喚醒“沉睡”土地 提高“畝產”效益——湖州經濟技術開發(fā)區(qū)持續(xù)推進低效用地盤活利用工作記略

□ 湖州市自然資源和規(guī)劃局 項江鴻 湯惠昆

湖州經濟技術開發(fā)區(qū)（以下簡稱湖州開發(fā)區(qū)）是湖州南太湖產業(yè)集聚區(qū)的核心區(qū)，是1992年8月經浙江省政府批準設立的首批省級開發(fā)區(qū)，2010年3月經國務院批準升格為國家級經濟技術開發(fā)區(qū)。湖州開發(fā)區(qū)經過二十多年的發(fā)展，取得了巨大的成就，但是產業(yè)發(fā)展后勁不足、集聚度不高、結構不平衡等問題逐漸顯現(xiàn)，引領全市的產業(yè)發(fā)展方向的作用沒有充分展現(xiàn)。一方面，經過長期大規(guī)模、高強度國土開發(fā)，建設用地總規(guī)模已接近2020年規(guī)劃規(guī)?？刂凭€，土地資源投入和經濟產出效益不匹配、粗放低效利用問題突出，繼續(xù)依賴外延擴張保障發(fā)展難以為繼；另一方面，長期外延擴張和粗放利用積累了大量存量低效用地，急需重新加以利用。

面對困境，近年來，湖州開發(fā)區(qū)積極踐行綠色發(fā)展理念，在當前生態(tài)空間管制趨嚴的形勢下，針對發(fā)展中用地粗放、土地資源錯配、低效配等突出問題，先后開展“四破”和“五未”土地處置等專項行動，不斷提升土地供給質量，引領產業(yè)轉型升級和布局優(yōu)化，實現(xiàn)生態(tài)環(huán)境改善、自然資源節(jié)約保護及土地資源可持續(xù)利用的高質量發(fā)展，推動一大批符合產業(yè)發(fā)展方向的優(yōu)質項目落地。

首創(chuàng)“四破”專項整治盤活近兩年供地量

2015年初，湖州開發(fā)區(qū)開全市之先，開展以破“僵尸企業(yè)、圍墻圈地、低效用地、既得利益”為抓手的“四破”專項行動，按照“市場化運作、規(guī)范化發(fā)展、多元化經營、制度化監(jiān)管”原則，以舊廠房改造為重點，全力推進資源要素配置市場化改革，為城市再發(fā)展騰空間。

在“四破”專項整治工作中，破圍墻圈地和破低效用地是向土地要土地的直接舉措。破圍墻圈地，是指對國有建設用地使用權人超過合同或劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設用地，已動工開發(fā)但開發(fā)建設用地面積占應動工開發(fā)建設用地總面積不足1/3或已投資額占總投資額不足25%，中止開發(fā)建設滿一年的國有建設用地，按照“逐宗清理、內涵挖潛、市場調節(jié)”的原則，通過“收回一批、轉讓一批、改造一批、推進一批”，加快處置圍墻圈地。破低效用地，是指按照畝均稅收等指標進行綜合評價后排名未達到平均水平的企業(yè)用地，按照分類處置的原則，加快處置低效用地。

作為全市的試點區(qū)域，湖州開發(fā)區(qū)逐漸創(chuàng)新出一套辦法?！八钠啤惫ぷ髦校蓍_發(fā)區(qū)將56家有低效用地的企業(yè)分為10個組，抽調部分管委會干部，與下派掛職干部共同組成工作小組，針對每家企業(yè)的不同狀況，一家一家地會商研究，并建立健全企業(yè)績效評價體系，對全區(qū)范圍內擁有土地使用權面積在5畝以上（含）工業(yè)企業(yè)，采用畝均稅收等七項指標進行打分排名，評出A、B、C三類企業(yè)，對于排在B類、C類的企業(yè)將在用電、用能、用水和排污等要素上實行差別化配置，對閑置土地將依法收回，同時，工作小組人員深入企業(yè)調研，對調查情況進行梳理，細化企業(yè)空置資源的基本狀況和資源設施的分類，匯集41家企業(yè)的空置土地和空置廠房，編印了《湖州開發(fā)區(qū)企業(yè)可利用土地、廠房推薦冊》，發(fā)放給招商人員和各有關部門，為盤活企業(yè)存量土地和空置廠房開辟了有效渠道。截至2017年底，湖州開發(fā)區(qū)共盤活閑置廠房、低效土地5745畝，這相當于開發(fā)區(qū)近兩年的供地量。

“四破”工作成效明顯。2015年，在湖州市政府發(fā)布的《湖州各縣區(qū)2015年度區(qū)域建設用地集約利用綜合評價結果》中，湖州開發(fā)區(qū)以總分89.19分的成績排名第一。2017年度湖州開發(fā)區(qū)規(guī)上工業(yè)企業(yè)畝均稅收15.77萬元/畝，列全市第一。

接力開展“五未”土地處置 百宗土地被喚醒

2017年11月以來，湖州開發(fā)區(qū)接力“四破”專項行動，在轄區(qū)開展“批而未供、供而未用、用而未盡、建而未投、投而未達標”等各類低效用地的“五未”土地處置專項行動。

“五未”是“四破”的有益延伸與補充，“四破”的內容類似于“五未”的后“三未”內容，如今加入了對“批而未供、供而未用”土地的處置，低效土地被進一步“喚醒”。同時，得益于“四破”行動掌握了區(qū)內企業(yè)的基本情況，建立了企業(yè)占地、稅收、用水用電等數(shù)據(jù)庫，為推進“五未”土地處置行動奠定了扎實的基礎。

