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    住房租賃市場(chǎng):現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)

    2019-07-01 06:31:30方菲雅王昱博
    都市生活 2019年2期
    關(guān)鍵詞:二房東承租人租房

    方菲雅 王昱博

    在中央“租購并舉”的住房制度引領(lǐng)下,地方政策紅利逐漸釋放,住房租賃時(shí)代正在全面開啟。長(zhǎng)租公寓將成為住房租賃市場(chǎng)的主要運(yùn)營(yíng)模式,同時(shí)吸引多個(gè)行業(yè)背景的主體參與租賃住房運(yùn)營(yíng)管理,市場(chǎng)分工逐漸呈精細(xì)化運(yùn)作趨勢(shì),租賃住房類REITs也將成為助推行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的有力杠桿。就廣東省而言,建議從推動(dòng)租購?fù)瑱?quán)落地、搭建住房租賃信息平臺(tái)、推動(dòng)金融創(chuàng)新、堅(jiān)持試點(diǎn)先行四個(gè)方面同時(shí)發(fā)力,打好“租購并舉”開局之戰(zhàn)。

    一、住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀

    (一)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展整體滯后。住房制度改革以來,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)二元化發(fā)展態(tài)勢(shì),住房銷售市場(chǎng)蓬勃發(fā)展,住房租賃市場(chǎng)一直處于落后狀況。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2016年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售收入約85000億元,而房屋出租收入僅為1800億元左右,后者僅為前者的2%,發(fā)展極不均衡。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比,我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展同樣滯后。德國(guó)、法國(guó)、沒過、英國(guó)、日本的租賃住房占比分別為55%、46%、37%、32%、30%,而我國(guó)租賃住房占比僅11%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于國(guó)際公認(rèn)的30%-40%的合理區(qū)間。

    (二)部分城市住房租賃需求日益旺盛。根據(jù)全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù),我國(guó)約有25.8%的城市居民以租賃方式解決住房問題。這一比例仍在不斷增長(zhǎng),根據(jù)《2017-2018中國(guó)住房租賃藍(lán)皮書》中顯示,2017年我國(guó)租賃需求較2016年增長(zhǎng)57%。在人口凈流入的大城市,依靠租賃滿足住房需求的群體比例更高,租房甚至成為其主要的居住方式,如深圳市80%的人口靠租房居住,70%的住房處于租賃狀態(tài),租房顯然已成為深圳生活標(biāo)配。

    (三)租賃人口以中等收入的年輕人為主。根據(jù)國(guó)家衛(wèi)生計(jì)生委發(fā)布的《中國(guó)家庭發(fā)展報(bào)告》顯示,家庭戶規(guī)模呈明顯縮小趨勢(shì)。1950年以前我國(guó)家庭戶平均規(guī)模為5.3人,1990年降至4人,2016年家庭戶平均規(guī)模為3人。越來越多的年輕人畢業(yè)工作后,從原生家庭中分離出來單獨(dú)居住,“分戶”已逐漸成為年輕人邁入新生活的開端。大部分新分戶群體的工作和收入不穩(wěn)定,暫不具備購房能力或還貸能力,需要依靠租房解決居住問題。

    二、住房租賃市場(chǎng)存在的主要問題

    (一)供需失衡。一是租賃房源供給不足。在一二線城市,租賃需求尤為旺盛,但是目前房源供給不足,市場(chǎng)供給端存在缺口。以北京為例,2016年末北京常住人口約2173萬人,租賃人口占比約34%,最近一次人口抽樣調(diào)查顯示我國(guó)家庭平均規(guī)模3.1人/戶,則租賃房屋大約需要238萬套,目前北京租賃房屋約有150萬套左右,存在約1/3的供需缺口。二是戶型供需失衡明顯。當(dāng)前市場(chǎng)上的租賃住房房源供需結(jié)構(gòu)失衡,戶型與需求不匹配現(xiàn)象明顯。根據(jù)58同城《2016上半年租房市場(chǎng)報(bào)告》顯示,北京、上海、廣州、深圳的一居室均呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,而二三居室等大戶型租賃住房均供過于求。究其原因,主要是由于多年來的住房供應(yīng)體系中,以二居室及以上的大戶型供給為主,適應(yīng)市場(chǎng)新興“單身貴族”需求的低租金小戶型供給總量較少。

    (二)租賃關(guān)系不穩(wěn)定。由于規(guī)制住房租賃關(guān)系的法律太少且力度薄弱,再加上對(duì)其他國(guó)家普遍實(shí)施的優(yōu)先保護(hù)承租人權(quán)益的立法在我國(guó)和我省均處于缺失狀態(tài),導(dǎo)致現(xiàn)有住房租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)供給方主導(dǎo)的局面:租金定價(jià)和漲幅、押金數(shù)額及退還時(shí)間與條件、承租期限、承租期間的維修及折舊、是否協(xié)助進(jìn)行房屋租賃登記等,均由出租人決定,承租人只能被動(dòng)接受。如果承租人違反約定,出租人可以通過結(jié)束租賃或扣減押金等方式維護(hù)自身權(quán)益;而當(dāng)出租人違反約定時(shí),絕大部分承租人會(huì)選擇忍氣吞聲或出錢消災(zāi),因?yàn)樽叻赏緩郊群臅r(shí)又費(fèi)力,而且難以討到說法。對(duì)租賃契約的外部約束缺乏,導(dǎo)致租賃雙方均以自身利益最大化為目標(biāo),往往不惜損害對(duì)方利益而毀約,因此造成市場(chǎng)上短期(1年及以下為主)租賃成為普遍形式,租賃關(guān)系極不穩(wěn)定。

