論房屋非法轉(zhuǎn)租中出租人的利益保護(hù)途徑

黃國(guó)淏

摘 要：在房屋非法轉(zhuǎn)租關(guān)系中，承租人非法轉(zhuǎn)租的行為侵犯了出租人的信賴(lài)?yán)婧吞幏掷妫瑪_亂了經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的誠(chéng)信和穩(wěn)定，依照我國(guó)新頒布的《民法總則》以及《合同法》、《侵權(quán)責(zé)任法》等相關(guān)法律規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

關(guān)鍵詞：非法轉(zhuǎn)租;誠(chéng)實(shí)信用;違約責(zé)任;侵權(quán)責(zé)任;不當(dāng)?shù)美?/p>

一、非法轉(zhuǎn)租中涉及的法律關(guān)系

（一）出租人與承租人間的法律關(guān)系

出租人與承租人之間的租賃合同是否有效，應(yīng)當(dāng)依據(jù)承租人產(chǎn)生非法轉(zhuǎn)租以牟利的時(shí)間點(diǎn)來(lái)加以區(qū)分。首先，如果承租人非法轉(zhuǎn)租牟利的目的產(chǎn)生于合同成立并生效之后，那么判斷該租賃合同法律效力，應(yīng)當(dāng)依據(jù)我國(guó)《民法總則》第143條，只需要租賃合同雙方當(dāng)事人均為法律規(guī)定或擬定的完全民事行為能力人，加之意思表示真實(shí)，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗，即可認(rèn)定該租賃合同有效。

其次，如果承租人非法轉(zhuǎn)租牟利的目的產(chǎn)生于合同成立并生效之前，即包括當(dāng)事人以非法轉(zhuǎn)租牟利的目的進(jìn)行磋商和在磋商中產(chǎn)生非法轉(zhuǎn)租牟利的目的兩種情況。那么判斷該房屋租賃合同是否乃基于欺詐而訂立的，應(yīng)從以下四個(gè)方面判斷。其一，基于交易習(xí)慣和誠(chéng)實(shí)信用原則，欲承租方負(fù)有向出租方告知說(shuō)明自己的牟利轉(zhuǎn)租目的的義務(wù)，如果沒(méi)有進(jìn)行說(shuō)明，即應(yīng)當(dāng)判定其構(gòu)成以隱瞞真相為手段的消極欺詐。其二，出租方因此欺詐行為陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，即信任承租人并無(wú)非法轉(zhuǎn)租的目的。其三，出租人基于該受信任的虛假事實(shí)做出了不真實(shí)的的意思表示，即對(duì)承租人的要約予以承諾與對(duì)不存在非法轉(zhuǎn)租目的的信賴(lài)存在因果關(guān)系。最后一點(diǎn)是最重要的，因?yàn)楦鶕?jù)《合同法》第224條，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

（二）承租人與次承租人間的法律關(guān)系

由于不享有租賃物的所有權(quán)，承租人轉(zhuǎn)租租賃物，不論是否征得出租人同意，就其性質(zhì)而言，構(gòu)成廣義上的無(wú)權(quán)處分。在采取物權(quán)行為無(wú)因性理論的國(guó)家或地區(qū)，物權(quán)行為獨(dú)立于債權(quán)行為，轉(zhuǎn)租合同作為債權(quán)行為，其成立生效不以承租人對(duì)租賃物有處分權(quán)為要件，因此非法轉(zhuǎn)租合同與合法轉(zhuǎn)租合同同樣有效。[1]由于我國(guó)不作處分行為與負(fù)擔(dān)行為的區(qū)分，因此，不能當(dāng)然適用上述理論。不過(guò)，依據(jù)我國(guó)民法理論通說(shuō)以及《合同法》和相關(guān)司法解釋?zhuān)瑹o(wú)權(quán)處分不作為當(dāng)事人主張合同無(wú)效的事由，因此非法轉(zhuǎn)租合同也應(yīng)當(dāng)判定為是有效的。

（三）出租人與次承租人間的法律關(guān)系

出租人與次承租人之間不發(fā)生直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但是出租人可能基于其對(duì)租賃房屋的所有權(quán)的行使或維護(hù)而間接地對(duì)次承租人產(chǎn)生影響。

史尚寬先生認(rèn)為，非法轉(zhuǎn)租只是出租人解除契約之原因，次承租人因轉(zhuǎn)租合同而取得占有權(quán)，對(duì)于出租人而言不視為違法，出租人與次承租人之間的法律關(guān)系因出租人是否解除其與承租人之間的租賃合同而存在差異，不終止原租賃契約，出租人不得請(qǐng)求返還租賃物。[2]可見(jiàn)，僅僅在出租人行使法定異議權(quán)以解除租賃合同或者認(rèn)定非法轉(zhuǎn)租合同無(wú)效后，出租人才與次承租人發(fā)生直接權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

