房產(chǎn)測(cè)繪單位在新形勢(shì)下的問(wèn)題和解決對(duì)策

李丹 王慶真

【摘要】隨著城市建設(shè)的飛速發(fā)展， 房產(chǎn)交易日益活躍， 為房產(chǎn)確權(quán)、發(fā)證提供服務(wù)的房產(chǎn)測(cè)繪變得更為重要。探討了房產(chǎn)測(cè)繪單位在樹(shù)立現(xiàn)代市場(chǎng)觀念的基礎(chǔ)上， 認(rèn)清房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題， 并提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪;市場(chǎng);應(yīng)對(duì)策略

改革開(kāi)放以來(lái)， 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展。發(fā)展的過(guò)程， 必然伴隨著問(wèn)題的不斷涌現(xiàn)， 只有不斷地解決問(wèn)題，才能促使房地產(chǎn)業(yè)更加完善。房產(chǎn)業(yè)測(cè)繪單位在房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中， 出現(xiàn)了一些問(wèn)題， 文章將對(duì)此進(jìn)行分析。

1、對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪及其市場(chǎng)的理解

房產(chǎn)測(cè)繪屬于專(zhuān)業(yè)測(cè)繪的一個(gè)分支， 主要是指通過(guò)測(cè)量和調(diào)查工作來(lái)確定城鎮(zhèn)房屋的位置、權(quán)屬、界線、質(zhì)量、數(shù)量和現(xiàn)狀等， 并以文字?jǐn)?shù)據(jù)及圖件表示出來(lái)。房產(chǎn)測(cè)繪是一種法定測(cè)繪， 也是測(cè)繪技術(shù)與產(chǎn)籍管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專(zhuān)業(yè)測(cè)量， 具有較強(qiáng)的技術(shù)性和鮮明的政策性、強(qiáng)制性、統(tǒng)一性、連續(xù)性、可信性及法律效力。房產(chǎn)測(cè)繪的目的是采集和表述房屋用地的有關(guān)信息， 為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。它不同于常規(guī)意義的大地測(cè)量， 其內(nèi)容涉及法律、經(jīng)濟(jì)、管理和社會(huì)科學(xué)等方面， 是全方位、基礎(chǔ)性、戰(zhàn)略性的工作。

任何產(chǎn)品和服務(wù)有了需求就有了市場(chǎng)。從承接業(yè)務(wù)和需求的角度來(lái)說(shuō)， 房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)就是對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)品和服務(wù)需要的客戶(hù)群體。由于房產(chǎn)測(cè)繪工作的特點(diǎn)， 其市場(chǎng)也有自身的特征：房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)偏重于它的服務(wù)性， 包括產(chǎn)品和服務(wù)（技術(shù)、信息服務(wù)和勞務(wù)服務(wù)）兩個(gè)要素。房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)不僅要使用先進(jìn)的技術(shù)手段生產(chǎn)優(yōu)良產(chǎn)品， 還要面向居民消費(fèi)群體提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

2、新形勢(shì)下房產(chǎn)測(cè)繪單位存在的問(wèn)題

2.1市場(chǎng)壟斷， 競(jìng)爭(zhēng)小

當(dāng)前的房產(chǎn)市場(chǎng)， 測(cè)繪工作趨于壟斷形式， 這就決定了房屋的測(cè)繪工作只能在一家單位開(kāi)展， 行測(cè)繪的當(dāng)事人也就別無(wú)他選。這樣的市場(chǎng)環(huán)境， 使得測(cè)繪單位的整體服務(wù)比較懈怠、服務(wù)意識(shí)不夠強(qiáng)、沒(méi)有進(jìn)取精神、缺乏危機(jī)感， 進(jìn)而導(dǎo)致工作遲緩、預(yù)約時(shí)間過(guò)長(zhǎng)、不能準(zhǔn)時(shí)獲得測(cè)繪結(jié)果等問(wèn)題。測(cè)繪結(jié)果的拖延， 嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的施工進(jìn)度， 給申請(qǐng)人帶來(lái)了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失， 不但影響了整個(gè)市場(chǎng)行業(yè)的發(fā)展活力， 還違背了國(guó)家的政策方針， 使人民群眾的經(jīng)濟(jì)利益受到損失。

