2018年全國百城土地市場(chǎng)研究

文/施健

一、百城土地總覽

為保證新增建設(shè)用地的供應(yīng)量、滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，自2017年低點(diǎn)開始，全國百城土地供應(yīng)連續(xù)走高，2018年推出19589幅地塊，同比上漲2個(gè)百分點(diǎn)，供應(yīng)總量同樣攀升，達(dá)90787.73公頃，同比上漲近10個(gè)百分點(diǎn)，但市場(chǎng)吸納情況一般，成交地塊數(shù)同比下跌4個(gè)百分點(diǎn)，為16145幅，交易總量為73884.06公頃，同比有2個(gè)百分點(diǎn)的上漲，土地整體供求比由2017年的1.14擴(kuò)大至2018年的1.22，這與年度內(nèi)土地市場(chǎng)中流拍地塊數(shù)量的上升不無關(guān)系（見圖1）。

圖1 2014-2018年全國百城土地供求走勢(shì)

從2018年全國百城土地成交結(jié)構(gòu)看，工業(yè)用地交易量占據(jù)半壁江山，成交占比達(dá)到48%，相比2017年提升1個(gè)百分點(diǎn)，整體體量達(dá)35904.1公頃，同比上漲6個(gè)百分點(diǎn)。住宅用地同樣占據(jù)較大的體量，比重為37%，與前年持平，總量為27251.47公頃，與2017年同期相比有2個(gè)百分點(diǎn)的提升。商服用地成交占比同比下滑1個(gè)百分點(diǎn)，至10%，全年成交量為7516.43公頃，同比減少8個(gè)百分點(diǎn)。其他用地仍維持5%的占比，總量為3462.42公頃，同比下滑3個(gè)百分點(diǎn)（見圖2）。

2018年，“住房不炒”的房地產(chǎn)調(diào)控指導(dǎo)思想依舊未變，整體的樓市環(huán)境維持偏緊狀態(tài)，各城市的土地出讓政策不斷深化，變得更為完善，因此年內(nèi)多數(shù)地塊以底價(jià)成交，導(dǎo)致前期不斷上揚(yáng)的土地出讓金和成交樓面價(jià)拐頭下行，全國百城土地全年出讓金同比下跌近4個(gè)百分點(diǎn)，至33731.21億元，成交樓面價(jià)在2362元/平方米，同比下跌超8個(gè)百分點(diǎn)。土地成交溢價(jià)率同樣有大幅降低，2018年溢價(jià)水平在13.1%，比2017年的27.4%減少近一半（見圖 3）。

圖2 2018年全國百城土地成交結(jié)構(gòu)

圖3 2014-2018年全國百城土地價(jià)格走勢(shì)

二、各線城市走勢(shì)

2018年在因城施策、分類調(diào)控政策的有效實(shí)施下，前期房?jī)r(jià)上漲速度過快、市場(chǎng)活躍度高的一、二線城市樓市調(diào)控繼續(xù)深化，同時(shí)土拍配套政策進(jìn)一步完善，嚴(yán)格規(guī)定出讓條件，控制地價(jià)水平，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，而房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)不發(fā)達(dá)的三線城市，樓市調(diào)控力度并沒有一、二線城市大，同時(shí)，人口導(dǎo)入帶來巨大的市場(chǎng)需求潛力，房企拿地布局開始向三線城市傾斜，帶動(dòng)三線城市土地市場(chǎng)回暖(見表1)。

表1 2018年各線城市土地供求對(duì)比

（一）一線城市

2018年，一線城市總計(jì)供應(yīng)土地645幅，同比下滑8個(gè)百分點(diǎn)，總計(jì)3240.53公頃，同比減少5個(gè)百分點(diǎn)，成交605幅土地，相較2017年下滑5個(gè)百分點(diǎn)，交易體量為2954.33公頃，同比減少4個(gè)百分點(diǎn)，成交總價(jià)為5478.11億元，同比有14個(gè)百分點(diǎn)的回落，成交樓面價(jià)7926元/平方米，對(duì)比2017年同期下滑9個(gè)百分點(diǎn)，土地成交溢價(jià)率在5.38%，相較2017年下降8個(gè)百分點(diǎn)。