一、非法轉(zhuǎn)租中出租人利益的保護(hù)途徑

（一）非法轉(zhuǎn)租是否構(gòu)成違約

本文認(rèn)為，非法轉(zhuǎn)租是構(gòu)成違約的。一方面，從交易習(xí)慣上來(lái)講，很少有出租人會(huì)同意房屋被無(wú)限制的轉(zhuǎn)租。按照理性經(jīng)濟(jì)人的模型，一個(gè)出租人在出租房屋時(shí)必然考慮自己利益的最大化。為此，出租人應(yīng)當(dāng)合理謹(jǐn)慎的選擇合適的承租人，考慮包括職業(yè)、年齡、性格、生活習(xí)慣等各方面因素，以盡可能減少租賃物使用價(jià)值的損失。所以當(dāng)雙方?jīng)]有以書(shū)面或者口頭的方式在合同中明確的約定該義務(wù)時(shí)，依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則以及交易習(xí)慣，也應(yīng)當(dāng)將承租人的不得非法轉(zhuǎn)租牟利義務(wù)理解為《合同法》第 60條第二款的合同履行中的附隨義務(wù)。根據(jù)《合同法》第107條，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。故對(duì)該項(xiàng)義務(wù)的違反，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。約定了違約金或定金的，出租人可以擇一向承租人主張違約責(zé)任，或者根據(jù)《合同法》第113條第1款，直接請(qǐng)求承租人承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任。需要注意的是，三者可獲得的最終賠償數(shù)額有差異，選擇需謹(jǐn)慎。

（二）非法轉(zhuǎn)租是否構(gòu)成侵權(quán)

關(guān)于非法轉(zhuǎn)租中，出租人可否就承租人的轉(zhuǎn)租行為主張其侵權(quán)的問(wèn)題，學(xué)界存在較大爭(zhēng)議：

肯定說(shuō)認(rèn)為非法轉(zhuǎn)租構(gòu)成侵權(quán)。王澤鑒先生持肯定說(shuō)，認(rèn)為當(dāng)出租人為租賃物的所有權(quán)人時(shí)，承租人的非法轉(zhuǎn)租行為，使次承租人占有租賃物，或是延遲了占有鎖鏈，造成了多層次之占有關(guān)系，或是造成了多數(shù)人之占有關(guān)系，致增加出租人請(qǐng)求返還原物之困難，或租賃物毀損之程度，是對(duì)出租人所有權(quán)的侵害，因此出租人可依侵權(quán)行為法的規(guī)定向承租人請(qǐng)求損害賠償，但不得據(jù)此向承租人請(qǐng)求非法轉(zhuǎn)租所收取的租金，蓋此非屬出租人所受損害及所失利益也。[3]

否定說(shuō)認(rèn)為非法轉(zhuǎn)租不構(gòu)成侵權(quán)。持該觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，出租人通過(guò)租賃合同將租賃物的占有、使用、收益權(quán)能移轉(zhuǎn)給承租人，并收取租金作為對(duì)價(jià)。非法轉(zhuǎn)租中，對(duì)租賃物占有層次或人數(shù)的增加，雖使租賃物毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)增大，但根據(jù)我國(guó)《合同法》第 224 條第 1 款“第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”的規(guī)定，得以彌補(bǔ)對(duì)出租人利益可能造成的損害。[4]

（三）房屋轉(zhuǎn)租中出租人能否請(qǐng)求返還不當(dāng)?shù)美?/p>

有觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第225條，因承租人對(duì)租賃物享有收益的權(quán)能，所以租賃期間，承租人擅自轉(zhuǎn)租收取的租金，對(duì)出租人不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?/p>

本文不同意上述觀點(diǎn)。本文認(rèn)為，承租人對(duì)租賃物固然享有占有使用收益的權(quán)能。只是這三項(xiàng)權(quán)能的實(shí)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)是有邊界的，以承租人對(duì)房屋的收益權(quán)能為例，其應(yīng)當(dāng)被允許在生產(chǎn)生活的合理限度內(nèi)與他人共同使用該房屋以為收益，如同妻子兒女，學(xué)徒幫工等共同為經(jīng)營(yíng)行為。但如果承租人超越權(quán)力邊界濫用收益權(quán)能，如非法轉(zhuǎn)租該房屋給次承租人的，對(duì)于超出權(quán)利邊界的這部分收益行為，應(yīng)當(dāng)視為承租人對(duì)該房屋不享有收益權(quán)。所以此時(shí)承租人的得利并沒(méi)有法律上的原因。但是構(gòu)成不當(dāng)?shù)美€要求，一方受到的損失和他方獲得的利益間存在直接的因果關(guān)系，而此時(shí)承租人所獲得的租金與出租人的損失之間并沒(méi)有直接的因果關(guān)系。正如王澤鑒先生所說(shuō)：“承租人的非法轉(zhuǎn)租行為，使次承租人占有租賃物，或是延遲了占有鎖鏈，造成了多層次之占有關(guān)系，或是造成了多數(shù)人之占有關(guān)系，致增加出租人請(qǐng)求返還原物之困難，或租賃物毀損之程度，是對(duì)出租人所有權(quán)的侵害，因此出租人可依侵權(quán)行為法的規(guī)定向承租人請(qǐng)求損害賠償，但不得據(jù)此向承租人請(qǐng)求非法轉(zhuǎn)租所收取的租金，蓋此非屬出租人所受損害及所失利益也?！?[5]

參考文獻(xiàn)：

[1] 黃立.民法債編各論[M].中國(guó)政法大學(xué)出版社.2003.

[2]史尚寬.債法各論[M].中國(guó)政法大學(xué)出版社.2000.

[3]王澤鑒.民法學(xué)說(shuō)與判例研究[M].中國(guó)政法大學(xué)出版社.2005.

[4]屈茂輝.轉(zhuǎn)租制度若干問(wèn)題探討[J].湖南大學(xué)學(xué)報(bào).2001（9）.

[5]王澤鑒.民法學(xué)說(shuō)與判例研究[M].中國(guó)政法大學(xué)出版社.2015.

[1] 黃立主編：《民法債篇各論》（上），中國(guó)政法大學(xué)出版社 2003 年版，第 300 頁(yè)。

[2] 史尚寬著：《債法各論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社 2000 年版，第 189 頁(yè)。