戰(zhàn)略方式，將上下游資金占用，避免現(xiàn)金過(guò)多流出?！盃I(yíng)改增”之后，當(dāng)企業(yè)收到款項(xiàng)時(shí)，企業(yè)就要承擔(dān)增值稅納稅義務(wù)，如果沒(méi)收到款項(xiàng)，就在獲得憑證時(shí)承擔(dān)納稅義務(wù)。這里的憑證指款項(xiàng)憑證，也就是合同中提到的約定付款日。銷售過(guò)程中，企業(yè)會(huì)按照客戶的需求開(kāi)具發(fā)票，因此納稅時(shí)間經(jīng)常提前。大多數(shù)企業(yè)會(huì)將采購(gòu)款項(xiàng)延期支付，得到發(fā)票的時(shí)間也就比較晚，使抵扣也延期。這樣做導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅與銷項(xiàng)稅的稅額難以匹配，不利于企業(yè)營(yíng)運(yùn)流量的增加。

（三）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票管理的影響

增值稅需要根據(jù)銷項(xiàng)稅稅額進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅稅額抵扣來(lái)繳稅，進(jìn)項(xiàng)稅稅額需按照發(fā)票來(lái)抵扣。“營(yíng)改增”實(shí)施后，增值稅專用發(fā)票的管理越來(lái)越重要，采購(gòu)環(huán)節(jié)中，很多供應(yīng)商在繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)只能開(kāi)具普票，無(wú)法為房地產(chǎn)企業(yè)提供增值稅專票。不僅如此，采購(gòu)人員缺乏發(fā)票管理意識(shí)，對(duì)“營(yíng)改增”政策不夠了解，導(dǎo)致增值稅專用發(fā)票難以獲取，且專票獲取后需要認(rèn)證，這一過(guò)程有時(shí)間限制。因此，企業(yè)應(yīng)重視對(duì)增值稅專用發(fā)票的科學(xué)管理與認(rèn)證，統(tǒng)一保管憑證。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的有效策略

（一）提升財(cái)務(wù)核算水平

“營(yíng)改增”實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)候，營(yíng)業(yè)稅變?yōu)樵鲋刀?。但營(yíng)業(yè)稅和增值稅分別為價(jià)內(nèi)稅與價(jià)外稅，稅額無(wú)法一同計(jì)算。在過(guò)去，企業(yè)只在納稅與計(jì)提時(shí)會(huì)計(jì)核算，隨著“營(yíng)改增”的推進(jìn)，很多環(huán)節(jié)都要展開(kāi)會(huì)計(jì)核算?！盃I(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)管理難度加大，需要進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的項(xiàng)目增加，核算方式日益復(fù)雜。增值稅在核算時(shí)，企業(yè)要考慮進(jìn)項(xiàng)稅、銷售稅和增值稅抵扣等方面的問(wèn)題，這將涉及到跨級(jí)核算的問(wèn)題。建議企業(yè)結(jié)合實(shí)際情況重新設(shè)置會(huì)計(jì)核算的科目，使增值稅內(nèi)容被真實(shí)反映出來(lái)，明確納稅管理，保證稅款計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確度，避免在會(huì)計(jì)核算中出現(xiàn)問(wèn)題。此外，增值稅專票在使用時(shí)也存在較多潛在風(fēng)險(xiǎn)，要求企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員重視各科目的變化情況，深入分析財(cái)務(wù)報(bào)表中的數(shù)據(jù)，以此降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生幾率[2]。

2015年我國(guó)營(yíng)業(yè)稅收入達(dá)到1.9萬(wàn)億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)與建筑業(yè)的營(yíng)業(yè)稅收入占比31.6%和23.6%，可見(jiàn)房地產(chǎn)行業(yè)是營(yíng)業(yè)稅的繳納主體?！盃I(yíng)改增”實(shí)施后，即便土地從應(yīng)稅收入中扣除，如果建安成本100%可以進(jìn)項(xiàng)稅來(lái)抵扣，減稅規(guī)模將達(dá)到收入的1.04%，凈利潤(rùn)將提高10.36%；如果建安成本只有50%可通過(guò)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，實(shí)際稅率將提升0.45%，凈利潤(rùn)將下降4.5%。由此可知，進(jìn)項(xiàng)稅是否可以抵扣，這將成為房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負(fù)壓力的關(guān)鍵所在，企業(yè)應(yīng)從建筑安裝成本進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣方面做好會(huì)計(jì)核算，爭(zhēng)取讓更多的進(jìn)項(xiàng)稅額予以抵扣。

（二）關(guān)注稅收政策的變化，注重納稅管理

為了減輕壓力，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)采用預(yù)售方式提升經(jīng)濟(jì)效益，但“營(yíng)改增”實(shí)施后，如果沿用過(guò)去的增值稅納稅方法，這將會(huì)帶來(lái)現(xiàn)金流壓力。為解決該問(wèn)題，政府有關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出規(guī)定，當(dāng)企業(yè)未開(kāi)具增值稅專用發(fā)票前已收到款項(xiàng)時(shí)，如果企業(yè)沒(méi)有交房，企業(yè)只需要根據(jù)預(yù)收款核算來(lái)繳納增值稅，交房時(shí)再確認(rèn)并計(jì)提增值稅，同時(shí)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定來(lái)申報(bào)繳納增值稅，已經(jīng)繳納的稅務(wù)可以從稅款中相應(yīng)扣除。要求企業(yè)財(cái)務(wù)管理者重視稅收政策的變化情況，了解政策中的細(xì)節(jié)內(nèi)容，加強(qiáng)對(duì)納稅行為的管理，以科學(xué)合理的方式平衡銷項(xiàng)與進(jìn)項(xiàng)，防止二者出現(xiàn)不匹配問(wèn)題[3]。

