物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理存在的突出問題及完善措施

盛華

摘要：隨著國家深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人口迅速增加，促使居民住宅小區(qū)數(shù)量增加，而對于住宅小區(qū)的物業(yè)質(zhì)量管理也有了更高的要求。所以對于小區(qū)中的物業(yè)企業(yè)，其管理方向以及管理力度等都是十分重要的。而對于物業(yè)企業(yè)，其在財務(wù)方面上的管理是企業(yè)長久發(fā)展與否的重要因素之一，文章就物業(yè)企業(yè)在財務(wù)管理中所存在的較為鮮明的問題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的建設(shè)性解決方案。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè)；財務(wù)管理；突出問題；措施

在我國現(xiàn)階段的小區(qū)中，物業(yè)的管理能力以及管理效果都和居民的接受能力以及選擇性息息相關(guān)。這一現(xiàn)象包括建筑行業(yè)在現(xiàn)階段的發(fā)展都決定著物業(yè)企業(yè)的順利及穩(wěn)健運營。企業(yè)能否長期發(fā)展，其對于財務(wù)的管理是重要因素?？墒俏覈F(xiàn)今的物業(yè)企業(yè)對于財務(wù)的管理或多或少都有一些問題。那么問題的具體體現(xiàn)在何處？又有什么相應(yīng)的解決或者完善的辦法？本文將在下文中圍繞著這兩個問題進(jìn)行全面的分析。

一、物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

（一）財務(wù)管理缺乏先進(jìn)的觀念

先進(jìn)的財務(wù)管理觀念在于與現(xiàn)今階段的時代變革相結(jié)合，引進(jìn)全新的、先進(jìn)的理財觀念以及財務(wù)管理觀念。財務(wù)管理的概念以及其目標(biāo)都在表明：對于物業(yè)企業(yè)的整體預(yù)算應(yīng)該是有著長遠(yuǎn)方向的，對于財務(wù)的管理應(yīng)該是整體統(tǒng)一的。但是現(xiàn)今大部分物業(yè)企業(yè)對于財務(wù)管理的概念都停留在初期的階段，其原因在于：我國物業(yè)企業(yè)質(zhì)量的提升是被動發(fā)展的，只是基于人口數(shù)量越來越多以及居民對于住房的要求越來越高的基礎(chǔ)上發(fā)展的。另外，一些物業(yè)企業(yè)的管理者往往缺乏管理相關(guān)的知識水平，其雖然在實際工作過程中有著十分豐富的經(jīng)驗，但其經(jīng)驗都停留在以往的工作狀態(tài)中，無法符合現(xiàn)階段先進(jìn)觀念要求。這些都導(dǎo)致對于財務(wù)管理的管理方向的缺失以及重視程度不足。

（二）財務(wù)管理缺乏有效的財務(wù)管理方法

在上述的論述中有提到，物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對于物業(yè)管理相關(guān)的專業(yè)知識水平不足。專業(yè)知識水平的不足導(dǎo)致對于部下指揮能力以及指揮方向，都會存在著與實際專業(yè)指揮水平的差距。物業(yè)企業(yè)對于資金的管理能力不足主要體現(xiàn)在于上級對資金的整體掌握能力與實際下級的資金擁有水平有著或多或少的差距。這就導(dǎo)致在資金實際應(yīng)用場景之中，有時會導(dǎo)致實際用于某種特殊用途的資金不足的情況。這一現(xiàn)象如果不能得到及時的調(diào)整，便會導(dǎo)致相當(dāng)長一段時間的尷尬期，這對企業(yè)未來的長期發(fā)展是無功的，甚至是有害的。

（三）缺乏合理的財務(wù)管理機構(gòu)

企業(yè)如果對于財務(wù)機構(gòu)的設(shè)定只是流于形式，或者沒有嚴(yán)格的管理系統(tǒng)作為工作參考，就會使企業(yè)在實際的財務(wù)管理上出現(xiàn)很嚴(yán)重的問題。加之物業(yè)企業(yè)的工作人員專業(yè)知識水平素養(yǎng)普遍較低，以及較長時間內(nèi)對于利潤的獲取手段較少，物業(yè)企業(yè)的薪水往往較為微薄，所以物業(yè)企業(yè)往往難以有相關(guān)知識水平較高的專業(yè)管理人員引進(jìn)。長此以往，物業(yè)企業(yè)對于財務(wù)的管理就會缺乏科學(xué)性與專業(yè)性，對于實際的管理內(nèi)容只能停留在較為表面、淺顯的階段，無法得到質(zhì)的提升。

