農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估定級(jí)研究

趙玉潔，何祥榮（西南科技大學(xué)土建學(xué)院 四川 綿陽(yáng) 621010）

0 引言

黨的十九大正式提出實(shí)行鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，其首要任務(wù)是優(yōu)化村民居住環(huán)境，建設(shè)現(xiàn)代化農(nóng)村規(guī)劃小區(qū)。農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)是一個(gè)龐大市場(chǎng)，目前碧桂園集團(tuán)、恒大地產(chǎn)等地產(chǎn)巨頭已經(jīng)涉足，但進(jìn)程不容樂(lè)觀。近年來(lái)，土地出讓金、人工、建筑材料等價(jià)格漲幅較大，地產(chǎn)投資金融杠桿高，農(nóng)村村民收入較低，地區(qū)郊縣建設(shè)用地規(guī)劃政策不明朗等諸多風(fēng)險(xiǎn)因素并存。因此對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估定級(jí)研究，盡可能規(guī)避含巨大虧損風(fēng)險(xiǎn)隱患的項(xiàng)目至關(guān)重要。

1 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是對(duì)隱藏于投資項(xiàng)目中的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)因子，按其產(chǎn)生的背景、表現(xiàn)特征和預(yù)期后果進(jìn)行界定和識(shí)別，并按風(fēng)險(xiǎn)因子的特征進(jìn)行分類(lèi)。對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)借鑒了以往相似項(xiàng)目的工程資料，同時(shí)向相關(guān)專(zhuān)家發(fā)放問(wèn)卷調(diào)查并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，最終針對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等方面制定出該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的兩級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子表，如表1所示。

2 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)

風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)又稱(chēng)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)定和估算，通過(guò)主觀推斷法給出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)評(píng)分表，以百分制形式標(biāo)度各風(fēng)險(xiǎn)因子對(duì)項(xiàng)目的危害程度以及整個(gè)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度，百分制標(biāo)度法及其說(shuō)明如表2所示。

表1 兩級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子詳表

表2 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)評(píng)分表

風(fēng)險(xiǎn)因子對(duì)項(xiàng)目危害程度評(píng)分以向相關(guān)專(zhuān)家發(fā)放問(wèn)卷調(diào)查方式獲得。該項(xiàng)目工期長(zhǎng)，工序繁瑣，影響項(xiàng)目是否盈利的風(fēng)險(xiǎn)因子較多，對(duì)于不同風(fēng)險(xiǎn)因子的評(píng)分準(zhǔn)則有所不同。專(zhuān)家進(jìn)行評(píng)級(jí)評(píng)分時(shí)，主要采取的是折中準(zhǔn)則，即引入一個(gè)折中系數(shù)α，主張折中平衡。

3 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)定級(jí)

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)定級(jí)研究范圍囊括所有階段的風(fēng)險(xiǎn)因子、因子之間的相互影響、因子對(duì)投資項(xiàng)目影響程度以及項(xiàng)目對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的主要方法有主觀評(píng)分法、決策樹(shù)法、風(fēng)險(xiǎn)圖評(píng)價(jià)法以及層次分析法（AHP）等。該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)定級(jí)過(guò)程采用層次分析法，它是系統(tǒng)分析工程中對(duì)非定量事件做定量分析的一種簡(jiǎn)易方法，具有簡(jiǎn)單、易操作和判斷結(jié)果客觀等優(yōu)點(diǎn)。

（1） 相對(duì)重要性標(biāo)度。根據(jù)層次分析法（AHP）理論給出不同風(fēng)險(xiǎn)因子之間的相對(duì)重要性“1-9標(biāo)度”制度，如表3所示。

表3 AHP相對(duì)重要性標(biāo)度表

（2） 一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子相對(duì)重要度標(biāo)度值。邀請(qǐng)專(zhuān)家按照“1-9標(biāo)度法”對(duì)比該投資項(xiàng)目一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子相對(duì)重要性并給出標(biāo)度值，整理后得到項(xiàng)目的一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子的相對(duì)重要度標(biāo)度值判斷矩陣A，如表4所示。

