供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背景下貴州房地產(chǎn)業(yè)供求協(xié)調(diào)度分析

摘要：利用主成分分析法對貴州房地產(chǎn)市場供求協(xié)調(diào)關(guān)系進行分析，通過計算得到供求協(xié)調(diào)度指數(shù)K，顯示2011—2015年貴州省房地產(chǎn)供求協(xié)調(diào)度指數(shù)預(yù)警指數(shù)總體上是處于正常區(qū)間和基本正常區(qū)間;2012—2015年K值處于上升階段，處于負向基本正常運行區(qū)和正常運行區(qū)，說明期間的房地產(chǎn)市場供大于求;2012年供求指數(shù)走高至供不應(yīng)求，K值接近中間值即供求接近平衡。

關(guān)鍵詞：供求協(xié)調(diào)度主成分分析供求關(guān)系貴州房地產(chǎn)

2015年11月，習(xí)近平總書記在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上，首次提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，為“十三五”時期的發(fā)展確立了主線。2016年12月16日，中央經(jīng)濟工作會議明確提出2017年是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深化之年，要繼續(xù)推進房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)改革，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，擴大有效需求，消化庫存，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)是貴州經(jīng)濟的重要組成部分，現(xiàn)階段貴州房地產(chǎn)業(yè)面臨的關(guān)鍵問題是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性問題。2016年貴州住宅商品房去庫存效果明顯，但非住宅商品房庫存依然高位運行。房地產(chǎn)交易量大幅增加，但開發(fā)投資增速1998年來首次下跌，住宅商品房和非住宅商品房去庫存效果差異懸殊，需求大幅增加，供給卻大幅萎縮。如何通過對供求協(xié)調(diào)度分析實行供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，就成為貴州房產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，促進貴州房地產(chǎn)市場實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展面臨的重要課題。

一、文獻綜述

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是當前學(xué)界關(guān)注的熱點問題，有關(guān)房地產(chǎn)方面的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革也有不少文獻。林毅夫等（2016）、吳敬璉（2016）對我國提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改的革的背景和前景進行了深入探討和分析;劉元春（2016）指出房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性庫存的三大特征（潛在需求難以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求，區(qū)域錯配，使用屬性和現(xiàn)實需求的錯配），并提出相應(yīng)的政策建議;楊英杰（2017）認為房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟失衡是我國經(jīng)濟重大結(jié)構(gòu)性失衡之一，需要從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實現(xiàn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)再平衡，具體說來主要通過去杠桿去庫存化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革遠比僅僅去庫存復(fù)雜。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰（2016a）認為，中國的住房消費已經(jīng)從“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，追求更完善的住房配套、更優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)、更綠色健康的品質(zhì)和環(huán)境，是供給側(cè)改革的主要任務(wù)。劉志峰（2016b）認為，房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革應(yīng)該做好六個方面的產(chǎn)業(yè)重構(gòu)，一是重構(gòu)房地產(chǎn)信用體系、二是重構(gòu)房地產(chǎn)供求體系、三是重構(gòu)房地產(chǎn)布局、四是重構(gòu)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境、五是重構(gòu)房地產(chǎn)組織架構(gòu)、六是重構(gòu)房地產(chǎn)效率效能體系。高紅（2016）從“公共服務(wù)+”視角探討了房地產(chǎn)供給側(cè)性改革的內(nèi)涵和實施路徑;馬智利（2017）分析了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的三個層面（產(chǎn)業(yè)、要素、制度）對重慶房地產(chǎn)市場的影響，提出重慶房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的路徑：首先，通過去庫存措施以及房地產(chǎn)投資的規(guī)?？刂茩C制進行供給側(cè)改革;其次，從房地產(chǎn)市場細分的角度，重慶政府通過“低端有保障，低中端有供給，高端有遏制”對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。該文實質(zhì)上是對重慶房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗的總結(jié)。董藩（2017）認為我國在推動房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革時可以借鑒發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗。

二、供求協(xié)調(diào)度分析方法

（一）主成分分析法

主成分分析法是對于原先諸多指標中所表達的信息變量，利用降維的方式進行轉(zhuǎn)化，使用其線性組合將各個獨立的指標綜合起來反映指標信息，在盡可能保持原有信息不變的前提下建立使用盡可能少的新變量。其基本思想是設(shè)法將原來眾多的具有一定相關(guān)性的p個指標x1，x2，…，xp，重新組合成一組少數(shù)m個互不相關(guān)綜合指標Fm來代替原來指標。設(shè)F1表示原變量的第一個線性組合所形成的主成分指標，即F1=a11x1+a12x2+…+a1pxp，每一個主成分所提取的信息量可用其方差來度量，其方差Var（F1）越大，表示F1包含的信息越多。一般而言第一主成分F1所含的信息量最大，因此在所有的線性組合中選取的F1應(yīng)該是x1，x2，…，xp的所有線性組合中方差最大的，故稱F1為第一主成分。如果第一主成分不足以代表原來p個指標的信息，再考慮選取第二個主成分指標F2，為有效地反映原信息，F(xiàn)1已有的信息就不需要再出現(xiàn)在F2中，即F2與F1要保持獨立、不相關(guān)，即其協(xié)方差Cov（F1，F(xiàn)2）=0，所以F2是與F1不相關(guān)的x1，x2，…，xp的所有線性組合中方差最大的，故稱F2為第二主成分，依此類推構(gòu)造出的F1、F2、……、Fm為原變量指標x1，x2，…，xp第一、第二、……、第m個主成分。

