美聯(lián)儲加息政策對我國房地產(chǎn)市場的影響研究

吳天亮

摘 要：2018年9月25日，美聯(lián)儲貨幣政策委員會宣布把美國聯(lián)邦基金利率上升25個基點(diǎn)至目標(biāo)期間為2%～2.25%，這是美聯(lián)儲在2015年末開啟加息以來的第八次加息。鑒于美國的國際地位，美聯(lián)儲每次加息都會對我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定影響。而在我國經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)市場占有很重要的地位。因此，很有必要研究美聯(lián)儲的加息政策對我國房地產(chǎn)市場帶來的影響。

關(guān)鍵詞：美聯(lián)儲;加息政策;中國房地產(chǎn)

中圖分類號：F299.23 ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2019）06-0133-03

引言

2015年12月美聯(lián)儲啟動加息政策，結(jié)束了此前的低利率貨幣寬松政策。而其開啟加息政策的緣由是2008年后金融危機(jī)期間，美聯(lián)儲為了應(yīng)對美國經(jīng)濟(jì)的下滑，采取了一系列的貨幣寬松政策。其中，美聯(lián)儲首先把聯(lián)邦基金利率一再下調(diào)直至零附近，以此來刺激美國的投資和消費(fèi)來抑制經(jīng)濟(jì)的衰退。隨著美國經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)和為了實(shí)現(xiàn)貨幣政策的正常化，以前的低利率政策已經(jīng)不再適應(yīng)美國的經(jīng)濟(jì)形勢。所以，美聯(lián)儲于2015年開始了加息周期。歷史上，美聯(lián)儲的每次加息政策都會給世界的經(jīng)濟(jì)帶來重大影響，其中大多都是不利方面的，有的還伴隨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)的產(chǎn)生。而在現(xiàn)代這樣一個開放型經(jīng)濟(jì)中，世界各國的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系比以往更加密切。我國作為美國最大的債權(quán)國和重要的貿(mào)易合作伙伴，美聯(lián)儲的加息政策會對我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生外溢影響。其最直接的影響就是加劇我國資本外流，我國房地產(chǎn)業(yè)也會因此而受到?jīng)_擊。

一、美聯(lián)儲加息的原因

美聯(lián)儲在2015年末開啟加息以來至今已經(jīng)加息了8次。在2018年9月25日美聯(lián)儲貨幣政策委員會宣布把美國聯(lián)邦基金利率上升25的基點(diǎn)至目標(biāo)期間為2%～2.25%，創(chuàng)下金融危機(jī)期間最高。美聯(lián)儲為何要在2015年后頻繁的加息，主要有以下幾點(diǎn)原因。

1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，各項(xiàng)數(shù)據(jù)提供有力支撐。美聯(lián)儲開啟加息的直接原因是由于美國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，宏觀經(jīng)濟(jì)基本面較好，可以很好地支撐美聯(lián)儲加息。經(jīng)濟(jì)增速方面，在2008年金融危機(jī)爆發(fā)后，美國在2008年和2009年的經(jīng)濟(jì)增速都是負(fù)的。而后美聯(lián)儲采取了一系列的措施，才使得美國經(jīng)濟(jì)的增速變?yōu)檎怠?010—2017年，美國的經(jīng)濟(jì)平均增速為2.15%。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測美國在2018全年的經(jīng)濟(jì)增速有望達(dá)到3%，這是美國自2005年以來首次，說明美國經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分亮眼。就業(yè)方面，美國8月非農(nóng)部門就業(yè)崗位比上個月增加了20.1萬左右且平均每小時工資同比增長2.9%。薪資增速和非農(nóng)就業(yè)人數(shù)都高于預(yù)期。失業(yè)率方面，截至2018年9月美國失業(yè)率為3.7%，為近些年以來最低。其失業(yè)總?cè)丝跀?shù)為620萬左右，長期失業(yè)總?cè)丝跀?shù)為130萬人左右。對比2017年，長期失業(yè)人口數(shù)下降40萬人左右。美聯(lián)儲在危機(jī)期間采取的低利率政策已經(jīng)到了功成身退的關(guān)口。雖然加息是一項(xiàng)貨幣緊縮的政策，會導(dǎo)致市場上的流動資金的緊縮和加大投資成本，可能會抑制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但由于美國近期經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的強(qiáng)勁表現(xiàn)可以支撐美聯(lián)儲加息。

