淺議不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度

王莉

摘 要：不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，是善意取得制度與不動(dòng)產(chǎn)相結(jié)合的結(jié)果，該制度設(shè)立的目的是在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域中保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，使善意第三人對(duì)受讓的不動(dòng)產(chǎn)享有物權(quán)，對(duì)維護(hù)交易安全、經(jīng)濟(jì)秩序穩(wěn)定具有重要的意義。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn);善意取得

一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的概念

根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)善意取得是指無(wú)權(quán)處分人處分他人不動(dòng)產(chǎn)，第三人由于信賴登記簿上的權(quán)利與無(wú)權(quán)處分人發(fā)生交易，支付合理價(jià)格并進(jìn)行了登記而取得該不動(dòng)產(chǎn)。

二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的設(shè)立基礎(chǔ)

1.物權(quán)的公示公信原則

物權(quán)是對(duì)物進(jìn)行支配的權(quán)利，如果不以一定的可以從外部查知的方式表現(xiàn)物權(quán)的產(chǎn)生、變更、消滅，必然糾紛不已，難以保證交易的安全。因此，對(duì)于物權(quán)的變動(dòng)就需要公示原則和公信原則。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示方法是通過(guò)登記發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，若不動(dòng)產(chǎn)未經(jīng)登記，即使不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于原權(quán)利人。公信原則是基于公示產(chǎn)生公信力或者說(shuō)提升公眾對(duì)公示的信賴。不動(dòng)產(chǎn)登記的公信原則是一種權(quán)利推定，只要登記上有記載的權(quán)利人就認(rèn)為其享有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，不再考慮現(xiàn)實(shí)生活中登記簿記載的是不是真正的權(quán)利人，只要能夠使善意第三人信賴登記簿上的權(quán)利人所做出的行為是有權(quán)處分，即可受到法律的保護(hù)。

公示公信原則是建立善意取得的理論基礎(chǔ)，善意取得針對(duì)的是特定的基于公示產(chǎn)生信賴的第三人，由于第三人行為的善意才受到該制度保護(hù)。善意取得是公信力的必然結(jié)果，公信力是善意取得的前提。

2.物權(quán)行為的無(wú)因性

物權(quán)行為的無(wú)因性指物權(quán)行為在其效果和結(jié)果上不依賴其原因行為而獨(dú)立成立，即原因行為的無(wú)效或被撤銷不能導(dǎo)致物權(quán)行為的當(dāng)然無(wú)效或被撤銷。我國(guó)《物權(quán)法》第十五條確定了債權(quán)行為和物權(quán)行為的區(qū)分原則。該原則強(qiáng)調(diào)合同等債權(quán)行為的效力應(yīng)受合同法的調(diào)整，物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅等物權(quán)變動(dòng)則受《物權(quán)法》的規(guī)制，債權(quán)行為的效力不受物權(quán)變動(dòng)要件的影響。最典型的例子是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上經(jīng)常發(fā)生的一房二賣現(xiàn)象。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋買賣合同的成立生效與物權(quán)的變動(dòng)是兩回事，當(dāng)事人之間訂立了商品房屋買賣合同，除違反了法律、行政法規(guī)的效力性禁止規(guī)定或者當(dāng)事人雙方另有約定的之外，合同自成立之時(shí)生效，如果雙方當(dāng)事人尚未辦理物權(quán)變更登記，并不影響生效合同的效力。這就是通常所說(shuō)的債權(quán)行為與物權(quán)行為的區(qū)分原則。從維護(hù)交易安全的角度來(lái)看，物權(quán)行為的無(wú)因性具有廣范的適用領(lǐng)域，這與善意取得制度之間，具有制度上的高度彌補(bǔ)與契合。

三、構(gòu)成要件

1.不動(dòng)產(chǎn)出讓人無(wú)權(quán)處分

善意取得的前提是轉(zhuǎn)讓人處分財(cái)產(chǎn)的行為構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，即轉(zhuǎn)讓人對(duì)財(cái)產(chǎn)沒有完全的處分權(quán)或處分權(quán)受到限制（如按份共有的財(cái)產(chǎn)）。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處分效力的劃分，學(xué)界主要有以下三種學(xué)說(shuō)：

（1）無(wú)權(quán)處分說(shuō)

該學(xué)說(shuō)主張，善意取得制度中的無(wú)權(quán)處分指的是轉(zhuǎn)讓人完全沒有處分財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，在沒有經(jīng)過(guò)真正權(quán)利人的授權(quán)或者同意的情形下，擅自以自己名義處分他人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的行為。在無(wú)權(quán)處分的情形之下，合同的當(dāng)事人一方可能因?yàn)楹贤臒o(wú)效而導(dǎo)致自身的合法權(quán)益受到損害。合同簽訂之后，如果處分人仍然未取得處分權(quán)或者真正權(quán)利人拒絕予以追認(rèn)時(shí)，出于對(duì)善意受讓人利益保護(hù)問(wèn)題的關(guān)注，催生了善意取得制度的出現(xiàn)。

（2）受限制處分權(quán)說(shuō)

該學(xué)說(shuō)擴(kuò)大了善意取得的適用范圍，無(wú)權(quán)處分人并非沒有完全的處分權(quán)，而僅是其處分權(quán)存在一定的限制。即轉(zhuǎn)讓人原本享有物的所有權(quán)，因某些原因?qū)е缕渌袡?quán)受到一定的限制，如果轉(zhuǎn)讓人在此情形之下處分了其財(cái)產(chǎn)，出讓給不知情的第三人，也屬于善意取得中的無(wú)權(quán)處分。

