商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)視角下長租公寓發(fā)展戰(zhàn)略研究

文/高超

一、引言

科技進步和經濟全球化使得各類型產業(yè)都面臨日趨復雜的商業(yè)環(huán)境，作為一種滿足人們基本居住需求的產業(yè)，長租公寓行業(yè)無法置身其外。自2015年以來，其在國內一二線城市影響力急劇擴大，產業(yè)規(guī)模呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。該行業(yè)的蓬勃發(fā)展是中國當下區(qū)域間產業(yè)結構轉型和人口流動的必然訴求，也日益成為推動社會經濟增長的重要力量。這一過程將會吸引大量與其具有產業(yè)關聯(lián)的企業(yè)成為其合作伙伴，隨著時間的不斷推移，逐步形成一個互動、開放的復雜系統(tǒng)。如何在這樣一種復雜系統(tǒng)中占據有利地位并長期具有核心競爭力，同時擺脫“物業(yè)管理公司”的影子，是每個長租公寓企業(yè)必然面臨的課題。

二、商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)概述

“商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)”這一名詞出自哈佛大學教授James F.Moore于1993年在《Harvard Business Review》上發(fā)表的《Predators and Prey: A new ecology of competition》一文。文章中，Moore借鑒了生態(tài)學中的相關理論，認為商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)是一種以組織和個人的相互作用為基礎的動態(tài)經濟聯(lián)合體，系統(tǒng)中包括生產企業(yè)、銷售企業(yè)、中介機構、政府、消費者等諸多成員，物質、能量和信息在系統(tǒng)成員間不斷循環(huán)流動。在一個商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)內，各類系統(tǒng)成員占據不同的資源，扮演不同的角色，即具有不同的“生態(tài)位”，而不同系統(tǒng)成員的“生態(tài)位”之間會自發(fā)形成各類型系統(tǒng)動力，不同動力相互耦合，共同組建起相互關聯(lián)的系統(tǒng)機制。

構建圍繞某一類型企業(yè)的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的根本目的是在“資源有限、時間有限”的前提條件下，通過設計合理的激勵相容機制，由系統(tǒng)內核心成員對相互依賴的系統(tǒng)成員進行協(xié)調，實現(xiàn)系統(tǒng)內各成員間合理分工協(xié)作，不斷擴大系統(tǒng)邊界，從而“做大蛋糕”，達到共榮共生?？梢哉f，企業(yè)的競爭優(yōu)勢需要通過適配其所處的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)而形成。廣義而言，每一個企業(yè)，只要長期存在，都會被歸入一個或多個商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。每個系統(tǒng)成員都要以“生態(tài)位”的思維方式來看待自己和系統(tǒng)中的其他成員，充分意識到個體的長期發(fā)展能力不僅僅取決于自身內部能力，也根植于其所參與或構建的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中。

三、長租公寓商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)構建

對于長租公寓而言，商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的構建即針對其外部網絡合作伙伴的一種組織行為，實質上是為長租公寓的發(fā)展搭建長期可持續(xù)發(fā)展平臺。長租公寓外部網絡合作伙伴數量越多，其商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的“網絡效應”就越顯著，穩(wěn)定性也越好，抗風險性亦越強。

（一）長租公寓商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的基本模型

與長租公寓行業(yè)直接或間接相關的各類組織數量繁多，一般而言，可以按功能角色將系統(tǒng)、內不同成員組成的集合分為核心子系統(tǒng)、支撐子系統(tǒng)、宏觀環(huán)境子系統(tǒng)和競爭子系統(tǒng)四類（潘劍英、王重鳴，2012）。其中，核心子系統(tǒng)包括長租公寓企業(yè)自身、供應商（如家具、家電、網絡信息服務、物業(yè)保潔服務等）及（潛在）客戶等，支撐子系統(tǒng)包括企業(yè)投資者、政府主管部門（房產局、國土局、物價局）、行業(yè)協(xié)會、高校、研究機構、培訓機構、媒體以及部分非營利性組織，宏觀環(huán)境子系統(tǒng)則包括社會環(huán)境、經濟環(huán)境、政治環(huán)境、科技環(huán)境、自然環(huán)境等，競爭子系統(tǒng)包括酒店、民宿、鐘點房等。核心子系統(tǒng)和競爭子系統(tǒng)均從支撐子系統(tǒng)中吸取資金、人力、知識、技術、信息等資源進行價值創(chuàng)造活動，而宏觀環(huán)境子系統(tǒng)則負責提供各類基礎自然資源、法律法規(guī)、政治制度等，使核心子系統(tǒng)的生產更有效率。

各子系統(tǒng)成員及子系統(tǒng)間相互關系如下圖1所示：

圖1 長租公寓行業(yè)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)基本模型

（二）長租公寓行業(yè)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的特征

分析圖1所示基本模型，可以發(fā)現(xiàn)長租公寓行業(yè)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)具有以下幾個明顯特征：