2.保持美聯(lián)儲有充足的貨幣彈性。根據(jù)凱恩斯主義的相機(jī)抉擇的需求管理理論，當(dāng)一個國家處于經(jīng)濟(jì)衰退時期應(yīng)該主動采取降低稅收、增加支出和降低利率等擴(kuò)張性財(cái)政政策和貨幣政策來刺激總需求。相反，如果一個國家的需求水平過高，通貨膨脹率上升時應(yīng)該采取增加稅收和利率的緊縮性政策來抑制總需求。也就是說，國家的政策制定要逆經(jīng)濟(jì)風(fēng)向行事。在金融危機(jī)期間，美國總需求和總產(chǎn)出都在下降，失業(yè)率也在不斷攀升，經(jīng)濟(jì)處于衰退期。美聯(lián)儲為了刺激消費(fèi)、投資增加總需求而采取了寬松的財(cái)政政策和貨幣政策，這也就直接導(dǎo)致了美聯(lián)儲聯(lián)邦基金利率一直處于低位運(yùn)行。危機(jī)后，美國的GDP增速、失業(yè)率、工資增長率、消費(fèi)物價指數(shù)等經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)都表明美國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好。為了防止經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象和控制通貨膨脹率的上升，美聯(lián)儲要采取例如加息這樣的緊縮性政策。這表明，美聯(lián)儲有充足的貨幣彈性，可以對不同的經(jīng)濟(jì)形勢采取不同的措施。

3.保護(hù)美元全球主要儲備貨幣的地位。由于此前金融危機(jī)期間美聯(lián)儲向市場上注入了大量的流動資金，且美國市場上的利率較低，這導(dǎo)致美元資本向其他國家轉(zhuǎn)移，全球美元的數(shù)量增加，美元貶值。而我國的人民幣國際化程度在不斷提高，這對美元的國際地位造成了一定的沖擊。現(xiàn)在也有一些國家在努力地實(shí)行去美元化，更多地采用其他國家的貨幣作為結(jié)算貨幣，這些都使美元在國際中的地位有所下降。這對美國來說肯定是不愿意看到的，鑒于美元在全球貨幣中的重要地位，美聯(lián)儲采取加息方式的緊縮政策。首先，可以縮緊全球美元的的數(shù)量使得他國貨幣貶值，這樣全球資本就會回流美國;其次，會推高美國國債利率，這樣全球?qū)γ绹鴩鴤男枨罅繒龃?，特別是在其他國家國債收益率下降的階段，投資者就會把他們國家的貨幣換成美元來購買美國國債，美元的需求量增加就會令美元更加強(qiáng)勢，也就會對美元在全球貨幣中的地位起到鞏固作用。

二、美聯(lián)儲加息對我國房地產(chǎn)市場的影響

美國是全球金融中心，其一舉一動都會對整個世界產(chǎn)生影響。中國作為世界上最大的發(fā)展中國家，與全球金融市場聯(lián)系緊密。而房地產(chǎn)市場在我國經(jīng)濟(jì)中一直占有非常重要的地位。美聯(lián)儲此次加息給全球帶來的金融震蕩必然會對我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，也必然會影響到我國房地產(chǎn)市場。