2.2缺乏統(tǒng)一的測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)， 使測(cè)繪成果出現(xiàn)較大差異

國(guó)家在房產(chǎn)測(cè)繪管理方面缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)， 對(duì)建筑面積等的計(jì)算規(guī)定缺乏操作性， 致使在房屋測(cè)繪結(jié)果出來(lái)后， 會(huì)出現(xiàn)不同的測(cè)繪單位有同的測(cè)量結(jié)果。這些給房產(chǎn)業(yè)的工作開(kāi)展帶來(lái)了困擾， 特別是當(dāng)遇到復(fù)雜的房屋測(cè)繪時(shí)， 就會(huì)出現(xiàn)較大的偏差，這就可能引起測(cè)繪的面積糾紛， 進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序出現(xiàn)混亂。

2.3缺乏專(zhuān)業(yè)的測(cè)繪技術(shù)人員

房產(chǎn)測(cè)繪的單位數(shù)量較少， 因而專(zhuān)業(yè)的技術(shù)人員也相對(duì)缺乏， 不能夠滿(mǎn)足當(dāng)前飛速發(fā)展的市場(chǎng)需求。并且， 目前很多測(cè)繪的技術(shù)人員學(xué)歷水平不高， 缺乏專(zhuān)業(yè)的技能， 素養(yǎng)不夠高。測(cè)繪的方法也存在滯后的現(xiàn)象， 多數(shù)單位仍然采用傳統(tǒng)的測(cè)量辦法， 缺乏與科技的有效結(jié)合，傳統(tǒng)的測(cè)量方法必然跟不上時(shí)代的發(fā)展步伐， 格局的限制也制約著測(cè)繪單位的繼續(xù)發(fā)展， 導(dǎo)致測(cè)繪工作不能夠大規(guī)模地開(kāi)展。

2.4潛伏期過(guò)長(zhǎng)

當(dāng)測(cè)繪結(jié)果出現(xiàn)失誤， 將會(huì)有很長(zhǎng)一段時(shí)間的潛伏期。并且， 當(dāng)測(cè)繪的失誤結(jié)果被業(yè)主發(fā)現(xiàn)時(shí)，進(jìn)行測(cè)繪的單位可能就已經(jīng)不存在了，這無(wú)論是對(duì)政府還是對(duì)業(yè)主都會(huì)造成不小的損失， 所遺留下來(lái)的后果將十分嚴(yán)重。當(dāng)部分業(yè)主對(duì)所購(gòu)房屋的整個(gè)測(cè)量結(jié)果存在疑問(wèn)時(shí)， 有意向選擇其他的測(cè)繪單位進(jìn)行測(cè)量， 但是由于測(cè)繪涉及的測(cè)量面積較大， 并且存在分?jǐn)偯娣e， 因此需要對(duì)整棟建筑進(jìn)行測(cè)繪。所產(chǎn)生的測(cè)量費(fèi)用也需要業(yè)主進(jìn)行承擔(dān)， 昂貴的測(cè)量費(fèi)用會(huì)使業(yè)主難以承受， 測(cè)繪信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題也難以得到解決。

2.5技術(shù)水平參差不齊，重復(fù)測(cè)繪， 造成浪費(fèi)

甲、乙級(jí)房產(chǎn)測(cè)繪單位少，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員缺乏， 許多測(cè)繪人員學(xué)歷不高， 缺乏專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)。大多數(shù)測(cè)繪單位仍然在傳統(tǒng)方法下作業(yè)，一把皮尺打天下， 微機(jī)化水平低， 小而全的格局制約著單位的專(zhuān)業(yè)發(fā)展， 進(jìn)行大規(guī)模測(cè)繪工作比較困難。即使是有多個(gè)測(cè)繪單位，也由于各單位之間相互獨(dú)立， 缺乏溝通與聯(lián)系， 而且人員素質(zhì)各異， 互不信任， 各干各的工作， 進(jìn)行重復(fù)測(cè)繪， 造成不必要的人力和設(shè)備的浪費(fèi)。

