對促進物業(yè)服務市場化經(jīng)營與發(fā)展的思考

胡斌

【摘要】分析了物業(yè)服務市場化經(jīng)營的潛力與優(yōu)勢以及存在的突出問題，重點就如何促進物業(yè)服務市場化經(jīng)營與發(fā)展提出了對策，以期為促進物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展提供參考。

【關鍵詞】物業(yè)服務 經(jīng)營管理 市場化發(fā)展

隨著物業(yè)服務專業(yè)化改革的逐步到位，物業(yè)服務企業(yè)化經(jīng)營市場化運作已經(jīng)迫在眉睫，亟待進一步進行探索，這對增強物業(yè)企業(yè)的自立生存能力具有重要意義。

一、物業(yè)服務市場化經(jīng)營的潛力與優(yōu)勢

市場潛力。物業(yè)服務經(jīng)過幾年的實踐與探索，已經(jīng)初步形成了比較規(guī)范的體系，功能實現(xiàn)了由單一型向綜合型、粗放型向集約型、被動應付型向主動創(chuàng)造型的轉變。隨著工作節(jié)奏的加快和生活質量的不斷提高，物業(yè)服務與服務市場化已經(jīng)成為社會發(fā)展的大趨勢，“家務勞動社會化、市場化”觀念也為越來越多的人所認同?？梢韵嘈?，隨著社會進步和生活水平的不斷提高，改革的逐步到位，以及人們思想認識和觀念的變化，物業(yè)服務必定會有著良好的前景。

信譽優(yōu)勢。油田物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)過不斷的發(fā)展，已經(jīng)建立了較為完善的網(wǎng)絡體系。物業(yè)服務以其可靠的質量和良好的服務態(tài)度已經(jīng)得到了居民的認可，有了一定的市場基礎。油田小區(qū)居民主要是油田的廣大職工家屬，對物業(yè)服務從心理上有一種親近感和安全感，而且，部分項目已經(jīng)形成了“品牌”優(yōu)勢。如“440”維修服務等，已經(jīng)在居民中形成了區(qū)域品牌，占領了市場。人才優(yōu)勢。物業(yè)服務擁有較雄厚的人才資源，經(jīng)過多年的摸索，積累了比較豐富的實踐經(jīng)驗。

二、物業(yè)服務市場化經(jīng)營面臨的問題

（一）市場面狹窄。市場化必須有市場。目前的油田物業(yè)市場僅僅是行政區(qū)劃下的區(qū)域內部市場，畫地為牢，市場小，難以形成規(guī)模優(yōu)勢。尤其是目前的機制，物業(yè)機構不斷壓縮精簡后，內部反而形成壟斷性，考核、監(jiān)督等，容易出現(xiàn)感情色彩，難以進一步提高物業(yè)服務水平。因此，要立足于物業(yè)市場社會化，依據(jù)管理范圍核定費用后，打破物業(yè)服務界限，實行招標，形成一個相對比較大的市場鏈，既有利于鍛煉隊伍，也有利于提高工作水平，為將來的物業(yè)市場社會化奠定基礎。

（二）人工成本過高。由于歷史原因，物業(yè)服務人員大多是從主業(yè)下來的老弱病殘傷，以及就業(yè)有困難人員，與社會目前的物業(yè)服務市場相比，在同等規(guī)模的情況下，油田物業(yè)服務人工成本無法與之比擬，參加社會市場競爭是毫無競爭力可言的，必須不斷加大分配制度改革力度，逐步淡化身份，逐步實行市場價，真正實行崗位與收入掛鉤。

（三）物業(yè)服務受居民結構的影響。油田物業(yè)服務和一般意義上的城市物業(yè)服務的一個重要的區(qū)別就是居民構成的不同。城市小區(qū)的居民來自不同的單位，從事不同的工作，彼此之間并不熟識，子女可能也相距很遠，小區(qū)在某種意義上來說只是休息和居住的地方，這在客觀上決定了有事情就很容易地想到物業(yè)服務服務。而油田小區(qū)居住的絕大部分是本單位或相鄰單位職工，彼此之間大都熟悉。受長期企業(yè)辦社會和福利思想的影響，企業(yè)將物業(yè)服務服務、物業(yè)服務當成一種福利事業(yè)，企業(yè)化、市場化、社會化改革進展不大，與加快物業(yè)經(jīng)營管理、收費標準社會化、市場化要求很不適應。另外，由于機制、體制等方面的因素，服務價格難以市場化，也成為影響物業(yè)服務服務的一個重要方面。