（四）缺乏高效的資金管理

財務(wù)管理的實際內(nèi)容中，在資金的管理中是較為淺顯的表面層次。但是這一管理方向的效率也是體現(xiàn)物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理整體水平的最基礎(chǔ)方式?，F(xiàn)今很大部分的物業(yè)企業(yè)在財務(wù)管理的實際過程中存在著上下級交接的空白區(qū)過長的情況，即交接的過程過于拖拉、效率過低。其具體體現(xiàn)在下級對于特定情景下資金的申請以及上級資金的運用上，效率過低可能會導(dǎo)致活動的延期甚至無法順利進(jìn)行，對于企業(yè)的長期發(fā)展是沒有任何益處的。

（五）缺乏有效的內(nèi)部控制

物業(yè)企業(yè)缺乏良好的內(nèi)部控制，其具體體現(xiàn)為：首先是企業(yè)內(nèi)部團建不足。原因在于物業(yè)企業(yè)內(nèi)部的員工正式入職時間不同；員工的年齡段在各個時期都可能有分布，不同的年齡段往往缺乏共同語言；管理層對于企業(yè)內(nèi)部的管理不重視，這些原因的同時存在導(dǎo)致整個企業(yè)內(nèi)部人員缺乏溝通。另外則是實際的管理程度低，不論是高層領(lǐng)導(dǎo)還是普通上級都對于財務(wù)的管理重視程度不足，在實際的財務(wù)運營上缺乏良好的溝通，導(dǎo)致實際的財務(wù)使用上產(chǎn)生脫節(jié)。

二、物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的應(yīng)對措施

（一）建立財務(wù)管理架構(gòu)，增強財務(wù)管理人員素質(zhì)

物業(yè)企業(yè)對于財務(wù)管理的初期建設(shè)以及組成，最首先以及最重要的是提升內(nèi)部員工以及領(lǐng)導(dǎo)層的相關(guān)知識水平。這就要求物業(yè)企業(yè)在人員的錄用上應(yīng)該有更加高的標(biāo)準(zhǔn)以及更加嚴(yán)格的要求，確保內(nèi)部員工在對于財務(wù)的管理上有著較為標(biāo)準(zhǔn)化的意識，客觀知識運用大于主觀能動性。以及在實際的工作過程中，物業(yè)企業(yè)要積極對于內(nèi)部員工灌輸財務(wù)管理的重要性，在長時間的意識灌輸中使內(nèi)部員工的專業(yè)知識水平更強。

另外，企業(yè)要設(shè)立一個財務(wù)管理中心，由這個中心來對企業(yè)的各個服務(wù)項目進(jìn)行統(tǒng)一的核算，記賬僅是該管理中心的一個職能，而管理則是另一個重要的職能。1. 企業(yè)在管理上架構(gòu)的初期形成以及后期完善，應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的實際，我國物業(yè)企業(yè)整體的發(fā)展仍處于初期階段，以及借鑒國外先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗，定制屬于企業(yè)自身的管理架構(gòu)體系。在后期的完善過程中，設(shè)定相對的分部門及組織，其主要作用為在體系完善的各個階段各司其職，將其存在的作用以及意義最大化，這樣也是穩(wěn)固企業(yè)內(nèi)部員工專業(yè)知識水平的重要方式。

物業(yè)企業(yè)是所有內(nèi)部員工在工作過程中的領(lǐng)袖以及靈魂支柱，內(nèi)部員工的工作流程等都受企業(yè)條例的約束。企業(yè)應(yīng)當(dāng)樹立以企業(yè)戰(zhàn)略為基礎(chǔ)實施預(yù)算管理的新理念，使日常的預(yù)算管理成為企業(yè)實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的基石。2. 在企業(yè)定制預(yù)算目標(biāo)的過程中，一定要根據(jù)自身的實際情況以及合理定制未來的發(fā)展方向以及發(fā)展目標(biāo)。另外，企業(yè)要嚴(yán)格根據(jù)財務(wù)的客觀預(yù)算事實，使兩者的預(yù)算實現(xiàn)真正意義上的統(tǒng)一，切不可出現(xiàn)任何脫節(jié)的情況。

（二）完善企業(yè)的管理制度，全面強化預(yù)算管理

物業(yè)企業(yè)對于財務(wù)的管理力度以及管理方式對于財務(wù)的實際管理都是格外重要的，而做到正確管理的首要前提為企業(yè)自身能夠?qū)ψ陨碚w的從財務(wù)水平有著整體的了解與預(yù)估，這對于物業(yè)企業(yè)在未來的發(fā)展以及具體活動的舉辦都是非常重要的。有了管理的前提，接下來則是管理的過程。

物業(yè)的財務(wù)管理制度：1. 不相容崗位的設(shè)置和監(jiān)督；2. 每日收費的交接和盤點，嚴(yán)禁坐支；3. 核查落實應(yīng)收費項目的應(yīng)收金額和實際收入金額的差額，查找原因，并提出有效的方法；4. 收費項目發(fā)票的開立，票據(jù)的保管和監(jiān)管等。