表4 一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子判斷矩陣A

（3）一致性檢驗(yàn)。在給出相對(duì)重要性標(biāo)度值的過(guò)程中，專(zhuān)家們的主觀評(píng)分參差不齊，可能出現(xiàn)判斷不一致的情況。為了保證風(fēng)險(xiǎn)因子標(biāo)度值的準(zhǔn)確性，須進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。一致性檢驗(yàn)指標(biāo)為CR，若CR＜0.1，則認(rèn)為判斷矩陣A的一致性可以接受，標(biāo)度值準(zhǔn)確且專(zhuān)家評(píng)分有效。

式中：

C.I.為相容性指標(biāo)，；n為判斷矩陣A階數(shù)；λman為判斷矩陣A最大特征根，W為判斷矩陣A的特征向量，為判斷矩陣A的元素；C.R.為隨機(jī)性指標(biāo)，可由美國(guó)學(xué)者Saaty給出的隨機(jī)性指標(biāo)C.R.數(shù)值表（表5）查得。

表5 隨機(jī)性指標(biāo)數(shù)值

由公式（1）可求得判斷矩陣A的一致性指標(biāo)CR=0.008＜0.1,故一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子的判斷矩陣A的一致性可以接受。

（4） 一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子權(quán)重。根據(jù)判斷矩陣A可求得各一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子的權(quán)重值，見(jiàn)表6。

（5） 同理得到二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子B1的相對(duì)重要性標(biāo)度值的判斷矩陣B1，計(jì)算其一致性指標(biāo)及權(quán)重值。

表6 一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子權(quán)重值

二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子B1的判斷矩陣如表7所示：

表7 二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子B1判斷矩陣

二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子B1的權(quán)重值如表8所示：

表8 二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子B1權(quán)重值

（6）計(jì)算一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子A1（環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)）的評(píng)判總分值W1。同理根據(jù)專(zhuān)家給出的二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子相對(duì)重要性標(biāo)度值得出每個(gè)一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子下的二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子判斷矩陣，可求得二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子在該一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子中所占的權(quán)重。再邀請(qǐng)專(zhuān)家依據(jù)表2風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)評(píng)分表對(duì)每個(gè)二級(jí)因子進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)評(píng)分。最后將每個(gè)二級(jí)因子的評(píng)分與該二級(jí)因子在所屬一級(jí)因子中所占權(quán)重的乘積相加，即可得所屬的一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子的綜合評(píng)分值Wi。

在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)打分中，專(zhuān)家們對(duì)二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子B1中的子項(xiàng)（B11,B12,B13,）給出的評(píng)分值為當(dāng)?shù)刈匀粭l件B11=55分（風(fēng)險(xiǎn)一般），政府政策狀況B12=52分（風(fēng)險(xiǎn)一般），周邊配套設(shè)施B13=85分（風(fēng)險(xiǎn)高）。

根據(jù)二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子B1的評(píng)級(jí)分值和權(quán)重值，可以求得一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子A1（環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)）的評(píng)判總分值分，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)打分表可知環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)A1的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)為風(fēng)險(xiǎn)“較高”。

（7） 計(jì)算該投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)分值R綜合。重復(fù)前文步驟，同理可求得剩余五類(lèi)一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判總分值Wi如表9所示，權(quán)重值由表6給出。

表9 一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判總分值表

求一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因子的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判總分值Wi與權(quán)重Ai的乘積之和，即可得到該投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)分值R綜合。

該投資建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)分值為64.8分，根據(jù)表2的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)評(píng)分原則，屬于風(fēng)險(xiǎn)較高。

4 結(jié)語(yǔ)

該文主要運(yùn)用專(zhuān)家評(píng)分法和層次分析法，依托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的含義及流程，研究了農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估定級(jí)，并根據(jù)實(shí)際工程案例，對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)項(xiàng)目影響最大的幾大風(fēng)險(xiǎn)版塊建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估定級(jí)模式。經(jīng)計(jì)算得該投資建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)分值為64.8分，風(fēng)險(xiǎn)定級(jí)為“風(fēng)險(xiǎn)較高”，與該項(xiàng)目委托的評(píng)估公司出具的評(píng)估報(bào)告一致，證明了該風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估定級(jí)模式的有效性。