1.資金外流風(fēng)險加大，房地產(chǎn)市場借貸成本上升。在金融危機(jī)期間，美國、歐洲等發(fā)達(dá)國家為了應(yīng)對經(jīng)濟(jì)的衰退都采取了低利率的貨幣寬松政策，這導(dǎo)致全球資本加速流入新興資本市場。而美國一旦開啟加息的貨幣緊縮政策，就會使美國利率上升。而由于資本的逐利性將會促使全球美元流回美國本土，這也無疑會使我國資金流出到美國等發(fā)達(dá)國家。以前由于我國實(shí)行了較為嚴(yán)格的資本賬戶管制，歷史上美聯(lián)儲的加息政策對我國房地產(chǎn)資本市場流動性影響有限。然而隨著我國金融市場的進(jìn)一步開放和資本賬戶管制的放松，美聯(lián)儲加息的貨幣緊縮政策對我國資本市場的影響加深。首先表現(xiàn)在外匯儲備上，在2014年6月達(dá)到頂峰39 932.13億美元后一直下跌，截至2018年9月末我國外匯儲備規(guī)模為30 871.25億美元，下降約9 060億美元，降幅為22.7%。這表明，我國的資本一直在持續(xù)流出。美聯(lián)儲加息使全球央行收緊貨幣漸成趨勢，我國央行也不得不收緊流動性防止資產(chǎn)泡沫。這必然會導(dǎo)致流向房地產(chǎn)市場的資金減少，房貸利率上升，借貸成本增加。

2.人民幣貶值，房地產(chǎn)資產(chǎn)價格下降。隨著美國經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)較好。美元加息使其收益率上升，美元指數(shù)會進(jìn)一步走強(qiáng)，這意味著全球幣種的需求會減少從而導(dǎo)致貶值。人民幣也不例外，2018年3月1日人民幣兌換美元匯率收盤價為6.2856，截至9月末收盤價為6.9159，比6個月前貶值了約10%，而且貶值幅度還在呈上升態(tài)勢。在之前人民幣升值時期，我國人民的財(cái)富和可支配收入會隨之增加。房地產(chǎn)對于國民來講是一個高檔消費(fèi)品，在供給短期內(nèi)難以增加的情況下需求的增加會拉動房價的上漲。目前，我國國內(nèi)大部分投資資金集中在房地產(chǎn)市場和股市中。當(dāng)人民幣表現(xiàn)升值時，外資會大量涌進(jìn)我國房地產(chǎn)市場從而推高房價。相反，當(dāng)美元走強(qiáng)，人民幣貶值會使投資“熱錢”從我國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向以美元計(jì)價的商品市場，可能會使房地產(chǎn)市場面臨頹勢。

3.加大外債償還壓力和資產(chǎn)泡沫。近些年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展火爆，許多資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場。在2008年金融危機(jī)后，美國采取了一系列的量化寬松政策，比如降低聯(lián)邦基金利率、直接向大型公司注入流動性和創(chuàng)新了許多貨幣政策調(diào)節(jié)工具等。這使得在危機(jī)期間，美元貶值，降低了不少中國的房地廠商在美國的融資成本，這刺激了我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資。隨著美聯(lián)儲的加息行為導(dǎo)致美元走強(qiáng)，房企提前贖回美元債務(wù)，而且贖回速度在加快。之前，房地產(chǎn)投資者在美國低利率時以較低的成本融資，美聯(lián)儲加息意味著這些投資者需要償還更多的利息。而且，我國房地產(chǎn)市場的杠桿率較高，在我國去杠桿、去庫存政策下，這些會使房地產(chǎn)商的外債償還壓力增加。再加上融資成本的上升，有些企業(yè)甚至無力償還債務(wù)。近幾年，我國發(fā)展速度由高速增長向中高速轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都在面臨調(diào)整，美聯(lián)儲的加息導(dǎo)致人民幣貶值，以及房地產(chǎn)的價格下降。由于我國人民為使自身獲得最大的利益以及人們對房地產(chǎn)的投機(jī)心理，導(dǎo)致出現(xiàn)“搶房”的現(xiàn)象。這種熱衷于買房的行為會加大房地產(chǎn)泡沫，擾亂房地產(chǎn)市場。

三、應(yīng)對美聯(lián)儲加息的政策建議

美聯(lián)儲的加息政策雖然會對我國的房地產(chǎn)市場帶來一定的負(fù)面影響，但我國現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，房地產(chǎn)市場在穩(wěn)步發(fā)展。國家政府可以靈活地采用各種政策調(diào)節(jié)工具來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。因此，美聯(lián)儲加息對我國房地產(chǎn)市場的不利影響是可控的，但是也不能忽視其帶來的負(fù)面沖擊。為此，筆者提出以下相關(guān)政策建議。