全國百城土地市場(chǎng)中一線城市住宅用地2018年供求體量均出現(xiàn)環(huán)比下滑，新增供應(yīng)下滑12個(gè)百分點(diǎn)，體量為1427.4公頃，成交量為1327.41公頃，同比減少8個(gè)百分點(diǎn)。由于一線城市樓市繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行限價(jià)、限售、限購、限貸等調(diào)控政策，加之住宅用地拿地門檻不斷提升，開發(fā)商拿地更趨謹(jǐn)慎保守，不僅導(dǎo)致整體住宅用地交投走低，而且也使其價(jià)格水平出現(xiàn)明顯下滑。年度一線城市住宅用地土地出讓金同比減少10個(gè)百分點(diǎn)，下滑至3882.93億元，成交樓面價(jià)13347元/平方米，同比下跌8個(gè)百分點(diǎn)；土地成交溢價(jià)率相比2017年減少10個(gè)百分點(diǎn)為7.19%，住宅用地基本以底價(jià)成交（見圖4、圖5）。

圖4 2014-2018年一線城市住宅用地交易情況

圖5 2014-2018年一線城市住宅用地成交價(jià)格情況

（二）二線城市

2018年，二線城市總計(jì)供應(yīng)土地5807幅，同比上漲1個(gè)百分點(diǎn)，總計(jì)27941.37公頃，同比增加3個(gè)百分點(diǎn)，成交5102幅土地，相比2017年下滑2個(gè)百分點(diǎn)，交易體量為24230.79公頃，同比基本持平，成交總價(jià)為15435.89億元，同比有9個(gè)百分點(diǎn)的回落，成交樓面價(jià)3164元/平方米，對(duì)比2017年同期下滑10個(gè)百分點(diǎn)，土地成交溢價(jià)率13.76%，相較2017年下降17個(gè)百分點(diǎn)。

2018年，二線城市大幅增加住宅用地的供應(yīng)，年度供應(yīng)總量達(dá)12743.58公頃，同比上漲19個(gè)百分點(diǎn)。不過受一線城市樓市調(diào)控政策傳導(dǎo)的影響，二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)與土地市場(chǎng)同樣面臨嚴(yán)格的政策約束，故成交并未同供應(yīng)走勢(shì)趨同，另外地價(jià)水平出現(xiàn)不同程度的下滑，二線城市全年住宅用地成交體量為10294.51公頃，同比微漲2個(gè)百分點(diǎn)，而整體土地出讓金同比減少達(dá)10個(gè)百分點(diǎn)，為12911.34億元，成交樓面價(jià)為5384元/平方米，同比下滑8個(gè)百分點(diǎn)，土地成交溢價(jià)率相比2017年同期下跌近20個(gè)百分點(diǎn)，回落至14.96%（見圖6、圖7）。

圖6 2014-2018年二線城市住宅用地交易情況

圖7 2014-2018年二線城市住宅用地成交價(jià)格情況

（三）三線城市

2018年，三線城市總計(jì)供應(yīng)土地8786幅，同比增長(zhǎng)10個(gè)百分點(diǎn)，總計(jì)41195.87公頃，同比增加達(dá)20個(gè)百分點(diǎn)，成交7242幅土地，相較2017年上漲1個(gè)百分點(diǎn)，交易體量為33110.07公頃，同比增加7個(gè)百分點(diǎn)，成交總價(jià)為10591.11億元，同比有9個(gè)百分點(diǎn)的上漲，成交樓面價(jià)1729元/平方米，相較2017年同期上漲2個(gè)百分點(diǎn)，土地成交溢價(jià)率為16.01%，相較2017年下降16個(gè)百分點(diǎn)。

相較一、二線城市住宅用地市場(chǎng)的整體偏冷，三線城市則處于回暖的狀態(tài)。一方面，三線城市總體樓市政策的調(diào)控力度并沒有一、二線城市大，另一方面，從一、二線城市被擠出的購買力進(jìn)入三線城市土地市場(chǎng)尋求新的商機(jī)。2018年三線城市的住宅用地交投已經(jīng)創(chuàng)下近五年的新高，供應(yīng)總量達(dá)15322.16公頃，同比上漲21個(gè)百分點(diǎn)，成交總量為11518.26公頃，同比上漲1個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，地價(jià)水平的提升也帶動(dòng)土地出讓金的整體攀升，三線城市年度住宅用地成交樓面價(jià)同比上漲8個(gè)百分點(diǎn)，升至3863元/平方米；土地出讓金為8636.98億元，同比上漲9個(gè)百分點(diǎn)。不過地方政府對(duì)于溢價(jià)率的控制效果顯著，自2016年起出現(xiàn)逐年遞減趨勢(shì)，2018年度成交溢價(jià)率同比下滑20個(gè)百分點(diǎn)，至17.54%（見圖8、圖9）。

