鏈家式擴(kuò)張能走多遠(yuǎn)

秋葉

隨著業(yè)務(wù)規(guī)模的幾何倍數(shù)增長，一直宣稱暫無上市計(jì)劃的房地產(chǎn)中介巨頭鏈家集團(tuán)，對(duì)于資本市場的渴求卻愈發(fā)強(qiáng)烈，快速擴(kuò)張，持續(xù)并購。與此同時(shí)，4月23日，上海市銀監(jiān)局開出“罰單”，暫停鏈家房貸業(yè)務(wù)一個(gè)月，鏈家內(nèi)部管理問題也隨之暴露。

僅去年一年的時(shí)間，鏈家這家北京地產(chǎn)中介，就閃電般闖進(jìn)了全國24個(gè)城市。但在上海發(fā)生的一個(gè)小事故，卻使這頭“巨獸”陷入了輿論風(fēng)暴。鏈家的急速擴(kuò)張模式、對(duì)一二線城市的房源壟斷地位，以及其背后的金融服務(wù)，都讓鏈家成為輿論話題的中心。

全國瘋狂并購

2015年2月，鏈家先后與四川最大的二手房中介伊誠地產(chǎn)、上海的德祐地產(chǎn)進(jìn)行合并，進(jìn)而迅速占據(jù)四川及上海市場。3月18日，鏈家宣布與深圳中聯(lián)地產(chǎn)完成股權(quán)置換，將后者2000名經(jīng)紀(jì)人和200家門店納入自己麾下，借此將華南門店擴(kuò)充至400家。

去年一年，鏈家是房地產(chǎn)中介里風(fēng)頭最勁的中介公司。僅僅一年時(shí)間，鏈家在全國一二線城市跑馬圈地，閃電并購，先后收購成都伊誠、上海德佑、深圳中聯(lián)、廣州滿堂紅、北京高策、大連好望角等11家本地老牌中介公司，一口氣完成了華北、華東、西南、華南、華中的全國性布局，擴(kuò)張步伐之快、執(zhí)行能力之強(qiáng)，讓無數(shù)以快著稱的互聯(lián)網(wǎng)公司都只能望其項(xiàng)背。

鏈家是傳統(tǒng)中介公司出身，深知門店密集帶來的品牌溢價(jià)和口碑效應(yīng)。每進(jìn)駐一城，采取的方式就是不計(jì)成本大規(guī)模地開鋪。在上海，鏈家收購德佑地產(chǎn)后門店總數(shù)由之前的200余家激增到 1200家。而在深圳，鏈家更是放出豪言希望將門店盡快開到1000家。

租戶陳先生爆料說，鏈家拿鋪就跟賭博一樣，不計(jì)成本，非?？膳?。他長期租了一個(gè)商鋪，每個(gè)月租金1.6萬元。最近，鏈家的一名員工找到業(yè)主，表示愿意以每個(gè)月3萬的租金租下商鋪，并額外給業(yè)主30萬元的入場費(fèi)，同時(shí)愿意承擔(dān)業(yè)主一切違約損失。陳先生為了能繼續(xù)經(jīng)營，不得不接受業(yè)主抬高租金的條件，最后只能以每個(gè)月3萬元的高價(jià)續(xù)租了這個(gè)店鋪。

業(yè)主劉先生也遇到同樣的事情。鏈家為了拿下他的一個(gè)還在出租的拐角鋪，竟然出到高達(dá)100萬元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，而實(shí)際上正常情況下轉(zhuǎn)讓費(fèi)只需10萬元左右，租金也只是一半。鏈家的人告訴他，這100萬元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)他負(fù)責(zé)向公司申請(qǐng)，但事成后要分給他一半。

另一名租戶王先生剛租下一個(gè)商鋪，便接到鏈家一名員工打來電話，聲稱愿意多出40萬租下他拿到的商鋪，因?yàn)楣居心娩伒目己四繕?biāo)，規(guī)定必須要在這個(gè)商圈部署10家門店。這個(gè)錢反正是公司出，他負(fù)責(zé)拿到鋪就好。