三、物業(yè)服務企業(yè)化經(jīng)營市場化發(fā)展對策

物業(yè)服務總的發(fā)展方向，就是要由單純?yōu)槠髽I(yè)服務、為油田職工服務轉為面向社會服務，抓住重點做精，結合自身做優(yōu)，發(fā)揮優(yōu)勢做特，全力提升綜合競爭力，使物業(yè)服務機構逐步成為獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧的經(jīng)濟實體。

一是加強對物業(yè)服務的系統(tǒng)研究。油田已將提高和改善職工的生活質量作為了三大工作目標之一，充分體現(xiàn)了以人為本的科學發(fā)展觀，油田應加大對物業(yè)服務的優(yōu)惠扶持和引導力度，制定和完善相應的配套政策，積極推進物業(yè)服務業(yè)健康發(fā)展。但目前油田物業(yè)服務沒有形成較為系統(tǒng)的理論，缺乏理論指導，都是在摸著石頭過河，因此，油田應加強對物業(yè)服務的系統(tǒng)研究，盡快制定物業(yè)服務市場化的整體發(fā)展規(guī)劃，出臺發(fā)展思路、發(fā)展目標、發(fā)展方向和相關的配套、優(yōu)惠措施，特別是在管理體制、運行機制方面要賦予更加靈活的政策。

二是優(yōu)化機構做大。實施跨區(qū)域、跨行業(yè)資源優(yōu)化的經(jīng)營方略，實現(xiàn)物業(yè)服務職業(yè)化、規(guī)?；?、專業(yè)化的目標，形成覆蓋整個轄區(qū)的放射狀的組織體系，信息共享，工作聯(lián)動，為物業(yè)服務業(yè)的發(fā)展奠定良好的組織基礎。

三是抓住重點做精。市場是公平的，機會也是均等的。但同時市場競爭又是激烈甚至是殘酷的，物業(yè)服務不去占領，別人就會去搶占。因此，要抓住重點，加強對市場的調查分析和細分、定位，找出適合物業(yè)服務發(fā)展、具有市場潛力的項目，多渠道、多形式探索發(fā)展物業(yè)服務的新路子，通過自營、聯(lián)營、中介、代理等形式，逐步達到精致化、精品化。

四是結合自身優(yōu)勢做優(yōu)。在認真分析自身特點和地域消費特點的前提下，揚長避短，在做優(yōu)和人性化、人文化管理上下功夫。對物業(yè)服務業(yè)已發(fā)展成熟，并為市場所認可的項目，要重點扶持，精益求精，精耕細作，形成真正過硬的品牌。對一些現(xiàn)在發(fā)展還不成熟，但市場潛力巨大的項目，也要進行重點培養(yǎng)，加快產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；ㄔO，逐步形成“龍頭”產(chǎn)業(yè)。

五是必須加快人才隊伍建設。一是加強管理人才的建設。物業(yè)服務作為一項新興產(chǎn)業(yè)，具有一定的科技含量，其組織理論與管理學、經(jīng)濟學、統(tǒng)計學等學科都有著密切的聯(lián)系。因此，搞好物業(yè)服務，必須擁有一批既懂得市場營銷和現(xiàn)代企業(yè)管理，又具有組織能力和應變能力的管理人才。鑒于目前物業(yè)服務這方面的人才比較短缺，必須加快這方面的人才建設。二是加快技工人才隊伍建設。隨著人們生活質量的提高，知識含量和技術含量較高的高檔次服務將會越來越為人們所青睞。一般性的家庭服務會退居次要地位，取而代之的是具有相當專業(yè)背景的“文化型保姆”、“高級家政員”正在走俏市場。因此，要加強職業(yè)培訓，提高職工隊伍的整體素質，實現(xiàn)物業(yè)服務的高效率、高質量，以適應將來發(fā)展的需要。

七是完善物業(yè)收費體系。包括收費范圍、標準等，依據(jù)社會市場情況，進一步進行明確，以利于結算。加強與地方政府的銜接協(xié)調，落實國家和山東省的有關優(yōu)惠政策。推進福利貨幣化步伐，加快培育物業(yè)服務市場，加快物業(yè)服務的發(fā)展。