圖8 2014-2018年三線城市住宅用地交易情況

圖9 2014-2018年二線城市住宅用地成交價(jià)格情況

三、城市土地排行

（一）供應(yīng)

在2018年百城土地供應(yīng)前十的榜單上未見一線城市，主要原因在于一線城市前期城鎮(zhèn)化進(jìn)程快導(dǎo)致本身土地儲(chǔ)備量緊缺，以及受到近階段對(duì)于土地節(jié)約集約高效利用的要求限制，土地新增供應(yīng)量受到嚴(yán)格限制。故本次排名前十的均為二、三線城市，兩者數(shù)量占比五五開，不過前三名且供應(yīng)總量在2000公頃以上的城市仍為二線城市。

2018年前十位的城市土地供應(yīng)總量為18695.71公頃，同比2017年有2個(gè)百分點(diǎn)的提升，占全國百城土地供應(yīng)總量的五分之一以上。與2017年的前十相比，重慶、武漢等二線城市供應(yīng)依舊位于前列，但是總量卻有所下滑，如重慶2018年供應(yīng)量同比下滑9個(gè)百分點(diǎn)，武漢也有8個(gè)百分點(diǎn)的回落，剩余城市中除了徐州排名有所下滑外，其他城市均呈上升趨勢(shì)，其中多個(gè)城市是新進(jìn)入榜單的，如唐山、遵義、西安等，這些城市供應(yīng)的顯著攀升，成為前十城市供應(yīng)總量同比上漲的主要支撐（見表2）。

表2 2018年百城土地供應(yīng)前十位的城市

（二）成交

與供應(yīng)前十榜單對(duì)比，那些供應(yīng)體量大的城市多數(shù)留存在2018年百城土地成交前十榜單中，如重慶、武漢兩市已經(jīng)蟬聯(lián)近兩年供求排行的第一、第二名，但也有個(gè)別城市交易量出現(xiàn)下滑，被其他城市趕超，跌出成交前十榜單。上海成為唯一一個(gè)進(jìn)入城市土地成交前十榜單的一線城市，排名第九。二線城市成交體量普遍較大，占據(jù)五個(gè)席位且排名基本在前五位。三線城市在前十中有四個(gè)席位，除去第三名的濰坊市，多位于后列。

2018年前十城市土地成交總量為16023.28公頃，相較2017年下滑5個(gè)百分點(diǎn)，在全國百城土地成交總量中的占比超過五分之一，其中重慶市的成交體量最大，達(dá)到3000公頃以上，超過第二名1000公頃，不過同比依舊減少達(dá)15個(gè)百分點(diǎn)，包括重慶在內(nèi)有六個(gè)城市成交量出現(xiàn)同比下滑，剩余四個(gè)成交同比上漲的城市主要集中于長(zhǎng)三角區(qū)域和環(huán)渤海區(qū)域，以上海為例，其2018年土地成交相較2017年上漲達(dá)20個(gè)百分點(diǎn)（見表3）。

（三）出讓金

從2018年百城土地出讓金前十的榜單看，一線城市基本全部上榜，除去深圳，占位三席，剩余主要為二線城市，有六個(gè)城市上榜，占比超過半數(shù)，而三線城市僅有佛山一個(gè)城市入圍?？梢园l(fā)現(xiàn)，一半城市已經(jīng)出現(xiàn)在成交前十榜單中，另外一半城市都是新晉成員，可見多個(gè)城市的高地價(jià)水平對(duì)于其整體土地出讓金的提升影響相當(dāng)顯著。以北京為例，其2018年土地成交總量不足500公頃，在各城市排名中僅位于第46名，但是憑借其高達(dá)2萬元/平方米的成交樓面價(jià)，其整體出讓金依舊達(dá)到百城排名的第三名。

