資源集聚度與城市房價關(guān)系研究

黃晨

摘 要：近年來房價上漲過快，已引起中央政府高度的重視。從資源集聚度的角度分析我國房價上漲的原因，并利用4個直轄市和15個副省級市共19個城市2006—2016年的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，探析教育資源、醫(yī)療資源、交通資源、財政資源、經(jīng)濟(jì)資源等資源集聚度與城市房價之間的內(nèi)在機理，發(fā)現(xiàn)資源集聚度越高城市房價也越高。在此基礎(chǔ)上，提出解決我國城市房價過快上漲問題的可行途徑是推動城市資源均等化。

關(guān)鍵詞：資源集聚度;城市房價;實證分析

中圖分類號：F293.3 ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2019）09-0120-03

引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為現(xiàn)代社會中一個較為重要且受到社會廣泛關(guān)注的行業(yè)，與社會的關(guān)系是非常密切的。1990年國務(wù)院55號令對土地交易的法律承認(rèn)，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場商品化的開始。經(jīng)歷了近十年的制度摸索期，在21世紀(jì)初，我國房地產(chǎn)市場正式向市場化過渡。在黨中央、國務(wù)院一系列政策的支持下，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，已成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。各大中小城市房價快速上漲，房地產(chǎn)出現(xiàn)投資過熱。房價持續(xù)的暴漲，導(dǎo)致“土地財政”問題的出現(xiàn)，以及“井噴式”炒房現(xiàn)象的出現(xiàn)。房價上漲速度已經(jīng)超過了普通居民的承受能力。為了抑制房價過快上漲，改善商品房供給結(jié)構(gòu)，調(diào)節(jié)商品房投機性需求，2010年以來國家相繼出臺了限購限貸限售、上調(diào)貸款利率等一系列調(diào)控政策，2017年更是多地出臺購房搖號政策。然而，在嚴(yán)格執(zhí)行限購、限貸政策，擴(kuò)大個人房產(chǎn)稅改革試點范圍的基礎(chǔ)上，我國卻出現(xiàn)了“房地產(chǎn)越調(diào)控、房價越上漲”的怪現(xiàn)象。

“房價問題”不僅是民生問題，更是經(jīng)濟(jì)問題。房價過快上漲，使得大量資本和勞動力都涌向房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，削弱了我國實體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的國際競爭力，同時拉大了財富分配的差距，加劇了財富分配的壓力。房地產(chǎn)價格不斷上漲，投機盛行，容易形成房地產(chǎn)泡沫，影響我國經(jīng)濟(jì)的長期發(fā)展。如何適應(yīng)這種高漲的發(fā)展態(tài)勢，在房地產(chǎn)市場中建立既符合我國現(xiàn)實情況又能遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律的市場機制迫在眉睫，使得研究房價變動的影響因素具有重要意義。為了保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展，需要分析房價主要受到哪些因素的影響，以便政府出臺若干宏觀調(diào)控措施，構(gòu)建法律監(jiān)管制度體系，共同規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

一、文獻(xiàn)綜述

國內(nèi)外學(xué)者主要從以下三個視角對影響房價變動的因素展開研究。一是供需視角?，F(xiàn)有研究成果主要集中于這一視角進(jìn)行分析，比如梁云芳、高鐵梅（2007）對不同地區(qū)不同用途商品房價格變動的比較，對影響住宅價格的需求、供給因素進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)土地交易價格、利率對住宅價格變動有較大影響;鄒至莊、牛霖琳（2010）通過對1987—2006年全國城鎮(zhèn)總體水平年度數(shù)據(jù)的分析，發(fā)現(xiàn)人均收入的變化決定了房價的整體趨勢;Gabriel等（1997）運用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，對加利福尼亞州近幾十年住宅價格進(jìn)行實證分析。結(jié)果表明，人口數(shù)量是主要影響因素。二是資源集聚角度。賈春梅、葛揚（2015）認(rèn)為，城市行政級別通過影響城市的經(jīng)濟(jì)資源集聚能力和教育、醫(yī)療、交通等公共資源集聚能力，進(jìn)而影響住房價格。三是制度視角。宮汝凱（2015）采用2000—2011年的分省面板數(shù)據(jù)，以地方政府面臨的財政不平衡為切入點來探索轉(zhuǎn)型時期中國城鎮(zhèn)房價持續(xù)高漲背后的制度性因素，結(jié)果表明，地方財政不平衡推動城鎮(zhèn)房價持續(xù)上漲。無論是從供需角度，還是從資源集聚角度或是制度視角探討房價的影響因素，都是從總量水平分析房地產(chǎn)市場的影響因素。但我國各個城市的土地面積、人口數(shù)量以及經(jīng)濟(jì)規(guī)模都不相同，僅僅從總量水平研究房價的影響因素，會降低以此為依據(jù)制定政策調(diào)控的有效性。本文則考慮城市的人口數(shù)量，從集聚度的角度出發(fā)，探討城市資源集聚度與房價之間的關(guān)系，為制定更為有效的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策提供依據(jù)。