第一，系統(tǒng)具有較強的復雜性和多樣性。這種復雜性實際上是由系統(tǒng)底層（或低層次）子系統(tǒng)（內含大量同類成員）的競爭和協(xié)同作用而產生的，而非外部指令導致。系統(tǒng)內部各個子系統(tǒng)內部通過競爭而協(xié)同，從而使競爭中的一種或幾種趨勢優(yōu)勢化，并因此支配整個系統(tǒng)從無序走向有序。例如：在競爭初期，各長租公寓的地理空間分布既可以集中，也可以相對分散，但在一段時間后會大致固定；各長租公寓企業(yè)對于某物業(yè)的競爭可以通過價格競爭機制進行，也可以通過相互協(xié)商、設立合資公司，共同運營某具體項目。系統(tǒng)的多樣性是復雜性的前提，如圖1所示，該系統(tǒng)由四個基本子系統(tǒng)組成，每個子系統(tǒng)內由多種不同類型系統(tǒng)成員組成，系統(tǒng)成員之間的關聯(lián)關系呈現(xiàn)多種結構模式，類似于自然生態(tài)系統(tǒng)中的生物多樣性，這種多樣性在企業(yè)應對系統(tǒng)的不確定性時可扮演“緩沖墊”的角色。

第二，系統(tǒng)具有動態(tài)性和開放性，即系統(tǒng)內不斷有各類成員進入、發(fā)展和退出，且各成員所處地位和作用會隨時間推移發(fā)生更迭。商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的動態(tài)性越強，意味著其開放性越強。就長租公寓行業(yè)而言，大部分非核心系統(tǒng)成員的進入、退出障礙很小，只有購置大量重資產的系統(tǒng)成員會遭遇進入、退出壁壘。

第三，長租公寓商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)表現(xiàn)出自組織性，即系統(tǒng)內各成員能夠隨著環(huán)境的不斷變化而不斷演變，這是商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)最重要的特征，即系統(tǒng)會自我更新，成員會隨環(huán)境不斷進化：當成員與系統(tǒng)當下內部環(huán)境相適應時，會取得發(fā)展；當成員與系統(tǒng)內部環(huán)境相抵觸時，系統(tǒng)會促使成員進行變革，否則會被系統(tǒng)淘汰。

第四，長租公寓行業(yè)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)也表現(xiàn)出較強的共生性，這種共生性體現(xiàn)為系統(tǒng)成員相互作用、相互依賴，共同創(chuàng)造出有價值的產品或服務。共生性可以分為寄生關系、偏利共生和互利共生三種類型。就長租公寓行業(yè)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)而言，目前三種類型均存在，如物業(yè)、保潔類服務供應商與長租公寓之間就是一種寄生關系。但就長期而言，系統(tǒng)成員之間的關系越多地表現(xiàn)為互利共生關系，則系統(tǒng)發(fā)展越健康。

四、長租公寓企業(yè)在商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中的競爭策略

傳統(tǒng)的企業(yè)競爭戰(zhàn)略強調通過企業(yè)內部資源優(yōu)化配置、精益管理來獲得或保持競爭優(yōu)勢，是一種“靜態(tài)思維”或“比較靜態(tài)思維”的產物，而商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)理論則指導企業(yè)利用系統(tǒng)性、整體性思維，以“競合方式”獲得更持久的發(fā)展。就長租公寓行業(yè)而言，以商業(yè)生態(tài)理論為指導的戰(zhàn)略規(guī)劃符合其長周期持續(xù)運營的根本需求。Marco Iansiti和Roy Levien對商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中處于不同地位的企業(yè)進行了區(qū)分，將各類企業(yè)分為三類：網絡核心型、支配主宰型、縫隙型。各企業(yè)所處地位不同，其戰(zhàn)略選擇也各不相同。三種戰(zhàn)略為網絡核心者戰(zhàn)略、支配主宰型戰(zhàn)略和縫隙型戰(zhàn)略。

（一）網絡核心型長租公寓企業(yè)戰(zhàn)略

網絡核心型長租公寓位于系統(tǒng)的中樞位置，掌控關鍵節(jié)點，能夠通過與其他系統(tǒng)成員共享信息、技術的方式，進行要素資源配置優(yōu)化，為整個商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)創(chuàng)造價值并分享價值，以吸引和留住系統(tǒng)內其他成員。此類長租公寓的核心利益和整個系統(tǒng)的利益緊密捆綁。在這種價值導向下，如何盡快成為網絡核心型長租公寓企業(yè)？可以采用的戰(zhàn)略為：首先，借助信息化手段快速搭建平臺，利用平臺向系統(tǒng)成員提供其所需信息，并對系統(tǒng)其他成員的創(chuàng)新能力進行支持，開辟和分享行業(yè)發(fā)展的新空間，將新的空間的部分主導權納入自身掌控范圍，各長租公寓企業(yè)共享行業(yè)發(fā)展紅利，以和諧共生的雙贏思維促進行業(yè)進入良性發(fā)展的軌道。例如，可以積極組建區(qū)域性的長租公寓行業(yè)協(xié)會，以較低費用適時向行業(yè)協(xié)會成員發(fā)布業(yè)內重要政策解讀報告。其次，可以采用“運營資產網絡共用模式”，即將自身所具有的一系列便于網絡成員共同分享和利用的資產提供給系統(tǒng)中各類成員，特別是無形資產中的數據類資產，由于其系統(tǒng)成員數量的增長，邊際成本大幅下降，使得大規(guī)模開展價值創(chuàng)造活動能夠順利進行。最后，網絡核心型長租公寓還需要切實注重社會責任意識的培養(yǎng)，樹立良好的自身形象，獲取該方面的競爭優(yōu)勢。