表3 2018年百城土地成交前十位的城市

同2017年相比，2018年土地出讓金前十城市總額下滑13個(gè)百分點(diǎn)，為13484.22億元，達(dá)到全國百城土地出讓金總量的四成，在百城土地出讓金中具有舉足輕重的地位。由于溢價(jià)率管控，成交地價(jià)水平下滑，2018年，土地出讓金在1000億元以上的城市從2017年的九個(gè)下降到六個(gè)，前十城市中除去佛山市替換成都市進(jìn)入榜單，其余城市并未改變，僅是排名發(fā)生變化。在各城市出讓金方面，僅杭州、上海、廣州三城市出現(xiàn)同比上漲，其余城市均有下滑，杭州更是憑借其在成交量及成交樓面價(jià)兩方面的出色表現(xiàn)，整體土地出讓金領(lǐng)跑全國，同比也有12個(gè)百分點(diǎn)的上漲（見表4）。

表4 2018年百城土地出讓金前十位的城市

四、房企拿地情況

（一）企業(yè)拿地體量

2018年百城房企拿地前十名均為知名大型房地產(chǎn)企業(yè)，不過拿地體量超過1000公頃的房企只有三家，即排名前三位的碧桂園、綠地和萬科，且前三名與榜單下半段房企的拿地體量已經(jīng)有成倍數(shù)的差距，如碧桂園拿地總量2975.58公頃，是旭輝514.84公頃拿地量的近六倍，在百城范圍內(nèi)，龍頭房企與其他房企拿地體量分化狀況顯著（見圖10）。

圖10 2018年房企百城拿地體量前十

2018年前十房企在百城中的拿地總量為11303.12公頃，與2017年相比上漲17個(gè)百分點(diǎn)?？梢钥闯?，盡管調(diào)控趨嚴(yán)，但是多數(shù)房企堅(jiān)持?jǐn)U大土地儲(chǔ)備，而且相較中小房企，大型房企的融資渠道較豐富且融資成本較低。綠地2018年百城拿地量達(dá)2082.49公頃，同比增加105個(gè)百分點(diǎn)，超過萬科，從2017年的第三位升至第二位。另外還有新城、龍湖等公司也在2018年內(nèi)大幅增加土地儲(chǔ)備。

部分房企根據(jù)樓市行情及時(shí)對(duì)拿地策略進(jìn)行了調(diào)整，例如碧桂園2018年上半年在百城土地市場(chǎng)一路高歌猛進(jìn)，拿地量持續(xù)維持在高位，前六個(gè)月拿地量已經(jīng)占到全年總量的近九成，不過下半年拿地勢(shì)頭戛然而止，收緊土地投資，導(dǎo)致拿地量出現(xiàn)滑鐵盧，部分月份體量不足5公頃，因此盡管百城排名第一，但2018年碧桂園的拿地總量同比還是減少了38個(gè)百分點(diǎn)。萬科月度拿地情況與碧桂園趨同，2018年后期大幅放緩拿地節(jié)奏，使全年拿地量相比2017年有所下滑（見圖11）。

圖11 2018年碧桂園百城拿地月度走勢(shì)

（二）企業(yè)拿地總價(jià)

2018年百城拿地總價(jià)前十中超過1000億元的房企，出現(xiàn)在拿地量前十中的僅有三家房企，為碧桂園、萬科和保利，碧桂園與萬科的拿地總價(jià)極為接近，前者為1615.21億元，后者為1608.47億元。碧桂園原本就擁有較大的拿地體量?jī)?yōu)勢(shì)，而萬科則依靠其較高的成交樓面價(jià)水平來提高整體的土地出讓金。憑借地價(jià)優(yōu)勢(shì)，保利2018年的拿地總價(jià)躍升至第三名。

2018年房企百城拿地總價(jià)前十的合計(jì)總金額為9286.93億元，未超過一萬億元，相比2017年減少22個(gè)百分點(diǎn)，與2015、2016年高地價(jià)、高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)情況不同，2018年土地成交基本以底價(jià)成交且溢價(jià)水平多數(shù)處于低位。市場(chǎng)不景氣致使開發(fā)商資金回籠速度放緩，限價(jià)、限售等樓市調(diào)控深化和土地出讓門檻的提升影響到房企的拿地積極性，促使房企拿地時(shí)更為謹(jǐn)慎和理性，土地的利潤(rùn)空間成為首要考慮指標(biāo)。2018年拿地總價(jià)前三甲企業(yè)的土地出讓金總量均同比出現(xiàn)不同程度的下滑，碧桂園同比下跌幅度最大，為51個(gè)百分點(diǎn)（見圖12）。