對(duì)于采購(gòu)環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題，為了降低“營(yíng)改增”對(duì)采購(gòu)項(xiàng)目的影響，要求房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)采購(gòu)環(huán)節(jié)的統(tǒng)一化管理。對(duì)此，企業(yè)可以從兩方面入手：（1）采購(gòu)人員與財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)對(duì)增值稅專用發(fā)票的認(rèn)識(shí)。大多數(shù)材料供應(yīng)商屬于小規(guī)模納稅人，他們不具備開(kāi)具專票的資格，因此采購(gòu)人員在選擇供應(yīng)商時(shí)，應(yīng)優(yōu)先選擇一般納稅人。或者與供應(yīng)商協(xié)商，通過(guò)降低采購(gòu)價(jià)來(lái)彌補(bǔ)成本損失。（2）房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)項(xiàng)目較為繁瑣，各類零散的采購(gòu)無(wú)法得到增值稅專票，建議企業(yè)重視對(duì)供應(yīng)環(huán)節(jié)的管理，盡可能將零散的采購(gòu)項(xiàng)目統(tǒng)一，對(duì)材料集中采購(gòu)。

（三）優(yōu)化土地管理，合理稅收籌劃

從土地管理的角度分析房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)“營(yíng)改增”的應(yīng)對(duì)措施。企業(yè)需要區(qū)分新項(xiàng)目與老項(xiàng)目，將項(xiàng)目分開(kāi)管理，合理安排土地支付方式，以此實(shí)現(xiàn)企業(yè)的稅收籌劃。對(duì)于新的項(xiàng)目，土地出讓金能夠在銷售額中抵扣，但抵扣時(shí)需要出示憑證，即財(cái)政部門(mén)提供的財(cái)政票據(jù)。不同的支付方式對(duì)企業(yè)抵扣情況影響不同，土地出讓金+拆遷補(bǔ)償款、土地出讓金+配套設(shè)施建設(shè)這兩種支付方式最常見(jiàn)。如果采用前者為支付方式，拆遷款需要支付給你個(gè)人，這不能成為增值稅抵扣項(xiàng)目，也不能在銷售額中抵扣。如果采用后者為支付方式，政府以較低價(jià)格將土地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)企業(yè)，但政府要求企業(yè)建設(shè)相應(yīng)的配套設(shè)施，比如學(xué)?；蜥t(yī)院，這些需要無(wú)償轉(zhuǎn)讓給當(dāng)?shù)卣W(xué)校與醫(yī)院的建設(shè)成本無(wú)法在增值稅中扣除，企業(yè)面對(duì)“營(yíng)改增”的政策實(shí)施，應(yīng)認(rèn)識(shí)到這兩種支付方式給自身帶來(lái)的不便，在后期運(yùn)營(yíng)中盡可能避開(kāi)這兩種情況。

一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)屬于一次拿地、分次開(kāi)發(fā)，相對(duì)應(yīng)的土地價(jià)格怎樣計(jì)算扣除成為財(cái)務(wù)管理人員的工作重點(diǎn)。企業(yè)可以分兩步處理：第一步，將一次性支付的土地款價(jià)按照土地面積在不同項(xiàng)目中劃分，并將其固化；第二步，對(duì)單個(gè)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地款價(jià)，按照當(dāng)期銷售建筑面積與可供銷售建筑面積占比進(jìn)行計(jì)算扣除。以某房地產(chǎn)企業(yè)為案例，該企業(yè)當(dāng)期銷售含稅金額11100萬(wàn)元，占可售面積的16%，土地購(gòu)入價(jià)55500萬(wàn)元。那么企業(yè)當(dāng)期可抵減的土地款價(jià)為55500×16%=8880萬(wàn)元，隨后財(cái)務(wù)人員應(yīng)按照《服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目明細(xì)》進(jìn)行填報(bào)，確保每一項(xiàng)沒(méi)有遺漏。

總結(jié)：總而言之，“營(yíng)改增”的實(shí)施不僅給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)挑戰(zhàn)，更是帶來(lái)了發(fā)展機(jī)遇，企業(yè)需要充分做好準(zhǔn)備，把握好恰當(dāng)時(shí)機(jī)，降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本。要求企業(yè)財(cái)務(wù)管理者提升對(duì)“營(yíng)改增”政策的認(rèn)識(shí)，深入了解開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的條件，統(tǒng)一采購(gòu)環(huán)節(jié)，對(duì)材料與設(shè)備集中采購(gòu)管理，提升會(huì)計(jì)核算水平，加強(qiáng)對(duì)政策的理解，結(jié)合實(shí)際情況做好財(cái)務(wù)管理工作的調(diào)整，推動(dòng)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。