二、城市房價差異的現(xiàn)狀分析

房價過快上漲已經(jīng)引起中央政府的高度重視?；仡櫛本?、上海、天津、重慶4個直轄市與沈陽、大連、哈爾濱、寧波、廈門、青島、武漢、廣州、西安、南京、深圳、長春、成都、杭州、濟(jì)南15個副省級城市，共19個城市2006—2016年的住宅商品房平均銷售價格。從總體上看，19個城市2006—2016年住宅商品房平均銷售價格都是呈上漲趨勢，但各個城市的上漲幅度不一，且各城市住宅商品房平均銷售價格也有很大差異。

1.直轄市與副省級城市房價存在差異。4個直轄市2006—2016年平均房價漲幅高于15個副省級城市的平均房價漲幅，直轄市2016年房價均值也高于副省級城市。直轄市2006—2016年住宅均價上漲幅度為243%，副省級市漲幅為203%;直轄市2016年平均房價為18 107.75元/平方米，而副省級城市為13 481.6元/平方米。其中，直轄市中北京漲幅最大為286%，且房價最高為28 489元/平方米，重慶漲幅與房價均為最低，2016房價為5 162元/平方米，漲幅為148%;副省級城市中深圳房價與漲幅均最高，分別為45 498元/平方米、414%，2016年長春房價最低為6 018元/平方米，房價漲幅最小的是西安108%。

2.一二線城市房價存在差異。一線城市房價漲幅與均值高于二線城市，19個城市中一線城市和新一線城市有14個，房價均值上漲幅度為219%，平均房價為15 680.29元/平方米;5個二線城市漲幅為189%，房價平均值為11 026.2元/平方米。一線城市中房價與漲幅最高的仍為深圳，房價最高為45 498元/平方米，漲幅414%;漲幅最小的是西安108%，重慶房價最低為5 162元/平方米;二線城市中廈門漲幅與房價最高為283%、25 251元/平方米，大連漲幅最小且為114%，長春房價最低僅為6 018元/平方米。

3.長三角、珠三角城市房價與其他城市存在差異。長三角、珠三角城市房價均值與漲幅大于其他城市房價均值，長三角、珠三角城市房價均值為22 264.5元/平方米，漲幅為267%，剩余13個城市平均房價為10 851.38元/平方米，漲幅是164%。長三角、珠三角城市中深圳房價與漲幅最高為45 498元/平方米、414%，寧波房價與漲幅均為最低，分別為11 738元/平方米、129%;其他13個城市中北京房價與漲幅最高，房價為28 489元/平方米，漲幅286%;重慶房價最低為5 162元/平方米;西安漲幅最小，為108%。

4.東中西城市間房價存在差異。東部城市房價均值高于中部城市，中部城市房價均值高于西部城市;東部城市房價均值的漲幅高于西部，西部高于中部。東、中、西部城市平均房價分別為17 965.85元/平方米、7 391.67元/平方米、6 308元/平方米，房價均值的漲幅分別為230%、163%、119%。東部城市中深圳房價、漲幅最高為45 498元/平方米、414%，沈陽房價最低為6 838元/平方米，漲幅最小是青島110%;中部城市中武漢房價、漲幅最高為9 819元/平方米、178%，哈爾濱房價最低為6 338元/平方米，長春漲幅最小為150%;西部城市中成都房價最高為7 377元/平方米，重慶最低為5 162元/平方米，漲幅最大的是重慶150%，最小的是西安108%。

三、資源集聚度與城市房價關(guān)系的內(nèi)在機理

城市資源集聚對商品房價格有很大的推動作用。從教育資源、醫(yī)療資源、交通資源、財政資源以及經(jīng)濟(jì)資源分析資源集聚度與城市房價的關(guān)系。

