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    德國房價為什么“沉睡”

    2016-06-03 01:57:18
    中國經(jīng)貿(mào)聚焦 2016年5期
    關(guān)鍵詞:沉睡租客租房

    在相當(dāng)長一段時間內(nèi),德國穩(wěn)定的房價都是一個神話,國際經(jīng)濟學(xué)界甚至用“沉睡”一詞來形容。正如楊佩昌先生在《德國房價為何能夠保持長期穩(wěn)定?》一文中提到的:從1975年至2011年,德國房價平均上漲了60%,剔除通脹因素,德國實際住房價格累計增長-21.6%,而同時期美國、英國、法國、意大利的實際房價累計增幅分別為5%、145%、123%和50%。

    為什么德國如此例外?楊文將這個原因歸結(jié)于德國政府的制度性因素,那就是高額稅收、土地控制、鼓勵租房和支持自建房。在我看來,在這四個因素中,只有支持自建房這一點可能是與降低房價有關(guān)。

    我們先來看高額稅收的影響。高額稅收會抑制房價嗎?顯然不能。因為稅收是成本,成本增加當(dāng)然是會導(dǎo)致房價增加,而不是相反。只不過當(dāng)房產(chǎn)供過于求的時候,這部分成本是賣方承擔(dān),而當(dāng)供不應(yīng)求時,這部分成本由買方承擔(dān)而已。

    不批大塊地給開發(fā)商也能降低房價?一般來說,大開發(fā)商的規(guī)?;?jīng)營往往能夠降低成本,也就意味著在需求不變的情況下,不批大塊地給開發(fā)商只會造成成本上升,進而推高房價,而不是相反。

    至于鼓勵租房就能降低房價,更是無稽之談了。在德國租房者的利益受到法律的嚴(yán)格保護,就像德國民法典規(guī)定的那樣,出租者無權(quán)將租戶趕走,租金上漲幅度3年內(nèi)不得超過20%。是的,一旦租客與房東簽訂合同,那么租客的利益就受到法律保護,但是這并不意味著房客在租賃市場上更加容易找到房子,更為可能的一個情況是:因為一旦簽訂合同就無法漲價和違約,那么房東會對房客更加挑剔,從而增加房客的搜尋時間。

    事實上,對租賃市場的價格管制在相當(dāng)長一段時間內(nèi)也在美國等國家實施過,但是由于這種管制侵害了租客的利益,因此美國絕大多數(shù)的州都已經(jīng)取消,美國有32個州禁止其下轄城市制定房租管制法規(guī)。現(xiàn)在,美國市場上只有4個州的城市還沿用房租管制:加州、馬里蘭州、紐約州和新澤西州,而加州和紐約州恰恰是美國租金最高的兩個地區(qū)。

    既然這些因素都是在推高成本,為什么德國房價在過去35年時間里并沒有飛速增長?最為主要的原因是目前德國的住房市場供給充分,需求不旺。維基百科的數(shù)據(jù)顯示:1971年德國的人口總量為7831萬,2011年為8180萬,整整40年間德國人口才增加349萬,增長率為4.46%。尤其需要考慮到的現(xiàn)象是,從1972年以后,德國的自然人口增長率是負(fù)數(shù),現(xiàn)在增加的人口都是移民的結(jié)果。

    由于房價是屬于典型的邊際撬動:如果101個人爭奪100套房子,那么房價就會快速增加;但如果是100個人面對101套房子的時候,房價就沒有上升的空間。我們可以想象一下,當(dāng)一個國家的城市化早已完成,人口數(shù)量也不再增加的時候,房價下降是一個大概率事件。

    由此可見,楊文將德國過去近40年的房價“沉睡”狀態(tài)稱之為德國政府增加成本的努力并不正確,如果以訛傳訛引入中國,會導(dǎo)致不少地區(qū)的房價更不理性。原因很簡單,到目前為止中國的城市化率還只是超過55%,今后還是會有更多的人口進入城市,這部分人群對住房有著強烈的需求,如果在需求旺盛的時候控制供給和增加成本,房價只能是往天上走,而不是往下降。

    最后需要提及的是,在2011年以后,德國的房價也開始上漲了。根據(jù)德國著名統(tǒng)計網(wǎng)站statista發(fā)布的報告,2013年德國大中城市的平均房價相較于2007年幾乎翻倍。2014年和2015年,德國房價依然呈現(xiàn)上漲趨勢。為什么在人口基本面沒有發(fā)生大的變化的時候房價變了?因為歐盟貨幣寬松,為了對抗危機刺激復(fù)蘇,歐洲央行把基準(zhǔn)利率降至0.25%。這意味著存款的回報幾乎為零。為此,現(xiàn)在德國流行“混凝土黃金”這個名詞,意即房子就相當(dāng)于黃金,有保值功能:由于存款沒有利息,你所能做的事情只有買混凝土不動產(chǎn)。

    “房產(chǎn)是個貨幣現(xiàn)象”這句話不假,連對租賃市場情有獨鐘的德國人都忍不住要買房了。不過這從另外一個側(cè)面說明,楊文的邏輯和事實都錯了。

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