今年年初，位于104國道旁的湖州開發(fā)區(qū)創(chuàng)意產業(yè)帶上的150畝“批而未供”土地被“喚醒”。這塊地已經被擱置了16年。不久前，森潤倉儲項目拿到了這塊土地，迅速投入了生產，也讓沉睡土地有望迅速產生價值。

“凱金新能源”所在的地塊，原先由浙江大港飛英科技工程有限公司于2005年取得，面積約39畝，但一直未投產，屬“建而未投”項目。2017年，開發(fā)區(qū)引進了湖州凱金新能源科技有限公司，采取租用廠房方式投資建設年產2萬噸鋰離子電池負極材料產品的項目。

盤活的土地重新煥發(fā)生機。僅今年一季度，湖州開發(fā)區(qū)出讓1552畝土地中，就有超過一半來源于消化處置的“五未”土地。據(jù)統(tǒng)計，自專項行動開展以來，湖州開發(fā)區(qū)已累計消化處置“五未”土地6228畝，共涉及土地百余宗。

數(shù)日前，在湖州開發(fā)區(qū)的一處閑置廠區(qū)內，一支由當?shù)匕l(fā)改經貿、國土、項目推進辦等多個部門組成的調研組正對該地塊進行排查摸底。“這塊土地自2010年停產之后，大概有1萬平方米廠房外租，且尚有20多畝土地閑置至今，屬于用而未盡企業(yè)，可以列入處置清單?！?/p>

盤活的土地正是不少企業(yè)的熱切期望。安美德是湖州開發(fā)區(qū)內的一家汽車電機生產企業(yè)，從2015年開始，企業(yè)進入了發(fā)展快車道，但苦惱的是，現(xiàn)有的廠房已遠遠不能滿足企業(yè)擴大再生產的需求。在了解到企業(yè)的狀況后，調研組立即召開了協(xié)調會，根據(jù)企業(yè)的需求和“五未土地”的存量進行了研判，并給出了初步的供地意向。

雖然成效很明顯，但“五未”土地處置工作牽扯到多方利益，需要反復和企業(yè)協(xié)商。對此，湖州開發(fā)區(qū)采取剛柔并濟的策略。對用而未盡項目，湖州開發(fā)區(qū)幫助牽線搭橋，推動新公司新項目入駐；對投而未達標項目，采取拆遷改造、退二進三等方式，提高土地附加值和節(jié)約集約利用水平；對建而未投的項目，項目業(yè)主確有實力并承諾追加投資的，限其6個月內整改到位；到期后問題仍未消除的，采取協(xié)議收回、租賃廠房，收購重組、創(chuàng)建小微創(chuàng)業(yè)園等方式進行盤活。

嚴防新“沉睡” “組合拳”提高企業(yè)效益

土地盤活了，企業(yè)的效益上去了嗎？這個問題，湖州開發(fā)區(qū)一直在思索。

湖州開發(fā)區(qū)有關部門的一份匯報材料這樣反思：2017年度湖州開發(fā)區(qū)規(guī)上工業(yè)企業(yè)畝均稅收列全市第一，但優(yōu)劣差別非常大。納入評價的125家規(guī)上企業(yè)畝均稅收15.77萬元，110家規(guī)下工業(yè)企業(yè)畝均稅收2.92萬元；開發(fā)區(qū)重點發(fā)展的新能源汽車及零部件產業(yè)和生物醫(yī)藥產業(yè)畝均稅收達到了24.81萬元和18.64萬元，而規(guī)上C類、D類企業(yè)畝均稅收不到5萬元，其中規(guī)下C、D類企業(yè)畝均稅收僅3.14萬元和0.82萬元。

批而未供、供而未用土地處置后，也有可能轉化為用而未盡、建而未投、投而未達標的新“五未”土地。因此，湖州開發(fā)區(qū)的功課不止局限于處置盤活。近年來，湖州開發(fā)區(qū)堅持以“最多跑一次”為引領，在新增工業(yè)用地上，全面推行“標準地”出讓模式，明確“345”門檻標準（項目畝均稅收達到30萬元以上，固定資產投資強度達到400萬元/畝以上，畝均產值達到500萬元以上），把牢企業(yè)拿地的“硬杠杠”。

同時，湖州開發(fā)區(qū)敢于動真碰硬，決定把“五未”土地處置向縱深推進。堅持依法依規(guī)、攻堅克難，綜合運用法律、行政、市場等手段，采取有力舉措，把“一企一策”等分類別處置措施辦法落實到每一個項目、每一個地塊、每一個業(yè)主，通過“五未”處置最大限度釋放存量用地潛力、提高土地利用效率，確保獲得更多、更大的效益。

走進南太湖生物醫(yī)藥產業(yè)園，10個工業(yè)項目分布在環(huán)山道路上，市本級首塊“標準地”就在這里，浙江華睿生物技術有限公司正在加快廠房建設。經過近10年建設，“四破”和“五未”行動一直在提升園區(qū)價值和企業(yè)效益，園區(qū)也嚴把準入關，劃好“畝均門檻”。2500多畝的建設用地上，扣除道路、綠化、保留生態(tài)用地后，產業(yè)項目用地面積1700余畝，是低效用地再開發(fā)在湖州“先行先試”的典型。

接下來，湖州開發(fā)區(qū)還將改變對招商的一次性考核機制，改為項目落地、開工建設、竣工投產三個階段分階段考核，擠掉項目的水分，提高招商的精準性，努力以更小的土地資源消耗支撐高質量的經濟發(fā)展。