（3）登記錯(cuò)誤說(shuō)

該學(xué)說(shuō)主張，善意取得制度中，不動(dòng)產(chǎn)登記記載的權(quán)利與真實(shí)的權(quán)利人不相符合，即存在著登記的錯(cuò)誤，不動(dòng)產(chǎn)的無(wú)權(quán)處分實(shí)際上是登記記載的權(quán)利人處分了該不動(dòng)產(chǎn)，并辦理了變更登記手續(xù)。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的登記具有公示公信效力，受讓人出于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信任，與登記簿上所記載的權(quán)利人進(jìn)行交易，應(yīng)推定為善意。出于對(duì)善意第三人的保護(hù)，盡管因錯(cuò)誤登記致使表面上的權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人不符，但受讓人依據(jù)善意取得制度仍可取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。

“無(wú)權(quán)處分”系不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的前提，其應(yīng)當(dāng)做廣義理解，除了沒有完全的所有權(quán)之外，還應(yīng)當(dāng)包括處分權(quán)受到一定限制的情形。但善意取得制度當(dāng)中的“無(wú)權(quán)處分”僅指不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人的無(wú)權(quán)處分。

2.受讓人須為善意

關(guān)于“善意”的認(rèn)定，一般采“消極的善意”，即受讓人不知道也不應(yīng)當(dāng)知道出讓人無(wú)處分權(quán)。最高院關(guān)于適用《物權(quán)法》若干問(wèn)題的解釋（一）第十五條規(guī)定了對(duì)于“善意”的認(rèn)定：“受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)，且無(wú)重大過(guò)失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任”。該解釋將有無(wú)重大過(guò)失作為判斷是否善意之標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)了對(duì)于善意受讓人與原權(quán)利人之間的利益平衡。

較動(dòng)產(chǎn)而言，不動(dòng)產(chǎn)的受讓人不能僅憑出讓人占有不動(dòng)產(chǎn)的外觀判斷其就是有權(quán)處分人，還需要確認(rèn)出讓人是登記薄冊(cè)顯示的名義人。解釋（一）第十六條專門規(guī)定了之于不動(dòng)產(chǎn)善意取得中受讓人“非”善意的標(biāo)準(zhǔn)，除受讓人明知的情況外，判斷第三人是否善意的標(biāo)準(zhǔn)主要基于是否明知或應(yīng)知道登記錯(cuò)誤。登記機(jī)關(guān)的權(quán)利證書是具有公示公信力的，通常情況下，受讓人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信任，只要是與登記簿上記載的權(quán)利人進(jìn)行交易即可推定其主觀為善意，否則應(yīng)負(fù)舉證責(zé)任加以證明。審判實(shí)踐中，法官應(yīng)當(dāng)結(jié)合不同的案情，根據(jù)實(shí)際情況合理分配舉證責(zé)任，充分保護(hù)真正善意第三人的利益。

3.受讓人支付了合理對(duì)價(jià)

雙方當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行交易行為就意味著是一種有償?shù)模侨绾闻袛嗍茏屓巳〉貌粍?dòng)產(chǎn)支付的對(duì)價(jià)是否合理在實(shí)踐中仍有爭(zhēng)議。一般情況下在市場(chǎng)交易過(guò)程中我們所認(rèn)為的合理的價(jià)格可能等同于市場(chǎng)相同或類似商品的價(jià)格。在不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程中不能單以價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格不合理為由就認(rèn)定是非善意而不適用善意取得。不動(dòng)產(chǎn)是以登記擁有公信力，第三人對(duì)登記產(chǎn)生信賴與出讓人進(jìn)行交易，第三人認(rèn)為出讓人就是真正的權(quán)利人。即使第三人受讓價(jià)格不合理也不能排除其善意。

4.不動(dòng)產(chǎn)已完成合法變更登記

不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)變動(dòng)的公示方法，物權(quán)登記的公信效力是不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的理論基礎(chǔ)。如果轉(zhuǎn)讓人與受讓人達(dá)成合意后，沒有依照法律規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記，則受讓人不能取得物權(quán)變動(dòng)之法律效果，雙方當(dāng)事人仍然只是一種債的法律關(guān)系。

四、法律效果

1.物權(quán)效力

善意取得是原始取得，受讓人根據(jù)善意獲得該不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)然相應(yīng)地享有所有權(quán)，可以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)使用、收益、處分，而且還可以繼續(xù)與他人進(jìn)行交易。

2.債權(quán)效力

不動(dòng)產(chǎn)善意取得在保護(hù)受讓人的權(quán)益后損害了原權(quán)利人的利益，為了平衡各方利益，減損原權(quán)利人所受損害，基于債的法律關(guān)系給予救濟(jì)。在原權(quán)利人與受讓人之間的關(guān)系中，原權(quán)利人不能要求受讓人返還原物或者要求其承擔(dān)不當(dāng)?shù)美?。在原?quán)利人與出讓人之間的關(guān)系中，由于出讓人未經(jīng)原權(quán)利人同意處分不動(dòng)產(chǎn)給原權(quán)利人造成重大損失，原權(quán)利人可以要求出讓人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任、違約責(zé)任或者要求其承擔(dān)不當(dāng)?shù)美?。若是登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)或者登記機(jī)關(guān)沒有盡到審查義務(wù)而使原權(quán)利人的權(quán)利受到損失，登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任。

參考文獻(xiàn)：

[1]志華：《論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得》，蘇州大學(xué)，碩士論文，2010 年;

[2]金瑋灝：《淺談我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度》，《法制與社會(huì)》2018年4月（上）