據(jù)業(yè)內(nèi)接近鏈家的知情人士稱，鏈家正在全力進(jìn)軍深圳市場，今年打算在深圳燒10億元，實(shí)現(xiàn)“2016年二手住宅市場占有率追平中原”的終極挑戰(zhàn)。1月份，鏈家官方公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年傭金收入7億元，鏈家提成是50%—85%，除掉經(jīng)紀(jì)人工資、從全國各地空降過來的1000名員工的補(bǔ)貼、門店租金、約占總收入30%的公司運(yùn)營支出、廣告投入，鏈家?guī)缀跏侨氩环蟪觥?/p>

擴(kuò)張后的管理難題

鏈家通過收購兼并的形式實(shí)現(xiàn)了快速擴(kuò)張，但不同公司的文化融合并沒有那么容易。企業(yè)培訓(xùn)不到位，價(jià)值觀不統(tǒng)一，導(dǎo)致內(nèi)部管理混亂，比如盲目開店，翻倍哄抬租金、抬高店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)，中高層管理人員腐敗無作為，通過轉(zhuǎn)讓費(fèi)中飽私囊大撈一筆等。

縱觀鏈家的發(fā)展史，其于2001年成立第一家分店時(shí)，僅有37名員工。受益于行業(yè)洗牌帶來的機(jī)遇，在其他企業(yè)保守求穩(wěn)的情況下，鏈家門店從2003年的20多家分行急速擴(kuò)張至300多家。2010年，鏈家門店再次擴(kuò)張到600多家。

而截至2016年3月，鏈家線下門店數(shù)量近6300家，其中北京1400家，上海為1300家，鏈家經(jīng)紀(jì)人數(shù)量已超10萬。鏈家去年全年交易額達(dá)7000億，年收入超過150億。

但隨著快速擴(kuò)張帶來的問題也在不斷出現(xiàn)。2016年2月23日，在上海市消保委召開的上海市房產(chǎn)中介消費(fèi)者滿意度調(diào)查發(fā)布會(huì)上，鏈家因房源問題被點(diǎn)名批評(píng)。

兩名消費(fèi)者代表認(rèn)為，上海鏈家存在隱瞞房源真實(shí)信息、把即將被法院查封的房子出售給消費(fèi)者的行為，同時(shí)還提供高息貸款服務(wù)。發(fā)布會(huì)后，鏈家的上海分公司受到了調(diào)查和處罰，涉事的兩家門店被暫停網(wǎng)簽資格。

大范圍的頻繁收購對(duì)于鏈家的管理挑戰(zhàn)是必然的，而中介行業(yè)本就是人員密集型的行業(yè)，人員整體素質(zhì)不高，在全國化的過程中，人員素質(zhì)的把握就更難，很難有一個(gè)統(tǒng)一和明確的標(biāo)準(zhǔn)和尺度，所以對(duì)人的管理上本身就是一個(gè)巨大難題。

有專家指出，鏈家此等盲目、瘋狂、內(nèi)部腐敗、人員素質(zhì)的程度，必將成為鏈家快速發(fā)展的掣肘。

籌備為上市鋪路

今年4月中旬，多家媒體先后報(bào)道鏈家目前已成立上市團(tuán)隊(duì)，由負(fù)責(zé)資本和并購的副總裁單一剛領(lǐng)導(dǎo)，會(huì)計(jì)事務(wù)所已選定大華，券商則將于4月底公布。

而將時(shí)間撥至2015年12月3日，鏈家網(wǎng)CEO彭永東在接受媒體采訪時(shí)透露，鏈家融資肯定是在進(jìn)行中的，整個(gè)融資規(guī)模相對(duì)于市場上其他創(chuàng)業(yè)的融資規(guī)模會(huì)更大。

按照投資計(jì)劃，鏈家將在5年內(nèi)完成上市。但據(jù)東方證券分析師竺勁分析，鏈家可能在這兩輪融資后再有一輪融資，或者直接上市。這個(gè)時(shí)間可能是2017年底到2018年。