1.轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，尋找經(jīng)濟(jì)增長新動力。經(jīng)濟(jì)增長是應(yīng)對風(fēng)險的根本。對于中國來說，只有提高自身的經(jīng)濟(jì)質(zhì)量，防控樓市泡沫的破裂，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，這樣才能抵御美聯(lián)儲的收縮貨幣的沖擊。當(dāng)前，中國經(jīng)濟(jì)仍然處于去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿進(jìn)程中。中國的經(jīng)濟(jì)很大一部分依賴于房地產(chǎn)市場，而房地產(chǎn)市場投資者很多是以高杠桿進(jìn)入的。因此，房地產(chǎn)市場對于利率較為敏感。目前，無論我國的房地產(chǎn)泡沫還是企業(yè)的債務(wù)泡沫都是央行無法忽視的。這就需要我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，由原來依賴“房地產(chǎn)+出口”的模式逐步向民間投資和消費(fèi)來拉動經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)變。促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，加快落實(shí)去產(chǎn)能和去杠桿政策，促進(jìn)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，改變當(dāng)前中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，尋找經(jīng)濟(jì)增長新動力。

2.進(jìn)一步深化房地產(chǎn)“降杠桿，控風(fēng)險”。歷史數(shù)據(jù)表明，美聯(lián)儲的每次貨幣緊縮政策都會導(dǎo)致新興經(jīng)濟(jì)市場資本流出，從而引發(fā)房地產(chǎn)市場泡沫破滅。所以，我國要防控房地產(chǎn)市場風(fēng)險。首先，要在對一二線城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策大致不變的情況下加大對三四線城市的調(diào)控力度。對三四線城市的房屋交易通過限購和限售的措施來穩(wěn)定房價，避免房價的波動幅度過大。其次，對于市場投機(jī)者的過度投機(jī)行為實(shí)行嚴(yán)格的審核制度。對于買房者的目的和用處實(shí)施登記，如果是買來做等房價升值后再賣出去的購買者，可以實(shí)行提高貸款利率和增收相應(yīng)的稅收來打擊其投機(jī)行為。最后，轉(zhuǎn)變?nèi)嗣褓I房觀念。在我國，擁有一套屬于自己的房子的觀念深入人心，而對于租房行為嗤之以鼻。而在美國等發(fā)達(dá)國家，房屋租賃市場是很發(fā)達(dá)的。我們要努力發(fā)展房屋租賃市場，轉(zhuǎn)變?nèi)藗儗Ψ课葑赓U的觀念，引導(dǎo)人們逐漸接受租賃房屋的生活方式。

3.提升人民幣國際結(jié)算地位。美聯(lián)儲的貨幣政策之所以可以對全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，其根本原因在于美國是全球金融中心，美元是全球最重要的結(jié)算貨幣，承擔(dān)了世界范圍內(nèi)結(jié)算、計(jì)價和儲備的功能。我國要想減輕美聯(lián)儲的貨幣政策給經(jīng)濟(jì)帶來的影響，就要努力減少對美元的依賴程度，提升人民幣在國際結(jié)算中的地位。具體而言，首先，大力推進(jìn)區(qū)域金融合作，加大與他國金融合作程度。大力發(fā)展“一帶一路”建設(shè)，積極引導(dǎo)國內(nèi)企業(yè)“走出去”，在與他國進(jìn)行貿(mào)易往來時推進(jìn)人民幣的使用。其次，簽訂貨幣互換協(xié)議，可以降低雙邊的融資和出口成本，促進(jìn)雙方貿(mào)易發(fā)展。這樣簽訂協(xié)議的國家認(rèn)可人民幣的地位，有利于提升人民幣的國際化。最后，開展人民幣結(jié)算業(yè)務(wù)。我國在與其他國家進(jìn)行交易往來時，可以利用大國身份繞過美元使用人民幣來進(jìn)行業(yè)務(wù)的結(jié)算，從而發(fā)揮區(qū)域結(jié)算貨幣的角色，這對于推進(jìn)人民幣國際結(jié)算的功能具有重要意義。

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[責(zé)任編輯 吳 迪]