“大智移云”背景下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理研究

摘要：隨著我國(guó)科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)與人工智能的應(yīng)用為各個(gè)行業(yè)都帶來了新的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也逐漸擺脫傳統(tǒng)的管理模式，開始嘗試新的產(chǎn)業(yè)與管理方法。本文從“大智移云”的角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理問題進(jìn)行分析，探索商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)新時(shí)代進(jìn)行管理升級(jí)所能夠采用的方法與對(duì)策。

關(guān)鍵詞：大智移云;商業(yè)地產(chǎn);財(cái)務(wù)管理

2013年8月中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)上提出了“大智移云”的概念，2015年1月《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表了《你知道“大智移云”嗎？互聯(lián)網(wǎng)正步入新階段》的采訪報(bào)道，揭示了互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)已經(jīng)步入了新的階段，互聯(lián)網(wǎng)、云技術(shù)的發(fā)展不但日漸影響著人們的生活，“大智移云”的提出更加促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)變革和企業(yè)管理能力的升級(jí)。

大、智、移、云是指將大數(shù)據(jù)技術(shù)、智能化技術(shù)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)以及云計(jì)算技術(shù)等結(jié)合起來的全新的信息技術(shù)的產(chǎn)物，是互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)步入全新時(shí)代的標(biāo)志。互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的結(jié)合使用讓大數(shù)據(jù)的產(chǎn)生與收集成為可能，而大數(shù)據(jù)與云數(shù)據(jù)平臺(tái)的共享不但支撐了互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)體系的運(yùn)行和對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目深入的分析，還能夠來助推人工智能的發(fā)展，使軟硬件更加的智能化。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別于以居民居住用房為主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的住宅地產(chǎn)企業(yè)，指的是以經(jīng)營(yíng)集餐飲、銷售、娛樂、休閑、健身、辦公為一體的商業(yè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)擁有投資金額較大、經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)成本高等特點(diǎn)，隨著我國(guó)法律日漸健全，國(guó)家對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也有了很多新的調(diào)整與規(guī)定，許多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理尤其是財(cái)務(wù)管理上還運(yùn)營(yíng)的是老一套“粗獷”的管理方式，不僅很難跟得上經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)于企業(yè)管理精準(zhǔn)化、高效化的要求，也為企業(yè)的發(fā)展埋下了諸多隱患。

（一）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理問題

1.對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理缺乏應(yīng)有的重視

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資基數(shù)大，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，資本成本較高，資本周轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)對(duì)于企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)和現(xiàn)金流的正常周轉(zhuǎn)帶來較為沉重的負(fù)擔(dān)，如果不重視財(cái)務(wù)管理相關(guān)的工作，例如對(duì)于應(yīng)收賬款難以及時(shí)收回、項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間過長(zhǎng)、企業(yè)財(cái)務(wù)制度的缺失和財(cái)務(wù)人員激勵(lì)與監(jiān)督不足等問題不夠重視，則有可能給企業(yè)帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)市場(chǎng)內(nèi)仍然有較多規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，由于管理者思維落后等原因?qū)ζ髽I(yè)財(cái)務(wù)管理的重視程度較低。

2.財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)滯后

管理者對(duì)企業(yè)管理的忽視會(huì)導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理的缺位，乃至企業(yè)財(cái)務(wù)制度建設(shè)的滯后。諸多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在成立初期主要精力都放在了對(duì)于項(xiàng)目資源的獲取和項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)之中，在這一階段企業(yè)的能量主要集中于項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)于財(cái)務(wù)方面的關(guān)注自然較少，這一時(shí)期企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況也較為單純，主要為企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的成本支出。而到了運(yùn)營(yíng)階段，企業(yè)收入來源和成本費(fèi)用的支出都更加復(fù)雜起來，不管是銷售、招商、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)等各個(gè)方面，都需要完善的制度加以規(guī)范。大部分商業(yè)地產(chǎn)型企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度尚不完善，或者難以和新時(shí)期的經(jīng)營(yíng)管理理念相契合，從而導(dǎo)致企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的工作上流程不清晰，運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)不具體，責(zé)任劃分不明確。