隨著國家“營改增”的全面實施，物業(yè)公司水費和電費的代收項目由物業(yè)公司代收代繳到業(yè)主自主到自來水公司和供電局直接購買的情況下，物業(yè)公司失去了管控的資本，物業(yè)公司收入將會明顯減少，如何既能保證業(yè)主的權(quán)益，又能保證物業(yè)公司的收入來源，成為物業(yè)公司的重中之重，在越來越強調(diào)服務(wù)的社會體系中，提供給業(yè)主滿意的服務(wù)，提供針對本小區(qū)業(yè)主的針對性的服務(wù)，成為物業(yè)管理的重中之重。

另外則是對于資金的合理預(yù)算，工作人員要定期對各個項目的預(yù)算情況進(jìn)行細(xì)致的研究和分析，對于存在的問題要及時予以糾正，并采取有效的措施進(jìn)行預(yù)防和改進(jìn)。相應(yīng)的獎懲制度在必要的時候也可以設(shè)立，以增強企業(yè)員工在工作過程中的上進(jìn)心以及合理的競爭意識。

小型物業(yè)企業(yè)沒有相應(yīng)的財務(wù)管理機構(gòu)，所以定時的報賬制度是必須的，以保證企業(yè)內(nèi)部的每一個員工在定期的保障以及整理中都有相應(yīng)的任務(wù)。另外，小型物業(yè)企業(yè)更易于統(tǒng)一化管理，這樣可以大幅度減少由于各級信息的下達(dá)包括延遲以及信息不準(zhǔn)確等現(xiàn)象而造成的財務(wù)管理的疏漏。

（三）建立投入資金保障機制，實行集中管理

物業(yè)企業(yè)的收入項目較為固定，收入來源較為集中，接下來如何建立投入資金保障機制，實行集中管理，物業(yè)企業(yè)雖然資金沒有較為固定的來源，但是每一次活動的舉行以及資金的投入，設(shè)計的金額數(shù)量都是相對較大的。這就要求對于資金的看管有著嚴(yán)格的保障機制，實施不間斷的全時間管理，并做好相關(guān)的保險措施，且如上述，一旦在資金數(shù)量上出現(xiàn)了任何問題，一定要將責(zé)任落實到個人，必要時要追究其法律責(zé)任。

企業(yè)首先對于員工的涉及范圍就要有著嚴(yán)格的要求，全體員工必須實行集中管理。包括企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)要起到帶頭表率的作用，盡量防止企業(yè)員工中任何矛盾的發(fā)生。讓科技企業(yè)中的全體員工參加到資金管理的過程中，和睦相處是企業(yè)長久發(fā)展的前提。于此，企業(yè)可以定期舉行團建活動，以培養(yǎng)員工之間的友好關(guān)系。

（四）完善內(nèi)部控制體系，實現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)的雙贏

資金管理不完善、員工內(nèi)部不團結(jié)、對于資金的使用用途及數(shù)量都沒有打好準(zhǔn)確的提前量，這些都是我們要解決的問題。首先對于企業(yè)的具體收入來源以及數(shù)量要有明確的記載，目前采用相關(guān)的記賬軟件是較為合理的方式，但是要注意其加密性，防止內(nèi)部信息被泄露。另外則是物業(yè)企業(yè)相應(yīng)制度的制定，根據(jù)企業(yè)自身的實際情況以及依照本物業(yè)公司和管理區(qū)域的現(xiàn)狀，使制度科學(xué)、合理。二是對公司庫存物資和材料的管理，建立物資后勤系統(tǒng)。實時更新物資材料的現(xiàn)狀和損壞情況，方便采購時做到不浪費。

對于業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系，業(yè)主在必要的時候可以設(shè)定相應(yīng)的平臺，已解決業(yè)主在居住的過程中出現(xiàn)的問題以及合理的需求。如果能夠在未來構(gòu)建出較為成熟的服務(wù)體系，就能夠充分獲取業(yè)主的信任度，這樣有消費，也會有收益。因為單純憑借著物業(yè)費的物業(yè)公司在現(xiàn)今的小區(qū)中難以生存，所以既要滿足業(yè)主的需要，又能從中獲益才是物業(yè)長久生存的關(guān)鍵。

三、結(jié)語

物業(yè)企業(yè)是否能夠長久發(fā)展，對于居民的服務(wù)質(zhì)量是一個方面，重要的是對于自身財物的管理。筆者相信，我國未來的物業(yè)企業(yè)一定能夠給居民以更高的服務(wù)質(zhì)量的同時，實現(xiàn)真正意義上的長久發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

詹麗梅.淺析物業(yè)公司財務(wù)管理中存在的問題及解決措施[J].現(xiàn)代國企研究，2017（05）.

【作者單位：陜西省中建實業(yè)（集團）股份有限公司】