（二）支配主宰型長租公寓企業(yè)戰(zhàn)略

支配主宰型長租公寓企業(yè)是指通過縱向或橫向一體化管理控制某一商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)較多的重要節(jié)點，從而對其他同類產業(yè)產生擠壓作用的長租公寓企業(yè)。支配主宰型企業(yè)通過多元化業(yè)務擴張，占據較多的市場資源，從而控制商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中的主要價值創(chuàng)造和分配活動，例如控制行業(yè)準入機構、控制一線城市核心地塊公寓類型物業(yè)、控制各類行業(yè)寄生組織、控制房源信息線上發(fā)布渠道等。但這種策略會使得系統(tǒng)中成員多樣化程度隨著時間推移逐步降低，面對外部劇烈變化和競爭時彈性不足，使得系統(tǒng)相對封閉，造成系統(tǒng)內部競爭很大程度上成為一種“零和博弈”，長此以往，負收益型企業(yè)將逐步退出該系統(tǒng)，系統(tǒng)最終將走向僵化直至消亡。因此，從企業(yè)長期發(fā)展角度考慮，支配主宰型長租公寓應積極向網絡核心型長租公寓轉變。

（三）縫隙型長租公寓企業(yè)戰(zhàn)略

縫隙型長租公寓企業(yè)規(guī)模一般不大，且由于自身資源有限，短期內沒有能力成為網絡核心型或支配主宰型長租公寓，往往只能聚焦于長租公寓行業(yè)內某一細分市場，如未婚青年市場、藍領工人市場等。此類企業(yè)大多剛進入長租公寓行業(yè)，可以采取產品聚焦戰(zhàn)略、地區(qū)聚焦戰(zhàn)略、顧客聚焦戰(zhàn)略，減少與市場上實力雄厚的同類企業(yè)的正面競爭，通過發(fā)掘目標市場的差異化需求，供應特殊類、定制類產品，譬如在金融行業(yè)密集區(qū)域打造專供單身女性使用的長租公寓等，藉此建立企業(yè)的獨特競爭優(yōu)勢。

縫隙型企業(yè)雖然自身綜合實力較弱，但由于數量龐大，在任何一類商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中都擔任了主要的價值創(chuàng)造角色。長租公寓行業(yè)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中，此類企業(yè)需要依托自身競爭力，不斷拓展某單一資源利用的深度或廣度，以此與系統(tǒng)中的網絡核心型企業(yè)、支配主宰型企業(yè)進行合作，在前兩類企業(yè)構建的平臺上演化出自身的交易結構和業(yè)務活動。例如目前在地市級城市的很多分散式中小型長租公寓企業(yè)，往往都根據自身要素稟賦，建設符合自身發(fā)展所需的“線上收房/驗房信息系統(tǒng)”，而借助行業(yè)知名的大型長租公寓企業(yè)在移動端（手機、平板）上的線上發(fā)布平臺（如我愛我家、鏈家自如、貝殼找房APP），進行房源出租信息發(fā)布。

從上述分析可以看出，無論選擇以上哪一種戰(zhàn)略，長租公寓企業(yè)在價值創(chuàng)造和共享中都需要盡量與網絡信息系統(tǒng)緊密捆綁，這是由于互聯(lián)網生態(tài)環(huán)境和線下傳統(tǒng)產業(yè)生態(tài)環(huán)境相比，面臨更多的競爭和更少的行政力量庇護，相對形成了更為開放的市場競爭格局，使得長租公寓各項運營成本低而效率高。

五、結語

長租公寓行業(yè)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)是由眾多利益相關者和系統(tǒng)環(huán)境共同構建的一個巨大網絡，系統(tǒng)的形成是一個長期過程，具有“參與成員多、整合資源多、承載功能多”的“三多”特征。因此，在構建商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的初始階段，做好企業(yè)定位，設計合理的企業(yè)戰(zhàn)略模式，有助于長租公寓在新常態(tài)經濟背景下的持續(xù)健康發(fā)展。需要注意的是，單個長租公寓在整個國民經濟中，其扮演的角色并不唯一，且隨著自身發(fā)展，可能在某個階段內，在以其自身所構建的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中是網絡核心者，但在其他產業(yè)的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中處于為主宰型企業(yè)甚至是縫隙型企業(yè)。這需要長租公寓企業(yè)及時調整其在不同商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中的戰(zhàn)略，有選擇地進行平衡。