房地產(chǎn)財務管理風險防范與控制分析

王陽芬

摘 要：近些年來，我國國民經(jīng)濟的發(fā)展的十分迅速，而房地產(chǎn)經(jīng)濟對整體經(jīng)濟發(fā)展的推動可謂起到了舉足輕重的作用。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展是城市化進程的要求，是滿足全國人民對居住環(huán)境要求日益增長的需要。但是對于我國廣大國人民來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展具有兩面性。一方面房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速增長帶動了與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的整體產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟的快速增長；另一方面由于房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長速度遠遠超過人民可支配收入的增長速度而使廣大普通民眾“談房色變”的境地。本文主要分析房地產(chǎn)財務管理的風險并提出相應的控制和防范措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)財務管理；風險防范；控制分析

一、前言

房地產(chǎn)的發(fā)展狀況不僅直接影響廣大民眾的居住環(huán)境，而且對整體經(jīng)濟的健康發(fā)展也起到了重大作用。跟隨房地產(chǎn)市場的發(fā)展周期，國家相關(guān)部門適時出臺相應的調(diào)控措施。比如在2017年由于房價的持續(xù)大幅上調(diào)，特別是一級城市及熱門的二級城市，中央領導多次強調(diào)“房子是用來住的，而不是用來炒的”。針對以上現(xiàn)象，各地政府不僅在不動產(chǎn)購銷環(huán)節(jié)出臺了限購、限價等一系列措施，在土地拍賣環(huán)節(jié)也出臺相應政策，如限制土地最高限價，超過限價則以建自持房屋面積比例高低作為土地最終拍賣成交的依據(jù)。同時通過調(diào)整按揭政策，利用金融杠桿鼓勵首次購房者與改善性購房者購房，杜絕“炒房團”惡意抬高房價。

二、房地產(chǎn)財務經(jīng)濟發(fā)展存在的問題

近幾年房產(chǎn)形勢的發(fā)展猶如過山車，不是過冷就是過熱。在2017年，房產(chǎn)形勢出現(xiàn)空前的高漲，不管是一二線城市還是三四線甚至五線城市，都出現(xiàn)了一房難求的境地，開盤當天就光盤的現(xiàn)象比比皆是。伴著供不應求的市場環(huán)境，房價自然水漲船高急速上升。普通老百姓面對不斷上漲的行情，雖然遠遠超出其承受能力也東拼西湊房款急著購房。一家三代為購房掏空了口袋，捂緊日常生活的消費口袋，從而使其生活品質(zhì)受到了極大的影響。另外絕大部分采購者面對高房價只能采取按揭方式購房，按揭額度甚至高達上百萬元，從此步入二三十年的房奴生活。面對如此高額的房屋按揭貸款，若房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下行波動，則對金融行業(yè)產(chǎn)生的影響也是非常巨大的，其將面臨業(yè)主的逾期還款甚至壞賬。近幾年商品房價格一直大幅上浮，導致全民投資房產(chǎn)。老百姓在茶余飯后談論離不開房產(chǎn)。不僅是民眾對房產(chǎn)的投資熱情高漲，各行各業(yè)的企業(yè)也都紛紛轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)，導致實體經(jīng)濟萎靡。

三、房地產(chǎn)財務管理風險的控制

（1）建立多元化的融資渠道，提高競爭力

房產(chǎn)行業(yè)是一個資金集約型的行業(yè)，資金需求量很大。且自參加土地拍賣取得土地至最終房產(chǎn)交付至少需三至四年時間，資金占用時間長。各開發(fā)商為擴大規(guī)模、提高競爭力及其綜合能力，以往土地抵押貸款的融資方式已遠不能滿足需求，須建立多元化的融資渠道。比如：房屋預售、房地產(chǎn)信托、債券融資、聯(lián)合開發(fā)等方式。當然最佳的融資方式就是房屋預售，是一種無成本的融資方式。面對種類繁多的融資方式，各開發(fā)商在融資過程中需結(jié)合自身實際選擇相應的融資方式。不斷優(yōu)化企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，降低資金成本，將財務風險控制在合理范圍之內(nèi)，只有這樣才有利于公司的長期穩(wěn)定發(fā)展。

（2）提升員工的風險管理意識與能力，規(guī)避風險

房產(chǎn)還是一個綜合管理型的行業(yè)。公司內(nèi)部不同層級、不同崗位的員工所觸及的業(yè)務都涉及管理的風險。公司應通過培訓、開會、考核等方式提高員工的專業(yè)能力與管理能力。全體員工必須提高自身的風險意識，特別是財務風險意識。在日常工作中，企業(yè)內(nèi)必須建立順暢的溝通機制與協(xié)同機制，避免出現(xiàn)本位主義，從而最大可能的規(guī)避風險。

（3）實施項目資金監(jiān)管，確保項目品質(zhì)與進度

房產(chǎn)開發(fā)需大量資金投入，開發(fā)商其自有資金量沒不大，自取得土地后往往通過各種融資方式來解決后續(xù)資金需求。在房產(chǎn)市場行情上漲時，一般不會有資金方面的問題，相反市場行情下降時，就極有可能出現(xiàn)資金鏈斷裂導致爛尾樓工程以或豆腐渣工程。當前各家金融機構(gòu)及各地政府的監(jiān)管措施各不相同，總之還需加強監(jiān)管力度，確保各項目資金?？顚Ｓ?。

（4）強化政府調(diào)控政策，使房地產(chǎn)經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)市場歷經(jīng)二十多年的發(fā)展，政府對房產(chǎn)市場的管控政策已逐步完善。比如在2018年政府工作報告中對房地產(chǎn)管理的描述是：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，繼續(xù)實行差別化調(diào)控，建立健全長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。針對當前房產(chǎn)市場在不同區(qū)域的冷熱不均，政府出臺政策實行差別化調(diào)控，這更有利有市場的平衡健康發(fā)展。后續(xù)隨著市場的發(fā)展，需完善相應的政策。

四、結(jié)束語

針對上述房地產(chǎn)財務管理中存在的問題，各開發(fā)商從自身實際出發(fā)，選擇合適的融資渠道，加強管理，不斷提高企業(yè)的綜合實力；各級地方政府，應提高監(jiān)管力度，著力建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。

參考文獻

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