圖12 2018年房企百城拿地總價(jià)前十

（三）企業(yè)拿地分布

與此前房企紛紛在一、二線城市布局不同，在因城施策的有力作用下，各城市間樓市政策和市場(chǎng)環(huán)境的差異性不斷擴(kuò)大，房企根據(jù)自身特點(diǎn)以及對(duì)不同城市樓市的預(yù)期，對(duì)拿地策略進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整（見圖13）。

圖13 2018年典型房企拿地城市分布

以2018年拿地總價(jià)排名前四的房企拿地分布情況為例，基本可以看出目前大部分房企的主要拿地戰(zhàn)略。以碧桂園為代表的房企，大幅擴(kuò)充三線城市的土地儲(chǔ)備，押寶其未來城鎮(zhèn)化進(jìn)程中樓市的發(fā)展?jié)摿?，搶占市?chǎng)份額。以萬科、保利為代表的房企，在二、三線城市土地市場(chǎng)中雙管齊下，在保證二線城市穩(wěn)定投資回報(bào)的同時(shí)，繼續(xù)加大對(duì)新市場(chǎng)空間的拓展。以中海為代表的房企，維持深耕一、二線城市，把握當(dāng)前熱點(diǎn)市場(chǎng)，再對(duì)三線城市進(jìn)行試水。2018年，四大典型房企拿地密集度較高的二線城市為成都、天津、青島等，在三線城市中則對(duì)昆明、佛山等城市的關(guān)注度較高。

五、總結(jié)

2018年全國百城土地市場(chǎng)整體交投走勢(shì)上揚(yáng)，供應(yīng)體量同比上漲近10%，帶動(dòng)成交量一同攀升，但受到樓市調(diào)控政策深化的影響,價(jià)格層面表現(xiàn)不甚理想，土地出讓金、成交樓面價(jià)、平均溢價(jià)率均出現(xiàn)不同程度的下滑。這在各線城市土地市場(chǎng)中亦能得到體現(xiàn)：針對(duì)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)的政策調(diào)控力度最大，因此年度土地各項(xiàng)交易數(shù)據(jù)同比均有回落；二線城市受到調(diào)控影響程度較小，故全年土地交投同比有所提升，不過出讓金及成交地價(jià)水平相比2017年仍有所下跌；三線城市承接一、二線城市被擠出的投資需求，且其樓市環(huán)境相對(duì)不那么嚴(yán)苛，所以2018年土地市場(chǎng)回暖上揚(yáng)，量?jī)r(jià)同比雙雙攀升。

2018年中央層面并未出臺(tái)進(jìn)一步收緊樓市的調(diào)控政策，不過整體樓市調(diào)控的定調(diào)從一開始重申“住房不炒”，到“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”，最后升至“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，足見中央對(duì)于穩(wěn)定樓市的堅(jiān)定態(tài)度，故年度內(nèi)各地政府對(duì)于各自行政區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)進(jìn)行密切監(jiān)控，及時(shí)進(jìn)行政策補(bǔ)漏，抑制樓市上漲勢(shì)頭。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全年各地調(diào)控達(dá)幾百次，不僅有對(duì)“四限”政策的加碼、擴(kuò)大受限城市范圍，還在土地市場(chǎng)中增加限地價(jià)、競(jìng)自持等嚴(yán)苛的出讓條件。另外，房企融資渠道持續(xù)收緊，融資成本上升，在各個(gè)因素的壓力下，房企利潤(rùn)空間被壓縮，資金回籠速度放緩，因此拿地積極性下滑，拍地時(shí)也更趨理性和審慎，致使2018年整體土地出讓金下滑且成交地價(jià)水平回落，土地流拍體量也出現(xiàn)上升的趨勢(shì)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在2018年末的工作會(huì)議上明確提出2019年的樓市調(diào)控將以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在下一階段中，為達(dá)到“三穩(wěn)”的目標(biāo)，前期調(diào)控將延續(xù)發(fā)揮作用，整體政策環(huán)境仍舊偏緊，房企拿地將繼續(xù)保持謹(jǐn)慎態(tài)度，因此全國土地市場(chǎng)難現(xiàn)火熱行情，將以穩(wěn)為主，成交樓面價(jià)和溢價(jià)水平或繼續(xù)下滑。隨著各城市在因城施策、分類調(diào)控中不斷完善相關(guān)工作，城市間的土地市場(chǎng)或繼續(xù)分化，政策環(huán)境相對(duì)寬松、潛力大、活性足的城市可能吸引更多房企進(jìn)一步加大投資力度，促使地方土地市場(chǎng)回暖。