鏈家董事長左暉曾在多個(gè)公開場合表示，上市對(duì)于鏈家來說并不是最重要的事情，而是率先需要將鏈家打造成價(jià)值驅(qū)動(dòng)的平臺(tái)。

房地產(chǎn)中介行業(yè)培訓(xùn)講師徐東華認(rèn)為，“上市只是一個(gè)方法，而不是結(jié)果。鏈家?guī)啄昵氨憧缮鲜?，因?yàn)樨?cái)務(wù)報(bào)表長期處于盈利狀態(tài)。但隨著時(shí)間的推移，鏈家對(duì)于上市反倒沒有那么渴求。這個(gè)行業(yè)痛點(diǎn)太多，一旦上市，你做任何變革，都要向股民和投資人解釋。但中介行業(yè)解釋成本很重，所以上市并不是一個(gè)極優(yōu)選擇。”

不過在業(yè)內(nèi)人士看來，鏈家上市卻早有預(yù)兆。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出：“實(shí)際上從2015年開始鏈家便持續(xù)并購門店，就基本上說明有上市的動(dòng)作，因?yàn)殚T店規(guī)模指標(biāo)是此類輕資產(chǎn)企業(yè)上升的一個(gè)重要考核內(nèi)容。”

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也表示，“大范圍的頻繁收購，實(shí)際上是為上市鋪路。投資者需要一個(gè)比較動(dòng)聽的上市故事，鏈家擴(kuò)張加速就是要讓投資者相信，他們的模式是可以復(fù)制的，他們的規(guī)模化也是可以實(shí)現(xiàn)的?！?/p>

根據(jù)曝出的投資計(jì)劃書顯示，B輪融資前，鏈家股權(quán)結(jié)構(gòu)為董事長左暉占股61.2%，執(zhí)行董事單一剛占股3%，復(fù)興創(chuàng)投占股1.7%，員工股權(quán)激勵(lì)及并購股東分別占股18.1%和16%。

從投資方列表中不難發(fā)現(xiàn)，本輪融資吸引了包括華晟資本、百度、騰訊、浙民投、海峽基金、經(jīng)緯中國在內(nèi)的多家知名公司機(jī)構(gòu)參與，其中海峽基金擬在B+輪融資中投資3億元。

在投資計(jì)劃書中，鏈家金融業(yè)務(wù)成為一大亮點(diǎn)?，F(xiàn)階段，鏈家內(nèi)部將金融業(yè)務(wù)分為兩部分，分別是以鏈家理財(cái)為代表的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)和以理房通為代表的第三方支付。

其中，鏈家理財(cái)為鏈家旗下互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，在鏈家取得房地產(chǎn)支付牌照后于2014年11月29日上線，負(fù)責(zé)提供 P2P 的借貸服務(wù)，為購房者以及房主提供短期資金周轉(zhuǎn)，占鏈家集團(tuán)總收入的10%左右。鏈家理財(cái)系其P2P平臺(tái)，截至2016年2月24日，平臺(tái)累計(jì)投資金額達(dá)到177億，已發(fā)放收益達(dá)到1.75億。

不過，在評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)大公國際2015年9月的一次評(píng)定中，把鏈家理財(cái)平臺(tái)列入了黑名單，大公國際認(rèn)為其存在重大信息披露不充分、涉嫌設(shè)立資金池、債務(wù)人償債能力無法評(píng)估和風(fēng)控措施有效性存疑等問題。

實(shí)際上，在鏈家的金融業(yè)務(wù)中，已經(jīng)成為眾矢之的的首付貸是最不能被忽略的一項(xiàng)，即中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)等發(fā)放用于購房首付款的貸款。首付貸的大量涌現(xiàn)，在推動(dòng)房價(jià)瘋狂上漲之余也進(jìn)一步加大了金融風(fēng)險(xiǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，鏈家去年138億元P2P金額里，新房首付貸占了約3億元，在途余額1.2億。鏈家推出的首付貸指的是新房信用貸產(chǎn)品，截至2月，其首付貸累計(jì)發(fā)放不到3億元，僅在北京發(fā)放，目前在途余額1.2億元，未對(duì)二手房交易提供首付貸服務(wù)。