1.教育資源集聚推動房價上漲。在中國，家長非常重視孩子的教育，為了不讓孩子輸在起跑線上，家長們不惜花重金購買教學(xué)質(zhì)量較優(yōu)學(xué)校所在的學(xué)區(qū)房。盡管如此，學(xué)區(qū)房常常還是“一房難求”“天價學(xué)區(qū)房”的新聞更是屢見不鮮。在北京、上海、深圳和廣州這樣的一線城市，對于優(yōu)質(zhì)教育資源的競爭更是激烈，北京、上海最貴的學(xué)區(qū)房已破12萬元/平方米，而2016年我國居民人均可支配收入僅為23 821元，只能購買到約0.199平方米學(xué)區(qū)房。

2.醫(yī)療資源影響城市房價。健康涉及到每個人的切身利益，而醫(yī)院能夠滿足人們?nèi)粘５目床栐\需要。醫(yī)院是治病防治、保障人民健康的社會主義衛(wèi)生事業(yè)單位，其具有公益性、生產(chǎn)性、經(jīng)營性的特點。醫(yī)院分為綜合醫(yī)院、專科醫(yī)院、教學(xué)醫(yī)院、診所等，三級醫(yī)院中的三甲醫(yī)院是我國現(xiàn)在醫(yī)院級別中最高的。但我國醫(yī)療資源分配十分不均衡，三級以上醫(yī)院幾乎都集中在一、二線城市，“預(yù)約難，掛號難，看病難，看病貴等”一直是社會熱點話題。而在一定區(qū)域內(nèi)，人們對于優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源的需求，會導(dǎo)致地區(qū)房價的差異。優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源對地區(qū)房價存在著正向影響，即優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源集中地區(qū)的房價會高于優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源稀缺地區(qū)。

3.交通資源與城市房價呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。公共交通與人們?nèi)粘Ｉ钕⑾⑾嚓P(guān)，因此，方便、快捷的公共交通是人們購房時重點考慮因素之一。公共交通包括地鐵、公路、高鐵等，對于改變城市之間的交流與互通，促進(jìn)空間的縮短、城市的繁榮，有著非常巨大的作用。城市軌道交通以其快速、舒適、經(jīng)濟(jì)安全、大容量等特點改善了沿線區(qū)域的可達(dá)性，為沿線房地產(chǎn)帶來價值增值。臨近地鐵線、公交線的商品房價格普遍要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他遠(yuǎn)離公共交通路線的一般商品房價格，周邊交通便捷商品房價格的升值空間遠(yuǎn)高于遠(yuǎn)郊商品房升值空間。

4.地方財政促進(jìn)城市房價的上漲。財政收入是衡量一國政府財力的重要指標(biāo)，其構(gòu)成包括稅收收入、國有資產(chǎn)收益、國債收入和收費收入以及其他收入等。近年來，在全國政府財政收入中，房地產(chǎn)稅收（房地產(chǎn)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅等）加上土地出讓金收入占比很高，最高時高達(dá)到約45%，2016年仍在30%以上?？梢?，房地產(chǎn)對政府財政收入構(gòu)成了重要支撐。這種收入結(jié)構(gòu)，使得政府在處理房價問題時變得“小心翼翼”。同時，地價高則土地出讓金多，住宅建設(shè)成本增加，銷售價格也會上升，地價上漲必然導(dǎo)致房價的上漲。

5.經(jīng)濟(jì)資源與城市房價具有相關(guān)關(guān)系。在市場經(jīng)濟(jì)的前提下，房價隨著市場供求關(guān)系的變化而變化。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長前景好，居民收入穩(wěn)定增長時，住宅商品房的需求會增加，而住宅建設(shè)需要耗費很長時間，即供給不能立即做出反應(yīng)。需求大于供給，住宅商品房的銷售價格有上漲趨勢。在住宅商品房供需重新達(dá)到均衡時的均衡價格會高于之前的均衡價格，即經(jīng)濟(jì)資源豐富，經(jīng)濟(jì)增長必然引起房價的上漲。因此，經(jīng)濟(jì)資源的集聚有推動房價上漲的效果。

結(jié)語

本文僅從理論視角分析城市資源集聚度與房價的關(guān)系，研究認(rèn)為城市資源集聚度與城市房價有著密切的關(guān)系，城市房價與城市資源集聚度正相關(guān)，資源集聚度相對高的城市房價也相對較高。由此認(rèn)為，可以幫助解決我國房價過快上漲問題的途徑為資源均等化。資源均等化不僅可以降低資源集聚度的差異，抑制房價過快上漲，同時還有利于資本向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移，改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，增強我國實體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的國際競爭力。

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