3、應(yīng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪存在問(wèn)題采取的策略

3.1正確認(rèn)識(shí)， 逐步推進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)伍市場(chǎng)化進(jìn)程

一方面， 《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》等房產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范的不斷完善是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程;另一方面， 測(cè)繪管理部門(mén)行使職能需要一支穩(wěn)定的測(cè)繪隊(duì)伍， 而要保證基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)良好的形勢(shì)性， 動(dòng)態(tài)更新的測(cè)量任務(wù)十分繁重， 需要加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)伍建設(shè)。基于以上兩個(gè)方面， 我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化是一個(gè)逐步過(guò)渡的過(guò)程。

3.2測(cè)管分離， 逐步建立質(zhì)量保證金制度

在國(guó)家有關(guān)法規(guī)與政策的指引下， 按照房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化的要求積極推進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪體制改革， 使房產(chǎn)測(cè)繪監(jiān)督管理與測(cè)繪行為徹底分離， 房產(chǎn)測(cè)繪單位成為獨(dú)立的法人和市場(chǎng)主體。成立房產(chǎn)面積鑒定委員會(huì)， 對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果有異議的， 可以向房屋面積鑒定委員會(huì)申請(qǐng)裁決， 對(duì)房屋面積測(cè)算失誤造成重大損失的， 由房屋面積鑒定委員會(huì)組織對(duì)測(cè)繪成果鑒定后， 由測(cè)繪單位用繳交的質(zhì)量保證金對(duì)其造成的損失進(jìn)行賠償。

3.3理順體制， 變管測(cè)繪隊(duì)伍為管測(cè)繪人員

房產(chǎn)測(cè)繪有自身的特點(diǎn)， 完全可以在從業(yè)人員的資格上進(jìn)行管理， 建立房產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員資格認(rèn)證制度， 如發(fā)放“房產(chǎn)測(cè)量員”證書(shū)。凡未取得資格的測(cè)量人員不得從事房產(chǎn)測(cè)繪。資格證書(shū)分為幾個(gè)等級(jí)。不同等級(jí)的測(cè)繪人員從事的測(cè)繪工作難度不同。引進(jìn)執(zhí)業(yè)資格制度， 在不久的將來(lái)能夠推行注冊(cè)測(cè)量師制度， 注冊(cè)測(cè)量師將對(duì)其簽署的測(cè)繪成果承擔(dān)終身法律責(zé)任， 即使測(cè)繪公司注銷(xiāo)， 測(cè)繪成果仍有法律責(zé)任的承擔(dān)者。

3.4轉(zhuǎn)變觀念， 改變商品房的銷(xiāo)售方式

轉(zhuǎn)變觀念，將現(xiàn)行的商品房按套建筑面積銷(xiāo)售改為按套或套內(nèi)建筑面積銷(xiāo)售， 以徹底消除因?yàn)楣灿忻娣e分?jǐn)倧?fù)雜，消費(fèi)者難于理解、難于計(jì)算的狀況， 使消費(fèi)者能對(duì)所購(gòu)房屋面積一目了然， 明明白白消費(fèi)。

結(jié)語(yǔ)：

當(dāng)前， 房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛， 市場(chǎng)的發(fā)展帶動(dòng)著整個(gè)測(cè)繪市場(chǎng)的發(fā)展。我們對(duì)測(cè)繪市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題要及時(shí)地進(jìn)行糾正及處理， 不斷地提高測(cè)繪工作的科學(xué)性， 從使房產(chǎn)測(cè)繪工作完全融入到合理、有效的市場(chǎng)環(huán)境中去。

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作者簡(jiǎn)介：

李丹（1990～），女，河北深州人，本科，初級(jí)職稱(chēng)，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)。