在上海銀監(jiān)局的抽查中，今年1、2月份，僅上海鏈家對(duì)公業(yè)務(wù)就有101筆墊資業(yè)務(wù)，涉及滬上多家銀行，總金額1.14億元。隨著監(jiān)管層一系列“叫停”政策的出臺(tái)，嚴(yán)打“首付貸”，2月底，鏈家已停止新房首付貸。

在鏈家金融業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人魏勇看來，鏈家金融所在的行業(yè)非常龐大，目前個(gè)人住房貸款每年以10%以上的速度增加，這塊市場是房地產(chǎn)金融非常廣闊的領(lǐng)域。“不能否認(rèn)房地產(chǎn)交易中間有一定風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)房產(chǎn)交易中介金融也提出了必須要具備很強(qiáng)處置能力的要求?！?/p>

再遭重創(chuàng) 危機(jī)浮出

目前，政府對(duì)首付貸的絞殺還在繼續(xù)，中介巨頭鏈家成為了最大的犧牲品。4月23日，上海銀監(jiān)局發(fā)出了針對(duì)中介機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行的處罰通知。從4月25日起，太平洋房屋、仁豐、我愛我家、佳歆、漢宇、鏈家等六家房地產(chǎn)中介將暫停與商業(yè)銀行的合作1個(gè)月，七家商業(yè)銀行的分行將暫停個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)2個(gè)月。

從通告中可以看出，我愛我家、鏈家等地產(chǎn)中介受到處罰的原因是通過首付貸及墊付資金等方式為房屋交易雙方墊資。在受罰的六家機(jī)構(gòu)中，鏈家無疑是損失最大的。

鏈家公關(guān)部門負(fù)責(zé)人稱：“鏈家會(huì)為成交的房屋進(jìn)行網(wǎng)簽，如果銀行發(fā)現(xiàn)這筆交易是由我們代理，就會(huì)拒絕放貸?！边@意味著，鏈家的撮合成交業(yè)務(wù)將完全無法開展。

這樣的打擊顯然難以承受，鏈家在上海1300間門店的房租、2萬名員工的工資將成為沉重的負(fù)擔(dān)。鏈家公關(guān)部門負(fù)責(zé)人說，鏈家接下來會(huì)采取和第三方合作的方式，讓業(yè)務(wù)盡可能運(yùn)轉(zhuǎn)下去，形式和細(xì)節(jié)還正在研究中。

從2015年3月吞并了上海德祐之后，鏈家在上海的門店在短期內(nèi)從300間擴(kuò)張1300間，幾乎是上海中原地產(chǎn)門店的3倍。要知道，鏈家深耕了15年的北京市場，也不過擁有1346間門店（截至2016年3月底）。

一名要求匿名的鏈家內(nèi)部人士告訴，鏈家在北京多年來沒有出過這么大的事，現(xiàn)在在上海接連不斷出事，和當(dāng)初快速合并時(shí)埋下的隱患有關(guān)，上海鏈家在管理規(guī)范上確實(shí)存在一些問題。

上海市場的淪陷將對(duì)公司打擊巨大，鏈家在北京和上海的傭金收入就已占到全國二手房總傭金收入的40%。按照上海鏈家的計(jì)劃，2016年門店將達(dá)到2000家，要新增4000個(gè)經(jīng)理，5000個(gè)客戶經(jīng)理，6000個(gè)客戶主管，在上海的市場占有率將達(dá)到50%。如今在接連受到重創(chuàng)之后，這一目標(biāo)也變得不那么現(xiàn)實(shí)。

現(xiàn)在，上海鏈家就因?yàn)槠浣鹑趩栴}被輿論推上了風(fēng)口浪尖。對(duì)鏈家來說，擺脫上述事件對(duì)品牌所造成的負(fù)面印象，顯然是當(dāng)務(wù)之急。更重要的是，鏈家已經(jīng)開始籌備上市，這種隱藏的政策風(fēng)險(xiǎn)是否會(huì)改變資本市場對(duì)鏈家的看法，仍然將取決于它如何度過這次危機(jī)。