（二）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成本管理問題

1.資金成本與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大

一方面，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)項(xiàng)目的投資建設(shè)中需要用到大量的資金，但是我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大部分規(guī)模還較小，資本也不夠雄厚，面臨動(dòng)輒上億元的投資的項(xiàng)目，需要背負(fù)很大的資金壓力。所以較多企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中過于依賴以銀行貸款、商業(yè)借貸為主的融資手段，從而造成企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿較高，資本結(jié)構(gòu)失衡，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大，也對(duì)項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)和現(xiàn)金流的回收造成了很大的壓力。

另一方面，我國(guó)較多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立時(shí)間較短，管理經(jīng)驗(yàn)和風(fēng)險(xiǎn)管理水平較低。在目前越來越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和殘酷的金融環(huán)境中，企業(yè)并沒有做好充足的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)依賴于現(xiàn)金流的快速流動(dòng)，抗沖擊的能力很低，這不但體現(xiàn)了企業(yè)管理者對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)較為薄弱，也表明企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面的能力有待加強(qiáng)。

2.運(yùn)營(yíng)成本較高

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)管理過程中表現(xiàn)為收入渠道單一，但是費(fèi)用支出過多的特征。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)運(yùn)營(yíng)期間主要的現(xiàn)金流入來自于部分開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入，以及投資性房地產(chǎn)的租金收入和商業(yè)管理費(fèi)用與物業(yè)費(fèi)用。開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入通常情況下用來彌補(bǔ)項(xiàng)目建設(shè)期現(xiàn)金流的流出，支付企業(yè)的各類債務(wù)。而企業(yè)在商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中收取的商業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)費(fèi)和投資性房地產(chǎn)租金則形成了企業(yè)運(yùn)營(yíng)的成本、費(fèi)用和利潤(rùn)。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中面臨著招商引資、商戶管理、街區(qū)裝潢、文化建設(shè)、廣告投放、物業(yè)配套等各種成本費(fèi)用的支出。較多地產(chǎn)企業(yè)在這一部分往往缺少有效的全面預(yù)算和成本管理，容易造成重復(fù)支出或者無(wú)效支出，形成高投入低產(chǎn)出、轉(zhuǎn)化率不足的尷尬局面。

（三）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理問題

1.內(nèi)部控制與制約體系成為擺設(shè)

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)壓力大，企業(yè)工作人員和管理人員將更多的精力放創(chuàng)造營(yíng)收的目標(biāo)上，而對(duì)于關(guān)系到企業(yè)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)部管理與控制卻常常忽視。不僅缺乏對(duì)業(yè)務(wù)流程合理性、合法性、流暢性、高效性的正常管理，也缺乏必要的流程監(jiān)督。導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在日常商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中存在著高消耗低收益，宣傳轉(zhuǎn)化率低，管理人員權(quán)責(zé)混淆等對(duì)企業(yè)具有潛在威脅的因素。

2.運(yùn)營(yíng)信息溝通渠道不順暢

商業(yè)地產(chǎn)在管理經(jīng)營(yíng)中，各個(gè)部門應(yīng)當(dāng)在各司其職的同時(shí)互相輔助，相輔相成地共同促進(jìn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理，通過各個(gè)部門的協(xié)作使企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成為一個(gè)有機(jī)的整體。而在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，大部分企業(yè)存在各自為政的情況，有些企業(yè)甚至將商業(yè)管理或者物業(yè)服務(wù)等必不可少的業(yè)務(wù)獨(dú)立出來，單獨(dú)成立公司。這種做法雖然從一定角度明確了職責(zé)劃分，降低了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，但是對(duì)于企業(yè)的客戶和業(yè)主來說，卻提高了更多的經(jīng)營(yíng)成本。而企業(yè)內(nèi)部由于不同的人員隸屬于不同的公司，對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理情況也存在信息溝通的壁壘，這個(gè)信息壁壘導(dǎo)致的后果不僅包括各項(xiàng)職能部門之間由于信息的低效溝通而產(chǎn)生的重復(fù)工作或者工作遺漏，也包括財(cái)務(wù)部門對(duì)于企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)信息獲取困難而產(chǎn)生的監(jiān)管缺位。

