試論投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)減值實務(wù)操作難點及策略

劉小莉

[摘要]房地產(chǎn)投資是社會近幾年來比較火熱的投資項目。資產(chǎn)減值的判定以及核算是企業(yè)投資房地產(chǎn)財務(wù)核算的重要組成部分。但是在其實際操作的過程中，相關(guān)人員對于投資房地產(chǎn)價值的估算方面存在很多難點。本文就投資性房地產(chǎn)減值是實務(wù)操作方面存在的難點進行解析，并提供相應(yīng)的策略。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)投資 資產(chǎn)減值 實務(wù)操作 難點 概述

近幾年，房地產(chǎn)投資發(fā)展迅速，成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱。很多企業(yè)紛紛對房地產(chǎn)進行投資，且價值不菲，從而對房地產(chǎn)財務(wù)的核算要求相對比較嚴(yán)格。因此，企業(yè)可以對所持有的房地產(chǎn)投資項目單獨設(shè)立部門進行價值估算，以便更直觀的體現(xiàn)企業(yè)對于房地產(chǎn)投資方面的價值。

一、房地產(chǎn)投資的基本概述

（一）房地產(chǎn)投資的基本概念

投資性項目主要是為了獲取一定的收益。而房地產(chǎn)投資獲取收益的范圍比較廣，主要包括土地使用權(quán)的出租，增值后進行轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，房地產(chǎn)的出租等。企業(yè)通過對這些資產(chǎn)采用房地產(chǎn)科目進行核算，根據(jù)相關(guān)規(guī)則，投資性的房地產(chǎn)必須進行獨立的核算以及單獨的計量。

（二）房地產(chǎn)投資的基本特征

第一，投資房地產(chǎn)的主要目的是為了進行增值，通過市場從中賺取一定的差價，而并非直接用于出售。

第二，房地產(chǎn)投資想要獲取收益其中會經(jīng)歷很長的時間，為此對于房地產(chǎn)后續(xù)相關(guān)費用問題需要提前考慮。

第三，房地產(chǎn)的投資主要是為了獲取租金以及一定增值資產(chǎn)，因此，在會計核算的過程中，對于這類資產(chǎn)應(yīng)該使用實質(zhì)大于形式的相關(guān)原則。

（三）投資房地產(chǎn)對于企業(yè)的影響

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，對當(dāng)今社會的發(fā)展也做出了重要的貢獻。房地產(chǎn)行業(yè)主要是以土地和建筑為經(jīng)營的對象，從而衍生的裝修、開發(fā)、建設(shè)也豐富了我國的第三產(chǎn)業(yè)。從21世紀(jì)以來，我國已經(jīng)擁有了十多萬的房地產(chǎn)企業(yè)，有些企業(yè)也擁有多家的房地產(chǎn)投資項目，各個企業(yè)對于房地產(chǎn)之間的競爭也是相對的激烈，但是由于政策的相關(guān)影響，市場行情的不斷波動，房地產(chǎn)投資的市場也產(chǎn)生了一定的影響。對此這就要求企業(yè)相關(guān)財務(wù)人員及時的了解房地產(chǎn)發(fā)展的市場動向，對企業(yè)相關(guān)房地產(chǎn)資產(chǎn)減值項目進行準(zhǔn)備的核算，及時減少企業(yè)由于政策原因市場波動所造成的相關(guān)損失，為此對企業(yè)的相關(guān)財務(wù)人員的要求也越來越高。

二、計量資產(chǎn)減值的基本操作

（一）資產(chǎn)減值的基本概述

資產(chǎn)減值是指資金能回收的金額低于其賬面所持有的價值。對于房地產(chǎn)投資而言，即使在市場的不斷變化下，房地產(chǎn)本身的價值出現(xiàn)的變化，對于投資者而言所擁有的房地產(chǎn)就也就產(chǎn)生了變化。而資產(chǎn)減值的變化就在于房地產(chǎn)價值出現(xiàn)一定的貶值，其所降低的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于初始投資的價格，中間所產(chǎn)生的差價就是資產(chǎn)減值的金額。

（一）資產(chǎn)減值的判斷

房地產(chǎn)投資存在一定的風(fēng)險，因此，會計人員每個期末及時對于資產(chǎn)減值的測試尤為重要。如發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資的某一個項目中出現(xiàn)了貶值的跡象，需要估算可能造成的損失，以及能及時收回的資產(chǎn)，相反，資產(chǎn)未發(fā)生貶值，則無需估算回收金額。

（二）資產(chǎn)減值測試的方法

如若是單項資產(chǎn)，可以通過獨立核算進行測試，對于這類資產(chǎn)所出現(xiàn)的減值部分以及可回收部分可以進行獨立的核算。如若是資產(chǎn)組合，企業(yè)資產(chǎn)不能進行單獨核算，就需要以資產(chǎn)組合的方式進行核算，當(dāng)該類資產(chǎn)組合發(fā)生減值時，以資產(chǎn)組合的方式進行相關(guān)金額的回收。