    (三)群租現(xiàn)象突出。城鎮(zhèn)地區(qū)的群租表現(xiàn)為成套住宅分隔成若干間出租供多人居住,或直接模仿集體宿舍擺放多個(gè)上下鋪床位;城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)則表現(xiàn)為宅基地上加蓋簡(jiǎn)易樓成規(guī)模出租營(yíng)利。目前一線城市群租現(xiàn)象尤為突出,不僅影響了正常業(yè)主的生活秩序,同時(shí)加大了物業(yè)的管理難度,造成較為嚴(yán)重的治安、消防等安全隱患。以上海虹口區(qū)高陽路一較大體量的群租房為例,原本共4層樓的建筑,三樓被經(jīng)營(yíng)者搭建成了兩層空間,樓上樓下都有房間進(jìn)行出租,五樓625平方米的平臺(tái)被分隔成46間房對(duì)外出租。從3樓至5樓共有190余間房間,租戶共計(jì)400余人,樓內(nèi)人員復(fù)雜,電線私拉,消防和治安問題顯現(xiàn)。盡管上海、北京等地已明令禁止群租,但由于大量進(jìn)城務(wù)工人員對(duì)低租金的訴求,群租現(xiàn)象仍然難以遏制。

    (四)二房東、黑中介問題頻發(fā)。二房東既包括企業(yè)也包括個(gè)人,主要由外地常住租客、投資客及企業(yè)主體構(gòu)成。市場(chǎng)上的“二房東”主要有三類違規(guī)行為:通過改造建筑整體結(jié)構(gòu)、套內(nèi)房屋主體結(jié)構(gòu)及使用功能,以增加房屋套數(shù)為手段,謀求高租金利潤(rùn);存在隱瞞房屋原始使用情況,不按租賃合同履行約定義務(wù),且存在隨意增設(shè)收費(fèi)明目,克扣租金和押金等現(xiàn)象;租賃發(fā)生糾紛時(shí),二房東時(shí)常存在威脅、辱罵、泄露租客隱私信息及強(qiáng)制逐客等侵權(quán)行為。根據(jù)對(duì)深圳市上合村的調(diào)研發(fā)現(xiàn),該片區(qū)的城中村住房絕大部分被二房東統(tǒng)租后再行出租,且違規(guī)改建住房、亂收費(fèi)、惡意驅(qū)逐租戶等行為普遍存在。

    三、廣東省加快建立“租購并舉”住房制度的建議

    (一)加快推動(dòng)“租購?fù)瑱?quán)”政策落地,為住房租賃市場(chǎng)提供配套政策。廣州已在全國(guó)率先提出“租購?fù)瑱?quán)”。建議以廣州為試點(diǎn)先試先行,針對(duì)承租人家庭就近就醫(yī)、其子女就近入學(xué)等主要租購不同權(quán)問題提供具體的解決方案和落地細(xì)則,打破地區(qū)藩籬,將戶籍制度和社會(huì)福利制度一定程度上剝離,爭(zhēng)取形成可借鑒、可復(fù)制、可推廣的“廣州經(jīng)驗(yàn)”。

    (二)積極搭建住房租賃信息平臺(tái),將權(quán)益信息與平臺(tái)房源信息掛鉤。官方租賃信息平臺(tái)可在較大程度上解決租賃信息不對(duì)稱問題。應(yīng)以信息平臺(tái)為基礎(chǔ),將已備案的規(guī)范房源與其可享受的相關(guān)權(quán)益明確掛鉤,一方面可激勵(lì)房東備案意愿,另一方面可讓租客更了解自身權(quán)益。

    (三)堅(jiān)持試點(diǎn)先行,避免盲目擴(kuò)張。構(gòu)建“租購并舉”的住房制度,必須加快培育和發(fā)展國(guó)有住房租賃企業(yè),支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。但是,國(guó)企平臺(tái)的作用主要是在對(duì)市場(chǎng)的引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控方面,而不是在需求不足的地區(qū)開疆辟土。機(jī)構(gòu)化租賃也需要大量的前期投入,且回收周期較長(zhǎng),尤其在需求不足的地區(qū),融資成本極高。因此,建議根據(jù)各市實(shí)際情況因地制宜,堅(jiān)持試點(diǎn)先行,謹(jǐn)慎發(fā)展。

    參考文獻(xiàn)

    [1] 王陽.德國(guó)住房租賃制度及其對(duì)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)培育的啟示[J].國(guó)際城市規(guī)劃,2019(4).

    [2] 王衛(wèi)東,胡以松.一線城市住房租賃市場(chǎng)調(diào)查研究[J].調(diào)研世界,2019(4).

    [3] 陳博.深圳:租售并舉 迎來“后租賃時(shí)代”[J].城市開發(fā),2018(1).

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