（二）3σ法

3σ準則又稱為拉依達準則，其假設(shè)一組檢測數(shù)據(jù)只含有隨機誤差，根據(jù)標準偏差，按一定概率確定正常區(qū)間，若誤差超過這個區(qū)間的誤差，就不屬于隨機誤差而是較大誤差，含有該誤差的數(shù)據(jù)應(yīng)予以剔除。這種判別處理原理及方法僅局限于對正態(tài)或近似正態(tài)分布的樣本數(shù)據(jù)處理，它是以測量次數(shù)充分大為前提。通過計算各個指標數(shù)據(jù)系列的中心值和標準差，得出偏離中心值1倍標準差的區(qū)間即[E-σ，E+σ]屬于正常運行區(qū)間;偏離中心值1—2倍標準差的區(qū)間即[E-2σ，E-σ]和[E+σ，E+2σ]屬于基本正常區(qū)間;偏離中心值2倍標準差以上的區(qū)間即[-？？，E-2σ]和[E+2σ，+？？]屬于異常區(qū)間。這樣就得到了評價供求關(guān)系協(xié)調(diào)度的5個區(qū)間。

三、應(yīng)用分析

（一）指標的選取

城市房地產(chǎn)市場關(guān)鍵指標選擇應(yīng)遵循如下三條原則：第一，敏感性原則。選取的指標能敏銳地反映房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化。第二，時效性原則。選取的指標能反映一個周期內(nèi)市場供求狀況，按照“短期—中期—長期”的不同階段，確定對應(yīng)的關(guān)鍵指標。第三，可操作性原則。指標數(shù)據(jù)要有及時、穩(wěn)定和可靠的來源，容易獲取，并能根據(jù)“房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)”和統(tǒng)計局公布的現(xiàn)行統(tǒng)計指標確定。選取反映房地產(chǎn)市場供求協(xié)調(diào)關(guān)系的指標體系如下：

（二）原始數(shù)據(jù)

通過對《中國統(tǒng)計年鑒》《貴州省統(tǒng)計年鑒》《房地產(chǎn)年度報告》數(shù)據(jù)進行收集、計算和整理，得到2011—2015年貴州省的房地產(chǎn)供求協(xié)調(diào)度指標如表1所示：

（三）主成分分析

利用SPSS統(tǒng)計分析軟件進行主成分分析

1將表1數(shù)據(jù)標準化，得到數(shù)據(jù)如表2所示

2主成分與各指標的關(guān)系

根據(jù)表3可得，由于第一個特征值的累計貢獻率已經(jīng)達到802%，根據(jù)累計貢獻率大于80%的原則，所以選取前兩個特征值分別作為主成分F1。

第一個主成分可以看成是X1的綜合變量，可以解釋為第一主成分反映了房地產(chǎn)市場現(xiàn)房供求匹配問題和商品房的空置率。主成分與各指標之間的關(guān)系，而房地產(chǎn)市場供求協(xié)調(diào)度指數(shù)K為上述兩個主成分與貢獻率乘積的累加

（四）確定協(xié)調(diào)度指數(shù)區(qū)間

基于3σ理論，選擇1倍標準差和2倍標準差作為預(yù)警區(qū)間的界限。通過計算得到房地產(chǎn)供求協(xié)調(diào)度指數(shù)數(shù)據(jù)的均值E=00001和標準差σ=2712。根據(jù)3σ法計算房地產(chǎn)市場供求協(xié)調(diào)度指數(shù)預(yù)警區(qū)間如表6所示。

（五）結(jié)果分析

根據(jù)以上計算的供求協(xié)調(diào)度指數(shù)K得到2011—2015年貴州省房地產(chǎn)供求協(xié)調(diào)度指數(shù)預(yù)警指數(shù)總體上是處于正常區(qū)間和基本正常區(qū)間的?？梢钥闯觯?012—2015年K值是不斷上升的，處于負向基本正常運行區(qū)和正常運行區(qū)。說明當年的房地產(chǎn)市場供大于求，供求市場萎縮。這也就說明了在這幾年房地產(chǎn)市場消化了大量商品房，也顯示了從2012年供求指數(shù)走高至供不應(yīng)求，K值接近中間值，即供求接近平衡。

通過對貴州省2011年—2015年房地產(chǎn)市場供求情況進行分析，可以看出利用主成分分析法對房地產(chǎn)供求協(xié)調(diào)關(guān)系進行分析的結(jié)果基本符合市場的實際情況。因此可以利用主成分分析法比較準確地分析出房地產(chǎn)市場供求協(xié)調(diào)狀況，可以為政府制定有關(guān)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策提供參考。

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（錢玉秀，貴州財經(jīng)大學(xué)）