二、“大智移云”背景下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理對(duì)策分析

（一）加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重視程度

在社會(huì)意識(shí)不斷發(fā)展的今天，在以“大智移云”作為社會(huì)、企業(yè)未來發(fā)展的背景下，管理者對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重視顯得尤為重要。尤其對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，完成了最初始的項(xiàng)目開發(fā)工作之后，對(duì)于商業(yè)資產(chǎn)的高效管理和運(yùn)營(yíng)才是決定了企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理中必不可少的管理工作，只有企業(yè)管理者重視了，能投資，肯投資，更新管理系統(tǒng)，健全企業(yè)信息溝通管理體系，才能跟得上現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的步伐。

（二）建立基于“大數(shù)據(jù)”的信息溝通體系

雖然“大智移云”背景下的管理理論已經(jīng)被廣泛提及，但是在企業(yè)的管理實(shí)務(wù)中，卻少有用到。很多企業(yè)對(duì)于大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等新的管理技術(shù)和管理方法存在觀望態(tài)度。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)作為以大量人口流動(dòng)量和商鋪管理量為基礎(chǔ)的企業(yè)，對(duì)于數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確和高效的需求更加的急迫

在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中建立收集、整理、傳遞、管理為一體的營(yíng)運(yùn)信息溝通體系及配套軟件系統(tǒng)，不但能夠幫助企業(yè)高效的收集經(jīng)營(yíng)資料，也可以提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的效率，使企業(yè)管理者能夠?qū)τ谄髽I(yè)的資產(chǎn)與成本，費(fèi)用與收入的管理更加明確和精準(zhǔn)。

（三）完善審批制度與流程管理

以“大智移云”為背景建立的經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)信息溝通體系，除了可以幫助商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行 “大數(shù)據(jù)”的收集管理工作，也可以幫助企業(yè)對(duì)日常經(jīng)營(yíng)管理的各項(xiàng)事務(wù)高效的處理。企業(yè)管理者通過建立完備的企業(yè)物流流程體系和審批制度來進(jìn)行企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)管理，同時(shí)對(duì)于不同職責(zé)的員工設(shè)立不同的權(quán)限許可，采用身份確認(rèn)的方式分流程進(jìn)行業(yè)務(wù)申請(qǐng)與審批。通過這樣無(wú)紙化的運(yùn)營(yíng)模式，既可以提高企業(yè)的管理效率，也可以降低企業(yè)在管理中的運(yùn)營(yíng)與人員風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)企業(yè)的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)通過業(yè)務(wù)人員的申報(bào)，具體信息可以直接匯總到企業(yè)的財(cái)務(wù)部門，通過賬目與實(shí)際支出和收入的對(duì)照可以對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行有效的監(jiān)管，也可以通過財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析為管理人員提供決策的資料。

總結(jié)

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭迅猛，競(jìng)爭(zhēng)也日漸激烈，“大智移云”作為新的企業(yè)管理理念與方法，為企業(yè)帶來機(jī)遇的同時(shí)，也伴隨著挑戰(zhàn)。企業(yè)只有與時(shí)俱進(jìn)，樹立新的管理思維模式，運(yùn)用新的管理方法，促進(jìn)員工高效工作，促進(jìn)企業(yè)高效運(yùn)營(yíng)，將企業(yè)的財(cái)務(wù)與運(yùn)營(yíng)管理聯(lián)系起來，使企業(yè)在新的社會(huì)發(fā)展中具備更強(qiáng)大的生命力。

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[2]何雪峰，陳靜利，張?chǎng)?“大智移云”時(shí)代管理會(huì)計(jì)的發(fā)展[J]財(cái)會(huì)信報(bào)，2018（05）

作者簡(jiǎn)介：

宋凡（1986.8- ?），女，漢族，河南鄭州，碩士，研究方向：財(cái)務(wù)管理。