（三）會計人員在期末確定減值的金額

可回收金額即是指用公允的相關(guān)價格減去處置房產(chǎn)之后的凈額?；蛘呤枪蕛r格減去未來的可能價值。這兩種計算結(jié)果只要有一種超過原投資金額，就說明資金是盈利的。反正就需要將資產(chǎn)價格減至可回收范圍。

三、房地產(chǎn)資產(chǎn)減值實務(wù)操作的難點

（一）房地產(chǎn)資產(chǎn)的公允價值的不確定性

按照會計準(zhǔn)則的方法，相關(guān)公允價值需要用以下順序進行判定，首先確定房地產(chǎn)公平的銷售交易的價格;其次在不斷變化的市場中的相關(guān)價格;最后以房地產(chǎn)相關(guān)信息進行估算，進行房地產(chǎn)資產(chǎn)核算的方法多種多樣。但是現(xiàn)實中其公允價值卻很難進行估算。由于市場的變動性，同類資產(chǎn)在不同的市場下都會存在不同的價格。而資產(chǎn)的價值受到很多因素的影響，企業(yè)很難在市場中找到一樣的資產(chǎn)。即使通過相關(guān)的合同進行價格的約定，但是企業(yè)實際考慮的因素很多，所以其公允價格也并不準(zhǔn)確。雖然，中介對于房地產(chǎn)方面專業(yè)性較強，但是頻繁的估算價格會造成一定的成本。

（二）資產(chǎn)組合計提方面存在很多的問題

對于難以利用單項計提方式進行核算的資產(chǎn)，就需要利用資產(chǎn)組合的方式進行核算。房地產(chǎn)投資項目所屬的資產(chǎn)組作為減值準(zhǔn)備的資產(chǎn)。但是據(jù)目前相關(guān)形式來看，很多企業(yè)很難確定資產(chǎn)組以及資產(chǎn)進行分類。而由于很多財務(wù)會計人員自身業(yè)務(wù)水平不夠高，對于單項資產(chǎn)難以進行減值計提，因此，往往會選擇最簡單的賬面處理方式。當(dāng)相關(guān)財務(wù)人員進行資產(chǎn)組分類確定時，所進行劃分的方法不同，從而導(dǎo)致相關(guān)企業(yè)不能準(zhǔn)確且直觀的觀察到投資的項目是否發(fā)生了減值現(xiàn)象。而很多的因素都會導(dǎo)致企業(yè)在資產(chǎn)組計提方面遇到問題，比如所存在的很多不確定的因素比例的計提，相關(guān)金額的確認(rèn)。

（三）會計相關(guān)人員的職業(yè)判斷力不強

外界市場的環(huán)境在不斷的發(fā)生變化，對企業(yè)在其經(jīng)營過程中所造成的影響也不同。因此，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營的過程中存在很多不確定的因素。對于財務(wù)人員更應(yīng)該及時關(guān)注外界相關(guān)實際情況，對于外在條件的改變運用自己專業(yè)的知識進行合理的判斷。對于計算資產(chǎn)減值的過程中所存在的計提方法和計提的相關(guān)比例應(yīng)該考慮自身的實際情況。當(dāng)然計提過程中存在的不確定性，并不能真實的反應(yīng)投資資產(chǎn)的實際情況。而僅僅是通過會計人員自身的專業(yè)知識去判定投資的資產(chǎn)是否發(fā)生減值或者投資的資產(chǎn)是否存在增值，都是不太準(zhǔn)確的。而往往財務(wù)人員偏向于辦公室，對市場的相關(guān)情況不太了解，導(dǎo)致不能及時掌握市場的相關(guān)變動，對資產(chǎn)的減值估算過于隨意，沒有一定的專業(yè)度。

四、投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)減值實務(wù)操作的相關(guān)策略

（一）加大監(jiān)督與管理

加大對財務(wù)信息的真實性和完整性進行監(jiān)督和管理，有利于維護會計相關(guān)準(zhǔn)則的權(quán)威。對此，企業(yè)和個人應(yīng)積極的配合進行管理，對于相關(guān)違規(guī)行為一定要予以懲戒，樹立良好會計相關(guān)風(fēng)氣。

（二）對相關(guān)房地產(chǎn)市場機制進行不斷的完善

房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)減值計量方式是通過在原有的歷史基礎(chǔ)成交價格上完成的，因此具有一定實務(wù)操作性和相關(guān)導(dǎo)向性。而市場機制的不斷完善，對于房地產(chǎn)公開、透明、準(zhǔn)確的市場價格，更有利于企業(yè)充分的掌握投資資產(chǎn)的公允價值。

（三）完善企業(yè)財務(wù)報表制度

企業(yè)財務(wù)相關(guān)人員一定要遵守職業(yè)道德，對于財務(wù)報告的相關(guān)數(shù)據(jù)一定要符合真實的情況，以及保證數(shù)據(jù)的完整性，而對于一些重要關(guān)鍵性的事項，重要事項的紕漏一定不能出現(xiàn)差錯，導(dǎo)致漏項或者虛報的情況。對于相關(guān)財務(wù)報表一定要有一定的依據(jù)論證其真實性，確保不是由于工作人員自我判斷才制作的報表。另外投資者，決策者等相關(guān)人員都會利用這些數(shù)據(jù)，報表對企業(yè)未來的發(fā)展進行規(guī)劃。企業(yè)戰(zhàn)略的制定不僅僅與企業(yè)的發(fā)展方向有關(guān)，更與企業(yè)工作人員密切相關(guān)，因此，相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，真實性，尤為重要。

而很多企業(yè)對于資產(chǎn)減值之后準(zhǔn)備的計提程序和方法并沒有做強制的要求，僅僅是對計提的結(jié)論進行關(guān)注，這就要求企業(yè)制定嚴(yán)密相關(guān)制度，在計提資產(chǎn)減值時從企業(yè)自身的角度出發(fā)，進行計提程序，選擇恰當(dāng)?shù)挠嬏岱椒ǎ瑢τ谄髽I(yè)存在的這種現(xiàn)狀，最終可以在財務(wù)報告中進行的披露。

（四）加強企業(yè)資減值的管理工作

企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)的有效管理，有利于促進企業(yè)良好的發(fā)展。對于企業(yè)發(fā)展過程中，會計資料的真實性，合法性在企業(yè)中有著不可忽略的作用。雖然企業(yè)可以通過會計準(zhǔn)則來規(guī)范資產(chǎn)減值，但是各個企業(yè)仍然需要對內(nèi)部結(jié)構(gòu)進行有效的控制和管理，尤其需要完善對于資產(chǎn)管理與資產(chǎn)價值估算方面。當(dāng)然每個企業(yè)有每個企業(yè)自身不同的情況，因此對于其他企業(yè)的管理辦法可以參考，但也要結(jié)合自身企業(yè)的實際內(nèi)部管理，從內(nèi)部控制中加強對資產(chǎn)增值進行管理，使得企業(yè)的相關(guān)資產(chǎn)與實際價值相符合。

（五）加強財務(wù)工作人員相關(guān)培訓(xùn)

企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)知識對企業(yè)的業(yè)務(wù)核算有著重要的影響。會計人員專業(yè)水準(zhǔn)的高低直接導(dǎo)致了財務(wù)的真實性和完整性，以及相關(guān)決策者根據(jù)財務(wù)披露做出的相關(guān)規(guī)劃，最終可能阻礙整個企業(yè)的正常運營以及發(fā)展。因此，企業(yè)對于財務(wù)人員一定要有一定的要求和規(guī)劃，對相關(guān)財務(wù)人員定期的開展稅務(wù)以及核算等方面的相關(guān)培訓(xùn)，提高財務(wù)人員的專業(yè)水準(zhǔn)。當(dāng)然對于行政類的財務(wù)人員不應(yīng)該僅僅滿足于財務(wù)核算，更應(yīng)該踏足于市場，了解企業(yè)的重要業(yè)務(wù)以及市場的相關(guān)動向。對房地產(chǎn)的相關(guān)市場動向以及投資房地產(chǎn)實際的使用情況進行一個走訪，最終提高企業(yè)財務(wù)人員的房地產(chǎn)市場分析能力以及資產(chǎn)核算的相關(guān)真實性、準(zhǔn)確性。

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)依舊是當(dāng)今社會炙手可熱的投資項目，因此，很多城市的大企業(yè)的紛紛插足房地產(chǎn)市場進行投資，所持有的房地產(chǎn)項目也開始日益增多，對財務(wù)相關(guān)人員的專業(yè)性要求也越來越高。而為了能夠在不斷波動的市場中真實準(zhǔn)確的反應(yīng)投資者投資房地產(chǎn)的相關(guān)價值，就必須完善市場機制，加大外部的監(jiān)管力度。對于企業(yè)自身而言，也要對其內(nèi)部進行有效的控制。使得各個部門之間能夠相互協(xié)調(diào)，保證財務(wù)報表數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，從而為企業(yè)投資提供相關(guān)的真實財務(wù)數(shù)據(jù)。這樣才有利于企業(yè)正常的運轉(zhuǎn)，在社會的不斷推動下，穩(wěn)步的提高自身在行業(yè)中的經(jīng)濟實力以及經(jīng)濟地位。